Mál nr. 32/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 20. ágúst 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 32/2014:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
Með bréfi, dags. 20. maí 2014, hefur C, f.h. A og B að D, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2014, á umsókn þeirra um veðlánaflutning.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærendur sóttu um flutning láns nr. X af fasteigninni D, yfir á fasteignina E. Umsóknin byggðist á kauptilboði, dags. 10. apríl 2014. Umsókn kærenda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2014, á þeirri forsendu að kærendur væru ekki að flytja í minni eign eða milli atvinnusvæða. Með bréfi, dags. 26. maí 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 18. júní 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. júní 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent umboðsmanni kærenda til kynningar. Athugasemdir bárust frá umboðsmanni kærenda með tölvupósti þann 1. júlí 2014.
II. Sjónarmið kærenda
Í kæru er greint frá því að íbúð kærenda sé orðin of lítil fyrir fjölskylduna og því hafi verið tekin ákvörðun um að selja hana. Þau hafi samþykkt kauptilboð upp á 15.200.000 krónur sem sé raunhæft markaðsvirði íbúðarinnar. Miðað við núverandi stöðu á láninu sem hvíli á íbúðinni og kauptilboðið sé fasteignin um 118% veðsett. Kærendur hafi gert tilboð í fasteign Íbúðalánasjóðs að E, að fjárhæð 20.000.000 króna og óskað eftir veðlánaflutningi yfir á þá fasteign. Með veðlánaflutningi færi lán Íbúðalánasjóðs úr 118% veðsetningu niður í 90% veðsetningu og kærendur fái eign sem henti þeim og fjölskyldunni mun betur.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að ákvörðun lánanefndar sjóðsins byggist á 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004. Þar sem um sé að ræða veðflutning á dýrari eign sé ekki heimild til veðsetningar yfir 80% af matsverði eignar.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kærenda um veðlánaflutning.
Í 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, kemur fram að veðlánaflutningur milli fasteigna sé heimill. Í reglugerð skuli kveða nánar á um það hvenær slík heimild sé fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, er það skilyrði fyrir veðflutningi að veðstaða láns eftir veðflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laga um húsnæðismál getur lánveiting samkvæmt ÍLS-veðbréfi numið allt að 80% af matsverði íbúðar. Í 2. mgr. 32. gr. reglugerðarinnar kemur fram að ef sérstaklega stendur á, svo sem vegna flutnings umsækjanda milli atvinnusvæða eða flutnings í ódýrari íbúð, sé stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar.
Með ákvæðinu er Íbúðalánasjóði veitt heimild til að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning ef sérstaklega stendur á. Í ákvæðinu eru tvenns konar aðstæður sérstaklega nefndar, þ.e. flutningur umsækjanda milli atvinnusvæða og flutningur í ódýrari íbúð. Telja verður ljóst að ekki sé um tæmandi upptalningu að ræða enda er notast við orðalagið „svo sem“ sem verður ekki skilið á annan hátt en að tekið sé dæmi um aðstæður sem séu taldar svo sérstakar að þegar þær eru uppi sé sjóðnum ávallt heimilt að víkja frá reglunum. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að þegar umsækjandi er hvorki að flytja milli atvinnusvæða eða í ódýrari íbúð beri að leggja mat á það hvort að öðru leyti standi svo sérstaklega á í málinu að rétt sé að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar.
Af afgreiðslu lánanefndar Íbúðalánasjóðs á fundi þann 16. maí 2014, sem og afstöðu sjóðsins sem fram kemur í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júní 2014, verður að telja ljóst að við afgreiðslu erindis kærenda hafi ekki verið lagt mat á það hvort svo sérstaklega stæði á í málinu að rétt væri að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar. Úr því verður ekki bætt á vettvangi úrskurðarnefndarinnar. Hin kærða ákvörðun verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka erindi kærenda til meðferðar á ný.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2014, um synjun á umsókn A og B um veðlánaflutning er felld úr gildi og málinu vísað heim til nýrrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal