Mál nr. 94/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 94/2019
Lögmæti aðalfundar. Notkun sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. september 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, mótteknar 10. og 15. október 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 12. og 22. október 2019, athugasemdir gagnaðila, dags. 3. nóvember 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. nóvember 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. desember 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E, þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í risi hússins og gagnaðilar eru eigendur íbúðar á miðhæð og í kjallara hússins. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar og aðgengi að sameign.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að húsfundur sem hafi verið haldinn 4. október 2018 sé ólögmætur.
- Að viðurkennt verði að eigendum íbúðar í kjallara sé óheimilt að koma í veg fyrir aðgengi og notkun annarra eigenda á sameiginlegri lóð, innkeyrslu, svæði við kjallara, gang í kjallara og þvottahúsi.
Í álitsbeiðni kemur fram að 2. mars 2018 hafi verið haldinn húsfundur sem álitsbeiðandi hafi boðað til, fyrst og fremst vegna bilaðs og hættulegs rafmagns í sameign hússins. Einnig hafi verið farið yfir kröfur og skuldir og prókúruhafi kosinn. Aðrir eigendur hafi hundsað fundinn og niðurstöðu hans sem og alla fyrri löglega boðaða fundi um rafmagnsmálin, auk fjögurra annarra funda sem hafi verið haldnir um viðgerðarmál. Gagnaðilar hafi einnig hundsað niðurstöðu kærunefndar húsamála í máli nr. 31/2018, niðurstöðu húsfundar 2. mars 2018 svo og bréf og skýrslur frá E varðandi rafmagnsviðgerðir.
Prókúruhafi eða álitsbeiðandi hafi gert kröfur á gagnaðila 1. júní 2018. Þeir hafi þegar 20. júní 2018 boðað til húsfundar sem skyldi haldinn 3. júlí 2018 um sama efni, þ.e. kröfur og skuldir, rafmagnsmálið og kosningu prókúruhafa. Einnig hafi átt að kjósa formann. Eigandi miðhæðar hafi ekki mætt á fundinn og umboðsmaður mætt fyrir hönd eigenda íbúðar í kjallara. Hann hafi ekki verið með skriflegt umboð. Álitsbeiðandi hafi mætt og aftur verið kosinn prókúruhafi og einnig formaður.
Þann 26. september 2018 hafi álitsbeiðandi fengið fundarboð frá gagnaðilum vegna fundar sem skyldi haldinn 4. október 2018. Halda hafi átt enn einn fundinn um sama og efni og hafi verið á dagskrá húsfunda 2. mars 2018 og 3. júlí sama ár. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað hafa formann en gagnaðilar ekki mætt á fundinn, sem þeir hafi sjálfir boðað til, þannig að rangur formaður og prókúruhafi hafi hlotið kosningu. Þannig hafi í þriðja skiptið átt að kjósa prókúruhafa og aftur formann. Álitsbeiðandi andmæli slíkum framgangi sem óeðlilegum, ónauðsynlegum og ólögmætum. Þá hafi álitsbeiðandi komið á framfæri athugasemdum sínum við þann sem hafi boðað til fundarins 30. september 2018. Við blasi að eigendur hafi ekki sætt sig við niðurstöður húsfunda sem hafi verið haldnir 2. mars 2018 og 3. júlí sama ár og hundsað niðurstöður þeirra.
Eigendur kjallaraíbúðar hafi í byrjun mars 2014 beitt álitsbeiðanda ofbeldi í kjallara þegar hún hafi gengið um gang sem sé sameign allra. Gangurinn sé í sameign en eigendur kjallaraíbúðar hafi ætlað að hafa hann út af fyrir sig. Enginn hafi verið að segja að þau mættu ekki geyma neitt á ganginum, enda hafi þau alltaf geymt þar föt, skó og fleira, oft í gangveginum og fyrir hurðum.
Frá og með árinu 2014 hafi eigendur íbúðar í kjallara nánast alveg haft þvottahúsið ein með ofbeldi og yfirgangi. Þau kasti þvotti fólks blautum á gólfið og hafi sett þar inn tvær vélar fyrir sig. Um sé að ræða þríbýli og ekki sé pláss fyrir sex vélar í þvottahúsinu.
Þá hafi þau yfirtekið svæði í innkeyrslu við kjallara. Þau hafi alveg yfirtekið innsta svæðið í innkeyrslunni um leið og þau hafi flutt í húsið. Þau loki bifreiðar inni séu þær að þvælast fyrir þeim. Jafnframt flauti þau á fólk sem hlaði og afhlaði bifreiðar í innkeyrslunni og skipi þeim að fara. Þau loki fyrir lóðina með bifreiðum og hefti aðgengi fólks inn og út úr sameign í kjallara, en að honum séu tvær hurðir sem séu báðar sameign.
Í greinargerð eiganda íbúðar á miðhæð segir að húsfundurinn 18. október 2018 hafi verið haldinn af lögmanni og til hans hafi verið boðað samkvæmt reglum. Að auki hafi löggiltur fasteignasali setið fundinn fyrir hans hönd. Í álitsbeiðni komi fram að álitsbeiðandi hafi sjálf haft samband við lögmanninn sem hafi boðað til fundarins og þannig hafi hún staðfest lögmæti hans. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn.
Krafa álitsbeiðanda í lið nr. 2 sé eiganda miðhæðar óviðkomandi. Aftur á móti hafi allir eigendur jafnt aðgengi að þessum svæðum og beri að sýna tillitssemi.
Gagnaðili gerir kröfu um að álitsbeiðandi felli þegar niður allar ólögmætar kröfur sem séu fyrir tíð hans í húsinu. Hann gerir jafnframt kröfu um að álitsbeiðandi hætti þegar í stað að ráfa um sameign um miðjar nætur, kveikjandi og slökkvandi ljós og rápa fyrir framan glerhurð með tilheyrandi ónæði og hávaða. Einnig að hún hætti þegar í stað að angra leigjendur með ofangreindum hætti og láti af því að líma miða og skilaboð á hurð um miðjar nætur. Þá gerir hann kröfu um að álitsbeiðandi samþykki að lagfæra tiltekið gólf í sameign og að eigendum hússins beri að sinna eðlilegu viðhaldi og garði og lóð.
Í greinargerð eigenda íbúðar í kjallara segir að þau virði rétt annarra til notkunar á öllum sameignarrýmum. Því til stuðnings sé vísað til mynda sem sýni að notkunin sé engan veginn með þeim hætti sem álitsbeiðandi hafi lýst. Sameiginlegt þvottahús sé í eigu allra en einungis þau og álitsbeiðandi nýti það. Hvað varði stæðið fyrir framan skúrinn þá leggi þau vissulega oft þar, enda næst inngangi að íbúð þeirra. Þau geri sér aftur á móti grein fyrir því að stæðið sé ekki til einkanota heldur sé fyrir alla eigendur.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að greinargerð eiganda íbúðar á miðhæð hafi engu bætt við um lögmæti eða ólögmæti fundarins. Undirritun hennar hafi eingöngu verið fyrir móttöku bréfsins en ekki játning um lögmæti fundarins. Rök álitsbeiðanda séu þau að þegar hafi verið búið að kjósa formann.
Vegna greinargerðar eigenda í kjallara mótmælir álitsbeiðandi því að þau virði rétt annarra íbúa. Annar þeirra hafi komið illa fram við son álitsbeiðanda þar sem hann hafi staðið fyrir aftan hann og yfir honum eins og varðhundur á árinu 2014 á meðan hann hafi verið að lagfæra hjól. Hegðun hans hafi verið þannig að það hafi verið eins og sonur álitsbeiðanda hafi ekki mátt vera á eigin lóð.
Svæðið við kjallann sé ekki bílastæði. Bifreið eigenda íbúðar í kjallara sé nánast alltaf þar fyrir. Einnig ráðstafi þau svæðinu eins og þeim sýnist. Það sé ekkert bílastæði í innkeyrslunni.
Myndir, sem eigendur íbúðar í kjallara hafi sent, sýni ekki rétt ástand. Álitsbeiðandi láti fylgja myndir sem sýni dót þeirra í sameign á árunum 2014 til 2019. Þau hafi sett hillusamstæðu í þvottahús í mars 2017 sem þau ein noti. Þá hafi þau árum saman haft dót sitt fyrir eina ofninum sem sé í rýminu.
Frá því að eigendur íbúðar í kjallara hafi flutt í húsið hafi verið ósnyrtilegt í þvottahúsinu. Dót, drasl og plastpokar séu þar oft liggjandi á víð og dreif og einnig á ganginum. Jafnframt á gangi í kjallara og á palli fyrir utan inngang og fyrir hurðum. Eftir að álitsbeiðnin hafi verið lögð fram hafi þau þó að nokkru leyti tekið til. Álitsbeiðandi játi að hún sé jafnframt með dót í þvottahúsi, lítið dót en ekkert í gangveginum.
Seinni krafa álitsbeiðanda snúist ekki bara um dót og drasl heldur um hindranir og yfirtöku gagnaðila á sameign. Notkunarmissi annarra eigenda á sameign í kjallara og við kjallara og á lóð. Einnig um að dót þeirra og drasl sé oft í gangvegi og fyrir hurðum.
Í athugasemdum umboðsmanns eigenda íbúðar í kjallara segir að þau séu með þvottavél og þurrkara í sameiginlegu þvottahúsi og enginn hafi séð um þrif á þeirri sameign nema þau. Varðandi bílastæðið þá hafi þau lagt bifreið sinni nálægt skúr, sem tilheyri miðhæð, innst í innkeyrslunni.
III. Forsendur
Deilt er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 4. október 2018. Samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn boða til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Í 3. mgr. sömu greinar segir að í fundarboði skuli greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skuli geta þeirra mála sem ræða eigi og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn. Samkvæmt 61. gr. laga um fjöleignarhús skal kosning formanns og annarra stjórnarmanna fara fram á aðalfundi.
Með fundarboði, sendu álitsbeiðanda 20. september 2018, var boðað til aðalfundar 4. október 2018. Óumdeilt er að álitsbeiðanda barst fundarboðið en samkvæmt því var efni fundarins meðal annars að kosning formanns og annarra stjórnarmanna. Allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, mættu á fundinn þar sem tekin var ákvörðun um að eigandi miðhæðar yrði formaður húsfélagins, annar eigenda íbúðar í kjallara yrði gjaldkeri og hinn eigandi kjallaraíbúðar yrði prókúruhafi.
Álitsbeiðandi byggir á því að á húsfundum, sem haldnir hafi verið 2. mars og 3. júlí 2018, hafi prókúruhafi verið kosinn. Álitsbeiðandi telur að fundurinn 4. október 2018 hafi verið ólögmætur þar sem þegar hafði verið kosið um prókúruhafa tvisvar á árinu.
Kærunefnd telur að ætla megi út frá gögnum málsins að samskiptaörðugleikar innan húsfélagsins hafi leitt til þess að ákvörðun um prókúruhafa hafi farið fram með stuttu millibili á árinu 2018. Kærunefnd telur allt að einu að sú staðreynd að atkvæðagreiðsla hafði í tvígang farið fram um prókúruhafa leiði ekki til ólögmæti fundarins 4. október 2018, enda fær nefndin ekki annað ráðið en að fundarboðun og atkvæðagreiðsla hafi verið í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Þar að auki gera lögin ráð fyrir því að kosning stjórnarmanna fari fram á aðalfundi, sbr. 61. gr. laga um fjöleignarhúsa. Kröfu álitsbeiðanda um ólögmæti fundarins er því hafnað.
Álitsbeiðandi fer einnig fram á að viðurkennt verði að gagnaðilar, sem eru eigendur íbúðar í kjallara, sé óheimilt að koma í veg fyrir aðgengi og notkun annarra eigenda á sameiginlegri lóð, innkeyrslu, svæði við kjallara, gang í kjallara og þvottahúsi.
Í 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarshús segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 1. mgr. 36. gr. sömu laga að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Álitsbeiðandi lýsir því að gagnaðilar hafi komið í veg fyrir umgengni hennar um gang í kjallara hússins og að þau hafi nánast alveg haft þvottahúsið út fyrir sig frá árinu 2014. Gagnaðilar neita þessu. Fyrir liggja myndir sem sýna að húsgögn og ýmist dót hefur verið í umræddum sameignarrýmum en álitsbeiðandi segist þó ekki halda því fram að ekki megi geyma dót í sameigninni. Verður því að ætla að ágreiningur snúi að því að gagnaðilar hafi helgað sér til einkanota þessa hluta sameignar, þ.e. gang í kjallara og þvottahús, og meinað álitsbeiðanda að ganga þar um óáreitt. Gagnaðilar hafa aftur á móti neitað þessum staðhæfingum álitsbeiðanda. Þessi hluti ágreinings aðila lýtur að verulegu leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer aftur á móti ekki fram fyrir kærunefndinni. Gegn mótmælum gagnaðila er ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda hér um. Að öðru leyti verður að ætla að þetta mál komi til kasta nýs formanns húsfélagsins.
Þá lýsir álitsbeiðandi því að gagnaðilar hafi helgað sér til einkanota tiltekið svæði í innkeyrslu við húsið. Gagnaðilar lýsa því að þau leggi bifreið sinni þar oft, enda sé það næst inngangi að íbúð þeirra en að þau geri sér grein fyrir því að stæðið sé ekki til einkanota. Eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið liggur ekki fyrir meðal gagna málsins en óumdeilt virðist að lóðin sé sameiginleg og bílastæðin jafnframt. Þannig eru ekki skilgreind einkabílastæði við húsið og hafa eigendur því jafnan rétt til notkunar þeirra. Ekki virðist ágreiningur hér um og því telur kærunefnd ekki tilefni til að fallast sérstaklega á þessa kröfu álitsbeiðanda, enda virðist hér um hluta af innkeyrslunni að ræða og unnt að leggja þar bifreið án þess að hindra för annarra bifreiða um hana.
Kærunefnd telur tilefni til að benda aðilum á að í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfi. Í 2. mgr. sömu greinar segir að reglur þessar skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota sé því að skipta, allt eftir því sem við eigi og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi. Í 3. mgr. segir að í húsreglum skuli meðal annars fjalla um umgengni um sameign og afnot hennar og hagnýtingu, skiptingu afnota sameiginlegs þvottahús og bílastæða ásamt fleiru.
Þá gerir gagnaðili, sem er eigandi miðhæðar, ýmsar kröfur í greinargerð sinni. Samkvæmt 2. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús skal skilmerkilega greina frá ágreiningsefnum og hver sé krafa aðila ásamt rökstuðningi fyrir henni. Kröfur gagnaðila eru settar fram án rökstuðnings og verða þær því ekki teknar til efnislegrar úrlausnar af hálfu kærunefndar.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 11. desember 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson