Mál nr. 35/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 35/2012
Ótímabundinn leigusamningur. Endurgreiðsla tryggingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. júlí 2012, A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. nóvember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 18. október 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð við C í eigu þrotabúsins D sem seldi gagnaðila svo húsnæðið. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiði álitsbeiðandi tryggingarfé sem hann lagði fram við upphaf leigutímans með dráttarvöxtum frá 1. júlí 2012.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi keypt leiguhúsnæðið af þrotabúinu D og þar með tekið við réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningi aðila. Í janúar 2012 hafi verið ráðist inn til álitsbeiðanda þegar hún var heima og allt brotið og bramlað. Lögreglan hafi komið og tekið tjónaskýrslu og málið kært. Álitsbeiðandi hafi af hálfu tryggingafélags síns fengið tjón sitt bætt, þ.e. hluti sem hafi verið skemmdir eins og sjónvarp, tölvu og föt, en einnig hafi parket og gluggar verið skemmdir. Gagnaðili hafi sagt upp leigusamningi þann 28. febrúar 2012 og uppsagnarfrestur hafi því byrjað að líða 1. mars 2012. Uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir. Álitsbeiðandi hafi samið við umboðsmann leigusala, starfsmann E., um að fá að fara úr íbúðinni 1. maí í stað 1. júní 2012. Gagnaðili hafi ekki krafið álitsbeiðanda um greiðslu fyrir leigu maímánaðar. Álitsbeiðandi hafi greitt tryggingu við upphaf leigu en ekki fengið hana endurgreidda þrátt fyrir að meira en tveir mánuðir séu liðnir frá því að hún hafi skilað húsnæðinu. Álitsbeiðandi hafi reynt að ná sambandi við gagnaðila en án árangurs og því hafi hún einungis verið í samskiptum við starfsmann E sem hafi komið skilaboðum á framfæri milli álitsbeiðanda og gagnaðila. Tryggingin hafi ekki enn verið endurgreidd þrátt fyrir ítrekaðar kröfur álitsbeiðanda þar um og nú hafi starfsmaður E tjáð álitsbeiðanda að gagnaðili vilji ekki greiða trygginguna vegna þeirra skemmda sem hafi orðið á íbúðinni við fyrrnefnt innbrot. Einnig hafi starfsmaðurinn tjáð álitsbeiðanda að gagnaðili væri að skrifa álitsbeiðanda bréf þar sem hann myndi útlista kröfur sínar og rökstuðning.
Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði þá tryggingu sem hún hafi reitt fram við upphaf leigutímans með dráttarvöxtum frá 1. júlí 2012. Í fyrsta lagi sé leigusala ekki heimilt að halda eftir tryggingu lengur en í tvo mánuði frá skilum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nema hann geri skriflega bótakröfu á þeim tíma, sbr. 1. mgr. 64. gr. sömu laga. Í öðru lagi eigi gagnaðili ekki bótarétt á hendur álitsbeiðanda þar sem hún hafi ekki borið ábyrgð á því tjóni sem orðið hafi á íbúðinni við innbrotið, sbr. 1. mgr. 63. gr. Því sé um að ræða tjón sem sé álitsbeiðanda óviðkomandi. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að umrætt tjón fáist bætt út húseigendatryggingu en leigusali beri ávallt slíkt tjón, sbr. 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 18. október 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð af þrotabúi D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. október 2011. Uppsagnarfrestur af hálfu beggja aðila er tilgreindur þrír mánuðir og skal álitsbeiðandi leggja fram tryggingu að fjárhæð 120.000 kr. Tekið er fram að álitsbeiðanda sé ljóst að hann sé að semja við þrotabú en eignin sé í sölumeðferð. Muni kaupandi eignarinnar ganga inn í leigusamninginn og verði álitsbeiðanda tilkynnt um söluna og hver hinn nýi eigandi er.
Með álitsbeiðni fylgdi bréf frá gagnaðila, dags. 17. júlí 2012, þar sem fram kemur að hinn 27. febrúar 2012 hafi gagnaðili orðið eigandi C og hafi sagt upp öllum leigusamningunum á eigninni og hafi leigjendur átt að afhenda íbúðirnar 1. júní 2012. Undantekning hafi verið gerð í tilviki álitsbeiðanda og henni heimilt að skila húsnæðinu 1. maí 2012. Gagnaðili geri kröfu í tryggingarféð þar sem skemmdir á hinu leigða séu töluverðar og megi rekja þær beint til tengds aðila við álitsbeiðanda. Sent hafi verið bréf á álitsbeiðanda um fyrirhugaða bótakröfu stuttu eftir að afhending íbúðar hafi átt sér stað, auk þess sem hringt hafi verið í álitsbeiðanda. Skemmdir séu metnar vel á annað hundrað þúsund. Þá hafi íbúðin ekki verið þrifin og geri gagnaðili kröfu í tryggingarféð þar sem það hafi þurft að kaupa þjónustu við að þrífa íbúðina.
Óumdeilt er að samkomulag var milli aðila að leigutíma lyki 1. maí 2012. Ágreiningur snýst um það hvort gagnaðila hafi verið heimilt að halda eftir tryggingarfénu. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Af framangreindu bréfi gagnaðila, dags. 17. júní 2012, má ráða að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan téðra tímamarka.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að úttekt hafi farið fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að skemmdir hafi verið á íbúðinni sem álitsbeiðandi beri ábyrgð á og að íbúðin hafi ekki verið þrifin. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð ásamt verðbótum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiði álitsbeiðandi tryggingarfé sem hann lagði fram við upphaf leigutímans ásamt verðbótum.
Reykjavík, 30. nóvember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson