Mál nr. 11/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 11/2005
Hugtakið hús.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. mars 2005, mótteknu sama dag, beindi A, Baldursgötu 30, 101 Reykjavík, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Baldursgötu 30, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 21. mars 2005 lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. maí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sambygginguna Baldursgötu 30, alls tólf eignarhlutar, þar af fjórir í eldri hlutanum sem byggður var árið 1921 en átta í yngri hlutanum sem byggður var árið 1964. Alls eru þrír stigagangar að Baldursgötu 30, einn í eldri hlutanum en tveir í yngri hlutanum. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í yngri hluta sambyggingarinnar en gagnaðili er „húsfélag“ eldri hluta sambyggingarinnar. Ágreiningur er um hvort Baldursgata 30 sé eitt hús eða tvö í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að sambyggingin Baldursgata 30 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að í eldri hluta sambyggingarinnar að Baldursgata 30 sé starfandi húsfélag en svo sé ekki í yngri hlutanum. Nú standi til að virkja húsfélagið í yngri hluta sambyggingarinnar en álitsbeiðandi telji að Baldursgata 30 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og þar geti því aðeins starfað eitt húsfélag.
Álitsbeiðandi bendir á að sambyggingin standi á einni lóð og að tveir eignarhlutar í eldri hluta sambyggingarinnar séu að hluta í þeim yngri. Til sé sameiginlegur eignaskiptasamningur fyrir Baldursgötu 30 frá árinu 1967 og þá hafi greinilega verið litið svo á að um eitt hús væri að ræða.
Greinargerð gagnaðila verður að skilja sem svo að talið sé að um tvö hús í skilningi fjöleignarhúsalaga sé að ræða. Fram kemur að þegar byggt var við árið 1964 hafi gluggar verið teknir af eldri hluta sambyggingarinnar en eigendur fengið svalir í nýja hlutanum í staðinn. Á fyrstu og annarri hæði hafi svölum þessum verið breytt í baðherbergi og séu þau því í viðbyggingunni þótt gengið sé í þau úr eldri hlutanum.
Gagnaðili bendir á að rúm fjörutíu ára hefð sé fyrir því að halda húsunum við í sitt hvoru lagi. Eldri hlutanum hafi alltaf verið haldið vel við og þar hafi verið starfrækt húsfélag. Frá árinu 2000 hafi verið gert við þak eldri hlutans, það málað, gluggar málaðir á útveggjum, settar upp nýjar þakrennur, gert við útitröppur og fleira. Nýrri hlutinn sé hins vegar mjög illa farinn vegna skorts á viðhaldi. Nú sé t.d. raki í vegg á einu áðurnefndra baðherbergja og viðgerðir standi fyrir dyrum. Sé því mjög brýnt að fá úr því skorið hvort um sé að ræða eitt eða tvö húsfélög áður en hafist verði handa. Verði talið að um eitt húsfélag sé að ræða verði eigendur eldri hlutans væntanlega að borga fyrir vanrækslu eigenda nýrri hlutans sem ekki hafa sinnt eðlilegu viðhaldi en þeir hafi aldrei komið nálægt viðgerðum á eldri hlutanum. Það þyki eigendum eldri hlutans afar ósanngjarnt.
III. Forsendur
Almenn atriði
Í 1. gr. laga, nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði svo sem: úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum með 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Sambyggingin Baldursgata30.
Sambyggingin Baldursgata 30 stendur á einni lóð. Á teikningum af viðbyggingu sem samþykktar voru á fundi byggingarnefndar 30. mars 1963 sést að einfaldur veggur er á milli eldri og yngri hluta byggingarinnar og er burðarvirki hlutanna þannig samofið. Þegar byggt var við voru gluggar teknir af eldri hluta sambyggingarinnar en eigendur fengu svalir í nýja hlutanum í staðinn. Seinna var þessum svölum lokað og breytt í baðherbergi. Hinir tveir hlutar byggingarinnar eru því ekki algerlega aðskildir.
Í gögnum málsins eru tveir eignaskiptasamningar vegna Baldursgötu 30. Sá eldri er frá 18. apríl 1967 og þar segir að um tvö hús sé að ræða. Sá yngri er vegna matshluta 01, þ.e. eldri hluta sambyggingarinnar, og er dagsettur 8. september 1992 og þinglýst 6. mars 1997. Samkvæmt samningi þessum er Baldursgata 30 eitt hús. Eldri hlutinn er einn matshluti hússins og talinn 35,60 hundraðshlutar heildarhússins.
Rúm 40 ár eru á milli byggingar hlutanna tveggja og útlitslega eru þeir ólíkir. Eins og fram hefur komið hefur viðhald þeirra verið aðskilið frá upphafi. Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að sambyggingin teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.
Að því leyti sem einstakir hlutar hafa ráðist í sjálfstæðar viðhaldsframkvæmdir bendir kærunefnd á að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði verka sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að sambyggingin Baldursgata 30 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Reykjavík, 18. maí 2005.
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason