Nr. 124/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 124/2018

Starfsemi húsfélagsdeildar. Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. nóvember 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og Húsfélag C 40, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. janúar 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. janúar 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. janúar 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. mars 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C 38-40 í D. Ágreiningur er innan húsfélagdeildar í húsi nr. 40 en álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð í því húsi. Gagnaðili E er jafnframt gjaldkeri húsfélagsdeildarinnar. Ágreiningur er um starfsemi húsfélagsdeildarinnar og bílastæði.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að lúta lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
2. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda ársreikninga síðastliðinna þriggja ára án tafar.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að tryggja að ákvæðum 13. og 35. gr. laga um fjöleignarhús sé framfylgt.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að semja og leggja fyrir húsfund húsreglur, sbr. 74. gr. laga um fjöleignarhús.
5. Að viðurkennt verði að gagnaðila E verði gert að hætta að nýta bílastæði álitsbeiðanda og taka niður merkingar þar að lútandi.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi þurft að búa við langvarandi og umtalsvert ónæði og kulda í íbúð sinni sökum slælegrar umgengni í sameign undanfarin ár. Auk kulda inn í íbúð hans, þar á meðal gólfkulda, sé raki farinn að gera vart við sig sem sé að rekja til þessa.

Ekki hafi verið haldnir sérstakir húsfundir innan húsfélagsdeildarinnar fyrr en á þessu ári í kjölfar kröfu álitsbeiðanda. Þó hafi ársreikningar ekki verið lagðir fram á þeim fundi til samþykktar og umræðu, líkt og lög um fjöleignarhús kveði á um. Algjörlega skorti því á yfirsýn yfir fjármál og starfsemi húsfélagsins.

Gerðar séu athugasemdir við það að gagnaðili E og maður henni tengdur nýti bílastæði álitsbeiðanda og hafi látið merkja sér það.

Varðandi skilyrði um að mál þurfi að hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags áður en kærunefnd taki það til meðferðar sé vísað til tveggja atriða. Annars vegar að líkt og álitsbeiðni beri með sér hafi engin eiginleg starfsemi átt sér stað innan húsfélagsdeildarinnar síðastliðin ár og því litla afgreiðslu á neins konar málum að fá. Hins vegar þegar hinn eini húsfundur hafi verið haldinn á þessu ári hafi ekki fengist nein formleg eða fullnægjandi afgreiðsla á þeim málum sem hér um ræði.

Það sé ámælisvert að íbúar hafi enga yfirsýn yfir fjármál og fjárhagsstöðu gagnaðila. Með vísan til 2. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús sé þess krafist að ársreikningar síðastliðinna þriggja ára verði afhentir.

Skort hafi mjög á að tilteknir íbúar húsfélagsdeildarinnar og gagnaðili hafi fullnægt skyldum sínum samkvæmt 13. og 35. gr. laga um fjöleignarhús. Réttur álitsbeiðanda sem eiganda samkvæmt ákvæðunum hafi því ekki verið virtur.

Hverjum eignarhluta fylgi eitt bílastæði. Þótt álitsbeiðandi eigi ekki bíl um þessar mundir sé ekki þar með sagt að eigandi annars eignarhluta geti eignað sér bílastæði hans líkt og gerst hafi.

Í greinargerð gagnaðila segir að engin rök styðji flest allt það sem komi fram í álitsbeiðni. Meðfylgjandi séu myndir af stigaganginum sem sé snyrtilegur. Haldinn hafi verið húsfundur fyrir jól sem álitsbeiðandi hafi vitað af en mætt klukkutíma of seint. Á fundinum hafi allt verið rætt sem hann hafi kvartað undan í álitsbeiðni og hann verið sáttur við að allt færi í ferli. Varðandi bílastæðið, sem hann telji sig eiga, var rætt um á fundinum að það væri í eigu Húsfélagsins C 38. Á fundinum hafi legið fyrir útprentaðar upplýsingar vegna bókhalds síðastliðinna þriggja ára. Álitsbeiðandi hafi skoðað þær og ekkert sagt. Allir reikningar hafi verið samþykktir á fundinum. Álitsbeiðandi geti ekki kennt sameign um raka í íbúð hans en hann lofti aldrei út.

Gagnaðili sé með kennitölu og það sé reikningur í banka sem hússjóður eigi. Gagnaðili E sé gjaldkeri og þurfi stundum að kaupa eitthvað fyrir stigaganginn sem hún greiði með eigin peningum en gagnaðili endurgreiði henni með millifærslu af bankareikningi. Gagnaðili sé ekki með debetkort.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að fullyrðingar hans um málefni húsfélagsins hafi ekki verið hraktar, svo sem skort á fundarhaldi og framlagningu ársreikninga í samræmi við lög um fjöleignarhús. Ítrekað sé að fyrst hafi farið að örla á formlegu fundahaldi í kjölfar skriflegrar kröfu álitsbeiðanda 12. janúar 2018. Áður hafi allt legið í dvala í nokkur misseri eða ár. Fyrri sjónarmið séu ítrekuð

Í athugasemdum gagnaðila segir að kynding í sameign sé í góðu lagi, það þurfi bara að stilla ofnana.

Samþykkt hafi verið á síðasta aðalfundi að fara í þéttingu og smurningu á hurðum við fyrsta tækifæri. Verið sé að leita eftir samningi við iðnaðarmann sem geti tekið verkið að sér. Það sé álit meirihluta íbúa að umengni um sameign og útihurðir sé komin í gott lag. Reynt sé að halda aðalfund árlega og ljósrit af bankareikningi gagnaðila frá síðasta ári hafi verið lagður fram og hann borinn upp til samþykktar. Næstsíðasti fundur hafi verið haldinn 25. janúar 2018 og álitsbeiðandi þá verið fundarritari. Þá geti íbúar óskað eftir fundi þegar þeir óski eftir um þau málefni sem hvíli á þeim. Kvartanir álitsbeiðanda hafi verið teknar til greina.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar þannig hátti til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Þá segir í 3. mgr. að fyrirmæli laga þessara um húsfélög gildi um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvörðunartöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu og fleira, eftir því sem við eigi.

Samkvæmt 1. mgr. 72. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn sjá um að bókhald húsfélagsins sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skulu á tíðkanlegan hátt færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar og er reikningsár félagsins almanaksár. Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. sömu laga skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda honum ársreikninga síðastliðinna þriggja ára. Af greinargerð gagnaðila verður ráðið að ársreikningar liggi ekki fyrir vegna reksturs húsfélagsdeildarinnar en að á húsfundi hafi verið lögð fram útprentun úr heimabanka sem sýndi fram á útgjöld úr hússjóði. Kærunefnd telur aftur á móti að með hliðsjón af framangreindum ákvæðum beri gagnaðila að færa efnahags- og rekstrarreikninga vegna reksturs húsfélagdeildarinnar. Að því virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda honum ársreikninga síðastliðinna þriggja ára.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðili skuli semja og leggja fyrir húsfund húsreglur, sbr. 74. gr. laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. nefndrar 74. gr. segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfi. Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Hvorki verður ráðið af gögnum málsins að gagnaðili hafi neitað þessari tillögu álitsbeiðanda né að hún hafi komið til umfjöllunar og ákvörðunartöku á húsfundi. Að því virtu telur kærunefnd ekki liggja fyrir að ágreiningur sé um þessa kröfu og að rétt sé að hún verði tekin til umfjöllunar á húsfundi áður en kærunefnd tekur hana til meðferðar. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að kærunefnd viðurkenni að gagnaðila beri að lúta lögum um fjöleignarhús og honum verði gert að tryggja að ákvæðum 13. og 35. gr. laganna sé framfylgt. Ekki virðist ágreiningur um að gagnaðila beri að fara að fjöleignarhúsalögum og kröfu álitsbeiðanda þar um vísað frá, enda krafan auk þess almenn og ekki bundin við tiltekið ágreiningsefni. Krafa um að gagnaðila beri að tryggja að ákvæðum 13. og 35. gr. sé framfylgt, er sömuleiðis almenn og ekki bundin við tiltekið ágreiningsefni, auk þess sem óútskýrt er með öllu á hvaða grunni sú skylda hvíli á gagnaðila. Af þeim sökum verður ekki hjá því komist að vísa þeirri kröfu einnig frá.

Að lokum gerir álitsbeiðandi kröfu um að gagnaðila E verði gert að hætta að nýta bílastæði álitsbeiðanda og taka niður merkingar þar að lútandi. Engin gögn liggja fyrir um annað en að bílastæði hússins 38-40 séu sameiginleg og óskipt. Kærunefnd telur því að ekki séu forsendur til að verða við þessari kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda ársreikninga síðastliðinna þriggja ára.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá og hafnað.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson