Mál nr. 95/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 95/2022

Forgangsröðun viðhalds. Þörf á gluggaskiptum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2. október 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru sameiginleg greinargerð gagnaðila, dags. 11. október 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. október 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. desember 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á miðhæð en gagnaðilar eru eigendur íbúða á fyrstu og þriðju hæð. Ágreiningur er um hvort fara eigi eftir niðurstöðum verkfræðistofu um nauðsynlegt viðhald á húsinu. Einnig er ágreiningur um hvort húsfélaginu beri að greiða fyrir gluggaskipti án þess að samþykki allra liggi fyrir. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að vinna að viðhaldi sem talið sé nauðsynlegt samkvæmt skýrslu verkfræðistofu.
2. Að viðurkennt verði að ólögmætt sé að nota hússjóð til að greiða fyrir ónauðsynleg gluggaskipti sem samþykki allra liggi ekki fyrir.

Í álitsbeiðni segir að eigandi íbúðar á fyrstu hæð hafi keypt íbúðina árið 2019. Gler í gluggum þeirrar íbúðar hafi verið ónýt en samkvæmt þeim sem höfðu málað gluggana hafi allir gluggar/karmar verið heilir. Eingöngu hafi þurft að skipta um gler. Gagnaðili hafi fljótlega nefnt að hann hafi ætlað að skipta um og fá plastglugga. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því og sagt að glerskipti væru ekki kostuð af húsfélagi og hvorki væri heimild né ástæða til að skipta um heila glugga. Hússjóð bæri að nota til nauðsynlegra viðgerða á ytra byrði.

Vegna COVID-19 hafi verið haldinn rafrænn húsfundur 12. desember 2020 þar sem samþykkt hafi verið að fá verkstæðistofu til að gera úttekt á ytra byrði og koma með tillögur að úrbótum. Verkfræðistofan hafi skilað ástandsmati í mars 2021 og álitsbeiðandi afhent skýrsluna á húsfundi 21. apríl 2021. Á fundinum hafi gagnaðilar upplýst að þau vildu plastglugga en ekki þær lagfæringar sem verkfræðistofan hafi metið nauðsynlegar. Álitsbeiðandi hafi ítrekað afstöðu sína um að ekki yrði skipt um heila glugga heldur gert við það sem væri bilað. Hún hafi lagt áherslu á brotinn þakkant þar sem hann hleypi vatni inn í húsið og sé lífshættulegur þar sem steinklumpar úr honum detti niður í tíma og ótíma. Þann 10. ágúst 2022 hafi álitsbeiðandi fengið skilaboð frá eiganda efstu hæðar um að gagnaðilar væru að huga að gluggaskiptum með næsta vori og vildi vita stöðu hússjóðs. Þau hafi þannig verið að huga að gluggaskiptum án þess að slík samþykkt væri fyrir hendi eða að húsfundur hafi fjallað um málið. Álitsbeiðandi hafi  sent yfirlit hússjóðs tveimur dögum síðar ásamt því að brýna nauðsyn þess að gert yrði við þakkantinn.

Þann 23. september 2022 hafi álitsbeiðandi fengið skilaboð frá eiganda efstu hæðar um að gagnaðilar hefðu rætt um að halda húsfund 28. september og álitsbeiðandi upplýst að hún kæmist þá. Eigandi efstu hæðar hafi síðan ekki komist vegna veikinda. Álitsbeiðandi hafi því viljað fresta fundi en gagnaðili viljað ræða gluggana og hver sæi um fjármuni hússjóðs. Álitsbeiðandi hafi sagt að þau töluðu í hringi og að málið yrði að fara fyrir nefnd.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau geti ekki fallist á kröfu um að úttekt sú sem gerð hafi verið sé bindandi hvað viðhald á gluggum varði. Gluggar hússins séu í mjög slæmu ástandi, nánast ónýtir og sé gerð krafa um að þeim verði skipt út á kostnað húsfélags. Það sé rangt að gluggum á íbúð fyrstu hæðar hafi verið skipt út, enda séu þeir upprunalegir og beri þess vel merki. Mat fagaðila sé að þeir séu ekki viðgerðarhæfir. Gluggar á þriðju hæð hafi lekið um þó nokkurn tíma og valdið skemmdum á innveggjum á öllum hæðum.

Komi til þess að niðurstaðan verði sú að gluggum verði skipt út, krefjist eigandi íbúðar á fyrstu hæð þess að álitsbeiðanda verði gert að koma gluggum á miðhæð í upprunalegt horf með póstum. Þá hafi ekki verið rætt um plastglugga líkt og álitsbeiðandi hafi nefnt. Einnig óski eigandi íbúðar á fyrstu hæð eftir gögnum um sprunguviðgerðir sem hafi átt sér stað fyrir einhverjum árum. Gagnaðilar fari fram á að það verk verði klárað að fullu til að koma í veg fyrir frekari skemmdir.

Það sé rangt að þakkantur sé að skemma út frá sér. Álitsbeiðandi hafi ekki fasta búsetu í íbúð sinni og hafi því takmarkaða vitneskju um ástand hússins aðra en þá ástandsskoðun sem hafi verið gerð og sé að miklu leyti orðin úreld. Gerðar séu athugasemdir við að álitsbeiðandi hafi kastað fram einhverri fundargerð vegna fundar 28. september sem í raun hafi verið óformlegt spjall úti á bílaplani.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að skipt hafi verið um alla glugga á norður- og vesturhlið hússins. Á austurhlið hafi verið skipt um glugga annarrar hæðar í eitt skipti og á þriðju hæð hafi verið skipt um glugga í tvö skipti. Það sé mat verkfræðistofu samkvæmt úttekt frá árinu 2021 að ekki sé tímabært að skipta um glugga.

Varðandi það að klára gamlar sprunguviðgerðir þá þurfi að kaupa þjónustu sáldrara til að hylja með salli. Þáverandi eigendur hússins hafi ekki keypt þá þjónustu þegar gert hafi verið við sprungu. Álitsbeiðandi telji jákvætt að það verði gert þegar gert verði við húsið að utan.

Á fylgiskjali með greinargerð gagnaðila megi glöggt sá hvar stór hluti af þakkantinum sé molnaður burtu og hruninn niður. Því sé áréttað að þakkanturinn sé að skemma út frá sér og hrynja til jarðar.

Í athugasemdum gagnaðila segir að gerð sé krafa um að farið verði í gluggaskipti og skipt verði um þá glugga sem um ræði en að öðrum kosti verði þeir gluggar sem skipt hafi verið um settir í upprunalegt horf á öllum hæðum. Það sé brýnt að ráðist verði í þessa framkvæmd, sbr. 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús, svo að komið verði í veg fyrir frekari skemmdir á séreignarhlutum sem stafi af lekum gluggum.

Því sé fagnað að álitsbeiðandi sé ekki mótfallin því að fara í úrbætur á klæðningu hússins, en brýnt sé að gluggar verði settir í forgang til þess að gæta að heildaryfirbragði á viðhaldi. Í framhaldinu mætti fara í lagfæringar/úrbætur á þakkanti samhliða múrviðgerðum.

Í úttektinni sé ekki að finna neitt um að vart hafi orðið við leka í íbúðum vegna þakkantsins heldur sé eingöngu nefnt að losa þurfi morknaða steypu og endursteypa þakkant.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. segir að ákvörðunarréttur samkvæmt 1. mgr. eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í 4. mgr. segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús segir að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýtingu hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. 

Ágreiningur snýst um forgangsröðun viðhaldsverka á ytra byrði hússins sem og umfang gluggaviðgerða. Á húsfundi 12. desember 2021 var tekin ákvörðun um að fá úttekt á ytra byrði hússins en í fundargerð var tekið fram að ljóst væri að þörf væri á framkvæmdum á næstunni svo sem vegna leka, hruns úr þakskeggi, glugga og fleira. Í ástandsskýrslu um ytra byrði hússins segir að skoðun hafi átt sér stað 23. mars 2021 og voru lagðar til úrbætur á útveggjum, þaki og gluggum. Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 21. apríl 2022 var skýrslan kynnt og bókað að álitsbeiðandi vildi ekki skipta út heilum gluggum.

Af gögnum málsins verður ráðið að álitsbeiðandi vilji setja viðhald á þaki í forgang en gagnaðilar viðhald á gluggum ásamt því sem þau vilja að gluggaframkvæmdir gangi lengra en skýrslan leggur til. Nefndin getur aftur á móti ekki tekið afstöðu til fyrri kröfu álitsbeiðanda eins og hún er framsett, enda ber að taka ákvörðun um viðhald hússins á húsfundi, þar á meðal um forgangsröðun verka, tímasetningar og umfang framkvæmda. Ekki verður ráðið af fyrirliggjandi fundargerðum að teknar hafi verið ákvarðanir um viðhald og þá verður hvorki ráðið að ágreiningur sé um þörf á viðhaldi né að gagnaðilar hafi ekki fengist til samvinnu um nauðsynlegar viðgerðir, sbr. 38. gr. laga um fjöleignarhús, en kærunefnd telur að ákvörðun hér um falli að jafnaði undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þannig að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægi. Er þessari kröfu því hafnað.

Gagnaðilar telja þörf á því að gluggum hússins verði skipt út í heild sinni en álitsbeiðandi er því mótfallin og vísar til þess sem segir í téðri skýrslu að gluggar séu almennt í góðu ástandi og tekið fram að ekki sé tímabært að skipta þeim út, en að þörf væri á almennum viðgerðum. Gagnaðilar eru þessu ósammála og segja að þörf sé á útskiptingu þeirra. Kærunefnd telur að hér sé um að ræða ákvörðun sem taka ber á húsfundi og að hún þurfi samþykki að öllu jöfnu á grundvelli framangreinds D liðs 41. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið II.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson