Mál nr. 44/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2020

í máli nr. 44/2020

A og B

gegn

C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B. Umboðsmaður sóknaraðila er D.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim beri ekki að greiða leigu vegna E frá 1. mars 2020 þegar samningur aðila um leigu á annarri íbúð tók gildi.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, móttekinni 20. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. apríl 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. maí 2020, barst kærunefnd og var hún send sóknaraðila með bréfi nefndarinnar, dags. 5. maí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 5. maí 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. maí 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 15. mars 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Sóknaraðilar fengu að skipta um íbúð og aðilar gerðu ótímabundinn samning frá 1. mars 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að F. Ágreiningur er um hvort sóknaraðilum beri að greiða leigu vegna íbúðarinnar að E eftir að þau tóku á leigu íbúð varnaraðila að F.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að þau hafi leigt íbúð af varnaraðila, sem sé leigufélag, í E frá mars 2018. Haustið 2019 hafi þau beðið um flutning á milli íbúða hjá varnaraðila þar sem þau vildu heldur búa í G. Ástæða flutninganna hafi verið aldur þeirra og að þau sæki alla þjónustu í G þar sem öll skyldmenni þeirra búi einnig.

Sóknaraðilar hafi beðið eftir flutningi síðan haustið 2019 og í febrúar 2020 hafi þeim loks boðist íbúð í G. Þau hafi undirritað leigusamning 20. febrúar 2020 og afhent varnaraðila lykla að eigninni í H þann 24. febrúar 2020.

Við frágang á leigusamningi hafi sóknaraðilar fengið upplýsingar um að þau gætu þurft að bera kostnað af íbúðinni í E færi hún ekki fljótlega í leigu aftur. Varnaraðili hafi því krafist þess að þau myndu standa undir kostnaði af báðum íbúðum. Telja sóknaraðilar ekki eðlilegt að leigjandi, sem óski eftir flutningi á milli íbúða hjá leigufélagi, sé látinn bera þennan kostnað. Sóknaraðilar hafi greitt leigu fyrir bæði mars og apríl fyrir íbúðina í H og einnig þurft að greiða frá 20. febrúar 2020 leigu fyrir íbúðina í G.

Þar sem sóknaraðilar hafi alltaf verið að bíða eftir kalli frá varnaraðila varðandi íbúð hafi verið ómögulegt fyrir þau að segja upp leigusamningnum í H. Þessi kostnaður sé þungur að bera fyrir ellilífeyrisþega sem lifi á lífeyrisgreiðslum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðilar hafi undirritað leigusamning við varnaraðila 5. mars 2018 um leigu á íbúð í E. Uppsagnarfrestur á þeim samningi hafi verið sex mánuðir í samræmi við húsaleigulög. Eftir nokkurn tíma í E hafi þau óskað eftir því að fá að leigja íbúð af varnaraðila í F þegar íbúð myndi losna þar. Fyrr á þessu ári hafi íbúð losnað og þar sem sóknaraðilar höfðu ítrekað lagt fram ósk sína um flutning hafi varnaraðili boðið þeim að undirrita leigusamning um þá íbúð sem þau hafi þegið. Áður hafði varnaraðili greint þeim frá því að til þess að losna frá skuldbindingum sínum varðandi leigu á íbúðinni í F þyrfti að segja upp þeim leigusamningi í samræmi við húsaleigulög. Sóknaraðilum hafi verið greint frá því, bæði munnlega og skriflega, að uppsagnarfrestur á íbúðinni í F væri sex mánuðir og að greiða þyrfti af báðum íbúðum í einhvern tíma þar til nýr leigjandi fyndist að íbúðinni í F. Sóknaraðilar hafi undirritað sérstaka uppsögn á leigusamningnum og átt að vita að sú staða væri uppi að þau þyrftu að greiða leigu fyrir báðar íbúðir á uppsagnarfresti nema varnaraðili kæmi íbúðinni í leigu á uppsagnarfresti. Skipti þá engu máli hvort um sama leigusala sé að ræða eða ekki. Stundum hafi tekið skamman tíma að finna nýjan leigjanda en í þetta skiptið hafi það tekið lengri tíma en venjulega.

Varnaraðili hafi, eins og kostur sé, reynt að finna leigjanda að íbúðinni í H en án árangurs. Varnaraðili hafi til dæmis á sinn kostnað auglýst íbúðina til leigu í bæjarblaði og vinni í því að reyna að koma íbúðinni í leigu eins fljótt og kostur er til að takmarka kostnað sóknaraðila.

Formleg uppsögn á íbúð í F sé dagsett 31. janúar 2020 og liggi alveg fyrir að varnaraðili hafi ekki verið að samþykkja það að sóknaraðilar gætu flutt sig á milli íbúða, án þess að þurfa að segja upp leigusamningi í F. Hefðu sóknaraðilar ekki flutt sig um íbúð, án þess að þurfa að segja upp leigusamningi í F, hefðu þau ekki þurft að undirrita uppsögn á leigu eins og gert hafi verið.

Engin ákvæði séu í húsaleigulögum sem geri ráð fyrir því að hægt sé að losna undan uppsagnarfresti á leiguíbúð, ákveði leigjandi að leigja aðra íbúð hjá sama leigusala. Jafnframt sé ekkert í lögunum sem takmarki samningsfrelsi um að undirrita nýjan leigusamning á meðan annar samningur sé á uppsagnarfresti. Sóknaraðilum hefði átt að vera þessi staða fullljós, enda útskýrt í tölvupósti til þeirra og afkomenda þeirra með skýrum hætti. Sóknaraðilar hafi greitt leigu vegna beggja íbúða í nokkurn tíma sem staðfesti að þeim hafi verið ljóst að greiða þyrfti leigu fyrir báðar íbúðir. Varnaraðila sé ljóst að kostnaður varðandi leigu á tveimur íbúðum á uppsagnarfresti sé þungur kostnaður að bera en það hafi ávallt verið val sóknaraðila að fara þessa leið en ekki varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þau hafi hvorki haft lykla að íbúðinni í E frá 24. febrúar 2020 né aðgangi að henni frá þeim tíma, en greiði þó leigu vegna hennar. Til hafi staðið að mála íbúðina.

Sóknaraðilar séu tilbúin til að greiða leigu í einn til tvo mánuði, enda hafi það verið rætt bæði munnlega og skriflega.

V. Niðurstaða              

Samkvæmt 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsögn ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæði sex mánuðir af beggja hálfu. Sóknaraðilar tóku á leigu íbúð í eigu varnaraðila að E með ótímabundum leigusamningi, dags. 5. mars 2018. Frá 1. mars 2020 tóku sóknaraðilar á leigu aðra íbúð í eigu varnaraðila að F með nýjum leigusamningi.

Varnaraðili er leigufélag sem leigir út íbúðir fyrir fólk sem er 60 ára og eldra. Samkvæmt vefsíðu varnaraðila rekur hann 340 leiguíbúðir á fimm stöðum í þremur sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu.

Í máli þessu háttar svo til að sóknaraðilar höfðu óskað eftir að komast í íbúð í eigu varnaraðila að F og þegar íbúð losnaði í því húsi stóð þeim til boða að taka hana á leigu sem þau þáðu. Fyrir liggur að með bréfi, dags. 31. janúar 2020, sögðu sóknaraðilar upp leigu vegna íbúðar í E þar sem einnig var tekið fram að tekin væri á leigu íbúð varnaraðila að F.

Deilt er um hvort sóknaraðilum beri að greiða leigu vegna beggja íbúðanna frá 1. mars 2020. Sóknaraðilar vísa til þess að lyklum að E hafi verið skilað til varnaraðila 24. febrúar 2020. Varnaraðili byggir á því að sex mánaða uppsagnarfrestur sé í gildi vegna þeirrar íbúðar í samræmi við húsaleigulög og enn hafi ekki tekist að finna nýjan leigjanda að íbúðinni.

Með bréfi sóknaraðila, dagsettu 31. janúar 2020, kemur fram að þau segi upp íbúð varnaraðila í H og taki á leigu íbúð varnaraðila í G. Með tölvupósti frá 6. febrúar 2020 sendi varnaraðili sóknaraðilum í viðhengi drög að uppgjöri vegna íbúðaskiptanna. Uppgjörið tók til tryggingarfjár og greiðslu fyrir málningu á eigninni í H. Segir í uppgjörinu að lyklar hafi verið afhentir vegna íbúðar í G og íbúðinni í G hafi verið skilað. Í sama tölvupósti segir varnaraðili að samkvæmt samningi sé uppsagnarfrestur á íbúðinni í H sex mánuðir og það geti tekið 1–2 mánuði að fá nýjan leigjanda að íbúðinni. Það merki að sóknaraðili geti þurft að greiða leigu af tveimur íbúðum í einhvern tíma, en varnaraðili geri allt sem hann geti til að fá nýjan leigjanda sem fyrst. Sóknaraðilar sendu áðurnefnda uppsögn í framhaldinu og degi síðar spyr varnaraðili hvort þau ætli örugglega að taka íbúðina í G. 

Kærunefnd telur ljóst af samskiptum aðila að þrátt fyrir að samningur þeirra um íbúðina í H hafi verið ótímabundinn, hafi sóknaraðilar talið að þau gætu án þess að vera bundin af uppsagnarfresti 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, fengið að skipta um íbúð eins og þau höfðu óskað eftir. Þá tók varnaraðili við lyklum að íbúðinni 20. febrúar 2020 og hafa sóknaraðilar ekki haft aðgang að henni frá þeim tíma. Höfðu þau ekki ástæðu til að ætla að þau ættu að greiða leigu út sex mánaða uppsagnarfrest heldur að samkomulag væri með aðilum um slit á fyrri leigusamningi sem er einnig í samræmi við uppgjörsblað sem varnaraðili sendi þeim. Allt að einu tilkynnti varnaraðili að sóknaraðilar gætu þurft að greiða leigu af íbúðunum tveimur í einn til tvo mánuði, sem þau samþykktu áður en kom að undirritun hins nýja leigusamnings. Telur kærunefnd að sóknaraðilar séu bundnir við það samkomulag en á þeim grundvelli greiddu sóknaraðilar leigu fyrir mars og apríl vegna íbúðarinnar í H. Aftur á móti telur kærunefnd að sóknaraðilar þurfi ekki að sæta því að greiða leigu af íbúðinni í H eftir 30. apríl 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum ber ekki að greiða leigu vegna íbúðarinnar í H eftir 30. apríl 2020.

Reykjavík, 23. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson