Mál nr. 12/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 12/2005

Eignarhald: Stigagangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. mars 2005, mótteknu 18. sama mánaðar, beindi B., f.h. einkahlutafélagsins S, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eigendur X nr. 3, aðra en álitsbeiðanda. Kærunefnd telur að gagnaðili sé húsfélagið X nr. 3 og er það hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð H hrl., f.h. gagnaðila, dags. 7. apríl 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 18. apríl 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. maí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 3, fjórar hæðir og kjallari, alls átta eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð hússins en gagnaðili húsfélag hússins. Ágreiningur er um eignarhald á stigagangi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að stigagangur í fjöleignarhúsinu X nr. 3 sé sameign sumra, sbr. 7. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, og álitsbeiðanda því ekki skylt að greiða viðhaldskostnað vegna hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé einn matshluti en sérinngangur sé í eignarhluta álitsbeiðanda af götu auk dyra út í umræddan stigagang. Álitsbeiðandi eigi ekki geymslu í kjallara eða annað sem leiði til að aðgangur að stigagangi sé nauðsynlegur. Nú standi til að fara að setja teppi og mála stigagang og eigi að greiða kostnað úr sameiginlegum sjóði. Álitsbeiðandi telji þetta ósanngjarnt þar sem hann noti ekki stigaganginn, eðli máls samkvæmt. Álitsbeiðandi telji að umræddur stigagangur sé sameign sumra í skilningi fjöleignarhúsalaga og hafi komið því sjónarmiði sínu á framfæri við húsfélagið. Þá hafi húsfélagið aflað lögfræðiálits þar sem þessu sé hafnað og vísað til þinglýstra heimilda. Álitsbeiðanda hafi síðan borist bréf gagnaðila, dags. 11. mars 2005, um að á húsfundi sem haldinn hafi verið 21. febrúar 2005 hafi verið samþykkt að ráðast í áðurnefndar framkvæmdir á stigaganginum og greiða þær úr sameiginlegum sjóði. Álitsbeiðandi telur að þessi ákvörðun bindi hann ekki enda hafi hann ekki verið boðaður til fundarins.

Rök álitsbeiðanda fyrir því að umræddur stigagangur sé sameign sumra eru þau að hönnun hússins sé með þeim hætti að ekki þurfi nema lágmarks samskipti milli eigenda eignarhluta álitsbeiðanda, sem er verslunarhúsnæði, og eigenda annarra eignarhluta í húsinu. Dyr milli verslunar og stigagangs séu ekki merktar sérstaklega sem neyðarútgangur en eins og nú hátti sambýli eigenda gæti einkum reynt á notkun og notkunarrétt í þeim tilgangi. Fram kemur að þó að þess sé ekki getið í þinglýstum heimildum að umræddur gangur sé sameign sumra sé ekki hægt að gagnálykta á þá leið að hann sé það ekki. Þá sé lega stigagangs með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hann sé aðeins sameign þeirra sem þar búa.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki sé hirt um að svara rangfærslum varðandi húsfund, boðun hans og ákvörðunartöku en því mótmælt að umræddur stigagangur sé sameign sumra. Helstu rök fyrir því séu í fyrsta lagi að í eignaskiptayfirlýsingu sé stigagangurinn ekki skilgreindur sem sameign sumra. Í öðru lagi sé sameign sumra undantekning sem einungis eigi við þegar ríkar ástæður séu til og fyrir liggi að hluti eigenda eigi ekki aðgangsmöguleika að viðkomandi hluta hússins. Í þriðja lagi sé innangengt úr séreignarrými álitsbeiðanda í stigaganginn og nýting og umgangur um sameignarrýmið mögulegur. Álitsbeiðandi hafi sérstaklega lokað á hugmyndir um að fylla upp í hurðargatið út í stigaganginn þar sem það rýri verðmæti eignarhlutans. Í fjórða lagi nýti eigendur álitsbeiðanda stigaganginn til að geyma þar tvo stóra kassa.

Afstaða álitsbeiðanda helgist af því að nú standi fyrir dyrum framkvæmdir. Sú niðurstaða að stigagangurinn sé sameign sumra væri í algerri andstöðu við almenna framkvæmd í fjöleignarhúsum bæði m.t.t þinglýstra skjala og aðstæðum og aðgengi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að liðir þrjú og fjögur í greinargerð gagnaðila hafi þýðingu við úrlausn málsins.

III. Forsendur

Samkvæmt 6. gr. fjöleignarhúslaga, nr. 26/1994, er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan húss og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Nánar er fjallað um sameign í 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 6. tölulið þeirrar greinar fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Þar segir í 1. tölulið 1. mgr. að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.“ Í 2. tölulið 1. mgr. segir að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.“ Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tölulið 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi.

Í eignaskiptayfirlýsingu vegna X nr. 3 frá því í janúar árið 2000 er þess ekki getið að í húsinu sé rými í sameign sumra. Umrætt stigahús er skv. yfirlýsingunni sameign allra. Húsið er einn matshluti og skiptist ekki með þeim hætti sem getur í 2. málslið 1. mgr. 7. gr. sbr. 2. mgr. greinarinnar. Eignarhluti álitsbeiðanda hefur beinan aðgang að umræddu stigahúsi. Með vísan til alls þess sem að framan er talið er það álit kærunefndar að umræddur stigagangur sé sameign allra og öllum eigendum skylt að taka þátt í viðhaldi hans.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að stigagangur í húsinu X nr. 3 sé sameign allra og álitsbeiðanda því skylt að greiða viðhaldskostnað vegna hans.

Reykjavík, 18. maí 2005

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason