Mál nr. 15/2017
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 15/2017
Uppsögn. Viðhald leigusala.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. janúar 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. mars 2017 og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. apríl 217, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi leigði íbúð af gagnaðila frá árinu 2011 til október 2016 er hún flutti út vegna slæms ástands eignarinnar. Deila aðilar um hvort gagnaðili geti krafið álitsbeiðanda um andvirði tryggingarvíxils, 330.000 kr. vegna leigu í uppsagnarfresti.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að tryggingarvíxill, sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutíma, sé niðurfallinn og gagnaðila beri að afhenda henni hann.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi árið 2011, við upphaf leigutíma, lagt fram til tryggingar víxil að fjárhæð 300.000 kr. Gluggar eignarinnar hafi verið í lélegu ástandi og gagnaðili ítrekað frestað því að láta gera við þá. Árið 2016 hafi verið komnar töluverðar rakaskemmdir, mygla í glugga og svefnherbergislofti auk þess sem lekið hafi úr stofulofti. Ofnar hafi ekki virkað nema að hlutaog og mjög kalt hafi verið í íbúðinni. Gagnaðili hafi ekki sinnt viðhaldi og erfitt hafi verið að eiga samskipti við hann, en hann búi erlendis. Er álitsbeiðandi hafi loks náð á gagnaðila og skorað á hann að fara í viðgerðir á eigninni hafi hann sagt henni að rýma bara eignina fyrst hún væri svona ósátt. Samkvæmt leigusamningi aðila hafi uppsagnarfrestur álitsbeiðanda verið þrír mánuðir en þar sem gagnaðili hafi beðið hana um að fara úr íbúðinni og útséð að hann myndi sinna viðhaldi auk þess sem heilsu tveggja ára dóttur álitsbeiðanda hafi hrakað frá degi til dags, hafi álitsbeiðandi tekið ákvörðun um að koma sér þá þegar út. Það hafi verið í október 2106 en regluleg veikindi dóttur hennar hafi orðið til þess að hún hafi kallað til skoðunarmann sem hafi sagt íbúðina óíbúðarhæfa. Í skýrslu hans segi að fara þurfi í viðhald og endurnýjun á íbúðinni og fjöleignarhúsinu til að forsvaranlegt sé fyrir fólk að búa í íbúðinni.
Þremur mánuðum eftir að álitsbeiðandi flutti úr eigninni hafi birst krafa í heimabanka hennar vegna tryggingarvíxilsins. Það jafnvel þó fasteignasali hafi sagt á facebook síðu sinni að hann hafi selt íbúð gagnaðila 22. nóvember og gagnaðili geti ekki innheimt leigu vegna íbúðarinnar eftir að hafa selt hana
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi hringt upp úr þurru og sagst vilja fara út úr íbúðinni. Uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir en hún hafi ekki greitt leigu í uppsagnarfresti. Gagnaðili hafi selt eignina í janúar 2017 og kaupendur kvartað yfir að álitsbeiðandi hafi brotið rúðu við svalir sem hann hafi þurft að greiða 160.000 kr. fyrir.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi sagt að hann myndi hætta leigja eignina þegar hún færi út, og selja hana, sem hann hafi og gert. Álitsbeiðandi hafi fengið staðfest frá nágrönnum að nýir eigendur hafi flutt inn í eignina í desember 2016. Þá hafni hún því að hafa brotið rúðugler. Lítil sprunga hafi verið í glerinu frá því hún flutti inn og hafi hún smám saman stækkað með tímanum og hafi á endanum sprungið meira og loks brotnað í óveðri.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki látið hann vita fyrirfram er hún hafi farið úr íbúðinni, hún hafi ekki gert við rúðuglerið sem hún hafi brotið og hafi ekki látið gagnaðila vita af því að rúðan hefði brotnað. Íbúðina hafi gagnaðili afhent kaupendum 10. janúar 2017.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rýma hina leigðu eign í október 2016 án þess að greiða gagnaðila leigu í uppsagnarfresti eða hvort gagnaðila beri að skila álitsbeiðanda tryggingarvíxli.
Ákvæði 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að trygging skv. 5. tölulið 1. mgr. falli niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðis nema leigusali hafi gert kröfu sem fellur undir trygginguna innan þess tíma en tryggingarvíxill fellur undir 5. tölulið 1. mgr. ákvæðisins. Þá segir að þegar trygging sé niður fallin samkvæmt 4. mgr. skuli leigusali skila í hendur leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hefur lögvarða eða sanngjarna ástæðu til að fá aftur.
Óumdeilt er að krafa gagnaðila birtist álitsbeiðanda fyrst í heimabanka hennar í janúar 2017 en þá voru liðnir meira en tveir mánuðir frá leigulokum. Þegar af þessari ástæðu verður að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt sé að trygging sé niður fallin og gagnaðila beri að skila henni tryggingarvíxli er hún lagði fram við upphaf leigutíma.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að trygging samkvæmt tryggingarvíxill, að fjárhæð 300.000 kr, sé niðurfallinn og gagnaðila beri að afhenda hann álitsbeiðanda.
Reykjavík, 1.júní 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson