Mál nr. 31/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 31/2017
Kyndiklefi. Sameign eða sameign sumra.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. mars 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. apríl 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eiga sitthvora íbúðina í fjögurra íbúða fjöleignarhús. Deilt er um hvort kyndiklefi í kjallara eignarinnar sé sameign allra eða sameign sumra, þ.e. allra nema gagnaðila.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kyndiklefi í kjallara eignarinnar sé sameign allra.
Í álitsbeiðni kemur fram að fljótlega eftir að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína, hafi gagnaðili haft samband við hann og óskað eftir að hann myndi hætta að nota kyndiklefann þar sem hann væri ekki í eigu álitsbeiðanda. Hefði hún sagt álitsbeiðanda að samkvæmt afsali frá 1989 ætti hann aðeins aðgangsrétt að hitaveitulögnum í kyndiklefanum. Seljandi álitsbeiðanda kannist þó ekki við að kyndiklefinn hafi ekki fylgt íbúðinni enda hafi hann notaði klefann er íbúðin var í eigu hans.
Sameignarsamningi, dagsettum 1. nóvember 1961, hafi verið þinglýst á eignina í kjölfar byggingar hennar. Þá hafi íbúðir hússins verið tvær og miðstöðvarklefinn milli íbúðanna sameiginlegur. Í janúar 1989 hafi eigandi neðri hæðar ákveðið að skipta eign sinni upp í þrjá eignarhluta og 20. janúar sama ár hafi útreikningi á hlutfallstölum verið þinglýst á fasteignina. Þar er tiltekið sem sameign í kjallara gangur, hitaklefi og sorp, alls 29 fermetrar. Í afsali, dags. 31. janúar 1989, um íbúð álitsbeiðanda, segi „Eignarhlutanum fylgir hlutdeild í sameiginlegri forstofu og geymslugangi sömu hæðar. Eignarhlutinn hefur aðgang að hitaveitulögnum (mælagrind)“. Íbúðin hafi gengið kaupum og sölum síðan og í þeim afsölum komi fram að íbúðinni fylgi tilheyrandi hlutdeild í sameign án þess að kyndiklefi hafi verið þar sérstaklega undanskilinn. Gildandi eignaskiptayfirlýsing gangi framar gömlu afsali með óljósu orðalagi um kyndiklefa. Hafi verið ætlun aðila að breyta kyndiklefanum í sameign sumra hefði þurft að gera um það nýja eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýsa hefði þurft í kjölfarið. Þá styðji öll önnur þinglýst gögn heldur en téð afsal það að kyndiklefinn sé í sameign allra. Þá geri hlutfallstölur gildandi eignaskiptayfirlýsingar ráð fyrir að kyndiklefi sé í sameign allra og hlutfallstölur því rangar væri kyndiklefinn í sameign sumra. Hafi afsalshafi samkvæmt afsali 31. janúar 1989 afsalað íbúðinni ásamt sameignarréttindum að frátöldum kyndiklefa, væri hlutdeild íbúðar álitsbeiðanda i kyndiklefanum í raun enn í hans eigu. Að lokum sé á því byggt að þar sem fyrri eigendur hafi óáreittir nýtt téðan kyndiklefa sé eignarrétturinn tilkominn af venju, hafi hann ekki þegar verið til staðar.
Í greinargerð gagnaðila er farið yfir byggingar- og eigendasögu hússins. Bent er á að í afsalinu frá 31. janúar 1989, þar sem upphaflegur eigandi afsalar íbúð álitsbeiðanda, segi að eignarhlutanum fylgi hlutdeild í tiltekinni sameign en aðeins aðgangur að hitaveitulögnum. Þá sé þar einnig kveðið á um að kaupandi skuldbindi sig til að hlíta samkomulagi upphaflegra eigenda um nýtingu lóðarinnar og að kaupandi hefði ekki afnotarétt af lóð hússins á meðan eignarhluturinn væri í eigu afsalsgjafa eða fjölskyldu hennar. Er gagnaðili hafi keypti sína íbúð af upphaflegum eiganda árið 1998 hafi skýrt komið fram að íbúð álitsbeiðanda fylgdi ekki hlutdeild í kyndiklefa eða afnotaréttur af garði. Seinni tíma afsöl þar sem íbúð álitsbeiðanda sé afsalað ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign veiti álitsbeiðanda ekki betri rétt en þann sem afsalsgjafar sjálfir áttu. Þá hafi gagnaðili ávallt ein kostnað framkvæmdir, viðhald og endurbætur á kyndiklefanum, enda nýti hún hann meira en sameigendur hennar, og hann hafi aðeins verið notaður af eigendum íbúða á fyrstu og annarri hæð hússins. Seljandi álitsbeiðanda hafi um stutt skeið notað kyndiklefann en gagnaðili hafi gert athugasemd við það. Hafi seljandi álitsbeiðanda verið fullkomlega kunnugt um að kyndiklefinn væri í sameign sumra. Húsfélagið hafi samþykkt að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem gildandi samningur sé ekki réttur.
III. Forsendur
Deilt er um hvort ákvæði í afsali, þinglýst 31. janúar 1989, um íbúð álitsbeiðanda fylgi aðgangsréttur að hitaveitulögnum, hafi leitt til þess að henni fylgdi ekki lengur hlutdeild í kyndiklefa hússins.
Í 7. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 36/1994, segir að um sameign sumra sé að ræða þegar það kemur fram eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar eða afnot hennar eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika. Aftur á móti var nefnt afsal gert í gildistíð laga um fjölbýlishús, nr. 59/1976. Samkvæmt greinargerð með frumvarpi til fjöleignarhúsalaga er ákvæði 7. gr. gildandi laga hliðstætt sambærilegu ákvæði laga um fjölbýlishús, þó það sé fyllra og ítarlegra. Þá segir þar einnig að sameign sumra sé undantekning miðað við sameign allra, sem sé meginreglan.
Þinglýst var 20. janúar 1989 skjali sem hafði að geyma útreikning á skiptingu á eignarhlutum í húseigninni þar sem íbúð álitsbeiðanda fer með 16,4% hlut í sameign. Tekið er fram að sameign hússins sé í kjallara, þ.e. gangur, hitaklefi og sorp. Ellefu dögum síðar er áðurnefndu afsali um íbúð álitsbeiðanda þinglýst. Þar segir að íbúðinni sé afsalað ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja beri, þar með talinni hlutdeild í sameign hússins. Undir nánari tilgreiningu segir að eignarhlutanum fylgi hlutdeild í sameiginlegri forstofu og geymslugangi. Þá segir að eignarhlutinn hafi aðgang að hitaveitulögnum (mælagrind). Eins segir að eignarhlutinn teljist vera með 16,4% af heildareigninni skv. áðurnefndum þinglýstum útreikningi en í þeim útreikningi er kyndiklefinn hluti af sameign íbúðar álitsbeiðanda. Í öðrum afsölum er kyndiklefinn ekki undanþeginn sérstaklega eða rætt um rétt til aðgengis að honum heldur sameignarréttindum almennt afsalað. Aðilar eru ósammála um hvort fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda hafi nýtt kyndiklefann.
Kærunefnd telur að svo að um afsal á sameignarréttindum geti verið að ræða þurfi það að koma skýrt fram. Í afsali, þinglýstu 31. janúar 1989, kemur ekki berum orðum fram að íbúð álitsbeiðanda fylgi ekki hlutdeild í kyndiklefa. Þá var örfáum dögum áður skjalfestur útreikningur á hlutfallstölum eignarinnar þar sem íbúð álitsbeiðanda fylgdi hlutdeild í kyndiklefa og honum þinglýst. Með vísan til þessa og þar sem að skilningur gagnaðila fær ekki stoð í öðrum þinglýstum heimildum telur kærunefnd að kyndiklefinn sé í sameign allra.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að kyndiklefi í kjallara sé sameign allra.
Reykjavík, 1. júní 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson