Mál nr. 50/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2016

Skaðabætur vegna riftunar samnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. nóvember 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Áður en til þess kom barst álitsbeiðni frá honum um sama efni. Málin voru sameinuð.

Auk álitsbeiðna rituðu aðilar greinargerð, dags. 10. janúar 2017 sem lögð var fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigði gagnaðila íbúð tímabilið 1. september 2005 til 31. ágúst 2016. Ágreiningur er um skaðabætur vegna ástands hins leigða húsnæðis við leigulok og hvort álitsbeiðanda beri að endurgreiða tryggingarfé ásamt verðbótum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir málningu eignarinnar og meðhöndlun á myglusvepp vegna óþrifnaðar, samkvæmt tilboði, 350.000 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir nýtt parket á eignina, samkvæmt tilboði, 656.000 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða leiguvanskil, 327.000, auk dráttarvaxta.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta ljós sem horfið hafi úr íbúðinni, að verðmæti 23.761 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta hitastilli á ofn, að verðmæti 15.000 kr.

Gagnaðili krefst þess að álitsbeiðandi endurgreiði sér tryggingarfé, 210.000 kr., ásamt verðbótum.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi leigt íbúð álitsbeiðanda í ellefu ár. Við afhendingu eignarinnar í leigulok hafi komið í ljós að parket eignarinnar var stórskemmt, búið að klína rauðri málningu á stóran hluta íbúðarinnar, að rífa skápahurðir af í forstofu, taka öll ljós úr forstofu, stofu og svefnherbergi, brjóta hitastilli, kítta í gægjugat á hurð. Þá hafi veggir, loft og skápar verið svo skítugir að ekki hafi verið hægt að þrífa skítinn af. Húseigendafélagið hafi f.h. álitsbeiðanda sent gagnaðila bréf þar sem tilkynnt var um bótaábyrgð hans í framangreindu tjóni í samræmi við 63. gr. húsaleigulaga, gerð krafa í tryggingarfé og krafa um frekari greiðslur myndi tryggingarfé ekki nægja til að bæta að fullu tjón álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi fékk byggingarmeistara til að framkvæma úttekt á eigninni.

Við undirritun samnings aðila hafi gagnaðila verið boðið að fá úttekt á íbúðinni í samræmi við 12. gr. hans en hann hafi ekki viljað það enda ekki séð neitt athugavert við íbúðina. Þá segi í 4. gr. samningsins að leigjandi skuli gera skriflegar athugasemdir við eignina innan mánaðar frá afhendingu. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemdir enda ekki ástæða til þar sem íbúðin hafi öll verið nýtekin í gegn þegar hann tók við henni. Mjög erfitt hafi verið að ná í gagnaðila á leigutímanum og hann ávallt komið sér undan því að fá álitsbeiðanda inn í íbúðina.

Hinn 1. apríl 2014 hafi aðilar gert samkomulag um að hækka umsamda leigufjárhæð, 98.000 kr., í 125.000 kr. á mánuði en 4. apríl hafi gagnaðili sent tölvupóst þar sem hann óskaði eftir að gerður yrði nýr samningur. Álitsbeiðandi hafi neitað því og gagnaðili því þráast við að borga umsamda 27.000 kr. hækkun. Í uppsagnarbréfi, dags. 26. ágúst 2015, hafi einnig verið að finna tilkynningu frá álitsbeiðanda þar sem sagði að á uppsagnarfresti yrði leigan 125.000 kr. eins og samið hefði verið um en gagnaðili hafi neitað að greiða umsamda hækkun.

Í álitsbeiðni gagnaðila kemur fram að hann viðurkenni að þrif hans á eigninni við skil hafi ekki verið fullkomin. Hann sé því samþykkur því að álitsbeiðandi taki 30.000 kr. af tryggingarfénu sem sé sanngjörn fjárhæð fyrir þrif á stúdíóíbúð líkt og þeirri sem hann leigði. Öðrum kröfum álitsbeiðanda sé hafnað. Kröfur hans séu settar fram án haldbærra sönnunargagna enda hafi húsnæðið ekki verið tekið út við upphaf leigutíma fyrir ellefu árum síðan og enginn samanburður því til staðar. Gerir hann kröfu um endurgreiðslu á tryggingarfé ásamt verðbótum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi fengið leyfi álitsbeiðanda á sínum tíma til að mála tvo veggi í stofu í öðrum lit en hvítum. Þá sé vandséð hvernig myglusveppur sé af hans völdum enda komi hann oftast til vegna raka og fúa en tréverk í gluggapóstum eignarinnar hafi víða verið lélegt. Gagnaðili mótmæli því að parket sé illa farið af hans völdum. Þá mótmæli gagnaðili því að samið hafi verið um hækkun á leiguverði. Hann hafi verið tilbúinn til að hækka leiguna í 125.000 kr. gegn því að nýr samningur yrði gerður og honum þinglýst þannig að hann gæti þegið húsaleigubætur. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti ekki viljað það og sagt samningnum upp. Engin ljós hafi horfið úr íbúðinni. Gagnaðili hafi á hinn bóginn tekið niður tvö ljós þar sem þau hafi verið hættuleg, perur hafi fests í skrúfgangi, og komið þeim fyrir í efri skáp í svefnherbergi þar sem þau hafi verið við afhendingu eignarinnar. Þá hafi hitastillir fyrir hita verið brotinn þegar gagnaðili flutti inn í eignina.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi ekki fengið leyfi til að eyðileggja málningu í íbúðinni eða breyta um lit á henni og skorað á hann að leggja það leyfi fram. Myglusveppurinn sé sannanlega vegna óþrifnaðar gagnaðila á eigninni, sbr. matsgerð byggingarmeistara og fyrirliggjandi myndir. Sumarið 2015 hafi allir gluggar í íbúðinni verið endurnýjaðir og skipt um allt það sem endurnýja hafi þurft af fagmönnum, sbr. fyrirliggjandi reikning þar um.

Parketið hafið verið sem nýtt þegar gagnaðili hafi flutt inn í eignina og þar hafi hann búið í tíu ár. Ef hann hafi ekki eyðilagt parketið, hver hafi þá gert það. Vísað sé til áður- nefndar matsgerðar sem og umsagnar húsasmíðameistara. Eyðileggingin á parketinu sé vegna slæmrar umgengni og sóðaskapar gagnaðila. Þá hafi hitastillir á ofni ekki verið brotinn þegar gagnaðili hafi flutt inn enda hafi hann þá búið í eigninni í tíu sumur og tíu vetur án þess að breyta hitanum í íbúðinni.

Í athugasemdum gagnaðila segir að ekki hafi verið skipt um hluta glugga í viðgerð þeirri er álitsbeiðandi nefni, ekki hafi verði skipt um rúður og tréverk eða tréramma í öllum gluggum heldur aðeins þeim gluggum sem hafi verið með opnanlegu fagi.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort gagnaðili beri bótaábyrgð á spjöllum á húsnæðinu við leigulok. Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili bæti sér tjón vegna þess að mála hafi þurft eignina, meðhöndla myglusvepp, skipta um parket, skipta um hitastilli á ofni og kaupa ný ljós í stað þeirra sem horfið hafi úr íbúðinni. Þá krefst álitsbeiðandi greiðslu á meintum leiguvanskilum. Gagnaðili hefur hafnað kröfum álitsbeiðanda, engin leiguvanskil séu til staðar, hann beri ekki ábyrgð á meintu tjóni á eigninni og álitsbeiðanda beri að endurgreiða honum tryggingarfé ásamt verðbótum.

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að í lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um greiðslu 350.000 kr. fyrir málningu á eigninni og meðhöndlun á myglusveppi. Kröfu sinni til stuðnings lagði hann fram yfirlýsingu byggingarmeistara um að íbúðin hafi verið í óviðunandi ástandi og að mála þurfi íbúðina alla. Undir yfirlýsinguna ritar einnig málari sem jafnframt býðst til að almála eignina, sparsla glugga og meðhöndla myglusvepp á baði fyrir 350.000 kr.

Ákvæði 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Gagnaðili hafði eignina sem hér um ræðir á leigu í ellefu ár. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi megi búast við því að þurfa að mála eignina að loknum svo löngum leigutíma. Þar sem engin gögn liggja fyrir í málinu sem styðja heldur að myglusveppur á baðherbergi sé gagnaðila að kenna fellst kærunefnd ekki á kröfu álitsbeiðanda um greiðslu á 350.000 kr. vegna málningar og meðhöndlunar á myglusveppi.

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði fyrir að rífa parket af gólfi eignarinnar, kaupa nýtt parket og leggja það á, eða alls 656.000 kr. Kröfu sinni til stuðnings leggur hann fram tölvupóst frá húsasmíðameistara þar sem fram kemur að hann telji það ekki svara kostnaði að pússa parketið upp þar sem það sé orðið svo grátt og skítugt langt ofan í stafina (viðinn). Telur hann það vera vegna slæmrar umgengni. Gólfið yrði þannig aldrei fallegt þótt það yrði pússað upp. Gagnaðili neitar að bera ábyrgð á ástandi parkets.

Í upphafi leigutíma fór ekki fram úttekt á húsnæðinu en álitsbeiðandi heldur því fram að parketið hafi verið nýlegt. Engin gögn liggja þó fyrir í málinu því til staðfestingar. Þar sem ekkert liggur fyrir um gæði parkets eða ástand þess við upphaf leigutíma og hvort um eðlilegt slit á parketi geti verið að ræða telur kærunefnd, gegn neitun gagnaðila, að tölvupóstur frá húsasmíðameistara, um að ástand parkets sé að rekja til slæmrar umgengni gagnaðila, verði ekki lagður til grundvallar því til sönnunar

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði honum leiguvanskil, 327.000 kr., auk dráttarvaxta. Heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi samþykkt 27.000 kr. hækkun á leigugjaldi en engu að síður aðeins staðið honum skil á upphaflegu leigugjaldi. Gagnaðili hafnar því að hafa samþykkt hækkun á leigu. Það hafi komið til umræðu og hann verið því samþykkur gegn því að gerður yrði skriflegur samningur sem hann gæti þinglýst og þannig þegið húsaleigubætur. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað verða við því og því hafi ekki orðið af hækkuninni. Kærunefnd telur að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sanna að gagnaðili hafi, án skyldu, samþykkt hækkun á leiguverði og því ekki unnt að fallast á kröfu hans þar um. Því ber að leggja skriflegan leigusamning aðila til grundvallar um fjárhæð leigu.

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili bæti honum ljós sem horfið hafi úr íbúðinni. Gagnaðili segir ljósin vera í efri skáp í svefnherbergi og hefur því ekki verið mótmælt. Telur kærunefnd þannig ekki sannað að gagnaðili hafi tekið ljós á brott með sér úr íbúðinni.

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili bæti honum hitastilli sem hafi verið brotinn. Gagnaðili segir hann hafa verði brotinn við upphaf leigutíma. Þar sem ekki liggur fyrir úttekt byggingarfulltrúa við upphaf leigutíma telur kærunefnd ekki sannað, gegn neitun gagnaðila, að hitastillir á ofni hafi brotnað af völdum gagnaðila.

Hvað kröfur álitsbeiðanda varðar telur kærunefnd að benda verði á að fá gögn liggja fyrir í málinu og orð stendur gegn orði. Málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.

Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis. Fyrir liggur að álitsbeiðandi gerði kröfu í tryggingarfé innan tveggja mánaða frá leigulokum. Með vísan til þess sem að framan er ritað telur kærunefnd aftur á móti að álitsbeiðanda hafi ekki með þeim gögnum sem liggja fyrir kærunefnd tekist að sýna fram á tjón sitt og að gagnaðili beri ábyrgð á því. Telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að endurgreiða gagnaðila tryggingarfé ásamt verðbótum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri ekki að greiða fyrir málningu eignarinnar og meðhöndlun á myglusvepp.

Það er álit kærunefndar að ekki sé hægt að fallast á kröfu um að gagnaðili greiði fyrir nýtt parket á eigninni.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða meint leiguvanskil.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að bæta ljós sem álitsbeiðandi segir hafa horfið úr íbúðinni.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að bæta hitastilli fyrir ofn.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að endurgreiða gagnaðila tryggingarfé ásamt verðbótum.

Reykjavík, 31. mars 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson