Mál nr. 32/2013 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 32/2013

Kostnaðarskipting: Frárennslisrör. Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 3. apríl 2013, beindu A, B, C, D og E til nefndarinnar erindi vegna ágreinings um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda í húsinu F 2a, 2b og 2c.

     Með bréfi, dags. 8. maí 2013, var framangreindu erindi vísað frá nefndinni þar sem kærunefndin leit svo á að um lögspurningu hafi verið að ræða og ekki á valdsviði kærunefndarinnar að svara slíkri fyrirspurn.

     Með bréfi, dags. 24. júní 2013, beindi C, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, B, E og G, f.h. H hér eftir nefnd gagnaðilar, um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda í húsinu F 2a, 2b og 2c.

     Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

     Auk framangreindra gagna voru greinargerð gagnaðila A, B og E, dags. 5. september 2013, greinargerð gagnaðila H dags. 23. september 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 30. september 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Um er að ræða fjöleignarhúsið að F 2a, 2b og 2c, alls 11 eignarhluta. Álitsbeiðandi er fráfarandi eigandi 1. hæðar F 2c og gagnaðilar eigendur annarra eignarhluta hússins. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á skolpi. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaði vegna viðgerðar á frárennslisrörum undir og í götuhæð F 2c beri að skipta milli allra eigenda Starmýrar 2b og 2c eftir hlutfallstölum.

Í álitsbeiðni kemur fram að frárennslislögn sé gamalt steinrör og hafi salerni á jarðhæð F 2c tvívegis stíflast þannig að þurft hafi að fá stíflulosara í bæði skiptin. Í kjölfar stíflulosunar í síðara skiptið hafi lögnin verið mynduð eins langt og hægt hafi verið. Sameiginlegt álit myndatökumanns og leigjanda auk pípulagningamanns, sem hafi skoðað aðstæður og myndbandsupptökuna, hafi verið að lögnin sé ónýt og hana hafi þurft að endurnýja. Bilun lagnarinnar hafi fylgt óþægindi og óþrif. Biluninni og viðgerð hennar fylgi einnig röskun á notkun húsnæðisins og framkvæmdakostnaður. Nú þegar liggi fyrir nokkur kostnaður og tap, svo sem vegna stíflulosana, myndatöku og leiguafsláttar.

Teikning frárennslisröra eignarhluta á jarðhæð F 2c geri ráð fyrir fjórum salernisstútum þar sem hæðin sé í raun fjórir eignarhlutar með fjórum fastanúmerum og fernum dyrum. Húsnæðið sé þó notað nú sem ein heild. Á fundi eigenda hafi pípulagningamaður staðreynt frárennslisteikningu með vettvangsskoðun svo hægt hafi verið að afmarka umfang framkvæmdanna og svo unnt yrði að gera kostnaðartilboð. Tjónaskoðunarmaður tryggingafélags hafi komið á staðinn eftir seinni stífluna þegar vatn hafi flætt upp með klósettstúti og út á gólf. Tryggingafélagið muni bæta tjón á gólfefnum, eftir að viðgerð frárennslislagnar hafi farið fram. Á umræddum fundi hafi verið rætt um teikningar af lögnum, fyrirliggjandi merki um frárennslislagnir og stúta í þær og skipst á skoðunum. Ákveðið hafi verið að óska eftir tilboði viðstadds pípulagningamanns í viðgerðir. Upp hafi komið vangaveltur og rætt um mögulega hlutdeild í kostnaði eigenda eignarhluta á lóðinni. Eigendum hafi ekki fundist skýrt, hvorki af lestri fjöleignarhúsalaga né álitum sem byggi á þeim, hvernig fara skuli með umræddar framkvæmdir.

Eigendur hafi því ákveðið að leita til kærunefndar húsamála. Óvissan sé meðal annars tilkomin og rökstudd með vísan til þeirra sérstöku aðstæðna að reist hafi verið þrjú aðgreind hús í upphafi á sömu lóðinni, hvert með sínu lagnakerfi í sameiginlegan brunn. Síðar hafi tvö húsanna, þ.e. 2b og 2c, verið tengd með ofanábyggingu og gerð hafi verið ein eignaskiptayfirlýsing í því sameinaða húsi, auk sameiginlegrar endurnýjunar allra fráveitulagna í lóð. F 2a, 2b og 2c standi á sameiginlegri heildarleigulóð sem sé 3.140 fermetrar og skilgreind sem viðskipta- og þjónustulóð. Til staðar sé sameiginlegt og formlegt lóðarfélag eigenda. Félagið hafi stjórn og haldi fundi þegar tilefni sé til vegna sameiginlegra lóðarmálefna, svo sem um framkvæmdir á lóð og rekstur hennar auk kostnaðar vegna þessara þátta. Lóðarfélagið hafi staðið að gagngerri endurgerð lóðarinnar með því að endurnýja meðal annars allar fráveitulagnir í lóðinni, upp að húsvegg á hverjum frárennslisstað. Allur kostnaður vegna þeirrar endurnýjunar hafi skipst á eigendur allra eignarhluta á heildarlóðinni.

Ein eignaskiptayfirlýsing sé um alla eignarhluta í F 2b og 2c, þar sem gerð sé grein fyrir hverjum eignarhlut og tilgreind stærð og fleiri upplýsingar, meðal annars hlutfall eignarhlutans af heild 2b og 2c auk hlutfalls í sameiginlegri heildarlóð F 2a, 2b og 2c. Slík eignaskiptayfirlýsing sé fyrst frá 1996 en núgildandi sé frá 2001. Frárennslislagnir séu ekki sérstaklega nefndar í eignaskiptayfirlýsingum.

F 2a sé sjálfstætt hús en 2b og 2c séu sambyggð. Milli F 2a annars vegar og F 2b og 2c hins vegar sé sund þar sem fráveitubrunnar liggi og þar liggi frárennslisrör frá húsunum á heildarlóðinni. Upphaflega hafi F 2b og 2c verið aðskilin hús en síðar hafi þau verið tengd.

Teikningar af frárennslislögnum frá 1965 sýni hvernig lagnirnar liggi innanhúss í hverju af upphaflega byggðu húsunum. Þær sýni einnig brunna og lögn sem liggi eftir sundinu milli húsanna þar sem stofnlagnir 2b og 2c sameinist og þessi sameiginlega lögn tengist í brunninn framanvert við sundið. Frárennslislögn F 2a tengist einnig í þann sama brunn, allt innan heildarlóðarinnar.

Við endurgerð lóðar og ofanábyggingar um 1996 virðast hafa orðið einhverjar breytingar á brunnum í lóð, líklega þannig að brunnur við framhorn F 2c hafi fallið út. Að öðru leyti séu líklega óverulegar breytingar á legu sjálfra utanhússlagnanna þar sem umræddar endurnýjanir hafi eingöngu verið utanhúss og lagnir upprunalegu húsanna hafi áfram komið út á upphaflegum stöðum, nú víðast í endurnýjuð rör.

Allt frárennsli frá F 2a komi í brunn framanvert við sund milli húsanna. Þangað renni einnig allt frárennsli frá F 2b og 2c. Frárennsli frá þvottahúsi og líklega eldhúsi íbúðar á efri hæð F 2b og 2c fari niður í gegnum miðju neðri hæðanna, hvorrar eignar um sig, og sameinist lögnum í sökkli hvors húshluta fyrir sig og fari þaðan saman út úr húsi í brunn í sundi milli húsanna. Frárennsli frá baðherberjum beggja íbúða á efri hæð F 2b og 2c fari sameinað í einni lögn út úr húsi líklega í sama brunn og annað frárennsli F 2b og þaðan í einni lögn fram sundið í sameiginlegan brunn framan við sundið.

Lesa megi þá stefnumörkun úr fyrri álitum kærunefndar húsamála að meginreglan sé sú að frárennslisrör innan fjöleignarhúsa séu sameign allra og þar með beri allir eigendur sameiginlega kostnað af viðhaldi og endurnýjun þeirra. Umrætt hús sé nokkuð flókið hvað varði byggingartíma og legu og samtengingar lagna. F 2b og 2c sé nú sambyggt hús, þ.e. ein heild. Einn eignaskiptasamningur sé fyrir heildina. Frárennslislagnir eignarhluta í 2b og 2c tengist með ýmsum hætti.

Í greinargerð gagnaðila A, B og E, dags. 5. september 2013, kemur fram að í ljósi þess sem gerst hafi frá upphafi framkvæmda og einhliða upplýsingum álitsbeiðanda hafi gagnaðilar viljað koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Upphaflega hafi eingöngu átt að gera við frárennslislögn og fara ákveðna leið eftir gólfplötunni til að vinna verkið. Um þessa framkvæmd hafi verið fjallað á fundi eigenda þann 11. mars 2013 en á þeim fundi hafi einnig verið rætt um hver skyldi bera kostnað af framkvæmdunum og því ákveðið að leita eftir áliti kærunefndar húsamála. Eftir að framkvæmdir við frárennslislögnina hófust hafi gagnaðilar gert sér grein fyrir að um víðtækari framkvæmdir hafi verið að ræða. Það hafi blasað við frá götunni að í verslunarrýminu hafi verið búið að saga gólfplötuna þvers og kruss til að bæta við skolpstútum auk þess sem teikningar hafi legið í glugga sem hafi staðfesti að núverandi eigandi hafi verið farinn í stórkostlegar breytingar á húsnæðinu með það fyrir augum að breyta verslunarhúsnæðinu í fjórar íbúðir. Engar samþykktir eða leyfi hafi verið fyrir þessum framkvæmdum hvorki frá byggingarfulltrúa né öðrum eigendum, sbr. 2. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga.

Gagnaðilar hafi boðað til fundar þann 11. apríl 2013 þar sem núverandi eigandi hafi upplýst að hann myndi halda ótrauður áfram með áform sín og búa til fjórar íbúðir til útleigu. Mótmælum hafi verið komið á framfæri við byggingarfulltrúa sama dag og haft samband við hann með tölvupósti þann 9. apríl 2013.

Gagnaðilar telji greinilegt að núverandi eigandi hafi blekkt aðra eigendur og ætlað sér að breyta húsnæðinu í fjögur ósamþykkt íbúðarrými án samþykkis annarra eigenda. Eftir að framkvæmdir hafi verið stöðvaðar hafi núverandi eigandi sent fyrirspurn til byggingarfulltrúa um hvort leyfi fengist fyrir breytingunum. Því hafi verið neitað af byggingarfulltrúa. Hann hafi þá óskað eftir því að breyta húsnæðinu í tvær íbúðir en því hafi einnig verið hafnað. Þann 27. ágúst 2013 hafi verslunarrýmið verið auglýst til sölu og enn gefið í skyn að hægt yrði að breyta rýminu í tvær íbúðir.

Þvert á fyrri afgreiðslur hjá Reykjavíkurborg hafi núverandi eiganda tekist að láta útbúa nýjan lóðarleigusamning í júlí 2013 þar sem búið hafi verið að breyta notkuninni á lóðinni í eingöngu íbúðarhúsnæði. Upphaflegi lóðarleigusamningurinn hafi verið frá 1964 til 50 ára þar sem lóðin hafi verið leigð undir verslunarhús. Eins og fram hafi komið í álitsbeiðni hafi árið 1996 verið byggðar íbúðir ofan á F 2b og 2c og húsin tengd með einu þaki. Þá hafi verið gerður nýr lóðarleigusamningur til 75 ára þar sem lóðin sé leigð undir verslunar-, iðnaðar- og íbúðarhúsnæði.

Það sé afstaða gagnaðila að eigandi neðri hæðar F 2c einn beri kostnað af umþrættum framkvæmdum þar sem ekki hafi verið tekin lögleg ákvörðun um þær, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.

Við framkvæmdir á frárennsli hafi verktaka orðið það á að saga í sundur rafmagnskapla hússins. Verktakinn hafi ekki viljað gangast við ábyrgð á tjóninu en telji að verkkaupa beri að greiða fyrir viðgerð á rafmagnsköplum. Gagnaðilar telji að verktakinn hafi ekki sýnt nægilega aðgát við framkvæmd verksins og því sé tjón vegna skemmda á rafmagnskapli á ábyrgð verktakans. Því krefjist gagnaðilar þess að verktakinn beri ábyrgð á tjóninu sem hafi orðið á rafmagnskapli.

Í greinargerð gagnaðila H, dags. 23. september 2013, kemur fram að það eina sem húsin eigi sameiginlegt sé óskipt lóð með sameiginlegum brunni. Gagnaðili telji að eigandi F 2a geti ekki verið ábyrgur fyrir frárennslislögnum í öðrum húsum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda, mótt. 30. september 2013, kemur fram að tilefni og tilgangur erindisins til kærunefndar sé að komast að niðurstöðu hvernig kostnaður við endurnýjun bilaðrar frárennslislagnar og rafkapla sem hafi sagast í sundur við frárennslisviðgerðirnar eigi að skiptast á eigendur eignarhluta hússins. Ekki megi missa málið út um víðan völl jafnvel þótt ýmislegt hafi komið upp í þessari vegferð.

Í kjölfar greinargerða gagnaðila sé ástæða til að minna á að húsnæðið sé skráð fjórir eignarhlutar sem hver hafi sitt fastanúmer og húsnæðið samkvæmt frárennslisrörateikningu í reynd með stútum fyrir alls fjögur salerni, vaska og fleira, sem allt hafi orðið að komast í til að endurnýja og tengja heildstætt. Í um 100 fermetra húsnæði sem deilt sé í fjóra hluta þýði slíkt eitt og sér talsverða sögun og að minnsta kosti ýmsa þverleggi, annað væri óumflýjanlegt.

Álitsbeiðandi telji orð og álit um óleyfisframkvæmdir í raun ótengt erindi aðila til kærunefndarinnar. Erindið snúist um skiptingu kostnaðar við endurnýjun bilaðs frárennslis og sundursagaðra rafmagnskapla, annað ekki. Þannig snúist erindið ekki um einhverja aðra vinnu við breytingar eða viðbætur lagna á vegum nýs eiganda sem hann sjálfur hafi nú þegar greitt pípulagningamanni fyrir.

Álitsbeiðanda hafi verið ókunnugt um breyttan lóðarleigusamning þar til nýlega. Álitsbeiðandi telji þann samning óviðkomandi máli aðila fyrir kærunefndinni.

Tilboðsverkið hafi gengið út á að endurnýja frárennslislagnir frá öllum fjórum eignarhlutum álitsbeiðanda, ásamt einu heildarfrárennslisröri frá miðju hússins, skáhalt út í horn og þar út úr húsi, sömu leið og gamla lögnin hafi verið teiknuð og lá á. Á þeirri leið, hins sameinaða meginfrárennslisrörs, hafi umræddir rafmagnskaplar sagast í sundur. Skemmdir kaplanna hafi því ekki orðið vegna sögunar fyrir breyttar eða aukalagnir nýs eiganda, eins og mögulega hafi verið hægt að ráða af greinargerð gagnaðila.

Almenna reglan í skaðabótarétti sé að hver maður beri sitt tjón sjálfur nema reglur eða venjur kveði á um eitthvað annað eða einhver annar beri beina sök og eða ábyrgð á tjóninu. Miðað við fyrirliggjandi upplýsingar og þekkingu álitsbeiðanda af tjónauppgjörum telji álitsbeiðandi að tjónið á frárennslisrörum sé húseigendanna og það sama eigi við um rafkaplatjónið.

Álitsbeiðandi mótmæli því að farið hafi verið í umfangsmeiri framkvæmdir en samþykktar hafi verið. Nýr eigandi eignarhlutanna hafi látið framkvæma viðbótarvinnu við sína eignarhluta og greitt fyrir þá sjálfur.

III. Forsendur

     Í máli þessu er deilt um hvaða eigendum F 2a, 2b og 2c beri að greiða fyrir framkvæmdir á frárennslislögnum í F 2c.

1. Um lagnir í fjöleignarhúsum.

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

2. Hugtakið hús.

Þá kemur til skoðunar í máli þessu hvort umræddar lagnir skuli teljast til sameignar F 2a, 2b og 2c, F 2b og 2c eða einungis F 2c. Hér reynir því á skilgreiningu hugtaksins húss í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.

Í greinargerð frumvarps um 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Með vísan til framangreinds er það því álit kærunefndar að F 2a teljist eitt hús og F2b og 2c teljist eitt hús. Af því leiðir að þær lagnir sem deilt er um í máli þessu teljast einungis til sameignar F 2b og 2c.

3. Ákvörðunartaka.

Hluti gagnaðila hefur í máli þessu byggt á því að eigandi neðri hæðar F 2c einum beri að greiða fyrir umræddar framkvæmdir þar sem þær hafi verið umfangsmeiri en ákveðið hafi verið á húsfundi. Allir eigendur hússins hafi því ekki fengið tækifæri til að taka þátt í ákvarðanatöku líkt og mælt er fyrir um í lögum um fjöleignarhús. Gagnaðilar byggja á því að þeir hafi séð inn um glugga að framkvæmdirnar hafi verið umfangsmeiri en ákveðið hafi verið á húsfundi þann 11. mars 2013. Álitsbeiðandi byggir á því að nýr eigandi hæðarinnar hafi ákveðið að fara í umfangsmeiri framkvæmdir sem hann hafi sjálfur greitt fyrir.

Í máli þessu liggur hvorki fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var þann 11. mars 2013 né önnur staðfesting á því hvaða ákvarðanir voru teknar um umþrættar framkvæmdir. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar hafi ekki sýnt fram á að ákvörðun hafi verið tekin með ólögmætum hætti eða að framkvæmdir hafi orðið umfangsmeiri en ákveðið hafi verið á húsfundi þann 11. mars 2013.

4. Ábyrgð verktaka vegna tjóns á rafmagnskapli.

Í 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994, með síðari breytingum, og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Þá segir í 2. mgr. 1. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, að hlutverk nefndarinnar sé að fjalla um hvers konar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varða réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Hluti gagnaðila hefur krafist þess að kærunefnd viðurkenni að tjón það sem varð á rafmagnskapli við vinnu vegna framkvæmda á frárennslislögn sé á ábyrgð verktaka og því beri aðilum þessa máls ekki að greiða fyrir kostnað vegna viðgerðar á rafmagnskapli. Það er álit kærunefndar að framangreind krafa lúti ekki að ágreiningi milli eigenda fjöleignarhúsa sem varði réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Það er því álit kærunefndar að vísa beri kröfunni frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

     Það er álit kærunefndar að kostnaði vegna framkvæmda á frárennslislögnum í eignarhlutum álitsbeiðanda beri að skipta á milli allra eigenda F 2b og 2c samkvæmt hlutfallstölum. 

     Kröfu hluta gagnaðila um álit kærunefndar á ábyrgð verktaka vegna tjóns á rafmagnskapli er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 28. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson