Mál nr. 10/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 10/2017

Skaðabætur vegna riftunar samnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. janúar 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndar gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. janúar 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. febrúar 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi tók á leigu íbúð gagnaðila til rúmlega eins árs frá 12. október 2015. Álitsbeiðandi vildi rifta samningi aðila eftir þrjá og hálfan mánuð en það vildi gagnaðili aðeins samþykkja gegn greiðslu, að fjárhæð 90.000 kr., sem væri kostnaður hans við að fá nýjan leigjanda í eignina.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða skaðabætur, að fjárhæð 90.000 kr., sem hann krafði álitsbeiðanda um vegna ólögmætrar riftunar leigusamnings.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu íbúð gagnaðila til rúmlega árs frá 12. október 2015 með samningi sem dagsettur er 2. nóvember 2015. Þegar um tveir og hálfur mánuður hafi verið liðinn af leigutímanum hafi álitsbeiðandi viljað segja samningnum upp með mánaðar fyrirvara en gagnaðili ekki samþykkt það nema gegn greiðslu 90.000 kr. fjárhæðar vegna kostnaðar gagnaðila við að útvega aðra leigjendur. Álitsbeiðandi hafi sýnt íbúðina og fundið nýja leigjendur. Þá hafi hún greitt 15.000 kr. í hússjóðsgjald en hafi með réttu aðeins átt að greiða 13.771 kr. Hvergi komi fram í húsaleigulögum að leigjandi þurfi að greiða ákveðna fjárhæð ef hann þurfi nauðsynlega að rifta húsaleigusamningi auk þess sem það komi hvergi fram á leigusamningi aðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi leigt eignina út í gegnum leigumiðlun. Íbúðin hafi verið auglýst til langtímaleigu en ekki hafi komið til greina að leigja hana til skemmri tíma en eins árs. Þetta hafi sérstaklega verið áréttað við álitsbeiðanda. Engu að síður hafi álitsbeiðandi haft samband við leigumiðlunina áður en þrír mánuðir voru liðnir af leigutímanum og viljað segja samningnum upp því að hún hafi verið búin að finna sér aðra leiguíbúð. Starfsmaður leigumiðlunarinnar hafi bent henni á að samningurinn væri óuppsegjanlegur og álitsbeiðandi þá óskað eftir því að hann myndi athuga hvort gagnaðili væri tilbúinn til að rifta samningnum gegn því skilyrði að álitsbeiðandi myndi greiða að fullu þann kostnað sem til félli við að finna nýjan leigjanda í hennar stað sem og skjalagerð vegna nýs leigusamnings. Þannig yrði gagnaðili eins settur og ef samningur aðila hefði verið réttilega efndur. Um þetta hafi verið gert skriflegt samkomulag, dags. 21. janúar 2016. Benda verði á að almenn þóknun leigumiðlunarinnar við að útvega nýjan leigjanda og skjalagerð tengd því sé andvirði eins mánaðar leigu auk virðisaukaskatts. Álitsbeiðandi hafi þó aðeins verið krafin um 75.000 kr. auk virðisaukaskatts.

Hvað hússjóðsgreiðslur varði gæti misskilnings af hálfu álitsbeiðanda. Í leigusamningi segi að leigjandi greiði rafmagn samkvæmt sérmæli og hússjóð og hita í sameign sem sé 15.000 kr. á mánuði. Einn rafmagnsmælir sé fyrir sameign hússins og annar fyrir íbúðina sem hún greiðir af samkvæmt notkun. Hússjóður innifeli hita og rafmagn í sameign hita fyrir íbúðina auk þrifa á sameign, bílageymslu og lóð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hússjóðsgjöld séu 13.771 kr. en ekki 15.000 kr.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að áskilja sér skaðabætur fyrir að álitsbeiðandi fengi að ganga út úr leigusambandi aðila að liðnum um það bil fjórðungshluta leigutíma.

Í ákvæði 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þá verði tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Aðilar undirrituðu samkomulag 21. janúar 2016 um að leigusamningi aðila yrði rift frá og með 1. febrúar 2016 og álitsbeiðandi myndi greiða kostnað leigumiðlunarinnar við riftunina og skjalagerð vegna nýs leigusamnings. Með hliðsjón af meginreglu um skuldbindingargildi samninga og meginreglu 62. gr. húsaleigulaga um að leigjanda beri að bæta leigusala það beina tjón sem hann verður fyrir vegna riftunar á samningi aðila telur kærunefnd að samkomulag aðila sé gilt enda sé með því ekki verið að ganga á réttindi og skyldur álitsbeiðanda, sbr. 2. gr. húsaleigulaga. Er því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili endurgreiði henni umsamdar skaðabætur, að fjárhæð 90.000 kr.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda umsamdar skaðabætur, að fjárhæð 90.000 kr.

Reykjavík, 31. mars 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson