Mál nr. 17/2015 A

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 17/2015 A

Ótímabundnir leigusamningar: Rekstrarkostnaður. Bókhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. maí 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. júní 2015, greinargerð gagnaðila, dags. 18. júní 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. júní 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. júlí 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 2. nóvember 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með afnotaréttarsamningi við gagnaðila, dags. 8. nóvember 2013, greiddi álitsbeiðandi 9.207.366 krónur fyrir 30% afnotarétt á eignarhluta íbúðar í eigu gagnaðila að C Z-Y. Samhliða afnotaréttarsamningi tók álitsbeiðandi á leigu 70% íbúðarinnar með leigusamningi dags. 8. nóvember 2013. Um er að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um bókhald gagnaðila og rekstrarkostnað.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að bókhald hússjóðs skuli aðskilið frá öðru bókhaldi gagnaðila.

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða í gegnum hússjóðsgreiðslur kostnað vegna stjórnunarkostnaðar gagnaðila. Sé það mat kærunefndarinnar að álitsbeiðanda sé skylt greiða hluta kostnaðar gagnaðila vegna stjórnunarkostnaðar er óskað álits nefndarinnar hvort réttlætanlegt sé að hlutdeild sé ákveðin með tilgreindum hætti.

III. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna umsjónar húsvarðar með eigum gagnaðila.

IV. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna eftirlitskerfa í sameign sem snúa að þjónustu og öryggi álitsbeiðanda, í gegnum greiðslur í hússjóð.

V. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða, í gegnum greiðslur í hússjóð, kostnað vegna reksturs púttvallar gagnaðila.

VI. Að viðurkennt verði að hlutlaus aðili verði fenginn til að yfirfara bókhald gagnaðila frá upphafi til ársloka 2014 og að gagnaðila beri að standa straum af kostnaði vegna þess.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúi að hússjóði sem álitsbeiðandi greiði í samkvæmt gildandi leigusamningum. Ágreiningsefninu megi skipta í meginatriði. Í fyrsta lagi hvort bókhald hússjóðs eigi að vera greinilega aðskilið frá öðru bókhaldi gagnaðila. Í öðru lagi hvaða kostnaðarliðum hússjóði beri að standa straum af. Gagnaðili hafi lagt fram sundurliðað yfirlit um rekstrarkostnað sameignar þar sem taldir séu upp fimmtán kostnaðarliðir sem hann telji að hússjóði beri að greiða. Leitað hafi verið sátta um greiðsluskyldu. Enn hafi þó ekki tekist full sátt. Í þriðja lagi sé ágreiningslaust á milli aðila að á árinu 2011 hafi verið greiddur úr hússjóði kostnaður, sem honum bar ekki að standa skil á. Enn hafi aðeins lítill hluti eldra bókhalds gagnaðila verið kannað með tilliti til þessa. Álitsbeiðandi telur að leita skuli í öllu bókhaldi fyrri ára eftir færslum af þessu tagi og gagnaðili skuli bera kostnað af slíkri könnun. Gagnaðili hafi ekki fallist á það.

Um lið eitt segir í álitsbeiðni að þess sé krafist að bókhald hússjóðs C Z-Y verði fullkomlega aðskilið frá öðru bókhaldi gagnaðila. Bankareikningur gagnaðila sé nýttur fyrir rekstur hússjóðs og allar nótur, reikningar og greiðsluseðlar séu stílaðir á gagnaðila. Miklu skilvirkara væri að hússjóður hefði sinn eigin bankareikning og allar nótur, reikningar og greiðsluseðlar yrðu stílaðir beint á hússjóðinn. Álitsbeiðandi telji að núverandi fyrirkomulag eigi mesta sök á þeim ruglingi og villum sem fundist hafi í bókhaldinu, auk þess sem það standist tæplega ákvæði bókhaldslaga. Þá torveldi núverandi fyrirkomulag eðlilegt eftirlit álitsbeiðanda með rekstri hússjóðsins.

Um lið tvö í álitsbeiðni segir að óskað sé álits á því hvort úr hússjóði beri að greiða 25% af öllum samanlögðum skrifstofukostnaði gagnaðila. Þetta sé í samræmi við ákvæði eldri leigusamnings, en nýrri samningur tiltaki þó aðeins að álitsbeiðanda beri að greiða raunkostnað við bókhald og umsjón. En greiði álitsbeiðanda þó 25% af þessum kostnaði. Álitsbeiðandi telji að kostnaður af þessu tagi sé hluti af kostnaði við hússtjórn og vísar til 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Telji kærunefndin að álitsbeiðanda beri að greiða þann kostnað, telji hann brýnt að fyrir liggi upplýsingar um hvernig umræddur raunkostnaður sé fundinn og óskar til vara álits á skyldu gagnaðila til að gera nákvæma og sundurliðaða grein fyrir þeim kostnaði. Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að snemma í október 2013 hafi gagnaðili upplýst um breytta aðferð við ákvörðun á upphæð þess skrifstofukostnaðar sem hússjóði sé gert að greiða. Frá þeim tíma yrði ekki miðað við að sjóðurinn greiddi fjórðung alls skrifstofukostnaðar heldur yrði framvegis miðað við raunkostnað. Eftir að álitsbeiðni hafi verið send kærunefndinni hafi orðið ljóst að af þessari breytingu hafi ekki orðið. Gagnaðili láti hússjóð greiða enn 25% af heildarskrifstofukostnaði. Af þessum sökum falli álitsbeiðandi frá beiðni um álit nefndarinnar á skyldu gagnaðila til að gera nákvæma og sundurliðaða grein fyrir raunkostnaði. Sé það mat kærunefndarinnar að hússjóði sé skylt að greiða hluta kostnaðar gagnaðila vegna stjórnunarkostnaðar er óskað álits nefndarinnar hvort réttlætanlegt sé að hlutdeild sé ákveðin með framangreindum hætti. Álitsbeiðandi telji viðmið um hlutdeild hússjóðs vera nokkuð geðþóttakennt og handhófslegt og telja vafa leika á réttmæti þess.

Um lið þrjú segir að álitsbeiðandi fái ekki betur séð en að allur kostnaður vegna starfa húsvarðar C Z-Y sé greiddur úr hússjóði. Álitsbeiðandi telji að hluti af störfum húsvarðar felist í almennu eftirliti með eigum leigusala, svo sem mati á viðhaldsþörf eignarinnar og umsjón með slíkum framkvæmdum. Verksvið hans sé mun víðtækara en almennt eftirlit með sameign leigjenda.

Um lið fjögur segir í álitsbeiðni að álitsbeiðandi telji að íbúðir þeirra séu leigðar með afnotarétti af þeim kerfum sem snúa að þjónustu og öryggi íbúa, s.s. brunaviðvörunarkerfi, loftræstikerfi, aðgangsstýrikerfi, dyrasímakerfi, lyftum, símkerfi, slökkvitæki, snjóbræðslu og fleiru. Það sé skylda gagnaðila að sjá um að þau séu í lögmætu ástandi og telur álitsbeiðandi að greiðsla fyrir notkun slíkra gæða sé innifalin í almennri húsaleigu. Álitsbeiðandi telji að sömu rök eigi við um kostnað við beintengt símanúmer öryggiskerfa í lyftum og brunaviðvörunarkerfis. Umræddur kostnaður sé hússjóði því óviðkomandi. Þá telji álitsbeiðandi að kostnaður við eftirlit með öryggisbúnaði í sameign og endurnýjun hans sé innifalinn í almennri húsaleigu.

Um lið fimm í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi telji að hússjóður eigi ekki að standa straum að rekstri púttvallar. Fram kemur að notendum hans sé skylt að vera félagar í svonefndum D klúbbi og greiða fyrir það visst gjald í hverjum mánuði. Sé greitt fyrir rekstur vallarins úr bæði D klúbbnum og hússjóði telji álitsbeiðandi að þar hljóti að vera um tvíborgun að ræða, að minnsta kosti að hluta til.

Um lið sex í álitsbeiðni segir að báðir aðilar séu sammála um að úr hússjóði hafi verið greiddur kostnaður, sem honum hafi ekki borið að standa skil á. Ágreiningur sé um hver sú heildarfjárhæð sé. Til lausnar á því vandamáli telji álitsbeiðandi enga aðra leið færa en að fá utanaðkomandi hlutlausan aðila til að fara yfir bókhald gagnaðila frá upphafi til ársloka 2014 í þeim tilgangi að finna þær ofgreiðslur sem átt hafa sér stað á því tímabili. Álitsbeiðandi telji að gagnaðili eigi að standa straum af kostnaði vegna skoðunar bókhalds, enda hafi bókhaldsmistök alfarið verið á ábyrgð gagnaðila. Þá hafi gagnaðili valdið þeim sem greiða gjöld í hússjóð, fjárhagstjóni með mistökum sínum og eðlilegt sé að þeir sem valdi skaða greiði fyrir leiðréttingu.

Í greinargerð gagnaðila er í upphafi gerð grein fyrir starfsemi hans. Fram kemur að gagnaðili sé eigandi þjónustu- og öryggisíbúða fyrir 60 ára og eldri. Fyrstu leigutakar hafi flutt í húsið í lok árs X í C Y og um mitt ár X í C Y. Innangengt sé úr íbúðum í þjónustumiðstöð, sundlaug og hjúkrunarheimili um sérstakan tengigang sem sé hluti sameignar hússins. Í boði sé öryggisvöktun allan sólarhringinn, aðgengi að púttvelli, sjúkraþjálfun, tækjasal og annað sem nauðsynlegt þyki til að öldruðum leigutökum líði sem best. Í sameigninni séu m.a. sérstaklega breiðir gangar, rúmt anddyri, setustofur, þvottahús, hjólageymslur, lyftur, tengibyggingar við þjónustumiðstöð og hjúkrunarheimili, aðgangur að öryggistalkerfi, dyrasímakerfi, brunavarnarkerfi, eftirlitskerfi, bílastæði, snjóbræddir göngustígar, lóð, púttvellir og útivistarsvæði. Öll aðstaða í sameiginlegu rými sé fær hreyfihömluðu fólki með stuðningshandrið á göngum. Sameiginleg húsvarsla sé í öllum húsum og hægt sé að nálgast hana í gegnum þjónustusíma sem sé opinn alla daga ársins, allan sólarhringinn. Samhliða rekstri íbúða sé staðið að rekstri hjúkrunarheimila og þjónustumiðstöðva, en þar sé m.a. hægt að nálgast gæði á borð við innisundlaug, heita potta, matsal, veitingaþjónustu, dagdvöl, veislusali, skipulagt tómstundastarf, hársnyrtiþjónustu, fótaaðgerðarþjónustu, sjúkraþjálfun, líkamsræktartæki, sali til útleigu, skipulagða viðburði og margt fleira. Húsið sé sérstaklega byggt í þeim tilgangi að leigja íbúðir til eldra fólks með sérstakar þarfir. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé birt stærð séreigna íbúða hússins alls 7.642 m² og stærð sameignar 2.513 m². Af þessu megi sjá að rekstur sameignar sé verulega stór hluti af rekstri leigueignar hússins og mun meira en almennt í fjölbýlishúsum.

Í ljósi þess sem að framan greinir sé sú hugmyndafræði sem gagnaðili byggi á og það viðskiptasamband sem leigjendum sé boðið og kynnt sé fyrir þeim áður en eignir séu teknar á leigu, ekki hefðbundið leiguform heldur ákveðin heildarþjónusta sem veitt sé ákveðnum þjóðfélagshópi sem séu aldraðir einstaklingar. Engin sérstök skilyrði séu fyrir búsetu í leiguíbúðunum önnur en þau að í þeim búi eldra fólk. Allir samningar gagnaðila séu frjálsir samningar með gagnkvæmum uppsagnarfresti. Mikil eftirspurn sé eftir leigu íbúðanna.

Í nokkurn tíma hafi ákveðnir leigutakar hússins gagnrýnt hvernig bókhaldi félagsins sé háttað, ágreiningur hafi verið um greiðslu leigutaka á tilteknum rekstrarkostnaði og greiðslu á tilteknum kostnaðarliðum á byggingartíma fasteignar sem leigutakar telji sig ekki hafa þurft að greiða. Gagnaðili hafi nú í talsverðan tíma verið í sambandi við þá leigutaka og reynt að leysa þann ágreining sem uppi hafi verið. Ágreiningur snúi að þeim atriðum sem leigutakar hafi nú óskað álits kærunefndar á. Gagnaðili hafi í þeim tilgangi að leysa ágreininginn veitt skýringar á öllum kostnaðarliðum við rekstur sameignar þar sem skilgreint sé með sundurliðun hvaða rekstrarkostnaður falli undir rekstur sameignar. Haldinn hafi verið nokkur fjöldi funda með leigutökunum og almennir fundir með íbúum hússins. Þá hafi gagnaðili kynnt sérstakar vinnureglur um bókun kostnaðar og áætlanir um rekstrarkostnað sameignar fyrir hvert ár þar sem húsgjald hvers árs sé endurákvarðað í samræmi við raunkostnað fyrra árs. Í ljósi þess að ekkert af fyrri úrræðum hafi þótt fullnægjandi af hálfu leigutaka hafi gagnaðili einnig ráðið til sín lögfræðiráðgjafa til að fara yfir málið og vinna með að sáttalausn gagnvart leigutökum án árangurs.

Um bókhaldsfyrirkomulag félagsins og kröfu álitsbeiðanda í lið I segir að gagnaðili annist rekstur sameigna allra leiguíbúða á vegum þess. Þar með talin er innheimta húsgjalda af leigutökum, greiðsla reikninga, umsjón með rekstrinum og annað skrifstofuhald eins og færsla bókhalds til að sundurgreina tekjur og kostnað við rekstur sameigna frá öðrum kostnaðarliðum rekstursins. Þetta fyrirkomulag sé hluti af þeirri þjónustu og því viðskiptasambandi sem leigjendur gagnaðila gangi inn í við gerð leigusamnings. Þeir, sem óski eftir að gera leigusamning við gagnaðila, fái upplýsingar um hvernig viðskiptasambandinu sé háttað og þær upplýsingar að sameiginlegur rekstrarkostnaður sé greiddur af leigutaka og að bókhald og rekstur sé í höndum gagnaðila. Fyrirkomulag reksturs sameigna gagnaðila hafi nú verið í þróun í X ár, eða frá því að fyrstu íbúðir félagsins voru teknar í notkun árið X. Reksturinn hafi síðan verið í stöðugri þróun með hagsmuni íbúa og gæði þjónustu að leiðarljósi. Gagnaðili telji núverandi fyrirkomulag hentugt þegar verið sé að veita jafn umfangsmikla þjónustu og um ræði. Leigjendur hafi val um að gera leigusamning við gagnaðila og þeir sem vilji gera leigusamning þurfi því að ganga að því viðskiptamódeli sem gagnaðili byggi á. Leigjendur fái ítarlega sundurgreint uppgjör yfir kostnaðarþætti. Á bak við hvern kostnaðarlið séu fylgiskjöl sem skýri hvern og einn lið. Gagnaðili telur að slík sundurgreining og gildandi fyrirkomulag sé ásættanlegt og ekki í andstöðu við lög. Bókhaldi og skrifstofuhaldi sé hagað með þeim hætti sem gagnaðili telji hagkvæmast og skynsamlegast, en fyrst og fremst sé lögð áhersla á að bjóða góða og mikla þjónustu þar sem reynt sé eins og hægt sé að halda rekstrarkostnaði í lágmarki. Í 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga er fjallað um skyldu leigusala til að láta leigutaka í té sundurliðun á kostnaðarþáttum og sé gagnaðili þeirrar skoðunar að núgildandi fyrirkomulag sé í samræmi við lögin. Gagnaðili telji að leigjendur geti ekki krafist þess að bókhald félagsins sé með öðrum hætti en verið hafi.

Um kostnaðarliði í leigusamningi segir að leigusamningar hafi verið settir upp með þeim hætti að samið hafi verið um fasta leigufjárhæð sem taki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs, en jafnframt hafi verið samið um að leigjandi greiði kostnað sameignar sem taki mið af raunkostnaði hverju sinni. Nauðsynlegt sé þegar boðin sé jafn víðtæk þjónusta að hægt sé að semja í leigusamningi með þeim hætti að rekstrarkostnaður sé greiddur af leigutaka með þessum hætti. Þetta sé sú hugmyndafræði sem gagnaðili byggi á og það viðskiptasamband sem gagnaðili bjóði þeim sem óski eftir að leigja fasteign. Ástæðurnar fyrir því að samið sé með þessum hætti sé að um mjög umfangsmikinn og sérhæfðan rekstur sé að ræða sem að ýmsu leyti sé mjög frábrugðinn almennu leiguhúsnæði, eins og það þekkist á markaði. Þar af leiðandi sé erfitt að fara eftir hefðbundnum ákvæðum húsaleigulaga um kostnaðarskiptingu. Ef ekki mætti semja með þessum hætti þyrfti að lækka grunnleigufjárhæð og stilla hana af þannig að tryggt væri að sameiginlegur rekstrarkostnaður væri ávallt innifalinn í leigufjárhæð. Þetta væri bæði mjög flókið í framkvæmd og myndi kalla á að heildarkostnaður leigutaka myndi hækka þar sem stilla þyrfti leigu upp með þeim hætti að hún myndi örugglega ná til allra kostnaðarþátta sem á endanum væri líkleg til að leiða til kostnaðarsamari leigu fyrir viðskiptavini. Til að fyrirbyggja misskilning var tekin sú ákvörðun að fella alla sameiginlega kostnaðarliði undir leigusamning og láta slíkan kostnað greiðast af leigutaka í stað þess að tilgreina tiltekna þætti og skapa mögulega óvissu um túlkun á því hvort fleiri liðir ættu að falla þar undir eða ekki. Ef leigusali þyrfti að greiða tiltekna rekstrarliði varðandi sameiginlegan kostnað myndi þurfa að hækka leigufjárhæð til samræmis. Það sé því einhver misskilningur hjá álitsbeiðanda að halda að sú staða að leigusali eigi að greiða tiltekna kostnaðarliði lækki kostnað þeirra þar sem leigufjárhæð þyrfti að hækka. Gagnaðili segir að húsaleigulög geri ráð fyrir því að hægt sé að víkja frá ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna þegar íbúðarhúsnæði sé leigt til ákveðinna hópa, eins og til dæmis aldraðra. Það sé einmitt að hluta til í samræmi við það fyrirkomulag sem gagnaðili noti í rekstri sínum, enda um mjög umfangsmikinn og sérhæfðan rekstur að ræða sem sé í engu samræmi við það sem gildi á almennum leigumarkaði.

Um hússtjórn og lið II í kröfu álitsbeiðanda segir að í ljósi víðtækrar þjónustu, sem felist í umsjón og skrifstofukostnaði við rekstur sameignar, aðsamkvæmt hugmyndafræði sem gagnaðili byggi á greiði leigutaki rekstrarkostnað, m.a. hluta af skrifstofukostnaði. Sá kostnaður sé ítarlega sundurliðaður en gagnaðili sinni samhliða skrifstofukostnaði um rekstur sameigna í öðrum leigueignum hans til að ná niður kostnaði. Þetta sé sú hugmyndafræði sem gagnaðili byggi á og séu leigutakar ekki sáttir við þá framkvæmd sé þeim heimilt að segja upp leigusamningi og leigja þar sem boðið sé upp á annað viðskiptafyrirkomulag. Það hljóti öllum að vera ljóst að þegar leigusamningur kveði skýrt á um að leigutakar greiði fyrir sameiginlegan rekstrarkostnað að slíkan kostnað beri að greiða. Í 23. gr. húsaleigulaga sem álitsbeiðandi vísi til sé sérstaklega kveðið á um að hægt sé að semja um kostnað þennan, enda hafi slíkt verið gert í leigusamningi. Einnig beri að horfa til þess að gagnaðili telji að ákvæðið eigi einnig við um starfsemi gagnaðila þar sem verið sé að leigja öldruðum fasteign með víðtæka þjónustu og því sé heimild til að víkja frá ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Í núgildandi leigusamningum sé þess getið að leigjandi skuli jafnframt greiða „hlutdeild í fjórðungshlut af heildarkostnaði við reikningshald, skrifstofu- og umsýslukostnað leigusala.“ Markmið gagnaðila með þessu séu m.a. þau að veita leigjendum aðgang að stærðarhagkvæmni, þ.e. að með fleiri íbúðum lækki upphæð hverrar íbúðar þar sem kostnaður deilist jafnt á allar íbúðir sem gagnaðili reki. Heildarútgjöld vegna reksturs sameigna í öllum eignum gagnaðila fyrir árið 2014 nemi um 30% af öllum rekstrargjöldum hans. Gagnaðili telji því hóflegt að áætla fjórðungshlut (25%) af rekstrarkostnaði þessum á rekstur sameigna, en til greina komi að hafa það breytilegt og taka mið af hlutfalli þessa útgjaldaliðar þegar það sé ákveðið ár hvert.

Um húsvörslu og kröfur álitsbeiðanda í lið III segir að um sé að ræða kostnað í öllum leigueignum gagnaðila. Í leit að hagræðingu telji gagnaðili það þjóna hagkvæmnissjónarmiðum að reka sameiginlega kostnað við alla húsvörslu. Undir það falli kostnaður við launagreiðslur húsvarðar, rekstur bifreiðar til að komast á milli staða og annan kostnað við húsvörð. Auk þess falli undir þennan kostnað þjónustusími, bakvaktarkostnaður, útköll vegna húsvörsluþjónustu utan venjulegs vinnutíma og öryggisgæsla. Vegna áherslu gagnaðila á hærra þjónustustig og meira öryggi fyrir þann hóp sem hann vilji kenna sig við, telji hann nauðsynlegt að hafa húsvörð í vinnu og bakstuðning við þá þjónustu allan sólarhringinn allt árið um kring. Kostnaður vegna húsvörslu deilist jafnt á allar íbúðir sem gagnaðili leigi og með þeim hætti sé hægt að ná niður rekstrarkostnaði vegna húsvörslu. Vinna húsvarðar felist fyrst og fremst í ofangreindum verkefnum, en fyrir alla viðhaldsvinnu sé greitt sérstaklega samkvæmt reikningi. Hér beri m.a. að geta þess að til að auka hagkvæmni í húsvörslu sé húsverði falið að sjá um þjónustu við sameign í þremur mismunandi fasteignum í þremur sveitarfélögum. Til þess hafi húsvörður aðgang að bifreið sem gjaldfærð sé á rekstur sameignar. Á fyrri árum, þ.e. 2011 og 2012, hafi þessi kostnaður ekki verið gjaldfærður á rekstur sameigna, þrátt fyrir að slíkur kostnaður falli innan rekstrarkostnaðar skv. leigusamningi.

Um kröfur álitsbeiðanda í lið IV segir að um sé að ræða kostnað vegna öryggiskerfis og búnaðar sem sé hluti af áherslum gagnaðila í rekstri sameignar. Vegna sérþarfa aldraðra viðskiptavina og vegna þeirrar þjónustu sem verið sé að veita, liggi fyrir að öryggiskerfi og öryggisgæsla sé mun umfangsmeiri en þekkist almennt í leiguhúsnæði. Gagnaðili geri því ríkari kröfur til virkni og áreiðanleika kerfa í leigueignum á sínum vegum en almennt tíðkist. Gagnaðili leggi áherslu á eftirfarandi: a) að öll öryggiskerfi séu tekin út árlega af viðurkenndum aðilum, b) að viðbragðsáætlanir séu til staðar þegar reyni á, c) að aðilar séu til staðar til að bregðast við þegar einhverja vá beri að höndum og d) að gengið sé eins langt og hægt sé til að veita íbúum meira öryggi með vöktunarbúnaði en almennt sé hægt að ætlast til. Í þessum tilgangi hafi gagnaðili m.a. látið framkvæma sérstaka öryggisúttekt á starfsemi sinni, látið útbúa kynningarbækling til að leiðbeina íbúum og haldið námskeið með íbúum til að kenna þeim rétt viðbrögð og umgengni ef vá beri að garði. Um lið 10 segir að á ferðinni sé hreinn rekstrarkostnaður sameignar vegna notkunar á síma sem reglur geri kröfu um að sé til staðar fyrir lyftur og brunaviðvörunarkerfi. Sú hugmyndafræði sem gagnaðili byggi á sé að veita sem víðtækasta þjónustu þar sem samið sé sérstaklega um í leigusamningi að allur rekstrarkostnaður sameignar falli á leigutaka. Ef þessi hluti rekstrarkostnaðar ætti að vera inni í leigufjárhæð þyrfti að hækka leigu sem þessu næmi. Sá kostnaður sem gjaldfærður sé á rekstur sameignar sé eingöngu rekstrarkostnaður sem tilheyri eftirliti, úttektum og prófunum á kerfum. Allur stofnkostnaður við að koma upp slíkum öryggiskerfum sé hluti af eigninni og allur kostnaður við viðhald og endurbætur sé bókaður á annan rekstur gagnaðila og greiðist ekki af sameign.

Um rekstur á púttvelli og kröfu álitsbeiðenda í lið V segir að það sé hluti af rekstrarkostnaði sameignar. Við kynningu á íbúðum sé púttvöllur hluti af sameign hins leigða, en rekstur hans felist í að gera hann hæfan til notkunar, s.s. eins og með grasslætti, áburðargjöf og annarri umhirðu, en án þess yrði púttvöllur ekki nothæfur. Ekki sé hér um að ræða viðhald á fasteign heldur sé um að ræða rekstur sem sé hluti af þeirri víðtæku þjónustu sem verið sé að veita í fasteigninni. Sú útlistun í málatilbúnaði álitsbeiðenda að einungis væri hægt að nota púttvöll gegn greiðslu á gjaldi í tiltekinn klúbb sé misskilningur og eigi ekki við rök að styðjast. Allir leigutakar hafi aðgang að púttvelli sem teljist hluti af sameign hins leigða húsnæði. Leigutökum standi hins vegar til boða að greiða í klúbbinn en sú greiðsla veiti leigjendum rétt til að nota tómstundastarf, sundlaug og afþreyingu án endurgjalds.

Um kostnað fyrri ára og kröfur álitsbeiðenda í lið VI segir að samkvæmt bókhaldi gagnaðila fyrri árin 2011 til 2013 voru bókuð útgjöld félagsins við rekstur sameigna í C Z-Y alls 31.480.318 krónur. Á sama tímabili innheimti félagið 19.796.280 krónur í húsgjöld af leigutökum og lagði þar að auki sjálft 6.966.420 krónur til rekstursins vegna húsgjalda af óleigðum íbúðum. Samanlagðar tekjur rekstrarsjóðsins voru þ.a.l. 26.720.700 krónur. Þannig vantaði 4.717.618 krónur til þess að tekjur af húsgjöldum stæðu undir útgjöldum rekstursins. Í bréfi til íbúa, dags. 26. maí 2014, var þessi niðurstaða kynnt og jafnframt boðist til að fella niður eldri skuld 4.717.618 krónur. Var það gert í ljósi þess að vinnureglur fyrri ára kynnu, að mati gagnaðila, að vera ekki nægilega skýrar um bókun kostnaðar við rekstur sameigna. Þessari tillögu var hafnað af stjórn íbúafélags C með bréfi þeirra, dags. 26. júní 2014. Í framhaldi af því veitti gagnaðili stjórn íbúafélags C aðgang að öllum fylgiskjölum B um útgjöld rekstrarsjóðs sameignarinnar fyrir árin 2011–2013. Stjórn íbúafélags C nýtti þessa heimild þó aðeins að takmörkuðu leyti en óskaði eftir fylgiskjölum fyrir einn gjaldalið ársins 2011 að upphæð 1.750.737 krónur. Fram hafi komið nokkrar athugasemdir við einstaka færslur í þessu úrtaki. Eftir standi að skoða aðra gjaldaliði að upphæð 30.000.000 króna sem sé að finna í fylgiskjölum sem geta verið allt að 1000 talsins. Kostnaður við slíka skoðun gæti því numið verulegum fjárhæðum sem líklegast væru á bilinu 4.000.000-8.000.000 krónur, ef sérfræðingar væru fengnir til verksins. Að mati gagnaðila eru athugasemdir ekki af þeirri stærðargráðu að þær geti talist verulegar. Ef einhver skekkja kynni að vera til staðar þá sé það mat gagnaðila að það falli vel innan þeirrar upphæðar sem áður hafi verið boðin til niðurfellingar til að komast hjá frekari fyrirhöfn við skoðun annarra kostnaðarliða. Eftir að ljóst var að sáttaumleitanir og skýringar framkvæmdarstjóra gagnaðila nutu ekki hljómgrunns hjá leigutökum var lögð fram tillaga að lausn þann 18. mars 2015. Gagnaðili hefur áður lýst sig reiðubúinn til þess að fara í nánari skoðun á kostnaði við rekstur sameignar fyrri ára og fá til þess óháða aðila til að leggja mat á kostnaðinn. Komi til þeirrar skoðunar þarf að gera heildstætt mat á kostnaði við rekstur sameignar svo að sanngjörn niðurstaða fáist. Það sé hins vegar mat gagnaðila að kostnaður við það verði verulegur og að sá ávinningur sem af því hljótist svari engan veginn þeim kostnaði af því leiðir. Því sé ekki fallist á þá ósk leigutaka að kostnaður við slíka skoðun falli að öllu leyti á gagnaðila.

Gagnaðili hafnar því að ofgreiðslur hafi átt sér stað úr sjóðnum. Það geti einfaldlega ekki staðist þegar einungis voru innheimt húsgjöld af leigutökum fyrir hluta af heildarkostnaði við rekstur sameigna á þessu tímabili. Nú liggi fyrir skýrar vinnureglur um bókun kostnaðar við rekstur sameignar, auk þess sem leigutökum sé kynnt niðurstaða rekstursins á fundi sem og með bréfi. Þar að auki sé árlega lögð fram áætlun um kostnað við rekstur sameignar í hverju leiguhúsi fyrir sig sem ákvörðun um húsgjald næsta árs er grundvölluð á. Telur gagnaðili að viðskiptavinir standi vel gagnvart því að hafa aðgang að upplýsingum um reksturinn. Gagnaðili hafi einnig sýnt fram á að rekstur sameigna sé hluti af þeim gæðum sem viðskiptavinir fallast á að greiða þegar leigusamningur er gerður. Ekki verði séð að breyting á því fyrirkomulagi, sem nú sé viðhaft við rekstur sameigna, muni skila sér í lægri kostnaði. Í ljósi þess leggur gagnaðili til að ekki verði gengið lengra en þegar hafi verið gert um skoðun á því sem á undan sé gengið. Frekari áhersla verði lögð á að vinna í samræmi við skýrar reglur og er gagnaðili tilbúinn til þess að standa við þá tillögu sem hann lagði fram í bréfi sínu til leigutaka þann 26. maí 2014.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að fúslega sé fallist á að húsnæði, umhverfi og aðstaða sé öll til fyrirmyndar og að slíkt beri að meta. Einnig sé fallist á að allt kosti þetta mikla fjármuni. Það sé skilningur álitsbeiðanda að fyrir þeim aukakostnaði sé nú þegar séð og með þeirri húsaleigu sem álitsbeiðandi greiði samkvæmt leigusamningi. Sú upphæð sé þó nokkuð hærri en á almennum leigumarkaði. Dugi leigugreiðslur ekki til þessa verði gagnaðili að leita annarra leiða til lausnar vandanum en að velta slíkum kostnaði yfir á hússjóð. Þeim sjóði sé aðeins ætlað að standa straum af rekstrarkostnaði sameignar og engu öðru. Álitsbeiðandi mótmæli ítrekuðum fullyrðingum gagnaðila þess efnis að honum sé heimilt að „víkja frá ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna þegar íbúðarhúsnæði sé leigt til ákveðinna hópa eins og til dæmis aldraðra.“

Álitsbeiðandi fullyrði að áminnst ósætti í greinargerð gagnaðila sé mjög almennt, eins og sjáist vel á góðri aðsókn og mikilli einingu á fundum. Rétt sé að deiluaðilar hafi átt marga fundi sín á milli og að ýmislegt hafi þar áunnist í samkomulagssátt. Lítið virðist nú bera í milli aðila annað en þau atriði sem álitsbeiðnin snúist um.

Um aðskilið bókhald segir að tiltekið fylgiskjal sýni hvernig ómögulegt sé að fylgjast með einstökum greiðslum úr hússjóði. Slíkt sé ekki hægt að gera nema gjaldandi geti skoðað tilheyrandi hreyfingalista og fylgiskjöl. Reynslan sýni þó að eftirlit af slíku tagi sé nauðsynlegt. Aðskilið bókhald sé allt að því grunnforsenda þess að slíkt eftirlit sé mögulegt. Í því sambandi sé bent á þau tvö mismunandi yfirlit sem séu sett fram fyrir árið 2011. Álitsbeiðanda hafi verið sagt að bæði yfirlitin væru unnin upp úr sama endurskoðaða bókhaldi gagnaðila en í greinargerð hans er ekki minnst einu orði á þessi skjöl.

Álitsbeiðandi mótmæli því erfitt sé að fara eftir hefðbundnum ákvæðum húsaleigulaga um kostnaðarskiptingu. Í fyrsta lagi þurfi veigamikil atriði að kalla á slíka undanþágu sem ekki verði séð að eigi við í þessu tilviki. Í öðru lagi þurfi að taka greinilega fram í leigusamningi ef til standi að beita þessu undanþáguatriði. Svo sé ekki í þessu tilviki. Álitsbeiðandi telji því að húsaleigulög séu fullgild hvað þetta varði og að lögin og leigusamningar séu þær réttarheimildir sem byggja verði á í þessu tilviki.

Um rekstrarkostnað púttvallar segir að það kunni að vera rétt að ekki sé nauðsynlegt að vera félagi í tilteknum klúbbi til að mega nota völlinn. Hússjóður hafi verið látinn greiða mikinn kostnað við gerð púttvallarins sem hafi fallið til áður en hann hafi verið tekin í notkun. Aðilar séu þó sammála um að allur kostnaður sem hafi fallið til fyrir opnun vallarins teljist stofnkostnaður og eigi ekki að greiðast úr hússjóði. Álitsbeiðandi líti svo á að meginatriði við lausn þessarar deilu við gagnaðila sé að skýrt sé hvaða kostnaðarliði eigi og megi greiða úr hússjóði.

Um kostnaðarliði fyrri ára segir að tilboði gagnaðila frá 26. júní 2014, þar sem boðist var til að fella niður skuld að fjárhæð 4.717.618 krónur, hafi ekki verið hafnað. Stjórnin taldi aðeins að sá frestur sem veittur var, væri of skammur þar sem skoða þyrfti betur hvernig greiðslum úr hússjóði hefði verið háttað undanfarin ár.

Um skoðun á bókhaldi gagnaðila segir að kannaðar hafi verið greiðslur úr hússjóðnum á fyrsta rekstrarári hans, 2011. Til að byrja með hafi aðeins verið skoðuð fylgiskjöl fyrir tvo bókhaldslykla. Komið hafi í ljós að úr hússjóði hafi verið greitt fyrir vörur og þjónustu sem ekki snertu rekstur sameignar, alls 185.077 krónur, auk stofnkostnaðar við púttvöll sem nam 589.688 krónum. Þá taldi stjórn íbúafélagsins hæpið að láta hússjóð greiða kostnað sem nam 485.722 krónum og þar að auki voru gögn um greiðslur að upphæð 228.287 krónur svo óskýr að ekki var unnt að skera úr um hvort hússjóður ætti að standa straum af þeim. Ástæða takmarkaðrar skoðunar hafi verið sú að vegna umfangs verkefnisins hafi verið ákveðið að byrja á lítilli prufu og sjá hvert hún leiddi. Niðurstaðan var sú sem að framan greinir. Vegna efasemda gagnaðila um réttmæti útkomunnar taldi stjórn íbúafélagins þýðingarlaust að halda könnuninni áfram. Þar af sprettur krafa álitsbeiðanda um athugun óháðra aðila á öllu bókhaldinu. Álitsbeiðandi er ósammála þeirri skoðun gagnaðila að athugasemdir þeirra séu „ekki af þeirri stærðargráðu að þær geti talist vera verulegar“. Álitsbeiðandi telji að óheimilar greiðslur nemi ríflega þriðjungi af þeim fjármunahreyfingum sem athugaðar voru, auk svipaðrar upphæðar sem nokkur eða mikill vafi leikur á um hver skuli greiða. Þá sé álitsbeiðandi ósammála þeirri ályktun gagnaðila að öll kurl séu komin til grafar varðandi óheimilar greiðslur úr hússjóði. Skýringum gagnaðila, þar sem vísað sé til óvenjuhárra upphæðar og óvenjulegs tíma, sé hafnað. Ekki sé hægt að sjá að heildarkostnaður við rekstur sameignar hafi lækkað milli áranna 2011 og 2012. Aftur á móti virðist flokkun bókhaldslykla hafa verið breytt. Upphæðir vegna ársins 2011 séu því ekki óvenju háar. Þá hafi byggingaframkvæmdir við C Z og Y staðið óslitið fram undir mitt ár X. Að kenna byggingaframkvæmdum á árinu 2011 um þennan greiðslurugling sé því ekki trúverðugt. Því telji álitsbeiðandi líklegt að fjöldi misfærslna sé enn ófundinn í bókhaldi gagnaðila.

Báðir aðilar séu sammála um að árið 2011 hafi úr hússjóði verið greiddur kostnaður sem þeim sjóði bar ekki að standa skil á. Gagnaðili hafi þrátt fyrir það ekki endurgreitt þessa fjármuni. Þess í stað vísar gagnaðili til hugsanlegrar vangreiðslu leigutaka á óstaðfestum taprekstri hússjóðs á fyrri árum. Þessa afstöðu telji álitsbeiðandi vera í mótsögn við þann sáttavilja sem gagnaðili kveðst hafa í málinu og beri vott um stórfellt vanmat á alvarleika málsins.

Álitsbeiðandi vekur athygli á aðstöðumun aðila að hússjóðum gagnaðila. Leigusali ákveði upphæð leigugjalds, innheimti allar tekur sjóðsins, fari með og ávaxti fjármuni sjóðsins, annist bókhald, ráðstafi fjármunum sjóðsins og sjái um upplýsingagjöf til greiðenda leigugjalds varðandi árlegt uppgjör. Þá fjármagni leigutakar sjóðinn alfarið. Þessi aðstöðumunur leggi ríka trúnaðarskyldu á leigusala til að gæta hagsmuna leigutaka í hvívetna varðandi rekstur og umsjón hússjóðs, sbr. t.d. almennar reglur um umboð. Álitsbeiðandi kveðst ekki skilja tregðu gagnaðila til að færa aðskilið og glöggt bókhald yfir sjóðinn sem öllum greiðendum húsgjalds væri auðvelt að kynna sér. Slík ráðstöfun, ein og sér, myndi ganga langt í að skapa grundvöll þess samkomulags sem ná verður á milli aðila með einhverjum ráðum.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram félagið haldi sérstakt og aðgreint bókhald um rekstur sameignarinnar í C Z-Y þar sem sundurgreindir séu 15 bókhaldslyklar, m.ö.o. kostnaðarþættir þar sem finna megi fylgiskjal á bak við hverja færslu. Á bak við hvern bókhaldslykil sé skýring þar sem fram komi hvaða kostnaðarþátt í rekstrarkostnaði sameignar sé átt við og jafnframt hvernig hverjum kostnaðarþætti sé skipt. Þannig hafi félagið sett sér skýrar reglur um hvernig bókhald kostnaðarliða við rekstur sameignar skuli fært til gjalda sem leigjendum gæfist kostur á að fá nánari upplýsingar um. Með þessu fyrirkomulagi telur gagnaðili að uppfyllt séu öll skilyrði um að sýna fram á sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir. Gagnaðili vísar því á bug að um handahófskennda samantekt á kostnaðarliðum hafi verið að ræða. Öll gögn vegna kostnaðar um rekstur sameignar sem afhent hafa verið leigutökum hafi verið í fullu samræmi við endurskoðaða ársreikninga gagnaðila.

Varðandi athugasemdir álitsbeiðanda þess efnis að ekki sé hægt að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga varðandi ákveðna þjóðfélagshópa, nema slíkt sé gert í samningum, greinir gagnaðili frá því að slíkt sé gert í þeim leigusamningum sem séu í gildi þótt það sé gert með nokkuð almennum hætti. Hafa ber í huga að í réttarframkvæmd hafa mótast ýmsar ólögfestar reglur um það hvernig beri að skýra og túlka lagaákvæði. Sú lögskýringarregla gildir meðan annars að við túlkun og skýringu lagaákvæða, sem fela í sér takmarkanir, skuli beita þröngri lögskýringu. Af húsaleigulögum leiða ýmsar takmarkanir á því hvernig leigusölum ber að aðhafast gagnvart leigutökum. Ein af kvöðunum er sú að óheimilt sé að láta leigutaka greiða tiltekinn rekstrarkostnað, en þó þannig að slíkt sé heimilt til ákveðinna þjóðfélagshópa, eins og t.d. aldraðra, með samningum. Einnig komi fram að láta þurfi leigjendum í té sundurliðun á kostnaðarþáttum. Í leigusamningum gagnaðila komi fram að allur rekstrarkostnaður sé greiddur. Allar kröfur um að þetta þurfi að eiga sér stað með öðrum hætti, eins og vísað sé til í kröfum álitsbeiðanda, ætti því að hafna vegna þess að túlka ætti ofangreindar kvaðir þröngt.

Gagnaðili gerir ekki athugasemd við það að gerð verði frekari skoðun á rekstrarkostnaði sameignar, en félagið telji það alls ekki svara kostnaði og hafnar því að kostnaður falli alfarið á félagið.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins býður gagnaðili einstaklingum eldri en 60 ára upp á þjónustuíbúðir, annars vegar á grundvelli leigusamnings og hins vegar á grundvelli afnotaréttarsamnings samhliða leigusamningi. Álitsbeiðandi og gagnaðili gerðu með sér afnotaréttarsamning, dags. 8. nóvember 2013, og leigusamning sama dag.

Krafa álitsbeiðanda er sú að viðurkennt verði að bókhald hússjóðs skuli aðskilið frá öðru bókhaldi gagnaðila. Einnig er það krafa álitsbeiðanda að viðurkennt verði að hlutlaus aðili verði fenginn til að yfirfara bókhald gagnaðila frá upphafi til ársloka 2014 og að gagnaðila beri að standa straum af kostnaði vegna þessa. Gagnaðili hefur hafnað því að skilja að bókhald hússjóðs. Þá kveðst gagnaðili ekki vera mótfallinn því að hlutlaus aðili fari yfir bókhaldið en hafnar því að félagið beri allan kostnað af slíkri skoðun.

Samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, geta aðilar leigusamnings, greini þá á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, snúið sér til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Ágreiningur um bókhald gagnaðila telst ekki til ágreinings aðila leigusamnings og fellur því utan við gildissvið húsaleigulaga. Kröfum álitsbeiðanda um færslu og endurskoðun bókhalds gagnaðila er því vísað frá nefndinni.

Í leigusamningum álitsbeiðenda og gagnaðila er ákvæði um kostnaðarþátttöku álitsbeiðenda svohljóðandi:

„Einnig greiðir leigjandi fyrir kostnað við húsvörslu, ræstingu og annan sameiginlegan rekstrarkostnað sameignar, þ.m.t. hlutdeild í fjórðungshlut af heildarkostnaði við reikningshald, skrifstofu- og umsýslukostnað leigusala (sem telst vera vegna sameignar). Ber leigjanda að standa skil á þessum greiðslum, húsgjöldum, með sömu skilmálum og leigugreiðslum. Við upphaf leigu er þessi greiðsla kr. 13.950.- og tekur breytingum miðað við raunkostnað.“

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð með frumvarpi til laganna segir að skýrt sé að ákvæði frumvarpsins séu almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda. Réttindi leigjanda séu því lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. Með samningi verði almennt ekki við því hróflað, réttindi hans verða ekki rýrð eða skyldur hans auknar. Hins vegar er heimilt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mælir fyrir um. Frá þessari meginreglu eru undantekningar sem þá eru tilgreindar í einstökum ákvæðum frumvarpsins.

Samkvæmt 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er gerð sú undantekning frá 1. mgr. 2. gr. að sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra eða öryrkja, þar sem sérstakar aðstæður kalla á aðra skipan en lögin mæla fyrir um, er þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi. Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð með frumvarpi laganna segir að það sé undantekning frá reglu 1. mgr. og beri því að túlka hana þröngt með hliðsjón af meginreglunni sem þar kemur fram. Hér sé fyrst og fremst horft til þess þegar félög, stofnanir eða sambærilegir aðilar leigja skjólstæðingum sínum íbúðarhúsnæði. Yfirleitt mundi það vera með sérstökum og betri kjörum en almennt gengur og gerist og þess vegna þótti eðlilegt að slíkir aðilar gætu sett sérstök ákvæði, skilyrði og fyrirvara í leigusamninga, umfram það sem almennir leigusalar gætu gert.

Kærunefnd telur að samningar aðila séu frábrugðnir hefðbundnum leigusamningum vegna þess hluta samningsins sem snýr að afnotum á 30% hluta eignarinnar gegn eingreiðslu. Samningur aðila um leigu á hinum 70% eignarinnar hljómar eins og almennur leigusamningur, þó með þeirri undantekningu m.a. að ríkari skyldur eru lagðar á álitsbeiðanda í ákvæði um rekstrarkostnað heldur en húsaleigulögin kveða á um. Gagnaðili heldur því fram að ákvæði 23. gr. laganna sé frávíkjanlegt á grundvelli 3. mgr. 2. gr. laganna. Kærunefnd telur að skýra verði ákvæðið á þann hátt að frávik frá lögunum verði að helgast af hinum sérstöku aðstæðum. Ekki verður séð að eingreiðslan fyrir afnot á 30% hluta eignarinnar réttlæti frávik frá 23. gr. laganna um skiptingu rekstrarkostnaðar. Þá kveður leigusamningur aðila ekki á um sérstök eða betri kjör en almennt gengur og gerist. Kærunefndin telur því að ákvæði 23. gr. húsaleigulaga eigi við um leigusamning aðila.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skiptist rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði þannig að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Leigusali greiðir hins vegar öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingariðgjöld. Í 2. mgr. sömu greinar er að finna nánari fyrirmæli um skiptingu kostnaðar í fjölbýlishúsum en þar segir að leigjandi skuli enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali greiðir á hinn bóginn framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn.

Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. er heimilt að víkja frá þessari skiptingu, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Ekki er sérstaklega vikið frá þeirri skiptingu sem ákvæðið býður í leigusamningi aðila, en áðurnefnt ákvæði leigusamnings aðila um rekstrarkostnað skyldar álitsbeiðanda m.a. til að greiða í gegnum greiðslur í hússjóð kostnað við húsvörslu og hlutdeild í fjórðungshlut af heildarkostnaði við reikningshald, skrifstofu- og umsýslukostnað leigusala. Ekki er um að ræða frávik frá kostnaðarskiptingu 23. gr. heldur er þetta kostnaður sem ekki er þar getið og tengist eignarhaldi gagnaðila.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að honum beri ekki að greiða kostnað vegna stjórnunarkostnaðar gagnaðila. Telur kærunefnd að stjórnunarkostnaður gagnaðila vegna starfsemi hans, sem eiganda fjölda íbúða í útleigu, geti ekki fallið undir rekstrarkostnað sem tengist beint afnotum álitsbeiðanda á sameign, og fellst á kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að honum beri ekki að greiða kostnað vegna húsvörslu gagnaðila, en starf húsvarðar felist einkum í viðhaldi og umsjón með eignum hans sem eru margar og staðsettar í þremur bæjarfélögum. Fellst kærunefnd á kröfur álitsbeiðanda hvað húsvörslu varðar, enda ekki kostnaðarliður sem tengist beint afnotum álitsbeiðanda á sameign.

Álitsbeiðandi krefst einnig að viðurkennt verði að honum beri ekki að greiða kostnað vegna eftirlitskerfa í sameign og kostnað vegna reksturs púttvallar. Í leigusamningi aðila undir liðnum rekstrarkostnaður segir að leigjendur greiði af rekstrarkostnaði hússins ákveðna kostnaðarliði sem þar eru taldir upp. Kostnaður vegna eftirlitskerfa og púttvallar eru ekki þar á meðal. Með vísan til þess sem framar segir um að skyldur leigjanda samkvæmt lögunum séu hámarksskyldur fellst kæruefnd á að ekki sé hægt að skylda þá til greiðslu þessa kostnaðar.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að bókhald hússjóðs skuli aðskilið frá öðru bókhaldi gagnaðila er vísað frá.

Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að þeim beri ekki að greiða stjórnunarkostnað gagnaðila.

Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að þeim beri ekki að greiða kostnað vegna umsjónar húsvarðar með eigum gagnaðila.

Kærunefnd felst á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að þeim beri ekki að greiða kostnað vegna eftirlitskerfa í sameign sem snúa að þjónustu og öryggi álitsbeiðanda.

Kærunefnd fellst á að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna reksturs púttvallar gagnaðila.

Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að hlutlaus aðili verði fenginn til að yfirfara bókhald gagnaðila frá upphafi til ársloka 2014 og að gagnaðila beri að standa straum af kostnaði vegna þess er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 2. nóvember 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson