Mál nr. 3/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 3/2017

Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. desember 2017, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Gagnaðili er eigandi íbúðar í fasteigninni, en álitsbeiðandi er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um hvort gagnaðili hafi getað farið í framkvæmdir á pípulögnum án samþykkis stjórnar eða húsfundar þannig að framkvæmdin bindi aðra eigendur.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að ekki hafi legið fyrir lögmæt ákvörðun um að ráðast í framkvæmd á pípulögn og eigendum öðrum en gagnaðila beri því ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ráðist í framkvæmdir við pípulagnir án þess að samþykki stjórnar eða húsfélags lægi fyrir en á þessum tíma hafi gagnaðili staðið í framkvæmum í eignarhluta sínum í kjallara hússins. Eitt tilboð hafi borist í verkið en það hafi ekki verið lagt fram til samþykktar eða synjunar. Gagnaðili krefji álitsbeiðanda um greiðslu kostnaðar við að laga vatnsrör frá inntaki í húsið og í eignarhluta gagnaðila. Lagnirnar hafi einnig, án leyfis, verið lagðar í annan eignarhluta í húsinu. Hafi gagnaðili fullyrt að um nauðsynlegar endurbætur væri að ræða en lagnirnar sem hann hafi látið leggja hafi verið ónotaðar um margra mánaða skeið á meðan hann hafi unnið að endurbótum á húsnæði sínu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundi, 22. október 2014, hafi verið samþykkt að færa inntök krana og lagna, sem voru þá í íbúð gagnaðila og eins annars eiganda, í inntaksrými í kjallarainngangi. Taldi gagnaðili að um þetta hefði ríkt sátt enda hefði flutningur þessara sameiginlegu lagna og endurbætur verið samþykktar á húsfundinum 2014. Til verksins hafi hann fengið pípulagningameistara sem áður hafði unnið við lagnir í húsinu og verið öllum hnútum kunnugur. Hafi hann unnið verkið fljótt, ódýrt og vel. Þær breytingar sem pípulagningameistarinn hafi unnið á lögnum fyrir matshluta gagnaðila hafi hann þegar greitt sjálfur. Ekki sé þannig rétt að samþykki álitsbeiðanda fyrir flutning á sameiginlegu lögnunum hafi ekki legið fyrir. Þá sé ekki rétt að lagnirnar hafi legið ónotaðar um margra mánaða skeið en tengingin inn á nýja lögn hafi í hæsta lagi tekið klukkustund.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort samþykkt hafi verið framkvæmd sem gagnaðili óskaði eftir á sameiginlegum pípulögnum hússins. Gagnaðili hefur bent á að í fundargerð húsfundar, dags. 22. október 2014, segi að samþykkt hafi verið að inntök krana og lagnir, sem væru í rými gagnaðila og annars eignarhluta, yrði fært inn í inntaksrými í kjallaragangi. Á stjórnarfundi, sama dag og húsfélagsfundur var haldinn 22. október 2014, var aftur á móti samþykkt að stefna að því að leiða heita vatnið, sem þá var í óeinangraðri lögn sem lá í krókaleiðum, styttri leið í einangraðri lögn. Samþykkti stjórn að gagnaðili myndi leita tilboða í þessar breytingar. Gagnaðili fékk tilboð frá pípulagningameistara og sendi á stjórnarmanni með tölvupósti 3. nóvember 2014. Barst honum svar frá öðrum stjórnarmanni samdægurs þar sem fram kom að allir eigendur þyrftu að samþykkja tilboðið. Þá fékk hann svarpóst frá öðrum eiganda í húsinu, 18. nóvember 2014, um að hann kærði sig ekki um fleiri lagnir á vegginn hjá sér og leggi því til að gagnaðili leggi umræddar lagnir á kjallaravegg sín megin og á sinn kostnað vegna þess að þetta væru allt framkvæmdir sem snúi að breytingum hans í kjallaranum. Það væri engin knýjandi þörf á að breyta þessum lögnum. Tilboð pípulagningameistarans var ekki tekið upp á húsfundi en gagnaðili réðst í téðar framkvæmdir samhliða framkvæmdum á eigin lögnum.

Ákvæði 39. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, hefur að geyma þá meginreglu að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni. Telur kærunefnd að samþykki sameigenda hafi þannig ekki verið til staðar. Sameiginlegar ákvarðanir skal skv. 4. mgr. ákvæðisins taka á húsfundi. Þó hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr. laganna, rétt til að gera bindandi ráðstafanir fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Þær undantekningarreglur eiga ekki við í því máli sem hér um ræðir. Kærunefnd telur með hliðsjón af fyrirliggjandi fundargerðum og tölvupóstsamskiptum aðila að ekki hafi verið tekin ákvörðun á húsfundi um að ráðast í umþrætta framkvæmd. Gat gagnaðili því ekki bundið aðra eigendur með ákvörðun sinni um að láta inna verkið af hendi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ekki hafi legið fyrir samþykki fyrir því að ráðast í framkvæmdir á pípulögn og ákvörðun gagnaðila þar um geti ekki bundið aðra eigendur.

Reykjavík, 31. mars 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson