Mál nr. 13/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 13/2017
Lögmæti ákvarðana húsfundar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. febrúar 2017, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var álitsbeiðni gagnaðila, dags. 10. mars 2017 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. mars 2017, athugasemdir gagnaðila 20. mars 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og jarðhæðar að fasteign sem var þriggja hæða hús þar til fjórða hæðin var byggð árið 2008. Gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Aðila greinir á um lögmæti samþykktra tillagna á húsfundi.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að íbúar setji svalalokanir yfir sameiginlegar svalir á þriðju hæð til hafi ekki verið lögmæt.
Að viðurkennt verði að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi ráða arkitekt til að gera teikningar á húsinu í samræmi við kröfur byggingarfulltrúa, hafi ekki verið lögmæt.
Að viðurkennt verði að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi óska eftir lokaúttekt af hálfu byggingarfulltrúa, hafi ekki verið lögmæt.
Að viðurkennt verði að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi hefja undirbúning að málssókn á hendur tryggingarfélagi byggingarstjóra vegna meintra galla og fá dómkvadda matsmenn til að skera þar úr um og innheimta hlutfallslega 4.000.000 kr. hjá húseigendum vegna lögfræði- og viðhaldskostnaðar, hafi ekki verið lögmæt.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi verið byggt um 1965 sem þriggja hæða atvinnuhúsnæði ásamt kjallara. Árið 2008 hafi því verið breytt í íbúðarhúsnæði nema jarðhæð og kjallara þar sem enn er atvinnustarfsemi. Álitsbeiðandi sé eigandi þeirra eignarhluta. Við breytinguna hafi fjórða hæðinni verið byggð. Boðað hafi verið til húsfundar 9. desember 2016 þar sem m.a. skyldi fjalla um þær tillögur sem álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á að séu ólögmætar. Hafi álitsbeiðandi gert athugasemdir við téðar dagskrártillögur á þeim grunni að þær féllu ekki undir verksvið húsfélags. Athugasemdin hafi einnig verið höfð uppi við upphaf húsfundar en formaður gagnaðila hafi talið að samþykkt hefði verið að taka þessi mál fyrir á fundi þrátt fyrir mótmæli álitsbeiðanda og fundi hafi því verið framhaldið.
Fyrsta tillaga sem álitsbeiðandi hafi mótmælt hafi verið undir dagskrárlið nr. 4 um heimild til að setja upp svalalokanir yfir svalir á þriðju hæð, en hún hafi verið felld með atkvæðum álitsbeiðanda. Hafi hann látið bóka yfirlýsingu í fundargerðarbók. Yfirlýsingin sem einnig eigi við um aðrar tillögur sem álitsbeiðandi hafi mótmælt víki að því að byggingarframkvæmdum á húsinu, sem hafist hafi árið 2008, sé enn ólokið og þannig á ábyrgð eigenda íbúða á þriðju og fjórðu hæð hússins að sjá til þess að þeim verið lokið á fullnægjandi hátt. Þeir hafi þó ekki bætt úr þeim annmörkum sem byggingarfulltrúi hafi gert athugasemdir við þegar fram hafi farið tilraunir til lokaúttektar. Þá hafi eigendur heldur ekkert aðhafst til að koma í veg fyrir leka sem stafi frá eign þeirra og sem valdið geti skemmdum annars staðar í húsinu, m.a hjá álitsbeiðanda. Hafi álitsbeiðandi þegar óskað mats dómkvadds matsmanns á orsökum lekans og því tjóni sem hann hafi valdið sér. Ábyrgð eigenda íbúða á þriðju og fjórðu hæð sé skýr. Það sé þeirra en ekki húsfélagsins að ráðast í nauðsynlegar framkvæmdir, m.a. til að koma í veg fyrir framangreindan leka og til að uppfylla skilyrði byggingarfulltrúa fyrir lokaúttekt. Á meðan lokaúttekt hafi ekki farið fram og ekki búið að semja við álitsbeiðanda um greiðslu bóta vegna lekans muni álitsbeiðandi ekki samþykkja neinar breytingar á útliti hússins eða framkvæmdir við það nema þær sem lúta að því að koma í veg fyrir lekann og fullgera skilyrði lokaúttektar.
Tillaga undir dagskrárlið 5. hafi verið samþykkt þrátt fyrir neitun álitsbeiðanda. Hún hafi kveðið á um að gagnaðili myndi ráða arkitekt til að gera teikningar í samræmi við óskir byggingarfulltrúa svo lokaúttekt fengist. Telji álitsbeiðandi þessa ákvörðun marklausa þar sem það sé eiganda mannvirkis að uppfylla það skilyrði lokaúttektar að leggja fram nýjar teikningar. Ekki sé um hagsmuni gagnaðila að ræða heldur aðeins hagsmuni eigenda íbúða á þriðju og fjórðu hæð. Ljóst sé að byggingaraðili þeirra eignarhluta sem enn séu á byggingarstigi eigi að bera kostnað af gerð slíkra teikninga og því ekki húsfélagsins að ráða menn til slíkra verka nema það liggi þá skýrt fyrir að það sé gert á kostnað byggingaraðilans.
Tillaga undir dagskrárlið 6 hafi einnig talist samþykkt þrátt fyrir neitun álitsbeiðanda en það hafi verið tillaga um gagnaðili myndi óska eftir lokaúttet á húsinu. Í byggingarreglugerð, nr. 112/2012, segi um lokaúttet í 3.9.1. gr., að aðeins byggingarstjóri eða eigandi mannvirkis geti óskað eftir lokaúttekt. Fyrri eigandi efri hæða hafi reynt það en lokaúttekt hafi verið synjað þar sem skilyrðum hafi ekki verið fullnægt.
Að lokum hafi verið samþykkt tillaga undir dagskrárlið 7 um að gagnaðili myndi undirbúa málsókn á hendur tryggingarfélagi byggingarstjóra vegna meintra galla og láta dómkveðja matsmenn. Álitsbeiðandi hafi þegar höfðað mál á hendur fyrri eigendum íbúða efri hæða, byggingaraðila viðbyggingarinnar, byggingarstjóra og byggingarfulltrúa. Mótmæli álitsbeiðandi því ákvörðuninni auk þess sem hagsmunir eigenda íbúða á þriðju og fjórðu hæð fari ekki saman við hagsmuni annarra eignarhluta.
Þá hafi komið fram og samþykkt tillaga um að gagnaðili myndi leita til Lögmanna með undirbúning málsins og að kostnaður við undirbúning málshöfðunar yrði innheimtur hlutfallslega hjá eigendum en þegar í stað yrðu innheimtar 4.000.000 kr. í þessu skyni. Ákvörðuninni mótmæli álitsbeiðandi í fyrsta lagi á þeirri forsendu að hennar hafi ekki verið getið í fundarboði en í öðru lagi hafi þessi tillaga ekki byggst á fyrirframgerðri rökstuddri kostnaðaráætlun þannig að reglur b. liðar 8. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, ættu við þannig að samþykki 2/3 hluta þyrfti.
Í greinargerð gagnaðila er farið yfir forsögu málsins og því lýst að núverandi eigendur þriðju og fjórðu hæða eignarinnar hafi ekki sjálfir byggt viðbygginguna, heldur keypt hana af þeim sem það gerði og geti ekki borið ábyrgð á ástandi eignarinnar. Mikilvægt sé fyrir eigendur hússins að standa saman og krefja þá sem ábyrgð bera á galla um skaðabætur. Varðandi tillögu 4 er m.a. vísað í 57. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, um hlutverk og tilgang húsfélaga. Um dagskrárliði nr. 5 og 6 telji gagnaðili sér bæði rétt og skylt að beita sér fyrir því að byggingarfulltrúi framkvæmi lokaúttekt á eigninni þar sem hann hafi vanrækt það. Núverandi eigendur íbúða efri hæðanna hafi ekki komið nálægt húsbyggingunni heldur hafi keypt íbúðirnar á almennum markaði. Geti þeir enga ábyrgð tekið á málarekstri álitsbeiðanda gegn byggingarstjóra, byggingaraðila o.fl. Þá geti þeir ekki ábyrgst meint mistök byggingaraðila eða byggingarstjóra. Samhliða lokaúttekt verði að ljúka gerð teikninga og þyki gagnaðila rétt að ráðist verði í þá framkvæmd sem sé kostnaðarlítil en í þágu heildarhagsmuna húsfélagsins. Eðlilegt sé að húsfundur ákveði í sameiningu að óska eftir lokaúttekt á eigninni og ráðast í smávægilegar breytingar á teikningum enda snúi hvort tveggja að heildareigninin, þ.m.t. sameign þó hún taki einnig til einstakra eignarhluta. Um þetta vísist einnig til 57. gr. fjöleignarhúsalaga. Varðandi dagskrárlið nr. 7 telur gagnaðili rétt að það fari sjálfstætt í mál gegn byggingarstjóra vegna vansmíði, ásamt öllum eigendum, enda þjóni það hagsmunum heildarinnar. Það sé í þágu húsfélagsins að kanna þegar í stað ábyrgð byggingarstjóra vegna hugsanlegrar vansmíði og rétt húsfélagsins til tryggingabóta eftir atvikum, án frekari dráttar. Vísist einnig til 57. gr. laganna hvað þetta varðar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er frásögn gagnaðila af byggingarsögu hússins mótmælt. Þá er bent á að núverandi eigendum efstu hæða hljóti að hafa verið ljóst er þeir keyptu eignina að þeir væru að kaupa eign sem væri í byggingu og að þeim bæri að ljúka við byggingu hennar. Ekki sé um viðhald og endurbætur að ræða heldur byggingarframkvæmdir eins og gögn frá byggingarfulltrúa beri með sér og dagsektarákvæðin sem beinst ekki að gagnaðila heldur eigendum efstu hæða hússins.
Í athugasemdum gagnaðila er farið yfir mótmæli álitsbeiðanda á forsögu málsins og byggingarsögu hússins. Þá er því mótmælt að dagsektir hafi verið lagðar á eigendur eftstu hæðar hússins.
III. Forsendur
Aðila greinir á um lögmæti ákvarðana sem teknar voru á löglega boðuðum húsfundi. Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að tillaga um heimild til að setja svalalokanir yfir sameiginlegar svalir á þriðju hæð hafi verið ólögmæt. Umrædd tillaga var ekki samþykkt af tilskyldum meirihluta á húsfundinum og þannig felld. Þar sem ekki liggur fyrir bindandi ákvörðun, getur ekki talist vera til staðar ágreiningur um lögmæti hennar. Þessum kröfulið er því vísað frá nefndinni.
Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar um að gagnaðili ráði arkitekt til að gera teikningar af húsinu í samræmi við kröfur byggingarfulltrúa hafi verið ólögmæt. Tillagan var metin samþykkt með samþykki allra nema álitsbeiðanda þar sem gagnaðili telur samþykki 2/3 hluta duga. Telur álitsbeiðandi sig ekki hafa hag af raunteikningu af húsinu en hún sé nauðsynleg til að lokaúttekt á húsinu geti farið fram þannig að eigendur efri hæða hafi hagsmuni af gerð hennar.
Ákvæði 41. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, hefur að geyma reglur um töku ákvarðana. Eru þar taldar upp í A lið ákvarðanir sem þarfnast samþykki allra eigenda. Í 11. tölulið A liðarins segir að samþykki allra þurfi til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varði sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Þó teikningar af húsinu varði bæði séreignarhluta sem sameign fellst kærunefnd á með álitsbeiðanda að kostnaður vegna raunteikninga í tilefni þess að hæð var byggð ofan á fasteignina sé á herðum þeirra sem stóðu að þeirri framkvæmd eða þeim sem sækja rétt sinn til þeirra aðila. Ekki sé unnt að þvinga sameigendur þeirra til að taka þátt í kostnaði við að fullgera hæðina. Kærunefnd telur þannig að samþykki allra hafi þurft til að samþykkja að ráða arkitekt til að gera teikningar af húsinu í tilefni byggingar hæðar ofan á þriðju hæð eignarinnar.
Þá krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á að ákvörðun húsfundar um að gagnaðili myndi óska eftir lokaúttekt af hálfu byggingarfulltrúa, hafi verið ólögmæt en hún hafi verið samþykkt með atkvæðum allra nema álitsbeiðanda.
Samkvæmt gr. 3.9.1. í byggingarreglugerð, nr. 112/2012, getur byggingarstjóri eða eigandi mannvirkis óskað eftir lokaúttekt. Þar sem gagnaðili er ekki eigandi að húsnæðinu telur kærunefnd að samþykki allra hafi þurft til ákvörðunarinnar á grundvelli 12. töluliðs A liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga.
Að lokum krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar um að gagnaðili hefji undirbúning að málsókn á hendur tryggingarfélagi byggingarstjóra vegna meintra galla og dómkveðja matsmenn í því skyni, sé ólögmæt. Álitsbeiðandi telur einnig að óheimilt hafi verið að taka ákvörðun um að innheimta 4.000.000 kr. hjá húseigendum vegna óskilgreinds lögfræði- og viðhaldskostnaðar.
Aðilar að dómsmáli vegna meintra mistaka byggingaraðila eru eigendur í fjöleignarhúsi en ekki húsfélag þess enda á félagið ekki eignina. Hefur álitsbeiðandi enda sjálfur höfðað mál, m.a. á hendur byggingastjóra eignarinnar. Telur kærunefnd því að ekki sé unnt að skylda hann til málareksturs í nafni gagnaðila gegn byggingaraðilanum.
IV. Niðurstaða
Kröfu álitsbeiðanda um að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að setja upp svalalokanir yfir sameiginlegar svalir á þriðju hæð, er vísað frá.
Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðanda um að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi ráða arkitekt til að gera teikningar á húsinu, hafi verið ólögmæt.
Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðanda um að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi óska eftir lokaúttekt, hafi verið ólögmæt.
Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðanda um að tillaga á húsfundi 9. desember 2016 um að gagnaðili myndi hefja undirbúning að málssókn á hendur tryggingarfélagi byggingarstjóra vegna meintra galla og fá dómkvadda matsmenn til að skera þar úr um og innheimta hlutfallslega 4.000.000 kr. hjá húseigendum vegna lögfræði- og viðhaldskostnaðar, hafi verið ólögmæt.
Reykjavík, 14. september 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson