Mál nr. 21/2017
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 21/2017
Tryggingarfé. Uppsögn. Ástand húsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. febrúar 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. apríl 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. apríl, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. maí 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. júlí 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi tók á leigu íbúð í eigu gagnaðila, til tveggja ára í byrjun júní 2016. Álitsbeiðandi sagði samningnum upp vegna megnrar ólyktar í fjölbýlishúsinu en gagnaðili neitaði að endurgreiða henni tryggingarfé.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé, 400.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að samningur aðila hafi verið til tveggja ára en þeir samið um að segja mætti samningnum upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Álitsbeiðandi telji forsendur samnings hafa brostið vegna mengunar frá íbúð í kjallara fjölbýlishússins en mikla ólykt hafi lagt frá íbúðinni. Aðilar hafi átt í miklum samskiptum vegna þessa sem hafi lokið með því að álitsbeiðandi afhenti íbúðina 29. janúar 2017 og lykla að henni tveim dögum síðar, að kvöldi 31. janúar 2017. Gagnaðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarfé þótt álitsbeiðandi hafi ekki skuldað leigu og skilað íbúðinni hreinni og óskemmdri. Máli sínu til stuðnings vísi álitsbeiðandi til eftirlitsskýrslu Heilbrigðiseftirlitsins, dags. 28. september 2016, þar sem umrædd íbúð í kjallara fjölbýlishússins var metin óíbúðarhæf og heilsuspillandi. Staðfesti heilbrigðiseftirlit með bréfi, dags. 2. febrúar 2017, að lyktarónæði hafi verið fyrir nágranna af kjallaraíbúðinni við skoðun 29. september 2016.
Í greinargerð gagnaðila er að finna tímalínu með atvikum máls. Þar kemur einnig fram að aðstæður hafi ekki verið þannig að þær gætu heimilað uppsögn leigusamnings aðila með þriggja mánaða fyrirvara á grundvelli sérstakra aðstæðna, svo sem heimilað hafi verið í samningnum. Álitsbeiðandi hafi sent uppsagnarbréf 19. janúar og flutt út 29. janúar en hafi áður verið búin að tilkynna að hún flytti út þegar hún hefði fundið nýja íbúð. Gagnaðili beri sem leigusali ekki ábyrgð á lykt frá íbúð í kjallara auk þess sem hún hafi fyrst heyrt af úttekt heilbrigðiseftirlits eftir að álitsbeiðandi hafi verið flutt út. Þá sé íbúð gagnaðila á þriðju hæð en fjölskyldurnar sem búi á fyrstu og annarri hæð kvarti ekki undan lykt og hafi tilkynnt gagnaðila að allt væri komið í eðlilegt horf í húsinu er hann heimsótti þau í desember 2016. Gagnaðili hafi þó reynt að koma íbúðinni í leigu fyrir 1. febrúar 2017 en álitsbeiðandi ekki svarað þeim aðilum sem sýnt höfðu áhuga og skoða vildu eignina. Álitsbeiðandi hafi þannig ekki auðveldað gagnaðila að finna annan leigjanda. Þá sé ákvæði í leigusamningi aðila um að segi leigjandi samningnum upp á leigutíma áskilji leigusali sér rétt til að halda eftir tryggingu sem nemi eins mánaðar leigu, eða 200.000 kr. Að auki hafi komið í ljós tjón á íbúðinni í lok leigutíma; rakaskemmdir hafi verið í gluggakörmum, svefnsófi skemmdur og sjónvarpsfjarstýringu hafi vantað.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að það hafi verið að beiðni gagnaðila sem hún hafi flutt út 29. janúar 2017 til að gagnaðili gæti leigt eignina út aftur frá 1. febrúar 2017. Álitsbeiðandi vísi í bréf lögmanns síns þar sem segi að henni hafi verið heimilt að segja leigusamningi aðila upp með vísan til 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf. Álitsbeiðandi beri ekki ábyrgð á rakaskemmdum í gluggakistum sem séu tilkomnar vegna vanrækslu á viðhaldi auk þess sem þær myndist ekki á átta mánaða tímabili.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi boðist til að skila íbúðinni aðeins fyrir mánaðamót þegar gagnaðili hafi sagst vilja reyna að finna nýja leigjendur sem fyrst og hafi þá verið samið um þennan afhendingardag.
III. Forsendur
Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning til tveggja ára. Tímabundnum samningi verður skv. 1. málsl. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma og álitsbeiðanda því ekki heimil uppsögn á samningi aðila. Með vísan til þess að álitsbeiðandi byggir svokallaða uppsögn á því að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf verður aftur á móti að meta uppsögn hennar sem riftunaryfirlýsingu. Leigjanda er heimilt á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að rifta leigusamningi ef húsnæði spillist svo á leigutímanum að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Kærunefnd telur ekki þörf á að taka til sérstakrar umfjöllunar hvort álitsbeiðanda hafi tekist sönnun þar um, með vottorðum Heilbrigðiseftirlitsins, þar sem leigjandi verður skv. 2. mgr. 60. gr. að neyta riftunarréttar síns innan tveggja mánaða frá því að honum er riftunarástæða kunn. Fyrir liggur að álitsbeiðandi kvartaði fljótt yfir lykt í stigagangi sem virðist hafa náð hámarki 29. september 2106 er maður var fjarlægður úr kjallaraíbúð eignarinnar og Heilbrigðiseftirlitins úrskurðaði íbúð hans óíbúðarhæfa og heilsuspillandi. Það var þó ekki fyrr en í desember sem álitsbeiðandi lýsti því fyrst yfir að hún hygðist flytja úr íbúðinni þegar hún væri búin að finna sér aðra íbúð. Riftun álitsbeiðanda var því ekki lögmæt.
Samkvæmt 62. gr. húsaleigulaga skal leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiðir af vanefndum hans. Af gögnum málsins má ráða að gagnaðili leigði eignina út aftur strax 1. febrúar og varð því ekki af neinum leigutekjum við hina ólögmætu riftun. Gagnaðili hefur, kröfu sinni til stuðnings, bent á ákvæði í leigusamningi aðila um að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila 200.000 kr. segi hún samningi upp á leigutíma. Ákvæði 1. mgr. 2. gr. laganna kveður á um að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur eða öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um. Þar sem leigjandi skal aðeins bæta leigusala sannanlegt tjón samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga og leigusala ber skv. 62. gr. að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að takmarka tjón sitt og leigutekjur sem hann hefur þannig haft, eða átt að hafa, komi til frádráttar bótum til hans, telur kærunefnd að téð ákvæði leigusamnings aðila sé ólögmætt og að engu hafandi.
Að lokum ber gagnaðili fyrir sig að skemmdir hafi orðið á hinu leigða húnæði. Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu hans. Gegn andmælum álitsbeiðanda er þannig ekki unnt að fallast á kröfu gagnaðila þar um, sem er enda ekki studd gögnum eða upplýsingum um fjárhæð, auk þess sem leigusala er óheimilt að halda tryggingarfé í sinni vörslu, án þess að gera kröfu í það, lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins.
Gagnaðila ber því að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé, ásamt verðbótum, skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að skila álitsbeiðanda tryggingarfé, 400.000 kr., ásamt verðbótum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Reykjavík, 18. júlí 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson