Mál nr. 14/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2016

Atvinnuhúsnæði: Skilti. Afnot af bílastæðum

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. apríl 2016, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefndir gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. maí 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. júní 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. júní 2016, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. október 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er leigjandi að 3.700 fermetra atvinnuhúsnæði í verslunarmiðstöðinni X að C í Reykjavík. Gagnaðili er eigandi hins leigða húsnæðis en hluti hússins að C er í eigu annars aðila. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að sérmerkja hluta bílastæða sem fylgja C á þann hátt að álitsbeiðandi hafi ekki afnot af þeim. Einnig er ágreiningur um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að hafa auglýsingaskilti yfir inngangi að efri bílastæðispalli á vesturhlið hússins.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja allar sérmerkingar á bílastæðum við C.

II. Að viðurkennt verði aðallega að gagnaðila sé óheimilt að fjarlægja auglýsingaskilti af vesturhlið hússins við C en til vara að gagnaðila sé óheimilt að fjarlægja skiltið þar til gerður verði leigusamningur um verslunarrými það sem áður var leigt af versluninni D.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi leigi hluta húsnæðisins að C á grundvelli leigusamnings, dags. 27. júlí 2011. Gagnaðili hafi, með leigusamningi, dags. 1. júní 2015, leigt E ehf., sem reki bílaleigu, annan hluta sama húsnæðis. Samkvæmt leigusamningi á milli E og gagnaðila fylgi hinu leigða húsnæði 100 sérmerkt bílastæði á efri palli bílastæðabyggingar. Álitsbeiðandi telur gagnaðila vera óheimilt að sérmerkja umrædd bílastæði en það hafi hann gert í janúar 2016. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því sérstaklega að bílastæðin hafi verið sérmerkt einum leigutaka en gagnaðili hafi talið sig hafa fullan rétt á því sem eigandi húsnæðisins. Gagnaðili hafi enn fremur breytt nýtingu bílastæða á suð-vesturhluta lóðar með því að sérmerkja þau fyrir hópferðabíla og telji álitsbeiðandi það einnig óheimilt án samþykkis af sinni hálfu.

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa tilkynnt sér að taka þyrfti niður auglýsingaskilti yfir inngangi að efri bílastæðispalli á vesturhlið hússins, vegna þess að fyrirhugað væri að færa skilti verslunarinnar F á þann stað til að rýma fyrir skilti bílaleigunnar E. Telji álitsbeiðandi að gagnaðila sé það óheimilt þar sem álitsbeiðandi hafi fengið leyfi gagnaðila til að nýta sér skiltið fyrir þremur árum. Hafi skiltið verið í eigu verslunarinnar D en álitsbeiðandi hafi keypt undirstöður skiltisins þegar D hafi hætt rekstri í verslunarmiðstöðinni. Hafi álitsbeiðandi verið í góðri trú um áframhaldandi notkun skiltisins og því greitt fyrir uppsetningu og gerð nýs texta á skiltið.

Um fyrri kröfu álitsbeiðanda segir að með leigusamningi við gagnaðila hafi hann öðlast óbein eignarréttindi í formi leiguréttar til hinna umdeildu bílastæða og sé það ósamrýmanlegt skyldum gagnaðila að sérmerkja bílastæðin og breyta nýtingu þeirra á þann veg að þau verði ekki lengur í þágu allra leigutaka. Það leiði af leigusamningi aðila að aðgangur álitsbeiðanda að bílastæðunum sé hluti leigumálans, sbr. ákvæði 4. mgr. 4. kafla fylgiskjals með leigusamningnum um að álitsbeiðandi sjái um allan rekstur og viðhald á bílastæðahúsum og bílastæðum. Takmarkist sú umsjón aðeins af réttindum annarra leigutaka enda taki álitsbeiðandi hlutfallslega þátt í rekstrarkostnaði bílastæðanna með þeim. Hafi gagnaðila því verið óheimilt að ráðstafa 100 bílastæðum sérstaklega með samningi til nýs viðsemjanda, E. Sé enn fremur ljóst að E hafi ekki getað verið grandlaus um öndverð réttindi annarra leigutaka í húsinu enda hafi fjölda leigusamninga leigutaka verið þinglýst, þar á meðal leigusamningi álitsbeiðanda við gagnaðila. Álitsbeiðandi vísar til meginreglu 32. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um að leigusamningar taki jafnt til séreigna sem samningurinn kveði á um og eftir atvikum til sameignar, bæði innan húss og utan. Telji álitsbeiðandi rétt að líta til 36. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, við úrlausn málsins sem kveði á um að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Kjósi gagnaðili að sérmerkja bílastæði fyrir suma leigjendur beri honum að afla samþykkis allra annarra leigjenda fyrir slíkri ráðstöfun. Hefði gagnaðili átt að áskilja sér rétt til að takmarka aðgang álitsbeiðanda og viðskiptamanna hans að bílastæðum með skýrum hætti í leigusamningi hefði það verið ætlun hans að svo ætti að vera á leigutímanum. Álitsbeiðandi telur enn fremur að gagnaðila hafi verið óheimilt að sérmerkja bílastæðin og breyta nýtingu þeirra án þess að hafa aflað til þess leyfis byggingaryfirvalda borgarinnar enda hafi tilskilið nýtingarhlutfall raskast með hinni breyttu notkun.

Um síðari kröfu álitsbeiðanda segir að skv. 9. mgr. 4. kafla viðauka við leigusamning aðila beri álitsbeiðanda að hafa samráð við gagnaðila um hönnun, uppsetningu og staðsetningu skilta og merkinga á húsinu að C. Þá sé í sama ákvæði kveðið á um að skilti skuli fjarlægja á kostnað álitsbeiðanda við lok leigusamnings og að gerð þeirra, viðhald, uppsetning og niðurtaka sé á kostnað álitsbeiðanda. Það sé því augljóslega gert ráð fyrir því í leigusamningi aðila að álitsbeiðandi hafi rétt til að merkja starfsemi sína sérstaklega utan á húsinu. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt grunnstoðir og skilti af versluninni D árið 2013 hafi enginn fyrirvari verið gerður af hálfu gagnaðila vegna þess og hafi merkingin því verið sett upp í kjölfarið. Kveðst álitsbeiðandi hafa verið í góðri trú um heimild sína til að hafa skiltið uppi og telji að hann hafi fengið fullt samþykki gagnaðila til að nýta sér skiltið á leigutímanum. Það samþykki verði ekki afturkallað af hálfu gagnaðila.

Gagnaðili krefst þess í greinargerð sinni að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað að öllu leyti og að kærunefnd húsamála staðfesti að gagnaðila sé heimilt að sérmerkja umrædd bílastæði að C sem og að fjarlægja umrætt auglýsingaskilti af fasteigninni.

Gagnaðili telur rétt að taka fram að C standi á lóð sem sé í óskiptri sameign með húsinu við hliðina á C, C1. Samkvæmt eignaskiptasamningi, sem þinglýst hafi verið á eignina 7. október 2008, tilheyri C1 aðeins sá hluti lóðarinnar sem sú fasteign standi á og sé hún tilgreind sem matshluti 03 í eignaskiptasamningi. C sé tilgreindur sem matshluti 01 í samningnum og hin umþrættu bílastæði á bílastæðapalli séu tilgreind sem matshluti 04. Eignaskiptasamningurinn um C hafi verið gerður vegna þess að gagnaðili hafi þá verið orðinn einn eigandi hússins utan rýmis -101, sem sé vörugeymsla og sjálfstæð eign í eigu annars aðila. Þá komi fram í samningnum að bílageymslupallur, matshluti 04, sé í eigu eignarinnar 0101 sem sé eignarhluti gagnaðila. C sé atvinnuhúsnæði og að gert sé frávik í eignaskiptasamningnum varðandi sameiginlegt viðhald, stofnkostnað, umhirðu og fleira, í samræmi við 2. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, að því er lúti að eign -101 og matshluta 03. Telur gagnaðili með vísan til 4. gr. laga um fjöleignarhús og tilvitnaðs eignaskiptasamnings ljóst að bílageymslupallinum sé þinglýst sem séreign gagnaðila sem og að matshlutar 01 og 04 séu í eigu gagnaðila og að eigandi matshluta -101 og 03 eigi engin réttindi nema hvað hina síðastnefndu eignarhluta varði, hvorki í lóðarréttindum né í sameignum.

Í aðdraganda þess að bílageymslupallinum hafi verið breytt kveðst gagnaðili hafa sent öllum leigjendum í verslunarmiðstöðinni X tilkynningu um fyrirhuguð áform og hafi engar athugasemdir borist. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti ekki fengið tilkynninguna þar sem á þeim tíma hafi verið búið að rifta leigusamningi við hann af hálfu gagnaðila. Breyti það þó engu varðandi rétt álitsbeiðanda enda þurfi ekki samþykki leigjanda fyrir breyttri nýtingu bílastæða. Greiði hinn nýi leigjandi sérstakar leigugreiðslur fyrir hin sérmerktu bílastæði og renni þær leigutekjur inn í rekstrarfélagið til lækkunar rekstrarkostnaðar fyrir alla leigjendur.

Gagnaðili telur rétt að taka fram að álitsbeiðandi hafi ekki getið þess í málavaxtalýsingu að hann sé með auglýsingaskilti sem á standi „xxx“ sem hann hafi samþykki gagnaðila fyrir að hafa á húsinu. Ágreiningurinn snúist um annað skilti sem álitsbeiðandi vilji hafa til viðbótar við umrætt skilti. Því sé ekki rétt að verið sé að taka frá álitsbeiðanda rétt til að hafa merkingar utan á húsinu. Enn fremur vanti í erindi álitsbeiðanda þá tölvupósta sem hann sendi gagnaðila 25. febrúar og 28. febrúar 2013 en þar komi fram að forsvarsmenn D hafi boðist til að lána álitsbeiðanda skilti og hafi álitsbeiðandi spurt hvort það væri í lagi að nýta það þar til niðurstaða merkingarmála lægi fyrir og þar til annar leigjandi fengist í plássið sem vildi afnot af skiltinu.

Í 10. gr. umgengnisreglna X frá 20. nóvember 2012 komi skýrt fram að rekstraraðilar verði að hlíta því að eigandi láti fjarlægja meðal annars skilti sem rekstraraðili hafi komið fyrir í sameign án tilskilins leyfis. Í 4. gr. leigusamnings aðila komi einnig fram að vilji leigjandi setja upp skilti og merkingar utan á húsnæðið skuli þau hönnuð, sett upp og staðsett í samráði við leigusala. Allur kostnaður við slíkt sé á kostnað leigjanda.

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda vísa til 32. gr. húsaleigulaga og 36. gr. laga um fjöleignarhús vegna kröfu sinnar um að samþykki álitsbeiðanda þurfi til sérmerkingar bílastæða. Gagnaðili vilji því taka fram að 32. gr. húsaleigulaga eigi einungis við um VI. kafla laganna en kveði ekki á um að lögin í heild nái bæði til séreignar og sameignar. Enn fremur takmarkist 32. gr. húsaleigulaga við það að hið leigða húsnæði sé í húsi sem falli undir ákvæði laga um fjöleignarhús. Hin umþrættu bílastæðu séu séreign og falli því ekki undir ákvæði laga um fjöleignarhús. Þá hafnar gagnaðili því að 36. gr. laga um fjöleignarhús eigi við um umræddan bílageymslupall þar sem um séreign gagnaðila sé að ræða, en teljist lögin eiga við, sé ljóst að bílastæðin falli ekki undir þau ákvæði sem kveða á um sameignir í fjöleignarhúsum. Auk þess bendi gagnaðili á að álitsbeiðandi sé ekki eigandi C. Í leigusamningi sé gerður greinarmunur á tilheyrandi hlutdeild leigjanda í sameign annars vegar og lóðarréttindum hins vegar. Þannig sé ljóst af samningnum að lóðin falli ekki undir hugtakið „sameign“, enda sé ekki um að ræða sameiginlegan lóðarhluta sem sé óskiptur með öðrum.

Til viðbótar við framangreint vilji gagnaðili benda á að almennt sé talið að ekki sé hægt að breyta nýtingu sameignar í fjölbýlishúsum nema ákvörðun sé tekin um það á lögmætan hátt á húsfundi. Eigi aðeins fasteignaeigendur aðild að fundinum og atkvæðisrétt. Engir sameigendur séu að matshluta 04 og því þurfi ekki samþykki sameigenda til breytinga á nýtingu hans. Vísar gagnaðili í því samhengi til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 15/2001 og niðurstöðu Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-3892/2007.

Kröfur gagnaðila byggist enn fremur á því að samkvæmt orðalagi leigusamnings á milli málsaðila nái hann yfir þá 3.700 fermetra sem álitsbeiðandi leigi, auk tilheyrandi hlutdeildar í sameign og lóðarréttindum eignarinnar. Sé þá átt við þá hlutdeild og þau réttindi eins og þau séu á hverjum tíma en ekkert í leigusamningi áskilji álitsbeiðanda ákveðinn fjölda bílastæða, tiltekna staðsetningu þeirra eða annað varðandi notkun þeirra. Eigi álitsbeiðandi rétt til þess hlutfalls bílastæða sem sé til staðar við fasteignina á hverjum tíma, svo lengi sem ekki sé farið gegn því sem álitsbeiðandi mátti búast við þegar leigusamningur var gerður. Þegar leigusamningurinn hafi verið gerður hafi lítill hluti X verið í útleigu og hafi nýting bílastæða á þeim tíma því verið langt undir því sem álitsbeiðandi mátti gera ráð fyrir til frambúðar. Enn séu um það bil 2.100 fermetrar ekki í útleigu í húsnæðinu og hafi leigjendur því aðgang að verulegum fjölda bílastæða umfram það sem þeir hefðu ef húsið væri allt í útleigu. Með hliðsjón af því verði því ekki sagt að réttindi leigjenda til bílastæða hafi verið skert að neinu leyti með því að sérmerkja 100 bílastæði á efri bílageymslupalli og breyta nýtingu bílastæða á suðvesturhluta neðri bílastæða. Vegna kvartana álitsbeiðanda hafi starfsmenn gagnaðila gert reglulega könnun á nýtingu þeirra bílastæða sem tilheyra matshluta 04 og sé niðurstaðan sú að ekki sé um skort á bílastæðum að ræða. Að jafnaði sé um helmingur bílastæðanna í notkun á þeim tíma sem skilgreindur hafi verið sem háannatími, eða á milli klukkan 16 og 19. Sé því ljóst að gagnaðili hafi uppfyllt allar skyldur samkvæmt leigusamningnum varðandi það hvert hið leigða húsnæði sé.

Um aðra kröfu álitsbeiðenda kveðst gagnaðili ekki mótmæla því að álitsbeiðandi hafi rétt til að setja auglýsingaskilti á húsið en það þurfi alltaf að vera í samráði við og með samþykki gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi sett hið umdeilda skildi upp í kjölfar samskipta við forsvarsmenn verslunarinnar D um lán á skiltinu. Gagnaðila hafi verið tilkynnt um þetta með fyrrgreindum tölvupóstum í febrúar 2013 en aldrei hafi verið veitt samþykki fyrir skiltinu af hans hálfu. Þar sem engin þörf hafi verið fyrir skiltaplássið á þeim tíma, auk þess sem gagnaðili hafi verið að vinna að heildarútfærslu merkinga á húsið, hafi lánið á skiltinu verið látið óátalið af hálfu gagnaðila. Með vísan til efnis tölvupósta frá 2013 telji gagnaðili að álitsbeiðanda hafi verið fullljóst hver staðan væri og gæti hann því ekki gengið út frá því að þessi tilhögun hefði átt að vera til frambúðar. Gagnaðili vísar einnig til tölvupóstsamskipta við forsvarsmenn D frá 1. apríl sl. en þar komi hvergi fram að þeir telji sig hafa selt álitsbeiðanda skiltið eða að álitsbeiðandi eigi einhvern rétt á skiltinu til framtíðar.

Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt 30. nóvember 2015 að umrætt skilti yrði tekið niður þar sem E væri að koma inn í X sem nýr leigjandi og myndi F því flytjast yfir í skiltaplássið þar sem D hafi verið og álitsbeiðandi hefði nýtt sér. Álitsbeiðandi hafi ekki tekið þessu vel og hafi hann svarað gagnaðila með tölvupósti 6. janúar sl. og sagst hafa keypt skiltið af forsvarsmönnum D. Gagnaðili telji það hvorki passa við fyrrgreind tölvupóstsamskipti frá 2013 né skipti það máli fyrir gagnaðila hvort skilti gangi kaupum og sölum á milli leigjenda, enda sé það ekki skuldbindandi fyrir gagnaðila ef ekki sé fengið áskilið samþykki fyrir uppsetningu auglýsingaskiltisins. Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt með tölvupósti í apríl sl. um að verið væri að „fara í fjarlægingu á skiltinu‟.

Með vísan til þeirra umgengnisreglna sem settar hafi verið í X, ákvæða leigusamnings málsaðila, svo og þeirra samskipta sem vísað hafi verið til, telur gagnaðili ljóst að álitsbeiðandi eigi engan rétt til umrædds auglýsingaskiltis og að gagnaðili hafi fullan rétt á að fjarlægja það.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að enga sjálfstæða þýðingu hafi við úrlausn málsins að vísa til skráninga á eignarhaldi fasteigna að C og eignaskiptayfirlýsinga, enda sé ekki um það deilt að gagnaðili sé eigandi fasteignarinnar og þeirra hluta hennar þar sem bílastæðin séu staðsett. Það skipti aftur á móti máli að með leigusamningi málsaðila hafi gagnaðili veitt álitsbeiðanda óbein eignarréttindi til títtnefndra bílastæða með því að leigja honum afnot af þeim til jafns á við aðra leigutaka í fasteigninni. Hafi þessum réttindum álitsbeiðanda verið þinglýst og geti síðari viðsemjandi gagnaðila því ekki unnið betri rétt með samningi við gagnaðila, auk þess sem gagnaðili hljóti alltaf að teljast grandsamur um betri rétt álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi vísar til þess að skv. 4. mgr. 42. gr. húsaleigulaga verði réttarstaða leigjanda almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskipti að eign, skyldur hans aukist ekki og réttindi hans minnki ekki. Hið sama gildi þótt leigusali geri nýja samninga um eign sína við þriðja mann fari þeir í bága við réttindi leigutaka. Yrði þannig þýðingarlaust fyrir gagnaðila að leigja öðrum manni það sem hann leigir álitsbeiðanda og því sé ljóst að gagnaðili geti ekki heldur leigt öðrum manni hluta þess sem hann hafi þegar leigt álitsbeiðanda. Sérstaklega sé því mótmælt að gagnaðili geti ákveðið upp á sitt einsdæmi að breyta nýtingu séreignar sinnar, þ.e. bílageymslupalls, og fari slík breyting í bága við réttindi álitsbeiðanda samkvæmt leigusamningi aðila.

Álitsbeiðandi vísar til þess að í 5. mgr. 1. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um það að fjalli samningur um land sem nýta eigi í tengslum við afnot af húsnæði, skuli fara um slíkan samning samkvæmt lögunum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða. Réttindi álitsbeiðanda til bílastæða á lóð séu því hluti leigusamnings, sbr. 1. mgr. 32. gr. húsaleigulaga, um að ákvæði laganna nái bæði til séreignar og eftir atvikum sameignar, bæði innan húss og utan. Leigusamningur málsaðila sé um rými í verslunarmiðstöð og sé augljóst að óheftur aðgangur að öllum bílastæðum fyrir viðskiptamenn álitsbeiðanda hafi verið hluti af hinu leigða. Í leigusamningi sé tilgreint að hið leigða sé tiltekið húsnæði að C, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar. Telur álitsbeiðandi að ákvæði 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga um ástand leiguhúsnæðis við afhendingu, eigi jafnframt við um ástand hins leigða á leigutíma.

Álitsbeiðandi mótmælir því að það hafi einhverja þýðingu þó gagnaðili fullyrði í greinargerð sinni að hann hafi sent öllum leigjendum tilkynningu um fyrirhugaðar breytingar á bílastæðum enda geti slík tilkynning ekki svipt álitsbeiðanda réttindum sínum auk þess sem álitsbeiðandi sé óbundinn af slíkri tilkynningu sem hafi ekki borist honum. Enn fremur hafnar álitsbeiðandi því að ályktanir verði dregnar af áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 15/2001 eða máli Héraðsdóms Reykjavíkur nr. E-3892/2007 þar sem þau varði samskipti eigenda fasteigna samkvæmt fjöleignarhúsalögum og eigi ekki við í þessu máli sem fjalli um leigurétt álitsbeiðanda.

Ekki skipti máli við úrlausn málsins þótt bílastæði við C hafi fram til þessa ekki verið að fullu nýtt að mati gagnaðila. Jafnvel þótt bílastæði fjærst inngangi að leigurými álitsbeiðanda kunni á einhverjum tímum að vera ónotuð, eigi það ekki við um þau bílastæði sem næst séu innganginum en það séu einmitt þau bílastæði sem gagnaðili hafi nú sérmerkt öðrum leigutaka. Álitsbeiðandi telji bílastæði ekki vannýtt og ljóst sé að vandræði muni skapast með bílastæði í framtíðinni en leigusamningur málsaðila hafi upphaflega verið til tuttugu ára.

Álitsbeiðandi telur sérmerkingu gagnaðila á bílastæðum fara í bága við deiliskipulag eignarinnar. Þau bílastæði sem tilgreind séu á deiliskipulagi eignarinnar samkvæmt skipulagskröfum hljóti að vera almenn bílastæði til afnota fyrir gesti hússins og sé því óheimilt að sérmerkja þau og taka þau frá fyrir bílaleigubíla, slík notkun sé andstæð skipulaginu.

Gagnaðili viðurkenni að hann hafi látið óátalið að álitsbeiðandi hafi sett upp fyrrnefnt auglýsingaskilti. Álitsbeiðandi hafi komið merkingu sinni fyrir snemma árs 2013 og hafi gagnaðili lagt fram tölvupósta sem sýna að honum hafi verið kunnugt um þetta. Með vísan til 9. mgr. 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi sé kominn bindandi samningur á með málsaðilum um að álitsbeiðandi megi hafa merkinguna uppi. Geti gagnaðili því ekki krafist þess þremur árum síðar að álitsbeiðandi taki skiltið niður enda hafi gagnaðili sýnt af sér stórkostlegt tómlæti með aðgerðaleysi sínu allan þennan tíma.

Í athugasemdum gagnaðila er áréttuð nauðsyn þess að gera grein fyrir eignarhaldi og eignaskiptayfirlýsinga vegna C1 og C í ljósi þess að álitsbeiðandi vísi til fjöleignarhúsalaga og óbeinna eignarréttinda álitsbeiðanda. Ekki sé skilgreint í leigusamningi málsaðila að tiltekin bílastæði eða svæði utanhúss tilheyri álitsbeiðanda og sé því ekki hægt að tala um að gagnaðili leigi öðrum aðila það sem hann hafi þegar leigt álitsbeiðanda. Gagnaðili kveður hið leigða húsnæði í því ástandi sem almennt teljist fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun og staðsetningu. Í því felist ekki að viðskiptavinir álitsbeiðanda fái allir bílastæði næst inngangi eða að allir fái stæði á álagstímum í starfsemi álitsbeiðanda, þegar gert sé ráð fyrir viðveru nokkur hundruð manns á sama tíma, enda sé það langt umfram hlutfall bílastæða sem álitsbeiðandi eigi rétt á samkvæmt leigusamningi. Óumdeilt sé að álitsbeiðandi sé með afnot af bílastæðum en þau nái einungis til þeirrar hlutdeildar sem hann eigi rétt á samkvæmt leigusamningi. Varðandi fjölda bílastæða sé nú þegar verið að vinna tillögur til að mæta þeirri stöðu sem upp komi þegar eignin verði að fullu í útleigu og muni frekari útleiga húsnæðisins því ekki hafa áhrif á bílastæðafjölda og tilkall leigjenda til þeirra.

Gagnaðili kveður bindandi samning aldrei hafa komist á um að álitsbeiðandi ætti rétt á að hafa skilti á umræddum stað til framtíðar og vísar til framlagðra tölvupósta þar sem fram komi að um tímabundið ástand sé að ræða. Það sé ekki svo að tiltekin svæði á auglýsingasvæði fasteignarinnar tilheyri tilgreindum útleigurýmum og leigjendum. Óljóst sé á hverju varakrafa álitsbeiðanda byggist og henni sé því mótmælt.

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort gagnaðila beri að fjarlægja allar sérmerkingar á bílastæðum við C. Einnig er ágreiningur um hvort gagnaðila sé heimilt að fjarlægja skilti með auglýsingu fyrir starfsemi álitsbeiðanda.

Samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu vegna C er matshluti 04, bílageymslupallur, í eigu eignarinnar 0101. Óumdeilt er að gagnaðili er einn eigandi eignar 0101 og að bílastæðin séu séreign gagnaðila skv. 4. gr., sbr. 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Réttur gagnaðila til umráða og hagnýtingar bílageymslupallsins fer því eftir 2. mgr. 12. gr. sömu laga þannig að hann er aðeins takmarkaður af lögum um fjöleignarhús, reglum nábýlisréttar eða eðli máls, til að mynda ákvæðum leigusamnings málsaðila.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi hafi afnot af bílastæðum sem fylgja C samkvæmt leigusamningi en ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi eigi rétt til afnota af tilteknum bílastæðum og hvort gagnaðila sé heimilt að ráðstafa sömu bílastæðum á þann veg að álitsbeiðandi hafi ekki afnot af þeim. Samkvæmt 1. gr. leigusamnings málsaðila leigir álitsbeiðandi 3.700 fermetra af húsnæði gagnaðila að C ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar. Í 5. gr. viðauka við leigusamning kemur fram að kostnaður vegna rekstrar eignarhluta eða lóðar, sem séu sameiginlegir öllum leigutökum eða eigendum, skiptist á eignarhluta í réttum hlutföllum við stærð, þar á meðal kostnaður vegna bílastæða. Af leigusamningi verður því ráðið að réttur álitsbeiðanda til notkunar bílastæða sé í réttu hlutfalli við fermetrafjölda hins leigða húsnæðis en af gögnum málsins má ráða að húsnæðið sé alls 37.409 fermetrar og hlutfall þess húsnæðis sem álitsbeiðandi leigir því 9,9% af heildarhúsrými C.

Jafnvel þótt gagnaðili sé einn eigandi allra eignarhluta C, sem bílageymslupallurinn telst hluti af, takmarkast réttur hans til hagnýtingar eigna sinna, séreignar sem sameignar, af leigusamningi aðila. Kærunefnd telur að gagnaðili geti þannig ekki, án samþykkis álitsbeiðanda, sérmerkt öðrum leigjanda bílastæði sem álitsbeiðandi hefur afnotarétt af í skjóli leigusamnings aðila.

Með eignaskiptayfirlýsingu, sem þinglýst var 7. nóvember 2008, var C skipt í tvær séreignir, eign 0101 og eign -101. Gagnaðili er einn eigandi eignar 0101. Frávik var gert í yfirlýsingunni varðandi sameiginlegt viðhald, stofnkostnað og umhirðu samkvæmt heimild í 2. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús. Í frávikinu felst meðal annars að eign -101 á ekki hlutdeild í sameignum hússins öðrum en akstursvegi nyrst á lóðinni og á engin réttindi önnur en að standa á sameiginlegri lóð og hafa aðkomu frá fyrrgreindum akstursvegi. Af framangreindu má ráða að gagnaðili fer einn með ákvörðunarvald varðandi hagnýtingu séreignar sinnar skv. 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum.

Fjallað er um rétt leigjanda til að setja upp merkingar og skilti í 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi málsaðila. Kemur þar fram að vilji leigjandi setja upp skilti og merkingar utan á húsnæðið skuli þau hönnuð, sett upp og staðsett í samráði við leigusala. Leigjandi skuli á sinn kostnað taka skiltið niður við lok leigusamnings nema leigusali samþykki annað. Gerð skiltanna, viðhald, uppsetning og niðurtaka sé alfarið á kostnað leigjanda. Samkvæmt 7. gr. fylgiskjalsins skal leigjandi fylgja umgengnisreglum sem settar hafa verið eða settar kunna að vera af eigendum húsnæðisins. Í umgengnisreglum X, frá 20. nóvember 2012, kemur fram í 10 gr. að rekstraraðilum beri að hlíta því að eigandi X láti fjarlægja á ábyrgð og kostnað rekstraraðila vörur, muni, innréttingar, skilti og fleira sem hann hafi komið fyrir í sameign án tilskilins leyfis að áður undangenginni skriflegri áskorun frá eiganda X. Samkvæmt gögnum málsins sendi álitsbeiðandi fyrirspurn til gagnaðila með tölvupósti 25. febrúar 2013 um að forsvarsmenn verslunarinnar D hefðu boðið honum ljósaskilti og hvort það væri „í lagi“. Erindið var ítrekað með tölvupósti 28. febrúar s.á. og kemur þar fram að álitsbeiðandi geti fengið umrætt skilti lánað á meðan hann bíði niðurstöðu merkingarmála og þar til gagnaðili hafi fengið annan leigjanda í pláss D sem vilji afnot af skiltinu.

Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi veitt samþykki sitt með bindandi hætti fyrir notkun skiltisins á vesturhlið hússins þar sem hann hafi ekki gert athugasemdir við notkunina fyrr en í apríl 2016. Kærunefnd húsamála telur að skýrt komi fram í hinum framlögðu tölvupóstum frá febrúar 2013 að álitsbeiðandi hafi óskað eftir afnotum af skiltinu og staðsetningu þess tímabundið, það er á meðan beðið væri eftir niðurstöðu merkingarmála og þar til gagnaðili fengi annan leigjanda í stað verslunarinnar D. Álitsbeiðandi hafi því ekki getað litið svo á að bindandi samningur væri kominn á varðandi notkun og staðsetningu skiltisins enda hafi álitsbeiðandi gengið út frá því sjálfur að um tímabundna ráðstöfun væri að ræða. Verður því að telja að gagnaðila sé heimilt að láta fjarlægja skilti á vesturhlið hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila sé óheimilt að sérmerkja bílastæði við C.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að láta fjarlægja auglýsingaskilti af vesturhlið hússins við C.

Reykjavík, 14. október 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson