Mál nr. 78/2013
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
Uppkveðinn 25. apríl 2016
í máli nr. 78/2013 (frístundahúsamál)
A
gegn
B ehf.
Mánudaginn 25. apríl 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. xx með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C í D. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.
Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar. F hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.
Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 6. desember 2032.
Krafa varnaraðila er að árlegt leigugjald verði ákvarðað 210.000 kr. og að leigan taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Með kæru, dags. 14. nóvember 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. nóvember 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. febrúar 2014, ásamt fylgiskjölum, barst til kærunefndar þann 12. febrúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2014, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. mars 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar 25. mars 2014, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Hinn 6. desember 1987 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðar nr. xx og fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C í D. Samningurinn var tímabundinn frá 6. desember 1987 til 6. desember 2012.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili greinir frá því að samningar hafi ekki tekist á milli aðila og beri því að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem getið sé um í lögum hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 18. desember 2013, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur sóknaraðila niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 6. desember nk. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr.
Fram kemur að leiguverð hafi skv. 5. gr. upprunalega samningsins verið þrjú lambsverð eins og það hafi verið ákveðið á verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga. Skyldi miða lambsverðið við hæsta verðflokk eða 15 kg fallþunga. Leiguverð hafi verið samkvæmt greiðsluseðli árið 2012 58.353 kr. með eindaga 27. apríl 2012.
Varnaraðili telur að eigi leigugreiðslur að breytast geti úrskurðarnefnd tekið á því máli síðar. Sóknaraðili sé ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt, heldur sætti sig við óbreyttar leigugreiðslur eins og fram komi á greiðsluseðli 56.417 kr. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu þeirra.
Þá telur sóknaraðili að ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar, frá þessari sjálfkrafa framlengingu, séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.
Varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 6. desember 2032.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili greinir frá því að upphaflegur leigusamningur um lóð nr. xx í C hafi verið undirritaður þann 6. desember 1987 og skyldi hann gilda til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Árið 2011 hafi leiguverð fyrir lóð nr. xx staðið í 56.709 kr. sem að mati varnaraðila sé úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Með engu móti geti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr.
Lóð nr. xx sé vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni afar gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að ásókn sé mikil í frístundalóðir á þessu stæði og því gerð krafa um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. Um sé að ræða stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 4.200 m².
Varnaraðili áréttar að hús sóknaraðila standi á eignarlandi varnaraðila. Sá eignarréttur sé varinn af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá byggi varnaraðili á því að lög nr. 75/2008 fari gegn eignarréttarákvæðum stjórnarskrár. Úr því verði ekki leyst á vettvangi kærunefndar en varnaraðili áskilji sér rétt til að láta reyna á gildi laganna fyrir dómstólum. Hvað sem líði gildi laganna sé útilokað að leigusamningur sóknaraðila framlengist án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Lög nr. 75/2008 geri ekki ráð fyrir að hægt sé að skjóta máli til kærunefndar án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga enda afar ósanngjarnt að leigusamningur yrði framlengdur um tvo áratugi en leiguverð stæði óhaggað.
Varnaraðili greinir frá því að myndast hafi markaðsverð fyrir lóðir í C og telur að kærunefnd sé bæði rétt og skylt að leggja það verð til grundvallar niðurstöðu sinni nema viðkomandi lóð sé að einhverju leyti frábrugðin öðrum lóðum hvað gæði snertir. Í þessu samhengi vísar varnaraðili til þrettán leigusamninga sem hafa verið gerðir frá árinu 2008 í C þar sem leiguverð hefur verið á bilinu 125.000 kr. til 160.000 kr. Fram kemur að í öllum tilvikum skuli leiguverð breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu. Sem dæmi standi því leiguverð einnar lóðarinnar í 206.000 kr. sem hafi verið 160.000 kr. árið 2008. Varnaraðili geri því kröfu um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. Þá telur hann að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið lægra en 150.000 kr. fyrir umdeilda lóð. Í því samhengi sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í öðru landi, H, frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1000 m² lóð ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknað sé sú ársleiga í febrúar 2014 181.182 kr. en lóðin sé þó fjórfalt minni. Þá leggi varnaraðili fram lóðarleigusamning fyrir frístundalóð úr landi S, sem er einnig í D, frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tillit til vísitölu í febrúar 2014 standi ársleiga í umræddu tilfelli í 129.443 kr.
Varnaraðili byggir á því að brýnt sé að kærunefnd leiðrétti það verð sem hafi komið fram í fyrri úrskurðum sínum um eðlilega ársleigu lóða í C. Þeir úrskurðir eigi rætur að rekja til máls nr. 3/2010 sem varði tiltekna lóð í C. Niðurstaðan hafi verið sú að ársleiga hafi verið ákveðin 75.000 kr. Kærunefnd hafi farið á vettvang í máli nr. 3/2010 og fallist að sínu leyti á málatilbúnað varnaraðila um að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Varnaraðili telur að kærunefnd hafi ranglega lagt umræddan úrskurð til grundvallar í seinni niðurstöðum sínum um lóðir í C og þannig hunsað það markaðsverð sem hafi myndast með lóðir í C.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Um lóðarleigugjaldið tekur sóknaraðili fram að það hafi verið umsamið og hafi meðal annars verið leiðrétt frá fyrri tíð og tekið breytingum með vísitölu. Þá telur sóknaraðili að varnaraðili hafi ofmetið lóðina í greinargerð sinni þar sem vikið sé að meintum gæðum landsins. Rafmagnslínur liggi um heildarsvæðið í háum möstrum sem sé sjónmengun að mati frístundahúsabyggðarfólks á svæðinu og hafi neikvæð áhrif á verðmyndun lóðarleiguréttinda. Þá sé alrangt að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu. Margar lóðir séu óseldar og til dæmis hafi bankar sem hafi leyst til sín lóðir með eða án frístundahúsa staðið með það óselt til lengri tíma.
Sóknaraðili skorar á varnaraðila að leggja fram einn nýjan lóðarleigusamning þar sem hann selji beint sjálfur lóðarleiguréttindi og þar sem ekki hafi verið áður byggt frístundahús máli sínu til stuðnings.
Samningar sem varnaraðili hafi lagt fram séu sýnishorn af lóðarleigusamningum sem hafi orðið til við sérstakar aðstæður á tímabilinu 2008–2013. Nýjasti samningurinn hafi verið gerður í desember 2013 þar sem lóðarleigufjárhæðin hafi verið 125.000 kr. á ári. Frá fyrri tíma, þ.e. 2008 og síðar, hafi komið upp tilvik þar sem lóðarleiguhafar hafi verið settir í þá aðstöðu að landeigandi hafi neitað að framselja lóðarleiguréttindin, sem höfðu langan lífdaga eftir, til þriðja aðila nema að gerður yrði nýr lóðarleigusamningur við kaupendur. Landeigandi hafi talið sig geta byggt rétt sinn á því að í eldri samningi hafi verið ákvæði um að landeigandi yrði að samþykkja nýjan leigutaka. Ákvæði í eldri lóðarleigusamningum hafi þannig verið í andstöðu við núgildandi rétt þar sem segi í 8. gr. í hinum nýju lögum nr. 75/2008 að framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús sé leigutaka heimil án samþykkis leigusala. Þá segir að við þessar aðstæður, sbr. framangreint, hafi landeigandi „þvingað“ lóðarleigurétthafa til að gera nýjan lóðarleigusamning. Að öðrum kosti hafi landeigandi ekki ætlað að samþykkja nýjan leigutaka og af sölu hefði ekki orðið. Lóðarleiguhafar hafi þannig verið í átthagafjötrum.
Sóknaraðili telur að ákvæði í eldri samningum um að landeigandi verði að samþykkja nýjan leigutaka sé ekki bundið því að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við þær aðstæður sem hafi orðið, sbr. framangreint. Þrátt fyrir það hafi aðilar verið þvingaðir inn í samninga sem hafi verið mjög óhagstæðir og því miður hafi enginn aðili nýtt rétt til að leita réttar síns fyrir dómstólum.
Þá séu tilvik þar sem samningar hafi runnið út og varnaraðili nýtt sér þá stöðu að geta nánast ákveðið einhliða lóðarleiguverð án þess að leigutakar hafi haft neitt um það að segja, að öðrum kosti hafi lóðarleiguhafar þurft, miðað við stöðuna, að fjarlægja mannvirki af lóðinni o.s.frv.
Vísan varnaraðila til lóðarleigusamninga utan svæðis, þ.e. skírskotun til meints lóðarleiguverðs í H, telur sóknaraðili máli þessu algjörlega óviðkomandi og falli samningurinn ekki undir hin nýju lög, sbr. ákvæði um leigutíma sem sé tíu ár, sbr. 7. gr. Utan þess sé þjónustustig í H óvenju hátt á landsvísu og aðbúnaður allt annar. Á móti sé engin þjónusta í C og lóðarleigutökum gert að halda við vegum, vatnslögnum og girðingum.
Með sambærilegum hætti og varnaraðili tiltaki H máli sínu til stuðnings nefnir sóknaraðili að leigðar séu út lóðir í G. Þar veiti landeigandi samhliða mikla þjónustu og hafi byggt upp frístundasvæði af miklum krafti fyrir eigin reikning. Byggt hafi verið félagsheimili og sundlaug til afnota fyrir frístundasvæðið. Vegakerfi innan svæðisins sé að stórum hluta með bundnu slitlagi. Landeigandi sjái þar um viðhald vega og girðinga. Nýlegir samningar sem hafi verið endurnýjaðir til 20 ára í G séu núna 80.000 kr. miðað við ársleigu.
Sóknaraðili telur málatilbúnað varnaraðila að miklu leyti byggjast á misskilningi um brot á meginreglum þannig að lög nr. 75/2008 séu í andstöðu við 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Sóknaraðili vísar til eðlilegs og sanngjarns jafnvægis milli hagsmuna. Þessi augljósu grundvallarréttindi hljóti eðli máls samkvæmt að ganga í báðar áttir. Landeigandi leggi til land af fúsum og frjálsum vilja og lóðarleigutaki leggi mun meiri verðmæti á staðnum með byggingu mannvirkja og jarðrækt. Þá vísar sóknaraðili til og rekur athugasemdir með frumvarpi til laga nr. 75/2008.
Sóknaraðili gerir engar athugasemdir við að kærunefnd taki til úrskurðar leiguverð og vísi í því sambandi til fordæma í sambærilegum málum á viðkomandi frístundahúsasvæði.
V. Niðurstaða
Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.
Fyrir liggur frá varnaraðila tilkynning um lok leigusamnings, dags. 28. maí 2011, þ.e. rúmum átján mánuðum fyrir lok leigutíma. Ekki er að sjá að aðrar samningsumleitanir hafi fyrir þann tíma farið fram milli aðila. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 6. desember 2013.
Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinarinnar.
Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.
Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 6. desember 2013. Kæra sóknaraðila var dags. 14. nóvember 2013, þ.e. tæpum mánuði áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.
Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 14. nóvember 2013. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.
Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.
Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.
Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:
1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.
Í lögum um frístundabyggð nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.
Sóknaraðili hefur ekki farið fram á að leiguverð taki breytingum en varnaraðili fer fram á að leiguverð verði ákvarðað 210.000 kr. og taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Í málinu liggur fyrir matsgerð I, hdl. og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Óskað var eftir athugasemdum aðila málsins við matsgerðina en engar athugasemdir hafa borist og er matið því lagt til grundvallar.
Í matsgerðinni kemur fram að hin metna lóð sé samkvæmt fasteignamati 4.200 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið sé kjarri vaxið. Í leigusamningnum komi fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigsali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki komi fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu. Á lóðinni hafi verið reistur sumarbústaður, 44 m² að flatarmáli.
Fram kemur að matsmaður hafi farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þegar tekið hafi verið tillit til þeirra þátta sem segir í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75 frá árinu 2008, þá sé það mat hans að ársleiga lóðarinnar skuli vera 88.000 kr.
Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 88.000 kr. á ári. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.
ÚRSKURÐARORÐ:
Leigusamningur aðila, dags. 6. desember 1987, vegna lóðar nr. xx, með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C í D, er framlengdur um 20 ár frá 6. desember 2013.
Leiguverð er ákveðið 88.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.
Reykjavík, 25. apríl 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson