Mál nr. 3/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 3/2006
Breyting á sameign: Sólpallur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. janúar 2006, mótteknu 10. janúar 2006, beindu A, B og C, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. febrúar 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. mars 2006, athugasemdir gagnaðila, dags. 13. mars 2006, frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. apríl 2006, og frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 5. maí 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur 33,33% hlutar en gagnaðilar eigendur 66,67%. Ágreiningur er um sólpall gagnaðila á sameiginlegri lóð.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að gagnaðila sé skylt að fjarlægja sólpall á sameiginlegri lóð X nr. 7 og að lóðinni undir honum verið komið í fyrra horf.
Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2003 hafi gagnaðili reist sólpall til einkaafnota án samþykkis þáverandi þinglýsts eiganda íbúðar álitsbeiðenda, þ.e. móður tveggja álitsbeiðendanna. Telja álitsbeiðendur að íbúar í eign þeirra hafi orðið fyrir óþægindum vegna pallsins enda sjáist af honum inn á heimili þeirra, hann takmarki útsýni úr íbúðinni og varpar skugga þangað inn.
Gagnaðili gerir þær kröfu að staðfest verði að umræddur sólpallur sé lögmætur. Þegar hann sumarið 2003 hugðist byggja sólpall á lóðinni hafi hann leitað til E, eiginmanns móður tveggja álitsbeiðenda, en saman þau áttu fasteignina í kjallara hússins, og óskaði eftir samþykki fyrir framkvæmdunum. Þá bjó E einn í íbúðinni en eiginkona hans, F, á hjúkrunarheimilinu G og hafði gert í nokkur ár. Hinn 6. júní 2003 veitti E samþykki sitt fyrir byggingu pallsins, samanber vottaða yfirlýsingu sem fylgi greinargerðinni. Stærð og lögun pallsins hafi verið ákveðin í samráði við hann. E lést hinn 10. janúar 2004 og F lést 27. maí sama ár. Að þeim látunum tóku erfingjar hjónanna, þ.e. álitsbeiðendur, við eigninni.
Í janúar 2004 hafi verið haldinn fundur á heimili gagnaðila þar sem tveir álitsbeiðenda mættu ásamt lögmanni sínum sem er eiginmaður eins álitsbeiðandans. Þar hafi þau öll lýst yfir ánægju með pallinn, þau talið garðinn fínan og pallinn glæsilegan. Áður hafði garðurinn ekki verið neitt augnayndi en gagnaðili hafði á eigin kostnað umbylt garðinum til betri vegar, fjarlægt ónýt tré, þyrnirunna og allan jarðveg.
Að mati gagnaðila sé sólpallurinn fullkomlega lögmætur enda samþykktur af öðrum eiganda fasteignarinnar. Ekki hafi verið unnt að afla samþykkis F fyrir pallinum enda hafi hún ekki verið bær að lögum til að veita slíkt samþykki vegna Alzheimer-sjúkdóms síns þótt hún hafi ekki verið svipt lögræði. Þannig hafi ekki verið öðrum bærum aðila til að dreifa til að veita fyrrgreint samþykki en E sem hann og gerði. E hafi verið við fullkomna andlega heilsu til dauðadags, séð um sig sjálfur, ekið bíl, ferðaðist til útlanda og búið í íbúðinni til dauðadags.
Sólpallurinn hafi staðið ágreiningslaus á lóðinni í tvö og hálft ár þegar núverandi eigendur gerðu fyrst um hann ágreining í álitsbeiðni 6. janúar 2006. Þau hafi þá verið búin að eiga fasteignina í um eitt og hálft ár og þar með sýnt af sér tómlæti gagnvart pallinum. Þetta tómlæti valdi því að pallurinn hafi verið samþykktur í verki og sé þegar af þeirri ástæðu lögmætur í skilningi laga um fjöleignarhús. Einnig byggir gagnaðili því að álitsbeiðendur hafi ekki að lögum rétt til að gera ágreining um pallinn þar sem hann hafi verið reistur í tíð fyrri eigenda íbúðar í kjallara. Við aðilaskipti að fasteigninni við andlát þeirra hjóna, E og F, hafi fallið niður réttur eigenda kjallaraíbúðar til að krefjast úrlausnar um lögmæti pallsins, enda hafi þau tekið við fasteigninni og lóðinni umhverfis í því ástandi sem hún hafi verið í við aðilaskipti fyrir erfð.
Gagnaðili mótmælir þeim fullyrðingum álitsbeiðenda að þeir hafi orðið fyrir óþægindum vegna pallsins. Pallurinn sé aðeins gólf og staurar, án grindverks og geti því ekki varpað skugga inn í íbúða álitsbeiðenda. Pallurinn sé byggður fyrir framan sameiginlegan þvottahúsglugga sem sé uppi við bílskúr á lóðinni og liggi eftir endilöngum bílskúrnum. Þá fylgi það alltaf kjallaraíbúðum að unnt sé að sjá inn í þær. Þannig sé unnt að sjá inn í kjallaraíbúð álitsbeiðenda alls staðar frá lóðinni umhverfis húsið. Pallurinn sé hins vegar hugsanlega á eina staðnum á lóðinni þar sem erfitt sé að sjá inn í kjallaraíbúðina, enda sé hann fyrir utan sameiginlegan þvottahúsglugga. Að endingu skorar gagnaðili á nefndarmenn í kærunefndinni að koma á vettvang og skoða aðstæður.
Í athugasemdum við greinargerð gagnaðila mótmæla álitsbeiðendur því að „stærð og lögun pallsins“ hafi verið ákveðin í samráði við E. Hér sé ekki rétt með farið en E hafi aldrei verið eigandi kjallaraíbúðarinnar að X nr. 7. Þá mótmæla tveir álitsbeiðenda því að þeir og lögmaður þeirra hafi látið í ljós ánægju sína með pallinn á fundinum í „janúar 2004“, það hafi aldrei verið nefnt. Þá sé það heldur ekki rétt að álitsbeiðendur hafi ekki hreyft við athugasemdum við pallinum fyrr en í janúar 2006. Það hafi verið gert á öndverðu árinu 2005, svo sem á fundi hjá Húseigendafélaginu hinn 16. febrúar 2005 og í tölvupósti til lögmanns gagnaðila. Þá hafi móðir tveggja álitsbeiðendanna, F, dvalið á G síðustu æviár sín en ekki hafi Alzheimer-sjúkdómurinn verið tilefni dvalar hennar þar. Einungis skipaður lögráðamaður hafi getað komið í stað F vegna veikinda hennar til að segja af eða á með byggingu pallsins. Eiginmaður hennar hafi sem slíkur ekki verið bær „að lögum“ til þessa.. Marga síðustu mánuði sem E lifði hafi hann verið illa haldinn af krabbameini og öðrum meinum sem höfðu mikil og alvarleg áhrif á andlega heilsu hans. Álitsbeiðendur hafi orðið lögformlegir eigendur að íbúðinni í júlí 2005, en þá hafi lokið skiptum á dánarbúi hjónanna. Áður sé framkomið að á öndverðu því ári hafi þau komið á framfæri athugasemdum/mótmælum sínum við pallinum. Ef þetta teljist tómlæti þá sé ekki þar með sagt að pallurinn teljist „samþykktur í verki“ af hálfu álitsbeiðenda og þar með lögmætur í skilningi fjöleignarhúsalaganna. Því sé mótmælt sérstaklega að gangaðili geti byggt eða unnið nokkurn rétt á þessari málsástæðu. Þá hafna álitsbeiðendur þeirri málsástæðu gagnaðila algerlega að þeir hafi ekki að lögum rétt til að gera ágreining um umræddan pall. Réttur þeirra til slíks falli ekki niður að lögum við aðilaskipti að eigninni fyrir erfð. Gagnaðili hafi vitað hið sanna um eiganda kjallaraíbúðarinnar áður en pallurinn var reistur.
Í viðbótarathugasemdum gagnaðila áréttar hann fyrri sjónarmið sín sem áður hafa komið fram um samráð við E við smíði pallsins sem fram komi í áðurnefndri yfirlýsingu smiðsins. Þá mótmælir gagnaðili sérstaklega ummælum álitsbeiðenda um andlega heilsu E þegar hann veitti samþykki sitt fyrir pallinum hinn 6. júní 2003, en í bréfi lögmanns álitsbeiðenda sé því haldið fram að E hafi verið illa haldinn af krabbameini og öðrum meinum síðustu mánuði lífs síns og að þau mein hafi haft „mikil og alvarleg áhrif á andlega heilsu hans“. Þessu mótmælir gagnaðili sem röngu og bendir á að þótt fólk sé haldið krabbameini í innri líffærum þá skerði það ekki andlegan skýrleika þess. Þegar E hafi ritað undir samþykki sitt hafi hann alfarið séð um sig sjálfur án samanber meðfylgjandi yfirlýsingar H en hún var vitundarvottur að því þegar E veitti samþykki sitt fyrir pallinum. Kemur fram í þeirri yfirlýsingunni að H telji E hafa verið eins í háttum, viðmóti og samræðum þegar hann hafi skrifað undir samþykkið og þegar hún kynntist honum árið 2001. Þá sé á það bent að andlega vanheill maður hefði tæplega verið að skipuleggja viðgerðarframkvæmdir á íbúð sinni og í sameiningu með húsasmið að leit að skemmdum og sprungum á húsinu sem sé hraunað að utan. E hafi ætíð komið að öllum málefnum hússins X nr. 7 sem meðeigandi. Hann hafi tekið ákvörðun árið 2000 ásamt eiganda efri hæðar, þ.e. gagnaðila, um að láta fjarlægja risagrenitré og önnur tré í garðinum við húsið og veturinn 2002 hafi hann tekið ákvörðun ásamt gagnaðila um að skipta um jarðveg í garðinum, hvort tveggja mjög dýrar framkvæmdir. Eins hafi hann tekið ákvörðun um að láta skipta um glugga í íbúð sinni og láta fara fram steypuviðgerðir á húsinu. Í öllum málum hafi E komið fram sem eigandi íbúðarinnar enda ljóst að eiginkona hans hafi ekki verið hæf til að taka neinar ákvarðanir. Í síðustu athugasemdum gagnaðila mótmælir hann því sem röngum og ósönnuðum athugasemdum álitsbeiðenda.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda mótmæla þeir því sem fyrr að „stærð og lögun umrædds sólpalls“ hafi verið ákveðin í samráði við föður þeirra. Hér sé alls ekki rétt með farið. Þau kveða yfirlýsingu húsasmiðsins vera beinlínis ranga og benda í því sambandi á að hann sé sambýlismaður gagnaðila og vísa til ljósrits af auglýsingarviðtali við gagnaðila í I-hefti tímaritsins Mannlífs 2006. Einnig mótmæla álitsbeiðendur því sem rangri yfirlýsingu H og nefna í því sambandi að hún sé starfsmaður gagnaðila, samanber útprentun af heimasíðu J.is sem sé hennar eign. Þá standi álitsbeiðendur við það sem áður hafi verið sagt um heilsufar hjónanna og gefa lítið fyrir læknisfræðilega útlistun gagnaðila á heilsufari E. Vísa þau ósmekklegum og ósæmilegum ummælum gagnaðila í þessu sambandi til föðurhúsanna. Því sé enn og aftur mótmælt að E hafi verið meðeigandi F á íbúðinni að X nr. 7. Álitsbeiðendur mótmæla því sérstaklega að hann hafi ásamt gagnaðila tekið ákvörðun um að láta „fjarlægja risagrenitré og önnur tré í garðinum við húsið“ og „að skipta um jarðveg í garðinum“.
Gagnaðli andmælir sérstaklega í viðbótargreinargerð því að yfirlýsingar húsasmiðsins og Veru séu rangar enda bendi ekkert til þess að svo sé. Yfirlýsingar þeirra hafi verið gefnar af fyrrgreindum aðilum eftir bestu samvisku og vitund og séu í samræmi við það sem þau upplifðu á sínum tíma í samskiptum gagnaðila og þeirra við E heitinn. Þá er ítrekað að dætur fyrri eigenda, þ.e. tveir álitsbeiðenda, hafi aldrei komið á nokkru stigi meðan á byggingu sólpallsins stóð, eða eftir að hann var reistur, fram með athugasemdir við hann sem hefði þótt eðlilegt að gera ef þau hafi talið að brotið hafi verið gegn rétti móður þeirra við smíði sólpallsins. Athugasemdir hafi fyrst komið fram á húsfélagsfundi í febrúar 2005, tæpum tveimur árum eftir að hann var byggður. Við það bætist að bygging sólpalls sé augljós og umfangsmikil framkvæmd sem hafi ekki getað farið framhjá álitsbeiðendum í máli þessu sem börnum fyrri eigenda.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Umræddur pallur stendur í sameign, þ.e. á sameiginlegri lóð hússins. Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur með vísan til framangreindra ákvæða að samþykki allra eigenda hafi þurft til að ráðast í umrædda framkvæmd.
Í máli þessu liggur fyrir vottfest yfirlýsing eiginmanns þinglýsts eiganda eignarinnar, dags. 6. júní 2003, þar sem segir eftirfarandi: „Sólpallur sem er byggður kringum bílskúr að X nr. 7. Reykjavík, er sér afnotaflötur eignar 1 hæðar og bílskúrs og alfarið byggður og kostaður af eigendum 1 hæðar og bílskúrs. Þetta er undirskrifað og samþykkt af eigenda jarðhæðar og verður þinglýst lögum samkv.“ Á þessum tíma kom eiginmaður fram fyrir hönd þeirra hjóna varðandi allar framkvæmdir við eignina. Mátti gagnaðili þannig treysta því að lögformlegt samþykki væri fengið áður en hann réðst í smíði pallsins. Þá liggur fyrir að eiginmaðurinn var hafður með í ráðum við smíði pallsins en í yfirlýsingu K húsasmiðs gerir hann grein fyrir samráði við E um lögun hans og væntanlega hæð. Þau hjón létust bæði á fyrri hluta árs 2004 og álitsbeiðendur eignuðust eignina í kjölfar þess. Umræddum var framkvæmdum var þá lokið. Í ljósi þessa er það álitsbeiðenda að sýna fram á skort hafi heimild til gerðs sólpallsins. Kærunefnd telur að það hafi þeim ekki tekist. Þá er ekki að sjá að athugasemdir hafi verið gerðar við sólpallinn fyrr en á húsfélagsfundi í febrúar 2005.
Kærunefnd telur þegar til alls þessa er litið að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að fjarlægja sólpallinn.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að fjarlægja sólpall á lóð hússins X nr. 7.
Reykjavík, 22. júní 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason