Mál nr. 66/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 66/2004
Sameign allra eða sameign sumra: Lyfta.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. desember 2004, mótteknu 17. sama mánaðar, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð F, f.h. gagnaðila, dags. 6. janúar 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. febrúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið fyrir á fundi nefndarinnar 31. mars 2005 en ekki leitt til lykta. Á fundi nefndarinnar 18. maí 2005 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Þ nr. 20–24, alls 27 eignarhlutar. Húsið er nýbygging og segir í álitsbeiðni að fyrirhugað sé að afhenda fyrsta eignarhlutann kaupanda sínum 1. mars 2005. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð að Þórðarsveig 20 en gagnaðili er byggingaraðili hússins og var eigandi allra eignarhluta þess þegar eignaskiptayfirlýsing, dags. 25. mars 2004, var gerð. Samkvæmt yfirlýsingunni er Þ nr. 20–24 einn matshluti sem skiptist í þrjú stigahús. Undir húsinu öllu er kjallari sem að stærstum hluta er eitt rými þar sem eru 24 bílastæði. Þ nr. 20 og 22 eru þrjár hæðir auk kjallara en Þ nr. 24 er fimm hæðir auk kjallara og þar er lyfta. Ágreiningur er um hvort lyfta þessi er sameign allra eða sameign sumra.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að lyftuhús og lyfta að Þ nr. 24 sé sameign sumra, eigenda séreignarhluta í stigahúsinu að Þ nr. 24.
Í álitsbeiðni kemur fram að við kaup álitsbeiðanda á eignarhluta sínum hafi hann innt G, forsvarsmann B ehf., eftir því hvort lyftuhús yrði ekki sameign sumra. G hafi talið að svo yrði og tekið fram að breytinga væri að vænta á eignaskiptayfirlýsingu hússins en hún var hluti gagna við undirritun kauptilboðs álitsbeiðanda. Nú standi hins vegar byggingaraðili og arkitekt fastir á því að lyftuhús verði að vera sameign allra.
Álitsbeiðandi bendir á að íbúar að Þ nr. 20 og 22 hafi ekki not af lyftunni. Innangengt sé í bílageymslu frá hverjum stigagangi. Þar að auki muni rýmið þar sem lyftan er staðsett trúlega vera læst fyrir óviðkomandi umferð. Vísað er til 3. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og máls nr. 57/1998 hjá kærunefnd til stuðnings kröfu álitsbeiðanda.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að allt húsið sé einn matshluti þar sem opinn bíla- og geymslukjallari sé undir öllu húsinu og stigar og umrædd lyfta gangi niður í kjallara og séu opin öllum. Bent er á að 3. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga eigi ekki við nema um sé að ræða sambland af íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að lyftan geti ekki með nokkru móti nýst öðrum en eigendum íbúða í stigaganginum þar sem lyftan er staðsett. Með vísan til 2. töluliðar 7. gr. laga um fjöleignarhús og almennra sanngirnisraka eigi hún því að teljast sameign sumra. Þá segir að í 45. og 46. gr. fjöleignarhúsalaga sé fjallað um skiptingu sameiginlegs kostnaðar og frávik. Þessar greinar eigi ekki við verði lyfta talin sameign sumra. Verði hins vegar ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda er þess óskað að litið verði til 3. mgr. 46. gr. og veitt heimild til frávika enda sé máli þessu þannig háttað að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda.
III. Forsendur
Samkvæmt 6. gr. fjöleignarhúslaga, nr. 26/1994, er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan húss og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Nánar er fjallað um sameign í 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 8. tölulið þeirrar greinar fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Í 1. tölulið er fjallað um sameign sumra sem ráðin verður af eignaskiptayfirlýsingu. Í 2. tölulið 1. mgr. er fjallað um sameign sumra sem ákvarðast af legu eða staðháttum en þar segir að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.“ Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tölulið 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi.
Á teikningum sést að Þ nr. 20–24 er íbúðarhús sem skiptist í þrjá hluta og er aðkoma að íbúðum í hverjum hluta af svalagöngum um opin stigahús. Undir húsinu öllu er kjallari þar sem eru geymslur sem fylgja séreignum og sameiginleg hjólageymsla en stærsti hluti hans er bílageymsla fyrir 24 bíla og er sá hluti kjallarans opinn geimur. Aðkoma að geymslum er úr bílageymslunni. Stigahúsin ná eðli máls samkvæmt alla leið niður í kjallara og það á einnig við um lyftu sem staðsett er í stigahúsi að Þ nr. 24. Í kjallaranum eru stigahúsin aðskilin frá hinu opna rými með veggjum en dyr eru á. Ekki er innangengt milli stigaganga með öðrum hætti en um hinn sameiginlega bílakjallara. Í hverju hinna þriggja stigahúsa er á kjallarahæðinni eitt rými sem nefnt er inntaksrými og eru þau öll í sameign allra.
Samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 er sameign allra meginreglan en sameign sumra undantekning frá þeirri meginreglu, sbr. athugasemdir með 7. gr. í frumvarpi því sem varð að fjöleignarhúsalögum. Ákvæði 7. gr. verður því að túlka þröngt. Skilyrði 1. töluliðs 1. mgr. 7. gr. eru ekki fyrir hendi og í málinu reynir því á hvort þær aðstæður sem sérstaklega eru nefndar í 2. tölulið 1. mgr. 7. gr. eða a.m.k. aðstæður sambærilegar þeim eru til staðar. Fjöleignarhúsið Þ nr. 20–24 er frábrugðið hefðbundinni blokk, þar sem veggir skipta húsi þannig að húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum er ekki aðgengilegt öðrum en þeim sem þar búa og ótvírætt í sameign sumra, að því leyti að undir húsinu er opinn kjallari sem allir íbúar hússins hafa aðgang að. Dyr skilja kjallarann frá einstökum stigahúsum. Annars staðar en í kjallaranum eru stigahúsin opin, þ.e aðeins umlukin veggjum á þrjá vegu. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 25. mars 2004, er húsið einn matshluti og ekki önnur rými í sameign sumra en hin opna bílgeymsla.
Það er álit kærunefndar með vísan til þess sem að framan greinir að skipting hússins að Þ nr. 20–24 sé ekki með hætti að lyftan geti talist sameign sumra á grundvelli 2. töluliðar 1. mgr. 7. gr. Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að með vísan til 1. töluliðs 1. mgr. 7. gr., sbr. 18. gr., er unnt að gera breytingar hér á enda standi allir eigendur að því.
Ákvæði 46. gr. fjöleignarhúsalaga um frávik frá kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar eiga ekki við í máli þessu. Samkvæmt 1. mgr. 46. gr. þarf hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni að hafa í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld til þess að húsfundur geti ákveðið að eigandi umræddrar séreignar skuli greiða stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. laganna. Umrædd lyfta er sameign. Samkvæmt 2. mgr. 46. gr. er einnig heimilt að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um er að ræða hús sem hafa að einhverju eða öllu leyti að geyma húsnæði til annars en íbúðar. Þessi heimild á heldur ekki við enda er fjöleignarhúsið að Þ nr. 20–24 íbúðarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að lyftuhús og lyfta að Þ nr. 24 sé sameign allra eigenda fjöleignarhússins Þ nr. 20–24.
Reykjavík, 18. maí 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason