Mál nr. 130/2022 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 130/2022

Skaðabótaábyrgð húsfélags. Sameign/séreign: Hitaveitugrindur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. desember 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. febrúar 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. mars 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. mars 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. apríl 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna tjóns sem varð í íbúð álitsbeiðanda þegar öryggisloki á einni af þremur hitaveitugrindum hússins gaf sig.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að hitaveitugrindur (tengigrindur) í íbúð álitsbeiðanda séu í óskiptri sameign.
2. Að viðurkennt verði að kostnaður við viðhald hitaveitugrindanna sé sameiginlegur og greiðist í samræmi við eignarhlutdeild eigenda.
3. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna þess tjóns sem rekja megi til leka sem hafi orðið út frá einni hitaveitugrindinni sé sameiginlegur og greiðist í samræmi við eignarhlutdeild eigenda.

Í álitsbeiðni segir að öryggisloki á hitaveitugrind hafi gefið sig 22. febrúar 2022 með þeim afleiðingum að vatn hafi flætt um íbúð álitsbeiðanda. Íbúðin hafi öll verið á floti en álitsbeiðandi hafi ekki verið heima þegar þetta átti sér stað. Þegar lögregla og slökkvilið hafi komið á staðinn hafi mátt sjá vatn dropa úr lofti. Þá hafi klæðning í lofti bólgnað upp og allir veggir verið blautir. Tréveggir hafi dregið í sig vatn ásamt því að málning hafi flagnað upp. Gólfefni hafi bólgnað upp og pollar verið víðs vegar um íbúðina, auk mikillar gufu. Álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúðinni með kaupsamningi, dags. 19. nóvember 2021.

Hitaveitugrindin teljist til sameignar og fari skipting kostnaðar vegna tjónsins eftir hlutfallstölu. Ekkert húsfélag hafi verið starfrækt í húsinu þegar hitaveitugrindin hafi gefið sig og hafi húsfélagið ekki verið með tryggingu. Húsfundur hafi verið haldinn 13. september 2022 þar sem þess hafi verið freistað að leiða ágreininginn til lykta.

Þrjár hitaveitugrindur séu staðsettar innan íbúðar álitsbeiðanda. Öryggislokar á hinum grindunum hafi gefið sig í september 2022 og álitsbeiðandi tekið eftir því nógu snemma svo að ekki hafi hlotist tjón af. Hitaveitugrindirnar séu í sameign og þjóni sameiginlegum þörfum heildarinnar, sbr. 7. og 8. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, en þær séu hluti af hitakerfi hússins. Ekki sé um að ræða tæki sem tengt sé hitakerfinu og þjóni eingöngu álitsbeiðanda, heldur sé um að ræða órjúfanlegan hluta kerfisins í heild, enda sé hitaveitugrind tengibúnaður á milli heimæðar veitna og húsveitu eigenda. Kostnaði sem falli til vegna þeirra skuli því skipt í samræmi við hlutfallstölu eigenda. Kostnaði vegna framangreinds tjóns beri að skipta á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Inntaksrými fyrir allar íbúðirnar séu í íbúð álitsbeiðanda. Komi óvænt bilun upp séu því meiri líkur á að íbúð álitsbeiðanda verði fyrir tjóni en hinar. Öll sanngirnisrök hnígi þannig að því að eigendur beri sameiginlega ábyrgð.

Þann 12. september 2022 hafi kostnaður vegna tjónsins, þ.e. lagfæringar við hitaveitugrindina og lagfæringar á því tjóni sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir, numið 12.495.138 kr. Efniskostnaður hafi numið 5.168.598 kr. og vinnuliður 7.326.540 kr. Skipta hafi þurft um gólfefni, lagfæra veggi, endurmála og þurrka.

Í greinargerð gagnaðila segir að innan íbúðar álitsbeiðanda sé ein hitaveitugrind fyrir hverja íbúð í húsinu. Grindurnar taki við af sameiginlegu vatnsinntaki sem skiptist á þær allar og á hverri þeirra sé sér mælir og öryggisloki. Lagnir gangi eftir það inn í hverja séreign. Sá öryggisloki sem hafi gefið sig hafi verið á þeirri grind sem stýri hita fyrir íbúð álitsbeiðanda og sé í hennar eigu.

Eignin hafi orðið fyrir tjóni 23. febrúar 2022 og hafi nágrannarnir áttað sig á því að eitthvað hafi verið að í íbúðinni þar sem enginn hafi verið í henni á þeim tíma. Fyrir þetta hafi álitsbeiðandi unnið að endurbótum á íbúðinni frá því að hún hafi keypt hana í nóvember 2021. Framkvæmdir í íbúðinni hafi haldið áfram eftir að ætlað tjón hafi átt sér stað og sé að mestu lokið í dag, að því er gagnaðilar best viti. Gagnaðilum hafi aldrei verið gerð grein fyrir því tjóni sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna lekans og þá liggi ekkert fyrir um ástand íbúðarinnar áður en ætlað tjón hafi orðið. Kostnaður við framkvæmdirnar hafi ekki verið kynntur gagnaðilum fyrr en með álitsbeiðni í máli þessu þar sem hann hafi verið sundurliðaður í efniskaup og vinnulið. Fyrir þann tíma hafi gagnaðilum verið hótað að þau yrðu krafin um framkvæmdakostnaðinn, þ.e. myndu þau ekki aðhafast við að færa hitagrindurnar, sbr. bréf, dags. 3. júní 2022. Álitsbeiðandi hafi þannig ekki haft neitt samráð við gagnaðila á nokkrum tímapunkti um þær framkvæmdir sem hún hafi farið í til að gera upp íbúð sína.

Húsfundur hafi verið haldinn 13. september 2022 en þar hafi ekkert legið fyrir um kröfu álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi boðað til húsfundarins og samið þá fundargerð sem hafi verið lögð fyrir nefndina. Umræða um kröfur álitsbeiðanda hafi því ekki farið fram á fundinum og eðilega ekki verið tekin ákvörðun þar um.

Farið sé fram á að málinu verði vísað frá kærunefnd, enda hafi það ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins, sbr. framangreint. Ekki hafi verið lögð nein gögn fram á fyrrnefndum húsfundi um þær skemmdir sem hafi orðið á íbúð álitsbeiðanda vegna lekans. Þá hafi ekki verið lögð fram gögn um þær aðgerðir sem hafi verið farið í til þess að lagfæra íbúðina og þörf hafi verið á að lagfæra. Hafi gagnaðilum þannig aldrei verið gefinn kostur á að taka raunhæfa afstöðu til nokkurs er framkvæmdirnar hafi varðað.

Einnig byggi frávísunarkrafan á því að kröfugerð álitsbeiðanda sé ekki nægilega skýr eða rökstudd svo að hægt sé að taka kröfurnar fyrir, sbr. 3. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019. Ekki liggi fyrir nokkur umfjöllun húsfélagsins um ágreining aðila, ekki liggi fyrir nein gögn um framkvæmdir og kostnað álitsbeiðanda, ekki liggi fyrir neinir reikningar eða gögn um lagnakerfi íbúðanna og hvernig það skiptist á milli þeirra. Allt séu þetta atriði sem hefði verið rétt að gera grein fyrir svo að hægt yrði að taka raunhæfa afstöðu í málinu. Eftir standi að kröfur álitsbeiðanda feli ekki í sér raunverulegt ágreiningsefni á milli aðila heldur fræðilegar spurningar sem álitsbeiðandi krefjist svara við, sbr. 1. og 4. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála.

Þá sé gerð krafa um að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Hitaveitugrindurnar séu í raun þrjár aðskildar hitagrindur með sérmæli og sinni því samkvæmt þeirri skilgreiningu aðeins þörfum hverrar séreignar fyrir sig og falli því undir séreign í skilningi 7. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Þær séu aðskildar og deili aðeins sameiginlegu inntaki. Þær lagnir sem liggi frá hitaveitugrindunum séu að fullu aðskildar frá lögnum annarra eigenda og teljist því sérlagnir sem lagðar séu frá hitagrind og inn í séreign hvers eiganda fyrir sig. Fari því um kostnað vegna viðhalds hvers eiganda á hitaveitugrindunum eftir 1. mgr. 50. gr. laga um fjöleignarhús. Á þessum grundvelli beri að hafna fyrstu tveimur kröfum álitsbeiðanda.

Óumdeilt sé að tjón álitsbeiðanda megi rekja að fullu til þess að öryggisventill í hennar hitaveitugrind hafi gefið sig. Hitaveitugrind sem aðeins sinni þörfum séreignar hennar en ekki sameigilegum þörfum. Þegar af þeirri ástæðu séu ekki rök til þess að deila kostnaði við ætlað tjón hennar niður á aðra eigendur, enda hægt að rekja tjónið beint til skorts á viðhaldi séreignar álitsbeiðanda.

Þótt ekki yrði fallist á að hafna kröfu álitsbeiðanda á fyrrgreindum grundvelli séu full efni til þess að hafna kröfunni á víðari grundvelli. Í fyrsta lagi sé tjón álitsbeiðanda að öllu ósannað. Álitsbeiðandi hafi ekki aflað neinnar sönnunar um nauðsyn viðgerðarinnar, umfang hennar eða kostnað við hana, eins og til dæmis áskilnaður sé um í 2. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Þá liggi ekki fyrir neinar upplýsingar eða sundurliðanir um þær framkvæmdir sem farið hafi verið í, hver hafi framkvæmt þær eða hvernig hafi verið samið við þá aðila. Að lokum liggi ekki fyrir nein gögn um ástand eignarinnar áður en tjónið hafi átt sér stað.

Sönnun á ætluðu tjóni liggi alfarið á álitsbeiðanda og breyti þar engu um að hún hafi beitt fyrir sig ákvæði 52. gr. laga um fjöleignarhús sem kveði á um hlutlæga bótaskyldu. Grunnskilyrði bótaskyldu sé eftir sem áður að álitsbeiðandi sem tjónþoli geti sýnt fram á að hún hafi raunverulega orðið fyrir tjóni og þá hversu miklu tjóni. Það hafi hún ekki gert.

Að lokum hafi álitsbeiðandi ekki haft neitt samráð við aðra eigendur um þær framkvæmdir sem hún hafi farið í. Sé það svo að um sé að ræða framkvæmdir sem gagnaðilar eigi að taka þátt í gildi 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem álitsbeiðandi hafi tekið allar ákvarðanir varðandi framkvæmdirnar sjálf hafi gagnaðilum verið gert ókleift að koma að nokkrum athugasemdum eða glöggva sig á þeim framkvæmdum sem hafi átt sér stað, eins og þau hafi þó átt skýran rétt til. Þá sé ekki að sjá að ákvæði 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús geti átt við.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi ekki staðið í endurbótum á íbúð sinni áður en öryggislokinn hafi gefið sig. Engar endurbætur hafi átt sér stað fyrr en hún hafi orðið fyrir tjóninu. Þá sé rangt að gagnaðilum hafi ekki verið kynnt umfang tjónsins fyrr en þeim hafi borist álitsbeiðnin en hún hafi fyrst kynnt það með bréfi, dags. 3. júní 2022.

Þar sem illa hafi gengið að hafa samráð og ráðgast við gagnaðila hafi það verið að frumkvæði álitsbeiðanda að freista þess að koma á fót húsfélagi. Hafi það orðið úr að húsfundur hafi verið haldinn í byrjun september 2022. Ákveðnum atriðum á fundinum hafi verið frestað til næsta fundar að beiðni gagnaðila til þess að þeir gæti kynnt sér málin betur.

Samskipti aðila hafi að mestu farið fram með aðstoð túlks. Eftir að fundurinn hafi verið haldinn hafi álitsbeiðandi ítrekað leitað eftir því við túlkinn hvort koma mætti á öðrum fundi. Túlkurinn hafi ekki getað staðfest hvenær unnt væri að halda fund, þrátt fyrir nokkurn eftirrekstur af hálfu álitsbeiðanda. Um miðjan október hafi álitsbeiðandi fengið þau skilaboð frá túlki að ekki yrði hægt að koma á öðrum fundi þar sem gagnaðilar ynnu á vöktum og ekki væri hægt að ákveða fundardag, að minnsta kosti frá miðjum júní og fram í miðjan desember. Af svörum túlksins og því sem áður hafði komið fram í samskiptum túlksins þar sem öllum tillögum álitsbeiðanda hafi verið hafnað eða neitað og eftir atvikum þess freistað að komast hjá því að ræða málin til lykta, hafi verið nauðsynlegt að leggja málið fyrir kærunefnd.

Frávísunarkröfu gagnaðila sé mótmælt. Afstaða þeirra til málsins liggi fyrir, ágreiningsefnið sé skýrt og gagnaðilum sé vel kunnugt um hvað málið snúist.

Íbúð álitsbeiðanda hafi orðið fyrir gríðarlegu tjóni líkt og sjá megi af lögregluskýrslu, dags. 23. febrúar 2022. Í henni megi sjá að í kjölfar þess að öryggislokinn hafi gefið sig hafi íbúðin verið á floti og vatn dropað úr lofti og klæðningin í lofti bólgnað upp. Allir veggir hafi verið blautir og tréveggir dregið í sig vatn ásamt því að málning hafi verið að farin að flagna. Gólfefni hafi bólgnað upp og pollar verið víðsvegar um íbúðina. Þá hafi mikil gufa verið í íbúðinni. Þessi lýsing lögreglu gefi skýra mynd af tjóninu og hvað hafi þurft að gera til að koma íbúðinni aftur í íbúðarhæft ástand.

Í athugasemdum gagnaðila segir að þau hafi talið lagfæringar á íbúðinni vera hafnar áður en ætlað tjón hafi orðið á henni. Þá hafi bréf álitsbeiðanda, dags. 3. júní 2022, ekki með nokkrum hætti gert grein fyrir ætluðu tjóni hennar. Það hafi verið fullyrt að um altjón hafi verið að ræða en engin tilraun gerð til að sýna fram á hvert tjónið hafi verið í raun.

Álitsbeiðandi haldi því ranglega fram að ekki hafi verið möguleiki á því að boða til húsfundar. Tilraunir álitsbeiðanda til að boða til húsfundar hafi verið takmaðar, enda hafi hún ekki sent formlegt fundarboð. Það að ekki hafi fundist tími á nokkurra vikna tímabili feli ekki í sér ómöguleika á því að halda fund. Gagnaðilar hafi verið tilbúnir að funda en því miður hafi ekki fundist tími til þess.

Vísanir í lögregluskýrslu um umfang tjóns bæti engu við um raunverulegt umfang þess, aðeins að það hafi orðið vatnstjón. Þá séu gagnaðilar fyrst að sjá skýrsluna í máli þessu. Eftir sem áður liggi ekki fyrir neinar skýrslur eða reikningar vegna ætlaðs tjóns.

III. Forsendur

Ágreiningur snýst um hvort hitaveitugrindur sem liggja í hverja íbúð út frá sameiginlegu vatnsinntaki teljist séreign eða sameign allra í fjöleignarhúsinu.

Samkvæmt 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir séreign lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Gagnaðilar telja hitaveitugrindurnar falla hér undir þar sem hver grind taki við af sameiginlegu vatnsinntaki og á þeim sé bæði sérmælir og öryggisloki.

Í 7. tölul. 8. gr. sömu laga segir að til sameignar teljist allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og fleira, sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu eða á lóð þess. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi eða á lóð þess séu í sameign allra. Nefndin telur að hér sé um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess hvort lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við það réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn ber til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá ber að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið hefur kærunefnd ítrekað komist að þeirri niðurstöðu að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. meðal annars álit nefndarinnar 7. febrúar 2019 í máli nr. 121/2018. Beri því aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er á milli hluta fjöleignarhúsa. Ekki verður ráðið að svo sé í málinu, enda liggja heitavatnsgrindur fyrir hverja íbúð út frá sameiginlegu inntaki. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram sem gefur tilefni til að víkja frá framangreindri meginreglu. Það er því niðurstaða nefndarinnar að hitaveitugrindurnar og lagnirnar út frá þeim falli undir sameign þar til inn fyrir vegg séreignar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Hitaveitugrindirnar eru staðsettar í íbúð álitsbeiðanda og telur kærunefnd því að tjón á séreign hennar sem rekja má til leka frá sameiginlegu lagnakerfi sé á ábyrgð húsfélagsins á grundvelli þeirrar hlutlægu bótareglu sem mælt er fyrir um í 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. Samkvæmt þessu er fallist á kröfur álitsbeiðanda í liðum I og II um að hitaveitugrindurnar séu í sameign og að kostnaður vegna viðhalds þeirra sé sameiginlegur.

Álitsbeiðandi kveður efniskostnað vegna viðgerðanna nema 5.168.598 kr. og kostnað vegna vinnu 7.326.540 kr. Kveður hún að skipta hafi þurft um gólfefni, lagfæra veggi, endurmála og þurrka. Einu gögnin sem álitsbeiðandi leggur fram til stuðnings kröfum sínum hér um er lögregluskýrsla þar sem vettvangi var lýst þann dag sem tjónið átti sér stað. Kærunefnd getur ekki fallist á að það nægi til sönnunar heldur verði hún að styðja kröfur sínar með frekari gögnum, svo sem reikningum og mati sérfræðinga á viðgerðarþörf vegna tjónsins, enda bera gögn málsins með sér að hún hafi staðið að framkvæmdunum án samráðs við gagnaðila. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið III með þeim fyrirvara sem greinir í niðurstöðukafla.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum I og II.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið III, en ekki er tekin afstaða til fjárkröfu álitsbeiðanda.   

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson