Mál nr. 83/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. febrúar 2024

í máli nr. 83/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 370.000 kr. vegna júní 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað að fjárhæð 680.883 kr. við að skipta út borðplötum í eldhúsi.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að skila eða bæta eigur sem hún hafi skilið eftir í hinu leigða að leigutíma loknum.

Með kæru, dags. 31. júlí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum var móttekin 21. ágúst 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 21. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust í vefgátt kærunefndar 29. ágúst 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. ágúst 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 13. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá sóknaraðila sem bárust nefndinni 15. sama mánaðar. Gögnin voru send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 21. nóvember 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur snýst um hvort varnaraðila beri að greiða leigu vegna júní 2023 sem og kröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna skemmda sem urðu á borðplötum á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa greitt leigu vegna júnímánaðar þótt hún hafi sagst ætla að gera það. Hún hafi beðið um það skriflega að fá kröfuna í heimabanka.

Jafnframt hafi hún viðurkennt skriflega að hafa eyðilagt borðplötur í eldhúsi og beri henni því að standa straum af kostnaði við að skipta þeim út. Hún hafi ætlað að gera það en ekki staðið við það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili vísar til tölvupóstsamskipta sinna við E þar sem fram kemur að ekki sé fallist á kröfu sóknaraðila um leigu og þá fór hún fram á að sundurliðun á kostnaði vegna kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda. Þá hafi eigur hennar horfið úr hinu leigða. Sóknaraðili hafi ekki svarað varnaraðila þegar hún hafi spurt hvað hann hefði gert við þær og fari hún því fram á að fá þær til baka eða bættar af hans hálfu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að upphaflega hafi hann boðið varnaraðila að greiða 600.000 kr. fyrir skemmdir en hún hafi hafnað því. Sóknaraðili hafi ítrekað beðið um að íbúðinni yrði skilað, sem hafi svo loks verið gert 22. júní. Um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning sem hafi átt að gilda til 31. ágúst en vegna beiðni varnaraðila hafi sóknaraðili verið tilbúinn að taka við íbúðinni fyrr. Þar sem sóknaraðili hafi ekki fengið íbúðina fyrr en 22. júní hafi hann ekki getað leigt hana öðrum og þar af leiðandi orðið af leigutekjum fyrir júní. Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir þann mánuð.

Ítrekað hafi komið fram viðurkenning varnaraðila á því að borðplötur í eldhúsi hafi eyðilagst. Þá hafi verið staðhæft í tölvupóstum að nýjar borðplötur hefðu verið pantaðar en eftir að sóknaraðili hafi haft samband við fyrirtækið sem framleiði borðplöturnar hafi komið í ljós að engin pöntun hafði verið send inn.

Þegar sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenta hafi ísskápur verið fullur af ónýtum mat og málningarföt verið inn í skáp, ásamt fleiru. Sóknaraðili hafi því þurft að tæma og þrífa íbúðina áður en hann hafi getað afhent hana nýjum leigjanda. Hann hafi spurt nýja leigjandann hvort hún þyrfti ísskáp en hún neitað. Sóknaraðili hafi því neyðst til að fjarlægja ísskápinn sem varnaraðili hafi skilið eftir.

Meðfylgjandi séu myndir af því sem sóknaraðili hafi þurft að fjarlægja úr íbúðinni til að geta afhent hana nýjum leigjanda. Fráleitt sé að halda því fram að einhver verðmæti hafi legið í því sem varnaraðili hafi skilið eftir, án leyfis sóknaraðila og í hans óþökk.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 1.100.000 kr. sem var keypt hjá E ehf. Sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna 6. júlí 2023 vegna skemmda sem hafi orðið á borðplötum sem og leigu vegna júní 2023.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Í 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 5. málsl. sama töluliðar segir að þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Nefndin hefur talið að beita skuli lögjöfnun í tilvikum þar sem leigjandi hefur lagt fram tryggingu á öðru formi en tryggingarfé þannig að framangreind ákvæði eigi almennt við um þær tryggingar sem lagðar eru fram enda sambærileg tilvik. Eiga ákvæði um tímafresti sem kveðið er á um í 8. mgr. 40. gr. því ekki við í málinu vegna kröfu sóknaraðila um leigu.

Varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 22. júní 2022. Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila barst E ehf. 6. júlí 2023 og þar með innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins. Varnaraðili hafnaði kröfunni að minnsta kosti 13. sama mánaðar og barst kæra sóknaraðila kærunefnd 31. júlí 2023. Var málinu þannig vísað til nefndarinnar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila í samræmi við 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila beri að greiða leigu vegna júnímánaðar. Varnaraðili skilaði íbúðinni 22. júní 2023. Þrátt fyrir að aðilar hafi deilt um ástand íbúðarinnar í tölvupóstsamskiptum í kjölfar sameiginlegar skoðunar þeirra 28. maí 2023 verður ekki fallist á málatilbúnað varnaraðila í þá veru að sóknaraðili hafi gert henni ómögulegt að skila íbúðinni fyrr enda óskaði hann ítrekað eftir upplýsingum um skiladag. Kærunefnd fellst þó ekki á að varnaraðila beri að greiða leigu umfram 22. júní 2023 líkt og krafa sóknaraðila gerir ráð fyrir enda tók sóknaraðili við umráðum íbúðarinnar þann dag og hafði takmarkað tjón sitt með því að gera munnlegan leigusamning við nýjan leigjanda. Þannig fellst nefndin á að sóknaraðila sé heimilt að fá greidda úr tryggingu varnaraðila leigu vegna tímabilsins 1.-22. júní 2023 að fjárhæð 271.333 kr.

Samkvæmt gögnum málsins er óumdeilt að skemmdir urðu á borðplötum í eldhúsi á leigutíma sem varnaraðili hefur samþykkt að bæta. Bótakröfu sinni á hendur varnaraðila lýsti sóknaraðili með tölvupósti 28. maí 2023 og féllst varnaraðili á bótaábyrgð, sbr. tölvupóstar 6. og 15. júní, 2023. Til stuðnings kröfu sinni leggur sóknaraðili fram tilboð F vegna endurnýjunar á borðplötunum sem gerir ráð fyrir kostnaði að fjárhæð 680.883 kr. við verkið. Varnaraðili hefur ekki lagt fram nein gögn eða sjónarmið í þá veru að fjárhæð kröfu sóknaraðila sé úr hófi en nefndin óskaði sérstaklega eftir afstöðu hennar þar um. Verður því að fallast á kröfu sóknaraðila, en þó þannig að draga verður frá kostnað að fjárhæð 78.803 kr. vegna nýs vasks (að meðtöldum vsk.) sem er innifalinn í tilboðinu, enda eru engin gögn sem styðja að varnaraðili hafi eyðilagt vask á leigutímanum en ekki er tilefni til að lækka vinnulið tilboðsins. Sóknaraðila er því heimilt að fá greiddar 602.080 kr. úr tryggingunni vegna endurnýjunar á borðplötum.

Í greinargerð sinni gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðili skili henni eða bæti ísskáp, stól og útihúsgögn sem hún skildi eftir að loknum leigutíma. Bótakrafa sem þessi varðar ekki framkvæmd leigusamningsins og fellur því utan valdsviðs nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, og er henni því vísað frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 873.413 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Kröfu varnaraðila vegna horfinna muna er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 5. febrúar 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson