Mál nr. 111/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 111/2023

Misritun í fundarboði: Verulegur/óverulegur galli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 8. október 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. nóvember 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. nóvember 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. maí 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 43 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

 Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að húsfundur sem haldinn var 18. september 2023 sé ólögmætur og að álitsbeiðandi sé ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem þar voru teknar.

 Í fundarboði fyrir húsfund sem haldinn var mánudaginn 18. september 2023 var fyrir mistök ritað að fundurinn yrði haldinn á þriðjudegi í stað mánudags. Álitsbeiðandi mætti á þriðjudeginum og hafði fundurinn þá verið haldinn deginum áður. Álitsbeiðandi telur það leiða til ógildingar fundarins að hann hafi ekki verið rétt boðaður og ekki hafi verið um óverulegan galla á fundarboði að ræða enda hefði málfrelsis- og tillöguréttur hans getað haft áhrif á niðurstöðu fundarins, til dæmis vegna rekstrarþjónustu, húsgjaldaáætlunar og rafhleðslukerfis. Gagnaðili mótmælir þessu og vísar til þess að um nýbyggingu sé að ræða og mikill meiri hluti eigenda þegar seldra eigna hafi mætt á fundinn eða eigendur 13 eignarhluta af 16 sem geri 81,25% eignarhluta. Byggingaraðili hússins, sem eigi enn 27 eignarhluta, hafi ekki mætt en hvorki gert athugasemdir við fundarboðun né ákvarðanir fundarins. Þá hefði viðvera álitsbeiðanda á fundinum engu breytt þar sem allar ákvarðanir hafi verið teknar með samhljóða samþykki allra fundarmanna. Þess utan hafi verið um stofnfund að ræða þar sem kjör stjórnarmanna og ákvörðun húsgjalda hafi fyrst og fremst verið á dagskrá.

III. Forsendur

Boðað var til húsfundar með fundarboði sem sent var með tölvupósti 5. september 2023. Í fundarboðinu, sem var í viðhengi tölvupóstsins, kom ranglega fram að fundurinn yrði haldinn á þriðjudegi en ekki á mánudegi eins og raunin var en mánaðardagur fundarins var rétt tilgreindur. Í tölvupóstinum sjálfum var dagsetning fundarins jafnframt tilgreind en án þess að vikudagur væri tilgreindur.

Álitsbeiðandi kveður að misritunin í fundarboðinu hafi leitt til þess að hann hafi misst af fundinum. Samkvæmt gögnum málsins mætti aftur á móti yfirgnæfandi meiri hluti eigenda seldra eigna á fundinn og hefur byggingaraðili hússins, sem er eigandi 27 eignarhluta, ekki gert athugasemdir vegna hans. Þó fallast megi á að óheppilegt hafi verið að misrita vikudag fundarins fellst nefndin á með gagnaðila að ekki geti verið um svo verulegan ágalla að ræða að valdi sjálfkrafa ógildingu fundarins enda var dagsetningin rétt bæði í tölvupósti og fundarboði.

Eina ákvörðunin sem tekin var á húsfundinum og kann að skapa skyldur gagnvart eigendum, sbr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, var ákvörðun um að fela stjórn að taka hagstæðasta tilboðinu í rafhleðslukerfi. Varðandi þá ákvörðun eina sér mælist kærunefnd til þess að húsfélagið bæti úr ákvörðunartökunni á öðrum fundi, sbr. 4. mgr. 40. gr.

Engar aðrar ákvarðanir voru teknar á fundinum sem fallið geta undir 40. gr. laganna. Um var að ræða stofnfund húsfélagsins þar sem eingöngu voru ræddar tillögur sem kalla má almenns eðlis án þess að ákvarðanir hafi verið teknar. Þá var stjórn húsfélagsins kosin en álitsbeiðandi hefur ekki haldið því fram að hann hafi viljað bjóða sig fram til stjórnar eða gert athugasemdir við þær tillögur sem samþykktar voru. Ekki eru því efni til að ógilda fundinn í heild sinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna kröfu álitsbeiðanda en mælst er til þess að húsfélagið taki ákvörðun um rafhleðslukerfið að nýju á húsfundi.

Reykjavík, 16. maí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson