Mál nr. 9/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 9/2006
Ársreikningur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. mars 2006, mótteknu 7. mars 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 16c, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. maí 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. maí 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. maí 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 16c, alls níu eignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi eins þeirra. Ágreiningur er um hvort ársreikningur sem lagður var fram á framhaldsaðalfundi húsfélagsins hinn 6. febrúar 2006 hafi uppfyllt þær kröfum sem gerðar séu í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera eftirfarandi:
Að stjórn húsfélagsins að X nr. 16c verði skylt að láta löggiltan endurskoðanda ljúka gerð ársreiknings, þ.e. sýna kostnaðarskiptingu og stöðu húseigenda við hússjóð, auk þess að undirrita hann.
Í álitsbeiðni kemur fram að fjöleignarhúsið hafi verið byggt 1997 og í því séu níu eignarhlutar. Stjórn húsfélagsins sé skipuð þriggja manna og er gagnaðili formaður þess gagnaðili. Á aðalfundi húsfélagsins hinn 20. september 2005 hafi verið ákveðið að vísa ársreikningi fyrir árið 2004 til löggilts endurskoðenda. Nýr ársreikningur, unninn af löggiltum endurskoðanda, hafi verið lagður fram á framhaldsaðalfundi sem haldinn var 6. febrúar 2006.
Álitsbeiðandi hafi lagt fram breytingartillögu þar sem lagt hafi verið til að fresta afgreiðslu ársreikningsins og að löggiltum endurskoðanda væri falið að ljúka gerð hans og undirrita. Í þeirri sömu tillögu hafi verið bent á að ársreikningurinn innihéldi ekki kostnaðarskiptingu, sýndi ekki stöðu eigenda við hússjóð og væri ekki undirritaður. Álitsbeiðandi bendir á að ársreikningurinn sé ekki undirritaður af endurskoðandanum, hann sýni ekki kostnaðarskiptingu né stöðu húseigenda við hússjóð, heldur einungis greidda og ógreidda greiðsluseðla. Telur álitsbeiðandi að ársreikningurinn uppfylli ekki þær kröfur gerðar séu í lögum um fjöleignarhús, sér í lagi 5. mgr. 73. gr. laganna (sic).
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að áður en sú ákvörðun hafi verið tekin að skrifa ekki undir ársreikninginn hafi verið haft samband við hinn löggilta endurskoðanda til að kanna af hverju ársreikningurinn innihéldi ekki kostnaðarskiptingu. Í svari endurskoðandans kom fram að hann hafi á þeim tíma ekki þekkt til laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og hafi honum í framhaldi verið sent eintak af lögunum. Þá bendir álitsbeiðandi á að fullyrðing gagnaðila að reikningurinn uppfylli öll þau skilyrði sem gerð séu til reikninga af þessu tagi geti ekki staðist þar sem hann innihaldi ekki kostnaðarskiptingu né sýnir stöðu húseigenda við hússjóð. Það dugi ekki að setja einungis upp yfirlit um greidda og ógreidda greiðsluseðla yfir húsgjöld. Þá mótmælir álitsbeiðandi þeirri fullyrðingu gagnaðila að ársreikningurinn með kostnaðarskiptingu hafi verið samþykktur á framhaldsaðalfundinum sem haldinn var 6. febrúar 2006 og bendir á bréf sitt, dags. 6. mars 2006, máli sínu til stuðnings. Tillagan sem lögð hafi verið fram á framhaldaðalfundinum, að fela endurskoðanda að bæta úr þessum ágalla á ársreikningnum, hafi verið felld.
Gagnaðili bendir á að ástæðan fyrir því að endurskoðandinn áritaði ekki reikninginn hafi verið sú að hann var ekki undirritaður af öllum stjórnarmönnum húsfélagsins. Tveir af þremur stjórnarmönnum árituðu hann en álitsbeiðandi, sem sé einnig í stjórn, hafi neitað að rita nafn sitt á hann. Það muni vera regla hjá endurskoðendum að árita ekki ársreikningar fyrr en allir stjórnarmenn hafi ritað nöfn sín þar undir. Þá tekur gagnaðili fram að reikningurinn sem hafi verið unninn af löggiltum endurskoðanda uppfylli öll þau skilyrði sem gerð séu til reikninga af þessu tagi, þ.á m. varðandi yfirlit yfir húsgjöld og stöðu eigenda gagnvart húsfélaginu. Hvað varði endurteknar athugasemdir álitsbeiðanda varðandi kostnaðarskiptingu leyfir gagnaðili/húsfélagið sér að vísa til kærumáls 45/2005 svo og til fundargerðar vegna framhaldsaðalfundar húsfélagsins. Þar komi fram að ársreikningurinn með þessari kostnaðarskiptingu sem hafi verið viðhöfð frá upphafi hafi verið samþykktur með öllum atkvæðum nema atkvæði álitsbeiðanda. Með vísan til þessa alls telji gagnaðili að ársreikningur 2004 vegna húsfélagsins sé löglegur og fullgildur.
III. Forsendur
Samkvæmt 72. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags sjá um að bókhald félagsins sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt, auk þess sem glöggir efnahags- og rekstrarreikningar skulu færðir á tíðkanlegan hátt. Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994 skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 145/1994 um bókhald eru húsfélög undanþegin skyldu til að færa tvíhliða bókhald hafi þau ekki meira aðkeypt vinnuafl en svarar til allt að einum starfsmanni að jafnaði. Það er þannig ljóst að ekki er skylt að halda tvíhliða bókhald fyrir húsfélagið X nr. 16c. Þeim aðilum sem undanþegnir eru skyldu til að halda tvíhliða bókhald er þó skylt að gera ársreikning, sbr. 3. tölul. 5. mgr. 10. gr. og 22. gr. bókhaldslaga. Ársreikningur skal skv. 22. gr. a.m.k innihalda efnahags- og rekstrarreikning og skal hann undirritaður af þeim sem ábyrgð ber á bókhaldinu. Samkvæmt 23. gr. bókhaldslaga skal í efnahagsreikningi tilgreina á kerfisbundinn hátt eignir, skuldir og eigið fé og skal hann gefa skýra mynd af eignum, skuldum og eigin fé í árslok. Í rekstrarreikningi skal á kerfisbundinn hátt sýna heildartekjur og heildargjöld þannig sundurliðað að reikningurinn gefi skýra mynd af rekstrarafkomunni.
Í endurskoðuðum ársreikningi húsfélagsins er að finna rekstrarreikning ársins 2004 efnahagsreikning miðað við 31. desember 2005, skýringar og yfirlit um húsgjöld og stöðu eigenda hinn 31. desember 2004, unninn af B, löggiltum endurskoðanda. Endurskoðaður ársreikningur var lagður fram á framhaldsaðalfundi húsfélagsins hinn 6. febrúar 2006 og samþykktur með atkvæðum allra fundarmanna annarra en álitsbeiðanda.
Það er mat kærunefndarinnar að ársuppgjör þetta teljist fullnægjandi ársuppgjör sem hafi hlotið löglega staðfestingu húsfundar.
IV. Niðurstaða
Kröfu álitsbeiðanda, um að stjórn húsfélagsins að X nr. 16c verði skylt að láta löggiltan endurskoðanda ljúka gerð ársreiknings, þ.e. sýna kostnaðarskiptingu og stöðu húseigenda við hússjóð, auk þess að undirrita hann, er hafnað.
Reykjavík, 22. júní 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason