Mál nr. 28/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 28/2017
Kostnaður vegna málunar skjólveggs.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. janúar 2017, beindi A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. apríl 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. apríl 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eiga sitthvora íbúðina í fjöleignahúsi. Íbúð gagnaðila er á jarðhæð og deila aðilar um hvort húsfélagið skuli bera kostnað við málun á skjólveggjum gagnaðila, líkt og þau krefjist.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðilar skuli bera allan kostnað við viðhald og málningarvinnu á skjólvegg þeirra.
Deilt er um hvort húsfélaginu beri að taka þátt í kostnaði við viðhald og málningu á skjólvegg gagnaðila. Í álitsbeiðni kemur fram að boðað hafi verið til aðalfundar húsfélagsins 22. maí 2016 þar sem farið hafi verið yfir tilboð sem borist hafi í málun á fasteigninni. Hafi húsfélagið fengið sundurliðað tilboð frá málningarfyrirtæki en skjólveggir hafi ekki verið inni í því tilboði. Tilboðið hafi verið samþykkt á húsfundi. Eftir að húsið hafi verið málað hafi verið boðað til húsfundar vegna óánægju gagnaðila með að skjólveggir hans hafi ekki verið málaðir á sama tíma og húsið. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að sérafnotareitir yrðu ekki málaðir á kostnað húsfélagsins. Gagnaðili hafi ekki samþykkt þessa niðurstöðu og hafi þá hafist bréfaskriftir á milli gagnaðila og formanns húsfélagsins. Í framhaldinu hafi verið haldinn stjórnarfundur þar sem samþykkt hafi verið að skjólveggir yrðu málaðir á kostnað húsfélagsins.
Álitsbeiðandi krefjist þess aftur á móti að gagnaðilar beri alfarið kostnað vegna viðhalds og málningar á skjólvegg þeirra, með vísan til 9. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sem fjalli um þau atriði sem líta beri til þegar metið er hvort um séreign eða sameign sé að ræða. Skjólveggirnir hafi ekki verið inná teikningum hússins og hafi verið reistir nokkrum árum eftir að húsið var byggt. Fyrri eigendur jarðahæðar hafi fengið samþykki fyrir að reisa skjólveggi með því skilyrði að þeir einir myndu bera kostnað af uppsetningu og viðhaldi þeirra. Því til staðfestingar leggi álitsbeiðendur fram tölvupóst frá fyrrum eiganda íbúðar á jarðhæð.
Í greinargerð gagnaðila, sem rituð er af stjórn húsfélagsins en annar gagnaðila er stjórnarmaður, segir að árið 2003 hafi eignin verið máluð og kostnaði hafi verið skipt á milli eigenda allra út frá hlutfallstölum óháð því hvort um séreign eða sameign væri að ræða, þ.e. einnig hafi verið málaðar svalahurðir, útidyr, bílskúrshurðir, innanmál svala og skjólveggir. Tilboðið sem aflað hafi verið vegna málningar 2016 hafi hljóðað upp á málun á allri húseigninni eins og gert hefði verið árið 2003. Sá sem hafi verið húsfélaginu innan handar við tilboðsgerð hafi aðeins upplýst eigendur þriggja eignarhluta af níu að skjólveggir væru ekki innifaldir í tilboði. Meirihluti íbúðareiganda hafi aftur á móti komist á því er málun eignarinnar var á lokastigi að ekki ætti að mála skjólveggina. Hafi þá verið haldinn húsfundur sem hafi verið mikill hitafundur og margir mjög ósáttir. Í kjölfarið hafi stjórn húsfélagsins komið saman til að taka ákvörðun um hvernig leysa skyldi málið og hafi niðurstaðan verið sú að öll húseignin yrði máluð eins og ákveðið hefði verði í upphafi og gert hefði verið árið 2003. Þar sem þegar hafi verið búið að mála innanmál á svölum íbúða hafi verið ákveðið að innanmál skjólveggja yrðu máluð. Íbúum hafi verið sent bréf tuttugu dögum síðar þar sem þeim hafi verið tilkynnt ákvörðun stjórnarinnar. Þar sem enginn hafi hreyft mótmælum hafi stjórnin talið að málinu væru lokið. Hafi kæra álitsbeiðenda því komið stjórninni mjög á óvart.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að nokkurra tilboða hafi verið aflað í verkið og hvergi hafi verið minnst á skjólveggi. Á húsfundi sem boðað hafi verið til vegna ágreinings um skjólveggi hafi stjórnarformaður húsfélagsins sagt að skjólveggir væru séreign og ættu að greiðast sérstaklega. Gagnaðili hafi verið ósammála þessu og stormað í burtu. Niðurstaða fundarins hafi verið að skjólveggir yrðu ekki málaðir á kostnað húsfélagsins. Stjórnin hafi í framhaldi fundað og ákveðið annað en 2/3 hluti stjórnarmanna eigi íbúð á jarðhæð. Álitsbeiðendur og fleiri hafi verið mjög ósáttir við þá ákvörðun stjórnarinnar þar sem skjólveggirnir hafi verið reistir með því skilyrði að eigendur þeirra myndu annast viðhald þeirra og ekki verði séð að stofnast hafi hefð fyrir að láta mála skjólveggina þó það hafi verið gert árið 2003.
III. Forsendur
Deilt er um hvort kostnaði við að mála ytra byrði skjólveggs gagnaðila skuli deilt á alla íbúðareigendur í samræmi við hlutfallstölur eða hvort gagnaðilar skuli bera allan kostnað við málningu á skjólveggnum.
Fjallað er um hugtakið séreign í 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Þar segir að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 10. tölulið 5. gr. laganna segir að undir séreign fjöleignarhúss falli m.a. hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segi séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr.
Í eignaskiptayfirlýsingu fasteignarinnar, sem dagsett er 3. júlí 2014, segir að eignir á jarðhæð hafi sérafnotarétt af tiltekinni stærð af lóð við vesturvegg eignarinnar og eigendur beri af sérafnotahlutum sínum allan stofn-, rekstrar- og viðhaldskostnað. Telur kærunefnd ljóst að skjólveggur gagnaðila sé þeirra séreign.
Ákvæði 1. mgr. 43. gr. laganna kveður á um hvaða kostnaður sé sameiginlegur með eigendum fjöleignarhúss. Þar segir að sameiginlegur kostnaður sé í fyrsta lagi allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Í öðru lagi opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður og í þriðja lagi skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr. Reglur um skiptingu kostnaðar er svo að finna í 45. gr. laganna. Telur kærunefnd að málning á skjólvegg gagnaðila geti ekki fallið undir 43. gr. laganna auk þess sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu að þau skuli ein bera allan kostnað vegna sérafnotahlutans.
Kemur þá til álita hvort heimilt hafi verið að víkja frá reglum laganna um kostnaðarskiptingu. Fjallað er um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu í 46. gr. þeirra. Þar er heimilað, að nánari skilyrðum uppfylltum, að víkja frá kostnaðarskiptingu laganna í tveimur tilvikum. Annars vegar ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld getur húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemur stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. Hins vegar þegar um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Hvorugt tilvikið getur átt við í því máli sem hér um ræðir auk þess sem stjórn húsfélags getur ekki, svo bindandi sé, tekið slíka ákvörðun heldur yrði hún að vera tekin á löglega boðuðum húsfundi. Telur kærunefnd því að gagnaðilar skuli bera allan kostnað við viðhald á skjólvegg sínum, þ.m.t. málningu hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilar skuli bera allan kostnað við málun á skjólvegg þeirra.
Reykjavík, 1. júní 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson