Mál nr. 7/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 7/2006
Sameiginlegur kostnaður: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 1. mars 2006, mótt. 7. mars 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. apríl 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 104b og 104c, alls sex eignarhlutar sem skipt er í tvo matshluta með sérþvottahúsi fyrir hvorn hluta. Álitsbeiðandi er einn eigenda að X nr. 104c en gagnaðili er einn eigenda að X nr. 104b. Ágreiningur er um skiptingu á kostnaði vegna viðgerða og endurnýjunar á skólplögnum.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera eftirfarandi:
I. Að kostnaður vegna endurnýjunar á skólplögnum sem tengja X nr. 104b við brunn falli einungis á eigendur þess eignarhluta.
II. Að kostnaður vegna hugsanlegrar endurnýjunar á brunni og á skólplögn frá brunni að næsta húsi (X nr. 104a) sé sameiginlegur kostnaður allra íbúa við X nr. 104.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé húsinu skipt í tvo 100% matshluta með sérþvottahúsi fyrir hvorn hluta. Árið 2000 hafi skólplagnir undir þvottahúsgólfi að X nr. 104c verið endurnýjaðar sem og brunnur fyrir framan húsið. Kostnaði hafi verið skipt þannig að íbúar hvors matshluta tóku þátt í kostnaði við brunninn en íbúar í 104c hafi einir greitt kostnað vegna endurnýjunar á lögnum í þeirra hluta hússins. Nú sé svo komið að endurnýja þurfi skólplögn sem liggur úr brunninum og að næsta húsi þar sem hún sameinast lögnum þess húss. Samtímis verði ráðist í framkvæmdir við X nr. 104b sem sambærilegar séu við þær sem lokið hafi verið við á X nr. 104c árið 2000. Telur álitsbeiðandi að kostnaður vegna endurnýjunar á skólplögnum sem liggi í og frá 104b að brunni eigi einungis að falla á eigendur þeirra íbúða. Þá telur álitsbeiðandi að kostnaður vegna hugsanlegrar endurnýjunar á brunni sem og endurnýjunar á skólplögn úr brunni og að næsta húsi, þ.e. X nr. 104a, sé sameiginlegur kostnaður allra íbúa við X nr. 104b og 104c. Með álitsbeiðni fylgir eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 104b og 104c, og teikningar af húsinu auk skráningartöflu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að telji að kostnaður vegna fyrirhugaðra framkvæmda við skólplagnir skuli skiptast að jöfnu milli eigenda að X nr. 104b og 104c, þ.e. bæði kostnaður vegna endurnýjunar á skólplögn úr brunni að næsta húsi sem og kostnaður vegna endurnýjunar á skólplögn undir þvottahúsgólfið að X nr. 14b. Tekið er fram í greinargerðinni að X nr. 104b og 104c sé eitt hús sem samanstandi af tveimur stigagöngum og sé eitt húsfélag starfandi. Sex eignarhlutar séu í húsinu, þrír í hvorum stigagangi. Í kjallara hvors stigagangs er þvottahús. Samkvæmt 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljist allur kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginleg lóð þess, búnaður og lagnir til sameiginlegs kostnaðar. Bendir gagnaðili á að í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. sömu laga segi að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skólp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Í því felist að lagnir teljist til sameignar fjöleignarhúss án tillits til þess hvort lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Í ljósi þess líti eigendur að X nr. 104b svo á að allur kostnaður við fyrirhugaða endurnýjun skólplagna í sameign fjöleignarhússins sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda að X nr. 104b og 104c. Þá tengjast skólp- og frárennslislagnir frá þvottahúsum beggja stigaganga sameiginlegum brunni og frá þeim brunni liggi skólplögn að næsta húsi. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir báða stigaganga fjöleignarhússins að X nr. 104b og 104c. Að auki telji eigendur að X nr. 104b það ekki skipta máli í þessu sambandi þótt skólplagnir undir þvottahúsgólfið að X nr. 104c hafi áður verið endurnýjaðar án kostnaðarþátttöku eigenda að X nr. 104b, auk þess sem þær framkvæmdir hafi átt sér stað í tíð fyrri eigenda að X nr. 104c. Vísar gagnaðili að lokum til fyrri álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í sambærilegum ágreiningsmálum, til dæmis nr. 53/1995, 1/1999, 51/2002 og 40/2005, máli sínu til stuðnings.
III. Forsendur
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Í máli þessu er óumdeilt að X nr. 104b og 104c sé eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Kærunefnd hefur ítrekað bent á að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.
Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu.
Kærunefnd hefur í fyrri álitum sínum komist að þeirri niðurstöðu að yfirgnæfandi líkur séu á því að lagnir í fjöleignarhúsum séu í sameign allra sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, sbr. álit kærunefndarinnar í málum nr. 53/1995, 1/1996, 46/1998, 1/1999, 7/2003 og 58/2003.
Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt. Frárennslislagnir við X nr. 104b og 104c tengjast einum brunni og frá þeim brunni liggur síðan lögn út í brunn í næsta hús. Lagnirnar að brunni mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir X nr. 104b og 104c.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að frárennslislagnir húsa við X nr. 104b og 104c teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Kostnaður skiptist í fyrsta lagi að jöfnuði á milli matshlutanna tveggja, en innbyrðis kostnaður viðkomandi húss eftir hlutfallstölum, sbr. A-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Varðandi síðari kröfulið álitsbeiðanda þess efnis að kostnaður á endurnýjun á brunni og skólplögn frá brunni að X nr. 104a sé sameiginlegur kostnaður allra íbúa húsanna við X nr. 104 er því til að svara að ekkert liggur fyrir um ágreining við eigendur þess húss. Er því eðlilegt að gengið verði úr skugga um á húsfundi hvort réttarstaða aðila að þessu leyti sé ekki skýr. Er því þeirri kröfu vísað frá kærunefnd að svo stöddu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna endurnýjunar á skólplögnum sem tengja X nr. 104b og 104c við brunn sé sameiginlegur kostnaður hússins.
Reykjavík, 22. júní 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason