Mál nr. 114/2020 - Úrskurður
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 114/2020
Frávísun: Málið skuli fyrst koma til afgreiðslu innan húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 6. október 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. október 2020, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um framkvæmdir gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að leyfi fyrir byggingu svala og bílastæða sem hafi verið gefið út árið 2018 sé ógilt.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að gera breytingar á húsinu án leyfis allra eigenda.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma húsinu aftur í fyrra horf eftir breytingar á hennar vegum.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína í ágúst 2018. Lekið hafi í íbúð hennar frá efri hæð en það sé engin leið að skoða ástand þeirrar íbúðar. Íbúi þeirrar íbúðar hafi lýst því yfir að hann eigi ekki sök á lekanum. Skýrslur liggi fyrir um að þetta hafi gerst þar sem það leki frá þaki.
Að mati álitsbeiðanda hafi lekinn komið til vegna rangrar hönnunar á regnvatnsrennsli. Breytingar hafi verið gerðar af hálfu gagnaðila árið 2018 áður en álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína. Hann hafi byggt svalir og skipulagt bílastæði á aðliggjandi landsvæði. Svalirnar hafi verið byggðar í bága við byggingarreglur og stærðir sem komi fram á teikningum. Bílastæðið sé rétt undir gluggum íbúðar álitsbeiðanda í kjallara. Vegna bílastæðanna verði ómögulegt að búa í íbúðinni þar sem álitsbeiðandi yrði fyrir ónæði af völdum útblásturslofts bifreiðarinnar og ljósum hennar. Gagnaðili hafi einnig gert breytingar inni í húsinu upp á sitt einsdæmi. Hurð hafi verið sett upp á sameiginlegum gangi, skipt hafi verið um vatnsleiðslur í þvottahúsi og rafleiðslum þar breytt. Álitsbeiðandi telji að breytingar gagnaðila ógni bæði lífi og eignum. Gagnaðili hafi sagt að hún viti ekki hvaða breytingar sonur hennar hafi gert.
Í greinargerð gagnaðila segir að eins og sjá megi af myndum sé endanlegum frágangi undir svölunum ólokið og gert hafi verið ráð fyrir því að jarðvegur lækkaði meira þar, eða um allt að 40 cm, og hæðin yrði þá 240/250 cm upp í bita.
Leyfi hafi verið veitt 12. apríl 2018 og framkvæmdir hafist 15. apríl 2018. Þeim hafi verið lokið þegar álitsbeiðandi hafi skoðað húsið í byrjun ágúst sama ár. Nú í haust, eða tveimur árum síðar, hafi hún fyrst gert athugasemdir við þetta.
Hvað varði leka í íbúð álitsbeiðanda þá sé hann að öllum líkindum af völdum sprungna á plötuskilun efri og neðri hæðar. Í því tilliti sé vísað til fyrirliggjandi úttektar. Aldrei hafi verið farið fram á að skoða það rými á efri hæð sem sé yfir því rými sem lekinn hafi verið.
Lagnir í þvottahúsi séu fyrir ofnalagnir sem sé verið að endurnýja. Einnig hafi verið gengið frá rafmagni samkvæmt fyrirliggjandi myndum. Þvottahúsið fylgi efri hæðinni samkvæmt beiðni álitsbeiðanda. Hvað umrædda hurð varði þá fylgi hún efri hæð og loki upp gangi þaðan.
Ekki hafi verið gerðar athugasemdir vegna bílastæðisins fyrr en nú og gagnaðili hafi ekki verið beðin um að færa kerru eða annað sem sjáist út um gluggana en ekkert mál væri að geyma þær annars staðar.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að leyfi fyrir byggingu svala og bílastæða sem hafi verið gefið út árið 2018 sé ógilt. Kærunefnd fjallar um hvers konar ágreining á milli eigenda fjöleignarhúsa sem varðar réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Úrlausn um leyfisveitingu á grundvelli annarra laga fellur aftur á móti utan valdsviðs nefndarinnar. Kemur umrædd krafa álitsbeiðanda því ekki til úrlausnar hjá nefndinni. Hins vegar má benda á að framkvæmdirnar voru samþykktar af fyrri eigendum og byggingarleyfi var útgefið.
Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til úrlausnar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að í álitsbeiðni skuli skilmerkilega gera grein fyrir ágreiningi aðila. Gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skuli rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt sé.
Kærunefnd telur að áður en málið geti komið til úrlausnar af hálfu nefndarinnar skuli það hljóta afgreiðslu innan húsfélagsins. Álitsbeiðandi gerir ýmsar athugasemdir við framkvæmdir og athafnir gagnaðila sem hann er fyrst að fá upplýsingar um í máli þessu eins og lýst er í greinargerð hans og álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt. Þar að auki telur kærunefnd að krafa álitsbeiðanda sé ekki nægilega skýr til þess að unnt sé að taka hana til efnislegrar úrlausnar enda er hún fremur almennt orðuð. Að framangreindu virtu er kröfum álitsbeiðanda í liðum II.-III. vísað frá kærunefnd.
Kærunefnd bendir aftur á móti á að verði ágreiningur til staðar eftir úrlausn málsins innan húsfélagsins er unnt að leggja ágreiningsefnið fyrir nefndina að uppfylltum skilyrðum um málatilbúnað fyrir nefndinni, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfum álitsbeiðanda frá kærunefnd.
Reykjavík, 21. desember 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson