Mál nr. 1/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 1/2017

Kostnaðarþátttaka. Gluggaviðgerð. Skaðabótaábyrgð húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. desember 2016, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. janúar 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. febrúar 2017 og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. mars 2017, allt lagt fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. maí 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Gagnaðili er eigandi íbúðar í fjöleignarhúsinu og álitsbeiðandi er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um skyldu álitsbeiðanda til greiðslu kostnaðar vegna viðgerðar á glugga á íbúð gagnaðila.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði við viðgerð á glerskála gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili telji sólskála sinn ónýtan og skipta þurfi um hann í heild sinni. Sólskálinn sé byggður þannig að gluggakarmar myndi skálann á steyptum gólffleti. Gagnaðili telji að álitsbeiðandi eigi að greiða allan kostnað sem til falli vegna endurnýjunar sólskálans þar sem ástæðan fyrir lélegu ástandi hans sé viðhaldsþörf á ytra byrði hússins sem álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á. Ágreiningur aðila snúi þannig að því hvort álitsbeiðandi hafi sýnt af sér vanrækslu á viðhaldi hússins með þeim hætti að séreign gagnaðila liggi undir skemmdum. Í álitsbeiðni er viðhaldssaga hússins frá árinu 2006 rakin. Þar kemur meðal annars fram að í byrjun árs 2006 hafi verið farið í framkvæmdir á ytra gluggaumbúnaði á sólskálum hússins. Þá hafi gluggakarmar verið lagaðir en ekki skipt um gler. Árið 2012 hafi nokkrir íbúðareigendur, þar á meðal gagnaðili, farið í framkvæmdir á séreignarhluta sólskólanna, skipt hafi verið um gler og þéttilista þar sem þess hafi verið þörf.

Álitsbeiðandi bendi á að skv. 5. og 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, teljist sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign sem og gler í gluggum og hurðum til séreignar. Allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, tilheyri á hinn bóginn sameign allra. Talið sé að miða skuli mörkin við glerið. Ytri gluggaumbúnaður liggi utan glers og kostnaður við hann sé sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. fjöleignarhúsalaga, en kostnaður við það sem sé innan glersins og glerið sjálft sérkostnaður viðkomandi eignarhluta, sbr. 50. gr. laganna. Sá fyrirvari sé þó gerður við téðar reglur að ef viðhaldsþörf á séreignarhluta gluggans stafi af vanrækslu á sameiginlegu viðhaldi geti það leitt til þess að allur kostnaður verði sameiginlegur á grundvelli almennrar sakarreglu. Þar sem þetta sé undantekning frá meginreglu beri að skýra hana þröngt.

Skaðabótaábyrgð álitsbeiðanda verði ekki byggð á sakargrundvelli enda hafi gagnaðili ekki sýnt fram á vanrækslu á viðhaldi sameignar. Álitsbeiðandi hafi eftir bestu getu stuðlað að eðlilegum og nauðsynlegum framkvæmdum á sameign fasteignarinnar. Reglulegu viðhaldi hafi ávallt verið sinnt svo sem sjá megi af fundargerðarbók álitsbeiðanda. Húsfundir hafi reglulega verið haldnir og þar hafi verið farið yfir ástands hússins og lagt upp framkvæmdaplan. Þá sé vísað í fyrri framkvæmdir á sólskálunum. Rekja megi ástand glugga í sólskála gagnaðila til óviðunandi frágangs í viðgerðinni árið 2012 en skv. 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga sé eiganda skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við.

Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi ekki sinnt skyldu sinni sem eigandi séreignar til að takmarka tjón sitt samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. Hann hafi ekki komið á framfæri athugasemdum um ástand sólskála til álitsbeiðanda, þrátt fyrir reglulega húsfundi og virka hússtjórn. Hann hafi framkvæmt viðgerð á séreignarhluta sólskálans 2012 og tilkynnt svo á húsfundi 2015 að hann sé ónýtur. Hafi hann þannig ekki haft í frammi neinar athugasemdir í fjögur ár. Tjónið á sólskálanum sé í séreign gagnaðila og honum hafi borið að upplýsa álitsbeiðanda um leka og tjón svo unnt hefði verið að bregðast við og takmarka tjónið. Hafi álitsbeiðandi þannig valdið tjóni í séreign sinni með aðgerðarleysi sínu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar endurnýja þurfi glugga eða sólskála í heilu lagi vegna fúa í ytra byrði, sem rekja megi til ónógs viðhalds eða galla í ytri þéttingu meðfram gluggum, sé um sameiginlegan kostnað að ræða sem falli á húsfélag. Gagnaðili krefst þess að afleiddar skemmdir á séreign hans vegna utanaðkomandi leka verði einnig greiddar af álitsbeiðanda en kostnað vegna glers síns og svalahurðar beri hann sjálfur skv. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga.

Álitsbeiðandi hafi ekki sinnt skyldum sínum skv. 57. gr. laganna auk þess sem álitsbeiðandi hafi vanrækt þá skyldu að sinna nauðsynlegu viðhaldi á ytri gluggabúnaði séreignarhluta síns, sbr. 3 tölul. 8. gr. sömu laga. Bendi gagnaðili á að í skýrslu ráðgjafa sem hafi verið undanfari viðgerðar árið 2006 segi að yfirfara þurfi flest alla sólskálana þar sem lekið hafi inn um þá. Árið 2012 hafi svo einstaka íbúðareigendur skipt um gler og málað sólskála sína. Fasteignin standi hátt og mjög opin fyrir sunnan-, suðvestan- og suðaustanáttum. Viðhald á ytra byrði fasteignarinnar árin 2008 til 2014 hafi verið ófullnægjandi. Eðlilegu viðhaldi á ytri gluggaumbúnaði hafi ekki verið sinnt þrátt fyrir að húsið sé berskjaldað fyrir meginvindáttum. Vanrækslan sé ljós enda komi fram í fundargerð 22. apríl 2015 að suðurhlið hússins liggi undir alvarlegum skemmdum. Telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi þegar fallist á ábyrgð sína á málinu þar sem á húsfundi 25. apríl 2016 hafi álitsbeiðandi sýnt frumkvæði í þá átt með því að leggja fram og samþykkja tillögu um að leita tilboða í gluggaframkvæmdir og þá einkum sólskála gagnaðila. Þegar kostnaður við viðgerð hafi reynst hærri en búist hafi verið við hafi gagnaðila aftur á móti verið boðið að álitsbeiðandi myndi greiða helming kostnaðar á móti honum en því hafi hann hafnað.

Gagnaðili mótmæli því að rekja megi fúa í tréverki ytri gluggabúnaðar til óviðeigandi frágangs hans í fyrri viðgerð. Skemmdirnar sé ekki unnt að rekja til annars en skorts á viðhaldi sem framkvæmt skuli af húsfélagi. Engin gögn styðji að nauðsynlegt hafi verið að fara í framkvæmdir þær er íbúðareigandi réðst í árið 2012 til að verja ytri gluggabúnað. Minni háttar viðgerð sem framkvæmd hafi verið á sólskála gagnaðila 2012, án aðkomu álitsbeiðanda, hafi verið á vegum fyrri eiganda en hafi ekki verið viðhald á sameignarhluta hússins.

Gluggar á suðurhlið hússins hafi síðast verið málaðir af hálfu álitsbeiðanda árið 2006. Álitsbeiðandi veltir fyrir sér hví sólskáli gagnaðila sé í verra ástandi en aðrir sólskálar? Þeir séu allir úr sama efni, snúi eins og séu byggðir á svipuðum tíma. Álykta megi að ytri gluggaumbúnaður annarra sólskála en skála gagnaðila hafi fengið betra viðhald en íbúar fasteignarinnar hafi oft sjálfir tekið sé pensil í hönd og „dittað“ að ýmsu í séreignum sínum, sem þó tilheyri sameign, án þess að álitsbeiðandi hafi komið þar nærri. Menn hafi fegrað og bætt, smíðað lista og skipt um og sett flasningar, allt eftir þeim tíma sem þeir hafi sjálfir haft og reynslu þeirra úr byggingargeiranum. Þetta hafi leitt til þess að viðhald á sameign hafi í gegnum tíðina verið ómarkvisst og raunverulega ábótavant undanfarin ár.

Sólskáli gagnaðila sé sá fyrsti en ekki sá síðasti sem skipta þurfi út. Gagnaðili hafi sagt að hann gæti skipt um sólskála sinn á eigin kostnað en það væri háð því skilyrði að hann þyrfti ekki að taka þátt í kostnaði við aðra skála þegar þeim yrði skipt út.

Á húsfundi 9. maí 2016 hafi verið samþykkt að fá óháðan matsmann til að meta ástand sólskála gagnaðila. Niðurstaða hans hafi þó ekki enn verið kynnt gagnaðila eða öðrum íbúðareigendum. Í apríl 2016 hafi fulltrúi SG metið ástand skálans og talið hann svo illa farinn vegna fúa í ytri gluggabúnaði að ekki kæmi annað til greina en að skipta honum öllum út fyrir nýjan skála.

Að áliti fagmanna sé nauðsynlegt að viðhalda listum og körmum með málun á fjögurra til fimm ára fresti. Sú skyldi hvíli á húsfélagi og stjórn þess að kanna viðhaldsþörf þess hluta eignarinnar sem fellur undir verksvið húsfélagsins, sbr. 57. gr. laganna.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er samþykktum framkvæmdum á eigninni lýst frekar, þ. á m. ítrekað að íbúðareigendur sjálfir hafi ráðist í ýmist viðhald á sólskálum sínum. Þá fylgir mat Húsavers ehf. sem aflað var í maí 2016.

Í athugasemdum gagnaðila segir að umrætt mat staðfesti aðeins kröfur hans sem séu ítrekaðar.

III. Forsendur

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað við viðgerð á sólskála gagnaðila. Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði gluggaumbúnaðar skiptist á milli allra eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur aftur á móti undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laganna. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili lagði fram yfirlýsingu frá forsvarsmanni SG um að sólskálinn sé það illa farinn að skipta þurfi honum út fyrir nýjan og ástæðan sé fúi í ytri gluggaumbúnaði. Fær þetta stuðning í mati, sem aflað var af hálfu álitsbeiðanda, þar sem segir að vegna mikils fúa í póstum og undirstykkjum sé gluggaramminn á sólskála gagnaðila ónýtur þannig að endurnýja þurfi hann. Kærunefnd telur þannig að umrædd viðgerð eigi alfarið rætur að rekja til ástands og viðhaldsþarfar ytri gluggaumbúnaðar. Samkvæmt 57. gr. laga um fjöleignarhús er það ein meginskylda stjórnar húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar. Kærunefnd fellst ekki á að gagnaðili hafi með aðgerðarleysi átt sök á því hvernig ástand á ytra byrði sólskálans er. Álit kærunefndar er því að álitsbeiðanda beri að greiða allan kostnað við umrædda viðgerð eða endurnýjun á sólskála gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á sólskála gagnaðila.

Reykjavík, 17. maí 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson