Nr. 16/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. ágúst 2018

í máli nr. 16/2018

A, B,

C og D

gegn

E

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: F, f.h. A, B, C og D.

Varnaraðili:  E.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að krefjast þess að riftun þeirra á dvalarsamningum yrði dregin til baka og að efni leigusamninga séu ekki í samræmi við húsaleigulög.

Krafa varnaraðila er að viðurkennt verði að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 1. mars 2018, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. mars 2018, til sóknaraðila var hluta þess vísað frá. Með öðru bréfi kærunefndar, dags. 14. mars 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar með hliðsjón af upplýsingum um frávísun málsins að hluta. Með bréfi sóknaraðila, dags. 9. maí 2018, barst viðbót við kæru ásamt gögnum og voru þau send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. maí 2018. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. maí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 18. maí 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila vegna viðbótar við kæru sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. maí 2018, og voru sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 3. júlí 2018. Athugasemdir sóknaraðila vegna greinargerðar varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 30. maí 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. júní 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundna dvalarsamninga til tveggja mánaða á árinu 2018 með það að markmiði að útvega sóknaraðilum [...] að G á meðan unnið væri að varanlegri lausn varðandi húsnæði fyrir sóknaraðila. Ágreiningur er um riftun samninganna, efni þeirra og leigugjald.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að þeir hafi fengið tilboð frá varnaraðila um að dvelja í [...] að G. Frá upphafi hafi varnaraðili tekið skýrt fram að til þess að komast inn í [...] þyrfti að skrifa undir dvalarsamning og leggja fram X kr. greiðslu. Enginn af sóknaraðilum hafi verið í aðstöðu til þess að geta greitt umrædda upphæð og þeir því hafnað tilboðinu. Þá hafi engum þeirra litist á [...]. Næsta tilboð hafi verið á þá leið að þau hafi fengið að vera endurgjaldslaust í húsnæðinu  það sem eftir hafi verið af X 2017, en þyrftu þó að skrifa undir samninginn til þess að komast í [...]. Vegna [...] hafi farið svo að x einstaklingar hafi flutt í G [...] 2017 og fleiri flutt inn síðar.

Varnaraðili hafi komið með dvalarsamningana og fengið undirskrift sóknaraðila en ekki átt önnur samskipti við þá. Sóknaraðilar hafi ekki fengið tíma til þess að lesa samninginn yfir í næði, heldur hafi verið komið snemma morguns til þess að fá undirskriftir. Þá er í kæru að finna nánari lýsingar á því hvernig varnaraðili stóð að því að fá umræddar undirskriftir.

Sóknaraðilar hafi rift samningunum með bréfum til varnaraðila vegna óánægju og með sama bréfi óskað eftir upplýsingum um framhald og stöðu þeirra. Bréfin hafi verið lögð fram hjá E þann X 2017. Einnig hafi verið óskað eftir afriti af starfsleyfi þeirra í húsinu fyrir [...]. Þessum bréfum hafi ekki verið svarað og engin gögn lögð fram.

Einu viðbrögðin við riftun dvalarsamningsins hafi komið fram 5. janúar 2018. Þrír starfsmenn varnaraðila hafi komið í heimsókn í G þann dag fyrir hádegi  og hver einstaklingur fyrir sig hafi verið tekinn fyrir í sér herbergi og gert að undirrita afturköllun á riftun samningsins eða yfirgefa húsið. Þeim hafi verið neitað að taka viðtalið upp, hafa annan mann með sér, hugsa sig um og ræða saman. Engum spurningum hafi verið svarað um framhald þeirra í [...]. Mismunandi upplýsingar hafi verið gefnar um dvöl þeirra sem sýni fram á mismunun. Óskað hafi verið eftir afriti af blaðinu og því verið lofað eftir helgi en það ekki enn borist. Ritað hafi verið bréf til E með athugasemdum vegna þessa þvingunarúrræðis.

Ekki sé um íbúa að ræða heldur dvöl [...]. Þetta atriði vefjist fyrir sóknaraðilum þar sem margvíslegar og villandi upplýsingar hafi komið fram varðandi þetta atriði. Í dvalarsamningunum sé talað um íbúa í [...]. Í húsaleigulögum sé fjallað um slíkan samning í tengslum við áfangaheimili, þ.e. samkvæmt þeim sé með áfangaheimili „átt við dvalarheimili sem starfrækt er með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga.“ Engin endurhæfing sé í húsinu þrátt fyrir ábendingar um að svo mætti vera og nauðsynlegt væri að hafa slíkt form. Þetta atriði tengist einnig 6. lið í dvalarsamningunum þar sem tilgreint sé að „íbúi skal fara eftir fyrirmælum umsjónarmanns hvað varðar umgengni og afnot húsnæðisins.“ Engar reglur eða upplýsingar hafi verið gefnar út tengt þessu og ljóst að umsjónarmaður hafi engar skýrar verklagsreglur um fyrirmæli sem hann eigi að notast við.

Þar sem allir einstaklingar hafi þurft að undirrita dvalarsamning til þess að fá herbergi í húsnæðinu að tveimur undanskildum sé búið að mismuna þeim sem þar dvelji. Einnig á meðan þeir sem hafi rift samningunum hafi verið beittir þvingunarúrræðum. Þar með geti dvalargestir ekki borið traust til varnaraðila um að farið sé eftir sama vinnuferli gagnvart öllum. Sömu einstaklingum hafi verið mismunað á þann hátt að upphæð leigunnar sé ekki sú sama, sbr. 10. gr. húsaleigulaga. Þar sem annar þeirra, sem hafi ekki skrifað undir samninginn, hafi sagt að hann gæti ekki greitt uppsett verð heldur tiltekna fjárhæð sem var lægri og að ekki hafi verið komist að samkomulagi á þeim tíma sem hann hafi dvalist samningslaus í húsnæðinu án þess að vera beðinn um að yfirgefa það. Nú séu tveir einstaklingar í sambúð í húsnæðinu og dvelji í einu herbergi. Samkvæmt dvalarsamningum sé leigufjárhæðin X kr. fyrir herbergi en varnaraðili rukki þá báða um þessa fjárhæð og hafi sagt því til stuðnings að annars væri verið að mismuna þeim sem í húsnæðinu dvelji. Með þessu sé varnaraðili að brjóta í bága við dvalarsamninginn og það með munnlegum ákvörðunum.

Sóknaraðilar hafi fengið munnlegar upplýsingar um að þeim verði ekki vísað út hafi þeir ekki greitt fyrir 5. hvers mánaðar. Varnaraðili hafi ekki svarað því hvað yrði ef þeir þyrftu að dvelja á spítala eða annarri stofnun og gætu ekki verið samfleytt í húsnæðinu í tvær vikur. Sumum hafi verið sagt að um tveggja mánaða samning væri að ræða og ekkert framhald gefið upp á meðan einum hafi verið sagt að um væri að ræða þrjú tímabil, þ.e. þrisvar sinnum tveggja mánaða samning.

Varðandi vísun varnaraðila til 1. mgr. um heimild til að vísa leigutaka á brott úr húsnæðinu án fyrirvara vegna brota, sbr. lið 1 í samningi þessum, þá þurfi leigusali að sýna fram á starfsleyfi fyrir áfangaheimili sem starfræki endurhæfingu þar sem samningurinn sé munnlega sagður vera fyrir slíka starfsemi. Jafnframt þurfi leigusali að vera með tiltekna þjónustu á við áfangaheimili en sem sé ekki og komi ekki fram í dvalarsamningi. Að ekkert ákvæða í dvalarsamningnum hafi náð yfir ástand þeirra sem dvelji í húsnæðinu, engin afþreyging sé til staðar né uppbyggjandi úrræði eða endurhæfing. Þar sem hver einstaklingur sé með sinn samning geti ekki talist löggilt að hafa látið þau öll, sem hafi rift samningunum, undirrita sama blað þar sem riftunin hafi verið dregin til baka. Í framhaldinu að afhenda ekki umbeðið gagn sem sé nú verið að innheimta í gegnum úrskurðarnefnd um upplýsingamál.

Dvalarsamningarnir séu ekki á þar til gerðu eyðublaði, sbr. 4. gr. húsaleigulaga. Vöntun sé á upplýsingum nokkurra liða í samningnum miðað við 6. gr. húsaleigulaga. Vöntun sé á upplýsingum 9. gr. húsaleigulaga sem vísi til 58. gr. laganna. Vöntun sé á upplýsingum hver séu hlutverk umsjónarmanns og dvalargesta í almennu rými húsnæðisins sem varði þrif. Vöntun sé á upplýsingum um hver muni bregðast við brotum, sbr. 1. kafli samninganna. Vöntun sé á rökstuðningi þess að rukkuð sé heildarleiga upp á X kr. í [...] sem skiptist X kr. á leigjanda og X kr. á sveitarfélag viðkomandi einstaklings með dvalarsamning. Einnig að sama verð sé á öllum herbergjum óháð stærð en verulegur stærðarmunur sé á þeim.

Afar óljóst sé við hvað sé miðað og hver setji reglu um umgengni og afnot af húsnæðinu. Sóknaraðilar geri kröfu um að fá að sjá starfsleyfi fyrir [...] í tenglum við rétt varnaraðila til að gefa út slíkan dvalarsamning sem kæra þessi nái til byggð á húsaleigulögum. Einnig í hvaða tengslum fyrsti kafli samninganna nái til þeirra laga og hvernig þau séu í samræmi við þau þegar hvorki sé um áfangaheimili né endurhæfingu að ræða.

Ákvæðum samninganna um leigufjárhæð hafi verið breytt eftir hentisemi í tengslum við fólk í sambúð. Ónægar upplýsingar séu í dvalarsamningunum þar sem ekki sé vitað undir hvers konar starfsemi dvöl einstaklinganna falli og þar af leiðandi hver réttur þeirra sem dvelji í húsnæðinu sé. Ákveðnum einstaklingum sé haldið í húsnæðinu í mikilli óvissu og einangrun án þess að fleirum í þeirra stöðu sé hleypt inn. Að leigusali, sem hafi lagalegum skyldum að gegna gagnvart þeim sem almenningi, skýri ekki stöðu mála eða svari spurningum þeirra eða gefi upp hnitmiðuð úrræði um framhald á stöðu þeirra eða skýri hvers vegna ekki séu nýtt fleiri herbergi í húsnæðinu.

Þá liggi ekki fyrir réttmætar upplýsingar um hlutverk umsjónarmanns og hlutverk dvalargesta í sameiginlegu rými eða getu umsjónarmanns til þess að annast hvers kyns ástand sem kunni að koma upp í húsnæðinu svo að öryggi þeirra sem í húsnæðinu dvelji sé tryggt. Þá vanti skýringar á leigufjárhæð fyrir hvert herbergi.

Varnaraðili hafi sem leigusali frá byrjun með öllu hunsað athugasemdir þeirra sem hafi dvalið í húsnæðinu, hvort sem þeir hafi skrifað undir dvalarsamning eða ekki. Vegna þessa hafi orðið ágreiningur um dvalarsamninginn sem ekki hafi náðst samkomulag um heldur sé um þvingunarúrræði af hálfu leigusala að ræða til að halda dvalarsamningnum óbreyttum og þrýsta á að sóknaraðilar færi sig úr H í G.

Í viðbót sóknaraðila við kæru sína er fjallað nánar um hlutverk umsjónarmanns í húsnæðinu og gerðar athugasemdir við samning varnaraðila við umsjónarmanninn. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að X 2017 hafi verið ákveðið að stofna tímabundið [...] að G. Lögð hafi verið áhersla á að koma [...] fólki í [...] vegna vanda sem hafði varað um nokkurt skeið. Með hliðsjón af aðstæðum hafi fyrstu íbúum verið leyft að flytja inn án þess að samningar hafi verið undirritaðir. Allir hafi þó verið upplýstir um að slíkt yrði gert.

Hver íbúi hafi sérherbergi með rúmi, ísskápi, vaski og fataskápi. Lyklar séu afhentir eftir undirritun samninganna. Í húsinu séu tvö sameiginleg eldhús, tvö þvottahús og fjöldi baðherbergja. Umsjónarmaður dvelji á staðnum og sinni daglegu utanumhaldi og þrifum. Auk þess fundi hann reglulega með starfsmönnum varnaraðila til þess að fara yfir stöðuna.

Um sé að ræða húsnæði sem varnaraðili bjóði upp á og komi til viðbótar við úrræði eins og I og J. Skýrt komi fram í dvalarsamningi vegna búsetu að G að markmiðið sé að útvega einstaklingum [...] þar í skamman tíma á meðan unnið sé að varanlegri lausn varðandi húsnæðisvanda viðkomandi. Sérfræðiteymi varnaraðila veiti íbúum markvissan stuðning og félagslega ráðgjöf á meðan dvöl standi.

Íbúar hafi fengið viðtal við félagsráðgjafa þar sem þeir hafi verið upplýstir um hvaða kostir væru í stöðunni. Varnaraðili sé með I og J fyrir fólk sem [...] og það sé val að vera í G. Engum þvingunum hafi verið beitt en það séu skýr skilyrði fyrir dvöl í G að fólk hafi undirritaðan dvalarsamning. Fólki hafi því verið gefinn kostur á að afturkalla uppsögn dvalarsamnings eða skila herbergislyklum. Sambærilegt eyðublað hafi verið notað við afturköllun uppsagnar og við uppsögn dvalarsamninga, þ.e. allir íbúar hafi undirritað bæði blöðin.

Við opnun hússins hafi verið lögð áhersla á að koma [...] fólki [...]. Eins og áður komi fram hafi fyrstu íbúum verið leyft að flytja inn án þess að dvalarsamningar hafi verið undirritaðir. Allir íbúar hafi verið upplýstir um að nauðsynlegt væri að undirrita dvalarsamning og í kjölfarið unnið að frágangi þeirra. Einn einstaklingur hafi neitað að skrifa undir samninginn og dvelji hann ekki lengur í húsinu. Í dag sé gerð krafa um að einstaklingar undirriti dvalarsamning áður en dvöl hefjist.

Sama gjaldskrá gildi fyrir alla íbúa í húsinu. Einstaklingar greiði X kr. en pör sem dvelji saman í einu herbergi greiði X kr. Dvalargjaldið sé niðurgreitt af varnaraðila og eftir atvikum öðrum sveitarfélögum.

Almennt sé gert ráð fyrir að greiðslur fyrir dvöl í húsnæðinu séu inntar af hendi fyrir 5. hvers mánaðar. Dvalarsamningar séu gerðir til tveggja mánaða. Þurfi íbúi að dveljast á spítala vegna læknisfræðilegrar meðferðar til lengri tíma sé nauðsynlegt að slík atvik séu skoðuð í samvinnu við ráðgjafa í vettvangs- og ráðgjafateymi og hvert mál unnið á einstaklingsgrundvelli.

Íbúar hafi verið upplýstir um að hægt væri að endurnýja dvalarsamningana til tveggja mánaða í senn og dvelja í húsnæðinu í allt að sex mánuði. Hvert mál fyrir sig sé metið og með tilliti til aðstæðna þeirra einstaklinga sem í hlut eigi.

Í 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga komi fram að með áfangaheimili sé átt við dvalarheimili sem sé starfrækt með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga sem í flestum tilvikum hafi verið á meðferðar- eða endurhæfingarstofnun eða í fangelsi. Fyrsta skrefið í endurhæfingu sé að fá þak yfir höfuðið. Í kjölfar þess sé unnið með málefni viðkomandi af hálfu félagsráðgjafa sem komi í G og starfi innan vettvangs- og ráðgjafateymis varnaraðila. Markmið þeirrar vinnu sé að finna þá tegund endurhæfingar sem best muni henta hverjum og einum.

Samkvæmt upplýsingum frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkurborgar þurfi ekki starfsleyfi til rekstursins.

Um sé að ræða [...] þar sem fólk búi til skemmri tíma og fái stuðning og ráðgjöf félagsráðgjafa sem beini viðkomandi í þá þjónustu sem henti hverjum og einum og í samvinnu við viðeigandi sveitarfélag.

Íbúar hafi rift samningunum á einu og sama blaðinu þar sem allir hafi skrifað undir. Því hafi verið ákveðið að hafa blaðið eins vegna afturköllunar riftunar.

Í 4. gr. húsaleigulaga segi að leigusamningur um húsnæði skuli vera skriflegur. Þá komi fram í 2. og 3. mgr. sömu greinar að [velferðar]ráðuneytið láti gera sérstök eyðublöð, meðal annars fyrir leigusamning um íbúðarhúsnæði sem lögum samkvæmt skuli vera skrifleg og eyðublöð skuli aðgengileg almenningi á rafrænu formi. Þá sé ekkert í lögunum sem mæli fyrir um að skylt sé að nýta framangreind eyðublöð ráðuneytisins heldur séu þau einungis gerð til hægðarauka fyrir almenning. Upplýsingar vanti í samningana, sbr. 6. gr. húsaleigulaga, og verði bætt úr því.

Skýrt sé tilgreint í samningunum vegna búsetu í húsnæðinu að um tímabundinn samning sé að ræða til tveggja mánaða. Þá sé tilgreint hver sé fyrsti dagur samningsins og á hvaða degi honum ljúki. Skilyrði 9. gr. húsaleigulaga séu því uppfyllt hvað þetta varði.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segi að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þá er vísað til þess sem fram kemur í 2. mgr. sömu greinar og tekið fram að þar sem leigutími umræddra samninga séu tveir mánuðir verði að álíta að ákvæðið eigi ekki við um þá, enda sé þar kveðið á um að gagnkvæmur uppsagnarfrestur skuli vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Ólíklegt verði því að telja að varnaraðili muni segja samningunum upp á grundvelli þessa ákvæðis.

Í umræddum samningum hafi komið fram að íbúar skuli halda húsnæði og umhverfi þess hreinu og snyrtilegu. Umsjónarmaður vinni nánari verkaskiptingu með íbúum og um þetta sé meðal annars rætt á húsfundum.

Vettvangs- og ráðgjafateymi varnaraðila taki á húsreglubrotum í samvinnu við umsjónarmann og stýrihóp utangarðsmála sem skipaður sé starfsmönnum varnaraðila og í sitji deildarstjórar, skrifstofustjórar, forstöðumaður og framkvæmdastjóri.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að vikulegir fundir með félagsráðgjafa hafi ekki byrjað fyrr en mánuði eftir að sóknaraðilar hafi flutt inn. Þá eru gerðar athugasemdir við störf sérfræðiteymis varnaraðila.

Það sé ekki val að dvelja í húsnæðinu heldur þurfi að uppfylla skilyrði sem hafi breyst munnlega eftir hentisemi.

Varnaraðili hafi eingöngu lagt áherslu á að koma ákveðnum einstaklingum af H í G. Einstaklingarnir sem hafi verið á H hafi verið í „skjóli“ á meðan annað [...] fólk hafi [...] í I, J, [...].

Greiði einstaklingar X kr. en pör X kr. og greiði ekki allir sama gjald. Þessar upplýsingar komi ekki fram í dvalarsamningum og hafi verið margra vikna ágreiningsferli þar til þessi ákvörðun hafi verið tekin og upplýst munnlega af starfsfólki varnaraðila.

Þá óska sóknaraðilar upplýsinga um hvað taki við að leigutíma loknum. Ekkert hafi komið fram um endurhæfingu í dvalarsamningunum og ekki hafi allir einstaklingar í húsinu fengið endurhæfingu.

Þar sem þrjú sérstök ákvæði séu í dvalarsamningunum um búsetu í G, að heimilt sé að vísa leigutaka brott án fyrirvara brjóti hann reglur samningsins, greiði ekki dvalargjaldið eða yfirgefi húsnæðið samfleytt í tvær vikur sé litið svo á að 2. mgr. 58. gr. laganna eigi við.

Þá beina sóknaraðilar ýmsum spurningum til varnaraðila um efni samningsins hvað varðar brottvísun úr húsnæðinu, sbr. 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga.

VI. Niðurstaða

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geta þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Í 2. mgr. sömu greinar segir að erindi til kærunefndar skuli vera skriflegt og í því skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Sóknaraðilar gera athugasemdir við hlutverk umsjónarmanns í umræddu húsnæði og verktakasamning hans við varnaraðila. Um er að ræða ágreiningsefni sem fellur utan valdsviðs kærunefndar og er kröfum sóknaraðila þessum ágreiningi tengdum því vísað frá.

Í 1. mgr. 3. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar um leigu íbúðarhúsnæðis á áfangaheimili sé þrátt fyrir 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis og tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laga þessara með samningi. Í samningi beri að geta þeirra frávika sem um ræði. Með áfangaheimili sé átt við dvalarheimili sem starfrækt sé með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga sem í flestum tilfellum hafa verið á meðferðar- eða endurhæfingarstofnunum eða í fangelsi.

Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að ágreiningur snúist að hluta til um hvort um sé að ræða húsnæði sem falli undir skilgreiningu á áfangaheimili, sbr. 3. mgr. 3. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðilar vísa til þess að engin endurhæfing fari þar fram, að minnsta kosti hafi það ekki verið svo frá upphafi. Varnaraðili greinir frá því að öllum íbúum sé tryggður stuðningur félagsráðgjafa sem hafi það markmið að tryggja félagslega ráðgjöf og stuðning. Markmið þeirrar vinnu sé að finna þá tegund endurhæfingar sem hentar hverjum og einum. Þá sé um að ræða tímabundið úrræði sem sé hugsað í skamman tíma á meðan unnið sé að varanlegri lausn varðandi húsnæðisvanda þeirra sem í húsnæðinu dvelji. Með hliðsjón af þessari lýsingu telur kærunefnd að um sé að ræða þátt í endurhæfingu sóknaraðila og því um að ræða áfangaheimili í skilningi 3. mgr. 3. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur að sóknaraðilar riftu umræddum dvalarsamningum með bréfi, dags. 28. desember 2017. Varnaraðili gerði ekki athugasemdir við lögmæti riftananna. Samkvæmt 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað. Eftir að samningunum hafði verið rift greindi varnaraðili sóknaraðilum frá því að þeir ættu þess kost að dvelja áfram í húsnæðinu yrðu riftanirnar dregnar til baka en að öðrum kosti yrðu þeir að skila lyklum. Kærunefnd fær ekki ráðið að með þessu hafi varnaraðili farið gegn ákvæðum húsaleigulaga. Ágreiningur um réttmæti þess að sóknaraðilar greiði leigu fyrir afnot húsnæðisins, meðal annars með tilliti til sjónarmiða þeirra um mismunun í þeim efnum, fellur utan valdsviðs kærunefndar og er kröfum þeirra þar um því vísað frá.

Þá telja sóknaraðilar að ákvæði í 1. kafla dvalarsamninganna sem ber yfirheitið: Skilyrði fyrir búsetu séu ekki í samræmi við húsaleigulög. Kærunefnd bendir á að samkvæmt 3. mgr. 3. gr. húsaleigulaga sé varnaraðila heimilt að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi og í honum beri að geta þeirra frávika sem um ræði. Þá segir í 1. mgr. 3. gr. a. húsaleigulaga að leigusala, sem sé lögaðili sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni, sé heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis. Kærunefnd telur að ekki sé tilefni til að gera athugasemdir við skilyrði varnaraðila fyrir búsetu í húsnæðinu sem koma fram í 1. kafla dvalarsamninganna. Ekki verður ráðið að skilyrðin séu ólögmæt og telur kærunefnd að þau séu fremur almenn og málefnaleg.

Sóknaraðilar telja upplýsingar um leigutímabil villandi í umræddum dvalarsamningum og óljóst sé hvað taki við að leigutíma loknum. Í þeim samningum sem liggja fyrir í máli þessu  kemur fram að um sé að ræða tímabundna dvalarsamninga til tveggja mánaða. Þá hefur varnaraðili vísað til þess að hægt sé framlengja samningana í allt að sex mánuði alls. Sóknaraðilar gera ekki kröfu um tiltekna niðurstöðu hvað þetta ágreiningsefni varðar og getur kærunefnd því ekki tekið það til frekari úrlausnar. Þá fellur það utan valdsviðs nefndarinnar að fjalla um þann ágreining sem snýr að búsetuúrræðum fyrir sóknaraðila að leigutíma loknum.

Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Samkvæmt gögnum málsins er leigugjald fyrir herbergi með aðgengi að eldhúsi, þvottahúsi og baðherbergi X kr. fyrir einstaklinga en X kr. fyrir pör. Sóknaraðilar gera athugasemdir við leigugjaldið á þeim forsendum að um mismunun sé að ræða, tiltekinn einstaklingur hafi greitt lægra gjald, aðrir ekkert greitt og pör í einu herbergi þurfi að greiða hærra gjald. Þá sé stærð herbergjanna misjöfn. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum þessa máls en að sama leigugjald eigi við um alla sem í húsnæðinu dvelji. Þá telur kærunefnd að ekki sé ómálefnalegt að pör í einu herbergi greiði hærra gjald en leigjandi einstaklingsherbergis, enda jafnframt innifalið í leigugjaldi aðgengi að sameiginlegu eldhúsi, baðherbergi og þvottahúsi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað og vísað frá.

Reykjavík, 14. ágúst 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson