Nr. 95/2018 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 4. desember 2018
í máli nr. 95/2018
A
gegn
B og C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðilar: B og C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila honum tryggingarfé að fjárhæð 750.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.
Varnaraðilar krefjast þess að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir. Þar að auki gera þeir bótakröfu að fjárhæð 1.313.500 kr. vegna skemmda á hinu leigða við lok leigutíma og 6.400.000 kr. vegna áhrifa sóknaraðila á söluverð húsnæðisins.
Með kæru, dags. 12. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. september 2018, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. september 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 26. september 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 26. september 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi 1. október 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. október 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Þá bárust frekari athugasemdir sóknaraðila með tölvupósti sendum 10. október 2018 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti sendum 1. nóvember 2018 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 13. september 2017 til 31. ágúst 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Samkomulag var með aðilum um að leigutíma lyki fyrr eða 1. ágúst 2018. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og bótakröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að varnaraðilar hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna og neitað að svara skilaboðum varðandi málið.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar segja að þeim hafi fyrst borist skriflegar upplýsingar um nýtt heimilisfang sóknaraðila í skjölum máls þessa og lýsi því hér með skriflegri kröfu í tryggingarféð ásamt öðrum bótakröfum með vísan í rökstuðning um tjón sem sóknaraðili hafi valdið á leiguhúsnæðinu og söluferli þess á leigutímabilinu. Skriflegri kröfu sé jafnframt lýst í tryggingarféð að fjárhæð 750.000 kr. ásamt öðrum bótakröfum á hendur sóknaraðila þ.m.t. vegna spjalla á húsnæðinu á leigutíma vegna slæmrar umgengni af ásetningi. Samtals lýsi varnaraðilar bótakröfu á hendur sóknaraðila upp á 7.713.500 kr. og skjöl þar um hafi þegar verið send með ábyrgðarpósti á heimilisfang sóknaraðila.
Með vísan til 68. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, hafi sóknaraðila borið að gefa varnaraðilum skriflegar upplýsingar um nýtt heimilisfang áður en hann hafi flutt út svo að hægt væri að senda erindi og tilkynningar sem varnaraðilar gætu þurft að koma skriflega til hans, þ.m.t. kröfu í tryggingarfé og aðrar bótakröfur. Þar sem sóknaraðili hafi ekki gefið varnaraðilum neitt heimilisfang áður en hann hafi flutt út hafi varnaraðilar hvorki getað lýst kröfu í tryggingarféð né öðrum skriflegum bótakröfum á hendur honum innan fjögurra vikna frá leiguskilum. Órökstuddri fullyrðingu sóknaraðila um að „leigusali hafi neitað að svara skilaboðum varðandi málið“ sé hafnað.
Með vísan til 63. gr. og 2. mgr. 64. gr. húsaleigulaga skuli bent á að sóknaraðili hafi fengið senda leiguskilaskoðunarskýrslu 13. ágúst 2018 vegna skoðunar á húsnæðinu sem hafi verið framkvæmd 31. júlí 2018 þar sem ágöllum leiguskila sóknaraðila hafi verið lýst í máli og myndum. Á þeim tímapunkti hafi sóknaraðila mátt vera ljóst að með framlögðu tryggingarfé, með vísan til 39. gr., bæri hann óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins og spjöllum á því og að hann hafi mátt eiga von á kröfu í tryggingarféð og bótakröfu frá varnaraðilum vegna tjóns á hinu leigða húsnæði í samræmi við niðurstöður skýrslunnar.
Sóknaraðili hafi brotið sérákvæði 13 í leigusamningi þar sem segi: „Leigjandi skuli hafa heimilistryggingu á leigutímanum fyrir tjóni umfram upphæð tryggingarf[jár]“ og að „leigutaki skuli skila hinu leigða húsnæði hreinu og þrifalegu í lok leigutíma. Ella greiði kostnað fyrir ræstingu.“ Sóknaraðili hafi brotið sérákvæðið með því að vera ekki með heimilistryggingu á leigutíma og skila húsnæðinu með spjöllum og óþrifnu. Sóknaraðila hafi mátt vera ljóst að þar sem hann brotið umrætt sérákvæði hafi hann mátt eiga von á bótakröfu og kröfu í tryggingarféð af hálfu varnaraðila.
Með vísan til liðar 3A í leigusamningi hafi sóknaraðila verið ljóst að húsnæðið yrði í sölumeðferð á leigutíma. Fyrir liggi að hann hafi gefið villandi upplýsingar um umgengi sína sem leigjanda í bréfi til fasteignasala/leigumiðlunar. Staðfestingar liggi fyrir frá fasteignasölum tveggja fasteignasala um að slæm umgengi hafi haft verulega neikvæð áhrif á upplifun og viðbrögð mögulegra kaupenda sem hafi skoðað húsið í fylgd fasteignasala. Fasteignasali hafi staðfest að slæm umgengi sóknaraðila hafi haft áhrif til lækkunar kauptilboða í húsið. Skýrasta dæmið sé tilboð sem hafi borist 3. september 2017, þ.e. áður en sóknaraðili hafi tekið húsnæðið á leigu. Tilboð sem hafi borist á meðan sóknaraðili hafi búið í húsnæðinu hafi öll verið langt fyrir neðan það og að auki hafi það tilboð sem leitt hafi til sölu verið með 10% mismun frá ásettu verði. Mismun tilboða frá ásettu verði 5%-10% megi klárlega rekja til hins slæma ástands á húsnæðinu á meðan það hafi verið í umsjón sóknaraðila. Mismunurinn sé 5% eða 6,4 milljónir.
Ljóst sé að sóknaraðili hafi bæði brotið gegn 1. mgr. 30. gr. og 1. mgr. 29. gr. húsaleigulaga. Með vísan til 63. gr. laganna sé ljóst að hann beri óskerta bótaábyrgð á þeirri rýrnun sem hafi orðið á verðgildi húsnæðisins, með tilliti til sölumeðferðar þess á leigutíma, með því að hafa vísvitandi og af fullum ásetningi, þrátt fyrir að vita af húsinu í sölumeðferð, gengið illa um, til að erfiðara yrði fyrir varnaraðila að fá verðtilboð á eðlilegu verðbili miðað við ásett verð. Varnaraðilar lýsi hér með bótakröfu á hendur sóknaraðila upp á 6.400.000 kr. vegna áætlaðrar rýrnunar húsnæðis í verðgildi með tilliti til sölumeðferðar þess á leigutíma vegna slæmrar umgengni af ásetningi. Ásetningur sóknaraðila sé ljós þegar hafðar séu í huga þær villandi upplýsingar sem hann hafi gefið um umgengni sína í upphafi leigutíma og meðan á leigutíma hafi staðið þar sem reyndin hafi orðið önnur.
Sóknaraðili hafi brotið 11. ákvæði leigusamnings sem hafi verið byggt á 44. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafi auglýst og framleigt húsnæðið á bókunarvefsíðu frá 30. apríl 2018 án samþykkis varnaraðila og þannig vanefnt skyldur sínar og komið fram með sviksamlegum hætti með því að halda viðskiptum sínum gegnum framleigu húsnæðisins leyndum fyrir varnaraðilum. Með vísan til 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga þar sem getið sé um að hafi leigjandi haft svik í frammi gildi ekki tímamörk um bótakröfu leigusala á hendur leigutaka, lýsi varnaraðilar hér með kröfu í tryggingarféð að fjárhæð 750.000 kr. og bótakröfu á hendur sóknaraðila í samræmi við tjón á leiguhúsnæðinu að fjárhæð 1.313.500 kr. og tjón á sölumeðferð þess sem sóknaraðili hafi valdið á leigutíma samtals að fjárhæð 7.713.500 kr.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að ákvæði 4. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga feli í sér frest til þess að gera annars vegar kröfu í tryggingarfé sem leigjandi hafi sett til tryggingar á réttum efndum og hins vegar frest til þess að gera skriflega bótakröfu á hendur fyrrum leigjanda. Rök varnaraðila í þessum tölulið byggist einvörðungu á 68. gr. húsaleigulaga sem kveði á um þá skyldu leigjanda að tilkynna fyrrum leigusala um nýtt heimilisfang. Í máli þessu liggi fyrir upplýsingar um nýtt heimilisfang sem hafi verið lögheimili sóknaraðila alla þá tíð meðan á leigusamningi hafi staðið. Samskipti aðila hafi auk þess að jafnaði ávallt verið á tölvutæku formi og vísi sóknaraðili þar til að mynda í skriflega uppsögn varnaraðila, senda með tölvupósti 30. apríl 2018. Varnaraðilar hafi aldrei farið þess á leit við sóknaraðila að hann gæfi upp hið nýja heimilisfang. Bótakrafa sem hafi verið send á lögheimili sóknaraðila hefði þar að auki talist góð og gild í samræmi við ákvæði laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Úttektarskýrslan hafi legið fyrir 31. júlí 2018 samkvæmt málsgögnum varnaraðila og verið send með tölvupósti til sóknaraðila. Krafa varnaraðila í tryggingarfé sem og krafa þeirra um bætur hafi aftur á móti fyrst komið fram þegar um átta vikur hafi verið liðnar frá skilum húsnæðisins og eftir að úttekt hafði farið fram. Á meðan á þessum tíma hafi staðið hafi varnaraðilar enga tilraun gert til að koma kröfum sínum áleiðis til sóknaraðila, hvorki með tölvupósti né símleiðis. Sóknaraðili geti ekki sýnt fram á eða sannað með fullnægjandi hætti að hann hafi gefið upp hið nýja heimilisfang sem jafnframt hafi verið lögheimili hans meðan á samskiptum hans við varnaraðila hafi staðið en hann telji þá staðreynd þó ekki skipta sköpum í máli þessu.
Á grundvelli framangreinds hafni sóknaraðili þeim rökum varnaraðila að krafan sé ekki niður fallin með vísan til 68. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðilar hafi fært rök fyrir því að umrædd skoðunarskýrsla, sem samkvæmt gögnum þeirra hafi verið send sóknaraðila 13. ágúst 2018, hafi jafngilt kröfu í tryggingarféð. Á sömu rökum og greini hér að framan hafni sóknaraðili rökstuðningi varnaraðila þar um, enda bæði krafa í tryggingarfé og bótakrafa of seint fram komnar. Það að senda sóknaraðila úttektarskýrslu geti á engum grunni jafngilt því að senda kröfu í tryggingarfé eða bótakröfu. Í skýrslunni hafi þó komið fram nokkrar athugasemdir en margar af þeim fallið undir eðlilegar viðhaldsskyldur leigusala. Engir reikningar liggi fyrir sem sýni fram á hið fjárhagslega tjón að undanskildum útreikningi og útlistun varnaraðila á þeim kostnaðarþáttum sem þeir hafi orðið fyrir.
Húsnæðismarkaðurinn sé mjög kvikur og það liggi fyrir að á síðasta ári hafi til að mynda mun hærri prósenta af seldum eignum farið á ásettu eða jafnvel yfir ásettu verði en árið 2018. Hefði eignin verið seld á ásettu verði við skil á húsnæðinu væri ansi langsótt fyrir leigjanda að halda því fram að hann ætti rétt á hluta söluverðsins jafnvel þótt hann fengi álit fasteignasala að umgengni hefði verið einstaklega góð og jafnvel orðið þess valdandi að kaupverðið hefði orðið hærra. Þessi bótakrafa eigi við engin rök að styðjast og ekki við sóknaraðila að sakast að varnaraðilar hafi tekið þessu tilboði fremur en til að mynda að bíða lengur. Í 7. kafla húsaleigulaga sé fjallað um aðgang leigusala að leigðu húsnæði og segi þar í 2. mgr. 41. gr. að á síðustu sex mánuðum leigutímabils sé leigusala heimilt að sýna hið leigða ákveðinn tíma á dag. Þar segi ekkert um að eignin skuli vera þrifin við slíka skoðun svo að væntanlegir kaupendur fái betri tilfinningu fyrir eigninni eða sé slæm umhirða á eigninni við slíka skoðun geti myndast bótaskylda vegna afleidds tjóns leigusala, enda væri slíkt fráleitt. Umræddri kröfu sé þar með hafnað.
Óumdeilt sé að um brot á samningnum hafi verið að ræða þar sem sóknaraðila hafi verið óheimilt að framleigja húsnæðið nema að fengnu samþykki varnaraðila en það hafi ekki legið fyrir áður en til framleigu hafi komið. Með vísan til tölvupóstsamskipta aðila virðist þó að sóknaraðili hafi ekki verið meðvitaður um að framleiga væri brot á samningi, hvað þá sé nokkuð sem bendi til þess að hann hafi með sviksamlegri háttsemi reynt að leyna framleigunni. Ekki sé hægt að fallast á að brot á samningi jafngildi svikum í öllum tilfellum og langt frá því megi í því samhengi nefna að það væri brot á samningi að greiða leiguna annan dag mánaðar í stað þess fyrsta en framangreint myndi þó seint teljast sviksamleg háttsemi. Auk þess sé ekkert í málsgögnum varnaraðila sem sýni sérstaklega fram á svik annað en að í fylgigögnum megi finna auglýsingu á eigninni á einni vinsælustu bókunarsíðu heims.
Það að glata rétti sínum sökum tómlætis byggist að meginstefnu á meginreglu kröfuréttar um að tilkynna gagnaðila um beitingu á vanefndarúrræðum án dráttar.
Í 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga sé að finna undantekningu og hana beri að skýra þröngt. Auk þess megi nefna að jafnvel þótt fallist yrði á að framleigan hafi ekki eingöngu verið brot á samningi heldur þar að auki viðhöfð með sviksamlegri háttsemi myndi það ekki skipta sköpum í sambandi við þær kröfur sem varnaraðilar haldi fram í máli þessu þar sem þær séu með öllu ótengdar. Brot á samningnum er varði framleiguna valdi í sjálfu sér engu fjárhagslegu tjóni en gæti þó orðið þess valdandi að varnaraðilar hefðu getað beitt ákveðnum vanefndarúrræðum sem fjallað sé um í húsaleigulögum, sbr. til dæmis 4. tölul. 61. gr. húsaleigulaga.
Í grófum dráttum tengist hvorki bótakröfur varnaraðila í máli þessu né kröfur hans í tryggingarféð framleigunni á neinn hátt og því sé ekki hægt að fallast á svo rúma túlkun á 3. mgr. 64. gr. að hún komi í veg fyrir að tímafrestir 1. mgr. sama lagaákvæðis og tímafrestir 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga eigi við í málinu.
Verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila fari hann fram á að bótakröfum varnaraðila verði hafnað á þeim grundvelli að ekkert fjárhagslegt tjón liggi fyrir. Bótakröfur er lúti að tjóni á hinu leigða byggi á áætlun og því liggi ekki fyrir neitt fjárhagslegt tjón. Varnaraðilar hafi ekki lagt fram neina reikninga sem sýni fram á tjónið og þar með séu almennar skaðabótakröfur ekki uppfylltar.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að augljóslega hafi verið fullur ásetningur hjá sóknaraðila að gefa varnaraðilum aldrei upp neitt heimilisfang, hvorki við upphaf né lok leigutíma áður en hann hafi flutt út. Varnaraðilar hafi hvorki getað lýst kröfu í tryggingarféð né öðrum skriflegum bótakröfum á hendur sóknaraðila innan fjögurra vikna frá leiguskilum. Öllum fullyrðingum sóknaraðila um annað sé hafnað.
Sóknaraðili hafi ekki andmælt því að hafa brotið sérákvæði 13 í leigusamningi. Í þessu ljósi séu aðdróttanir sóknaraðila í andsvari ótrúverðugar sem lúti að því að hann hefði ekki mátt búast við bótakröfu á hendur sér í kjölfar leiguskila og móttöku leiguskilaskýrslu. Þvert á móti hafi sóknaraðili búist við bótakröfu á hendur sér í kjölfar leiguskilanna og móttöku skýrslunnar vitandi vits um þau ákvæði laga og sérákvæði samningsins sem hann hafi brotið og þess vegna hvorki látið varnaraðilum í té upplýsingar um nýtt heimilisfang sitt við leiguskil né að eigin frumkvæði við móttöku skýrslunnar af ásetningi til að koma í veg fyrir að varnaraðilar gætu sent skriflega bótakröfu á hendur honum innan fjögurra vikna, enda hafni sóknaraðili ekki fullyrðingum varnaraðila um að hafa brotið sérákvæði 13 í leigusamningi.
Hið áætlaða fjárhagslega tjón hafi verið að raungerast gagnvart varnaraðilum frá leiguskilum, sbr. reikninga fyrir hluta tjóns á parketi og bréf frá kaupendum húsnæðisins sem hafi fengið húsnæðið afhent 1. ágúst 2018. Í bréfinu komi fram upplýsingar samhljóma leiguskilaskýrslu um hversu illa hið leigða hafi verið þrifið og hversu mikið hafi verið um tjón á húsnæðinu. Það liggi því fyrir að varnaraðilar eigi von á frekari reikningum af hálfu kaupenda hússins sem séu bein afleiðing spjalla á hinu leigða húsnæði og óásættanlegra þrifa við leiguskil. Fullyrðingum sóknaraðila um að ekki sé hægt að byggja á umræddri bótakröfu sé alfarið hafnað.
Varnaraðilar telji augljóst að umgengni og eignaspjöll sóknaraðila hafi komið verulega niður á sölumöguleikum og verðlagningu hins leigða húsnæðis.
Óumdeilt sé að auglýsi leigutaki hið leigða húsnæði til leigu án vitundar, samþykkis eða heimildar leigusala sé það sviksemi og lögbrot.
Í leigusamningi sé skýrt tekið fram að hverjir séu leigjendur, öðrum sé ekki heimilt að búa í húsnæðinu. Sóknaraðila hafi því verið óheimilt að endurleigja húsnæðið til annarra. Lögum samkvæmt þurfi einnig að sækja um sérstaka heimild fyrir skammtímaútleigu, slíkt hafi ekki verið gert, hvorki til varnaraðila né opinberra aðila.
VI. Niðurstaða
Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 750.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðilar halda tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að ástand hins leigða við lok leigutíma hafi verið óviðunandi vegna óhreininda og skemmda. Þar að auki hafa varnaraðilar gert bótakröfu á hendur sóknaraðila á þeirri forsendu að óþrifnaður og slæm umgengi sóknaraðila í íbúðinni hafi haft þær afleiðingar að íbúðin hafi selst á lægra verði en ella. Varnaraðilar krefji sóknaraðila um 6.400.000 kr. sem þau telja sig hafa orðið af vegna þessa. Einnig gera þau kröfu um 1.313.500 kr. í bætur til viðbótar við tryggingarféð vegna skemmda á hinu leigða við lok leigutíma.
Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 31. júlí 2018 og var húsnæðinu skilað þann dag. Fram kemur að með tölvupósti varnaraðila, sendum 13. ágúst 2018, hafi sóknaraðili fengið afrit af skýrslu vegna ástandsskoðunar á húsnæðinu sem var framkvæmd 31. júlí 2018. Varnaraðilar byggja á því að þar með hafi sóknaraðili mátt gera sér grein fyrir því að gerð yrði krafa í tryggingarféð. Samkvæmt rafrænum samskiptum óskaði sóknaraðili eftir endurgreiðslu tryggingafjárins 4. september 2018 án árangurs og sendi hann í framhaldinu kæru til kærunefndar sem var móttekin 12. september 2018.
Í 68. gr. húsaleigulaga segir að áður en leigjandi flytur úr húsnæðinu skuli hann gefa leigusala upp það heimilisfang sem erindi og tilkynningar, sem leigusali geti þurft að koma til hans, þar með talin tilkynning skv. 64. gr., megi og skuli senda til. Varnaraðili byggir á því að þar sem sóknaraðili hafi ekki gefið upp nýtt heimilisfang sitt áður en hann hafi flutt úr hinu leigða húsnæði hafi hann ekki getað gert skriflega kröfu í tryggingarféð. Ekkert bendir til þess að sóknaraðili hafi neitað að gefa varnaraðila upp nýtt heimilisfang eða að varnaraðila hafi verið ómögulegt að nálgast upplýsingar þar um en sóknaraðili segist hafa búið á skráðu lögheimili sínu. Þess utan var tölvupóstfang aðila að finna í samningi þeirra og varnaraðilum þannig unnt að senda honum bótakröfu með þeim hætti en þau höfðu áður notað tölvupóst í samskiptum sínum, sbr. einnig 13. gr. húsaleigulaga sem kveður á um að þegar húsaleigulögin áskilji að orðsendingar séu skriflegar, hverju nafni sem þær nefnast, skulu varðveitanlegar og framvísanlegar orðsendingar á rafrænu formi taldar fullnægja þessum áskilnaði séu þær sendar á síma, netfang eða annan ákvörðunarstað sem gefinn er upp í leigusamningi. Kærunefnd fellst því ekki á að varnaraðilar hafi ekki getað sent sóknaraðila bótakröfu með skriflegum hætti fyrr en í greinargerð í máli þessu.
Kærunefnd telur að þrátt fyrir að varnaraðilar hafi sent sóknaraðila umrædda úttektarskýrslu með tölvupósti 13. ágúst 2018 sé ljóst að hann gerði ekki kröfu í tryggingarféð fyrr en í greinargerð sinni í máli þessu og samhliða því með bréfi sendu sóknaraðila í ábyrgðarpósti 20. september 2018. Kærunefnd telur ekki unnt að fallast á sjónaramið varnaraðila um að með því að hafa fengið skýrsluna senda hafi sóknaraðila mátt vera ljóst að krafa yrði gerð í tryggingarféð, enda þarf slík krafa allt að einu að vera gerð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis. Með hliðsjón af því að varnaraðilar gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests er það niðurstaða kærunefndar að þeir skuli skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 750.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum frá 29. ágúst 2018 til greiðsludags án ástæðulauss dráttar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. og 2. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðilar gera einnig bótakröfu á hendur sóknaraðila að fjárhæð 1.313.500 kr. vegna skemmda á hinu leigða við lok leigutíma og meintra áhrifa sóknaraðila á söluverð hins leigða húsnæðis en þeir telja tjón sitt vegna þess nema 6.400.000 kr. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.
Ljóst er að varnaraðilar gerðu bótakröfu þessa á hendur sóknaraðila fyrst með greinargerð sinni í máli þessu og bréfi sendu með ábyrgðarpósti til sóknaraðila 20. september 2018 en húsnæðinu var skilað 31. júlí 2018 eins og áður greinir. Óumdeilt er með aðilum að sóknaraðili framleigði húsnæðið án samþykkis varnaraðila á leigutíma og verður ráðið af gögnum málsins að varnaraðilum hafi orðið þetta ljóst meðan á leigutíma stóð. Varnaraðilar telja að bótaréttur þeirra sé ekki niður fallinn þrátt fyrir að hafa ekki gert skriflega bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins þar sem sóknaraðili hafi haft svik í frammi með umræddri framleigu, en í þessu tilliti vísa þeir til 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að ákvæðið eigi við um sviksamlega háttsemi leigjanda sem leiðir til þess að leigusali gerir ekki kröfu innan fjögurra vikna en eigi ekki við þegar leigjandi hefur brotið gegn samningi þannig að riftun geti valdið. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að bótakrafa varnaraðila sé of seint fram komin og verður ekki fallist á hana þegar af þeirri ástæðu.
Varnaraðilar gera einnig athugasemdir við það að sóknaraðili hafi ekki verið með heimilistryggingu í samræmi við sérákvæði í leigusamningi þar um. Heimilistrygging tryggir almennt innbú og fjölskyldu en ekki verður ráðið að húsnæðið hafi verið leigt með húsgögnum. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd það engu breyta fyrir varnaraðila hvort sóknaraðili hafi verið með heimilistryggingu eða ekki. Þá skal á það bent að það er á ábyrgð leigusala að húsnæðið sé tryggt með húseigendatryggingu, sbr. 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 750.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum frá 29. ágúst 2018 til greiðsludags.
Reykjavík, 4. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson