Mál nr. 14/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2023

í máli nr. 14/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða ofgreidda leigu vegna áranna 2021 til 2023.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. febrúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Þá bárust frekari athugasemdir frá sóknaraðila 17. febrúar, 19. febrúar, 20. febrúar, 21. febrúar, 13. mars, 21. mars og 22 mars 2023. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 29. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 30. mars 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með tölvupósti 30. mars 2023 og var hún jafnframt birt sóknaraðila í vefgátt nefndarinnar. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupóstum 30. mars og 1. apríl 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. apríl 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með bréfi, dags. 21. apríl 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. apríl 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti kærunefndar 19. maí 2023 óskaði nefndin frekari skýringa frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hans sama dag. Kærunefnd sendi varnaraðila framangreind gögn og óskaði eftir sundurliðun hússjóðs sem sóknaraðili greiðir samkvæmt leigusamningum aðila. Umbeðin gögn bárust með tölvupósti varnaraðila 31. maí 2023 og voru þau send sóknaraðila 1. júní 2023. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupóstum 4. júní 2023 og voru þær sendar varnaraðila 7. júní 2023.

Með tölvupósti 18. ágúst 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari skýringum frá varnaraðila og bárust þær með bréfi hans, dags. 25. ágúst 2023. Voru skýringar varnaraðila sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 25. ágúst 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundna leigusamninga annars vegar frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2022 og hins vegar frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um fjárhæð leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður húsaleigu samkvæmt leigusamningi hafa átt að vera 83.708 kr. á árunum 2021 til 2022. Þá hafi hún átt að vera 134.889 kr. á árunum 2022 til 2023. Hann hafi aftur á móti greitt talsvert hærri upphæð þar sem kröfur um leigugjald sem birst hafi í heimabanka hans hafi verið 80% hærri en sú fjárhæð sem kveðið hafi verið á um í leigusamningum aðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa fengið afhenta félagslega leiguíbúð á vegum sveitarfélagsins. Íbúðin sé tveggja herbergja og henni fylgi geymsla í sameign. Þegar sóknaraðila hafi verið tilkynnt um úthlutun íbúðarinnar hafi hann verið upplýstur um hvers konar húsnæði væri að ræða, hvenær það yrði tilbúið til afhendingar og að mánaðarleg upphæð leigu væri um 137.000 kr. og inni í þeirri fjárhæð væru rúmlega 12.000 kr. greiðsla í hússjóð. Þá hafi honum verið bent á rétt hans til húsaleigubóta og sérstaks húsnæðisstuðnings. Honum hafi þá verið gefinn kostur á að staðfesta samþykki sitt fyrir því að hann tæki húsnæðinu eða afþakkaði það. Sóknaraðili hafi tekið húsnæðinu og leigusamningur gerður til eins árs eða til 31. ágúst 2022. Í leigusamningi hafi komið fram grunnupphæð miðað við nóvember árið 2012 sem uppfærist miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Upphæð leigunnar hafi verið útskýrð og sóknaraðili ekki gert athugasemd við þetta við undirritun samningsins. Engar fyrirspurnir eða umkvartanir um leiguverð hafi borist frá sóknaraðila á samningstímabilinu, fyrir utan það að hann hafi óskað eftir því að fá afslátt af leiguverði þar sem hann hafi ekki talið sig geta notað geymslu sem húsnæðinu hafi fylgt, en það sé annað mál og hafi verið til lykta leitt.

Nýr leigusamningur hafi verið undirritaður 3. ágúst 2022 með gildistíma frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023. Við undirritun samningsins hafi sóknaraðili engar athugasemdir gert við leiguverð og hann hafi heldur ekki gert athugasemdir við vísitölubundnar hækkanir þess.

Þann 20. janúar 2023 hafi varnaraðila í fyrsta sinn borist tölvupóstur þar sem sóknaraðili hafi talið sig hafa ofgreitt húsaleigu. Pósturinn hafi verið sendur kærunefnd húsamála og varnaraðili verið í cc. Í kjölfarið eða til 25. janúar hafi fylgt fleiri tölvupóstar frá sóknaraðila ýmist til úrskurðarnefndar velferðarmála eða til húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Innheimtudeild varnaraðila og starfsmanni varnaraðila hafi borist einn tölvupóstur frá sóknaraðila 17. febrúar 2023 þar sem hann hafi óskað eftir endurgreiðslu vegna hárrar greiðslu húsaleigu. Í þeim pósti hafi einnig verið að finna ásakanir um falsað innheimtubréf, en það tengist ekki þessu máli. Póstinum hafi verið svarað 20. febrúar 2023 og útskýrt að innheimt húsaleiga hafi frá upphafi verið í samræmi við húsaleigusamning. Segi þar í svari til sóknaraðila: Innheimt húsaleigu hefur frá upphafi verið í samræmi við húsaleigusamning. Upphæðin kr. 83.708,- er eins og fram kemur í samningnum grunnupphæð m.v. nóv 2012, sem hefur verið uppreiknuð m.v. vísitölu neysluverðs til verðtryggingar í þá upphæð sem innheimt hefur verið hverju sinni leigutímabilið 2021-2022. Það sama á við um samningstímabilið 2022-2023, en þar er tiltekið að grunnupphæð er kr. 134.889, - m.v. júlí 2022, sem síðan tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Engar athugasemdir hafi borist frá sóknaraðila við þessum pósti.

Skilningur varnaraðila á kærunni sé sá að sóknaraðili telji sig hafa ofgreitt húsaleigu allt frá árinu 2021 og varði ekki önnur mál sem áhöld hafi verið um í leigusambandi aðila. Svar varnaraðila til kærunefndar vegna umræddra ásakana sé í raun það sama og sóknaraðili hafi þegar fengið, að innheimt húsaleiga hafi frá upphafi verði í samræmi við húsaleigusamninga hverju sinni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi hvergi fundið bókun bæjarráðs þess efnis að leiga félagslegrar íbúðar muni hækka á tímabilinu 1. september 2021 til 30. mars 2023 en leiga hafi hækkað án fyrirvara. Á téðu tímabili hafi sóknaraðili ekki fengið neina aðvörun um að leiga muni hækka. Sóknaraðili velti fyrir sér reglum um leiguþak á félaglegum íbúðum og hvort það megi hækka leigu án fyrirvara.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að í leigusamningi aðila komi fram að mánaðarleg fjárhæð leigu sé miðuð við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Það liggi því fyrir að leiguverð taki breytingum í samræmi við þróun vísitölu og sé litið svo á að fyrirvari við fjárhæð leigunnar sé þannig í sjálfum húsaleigusamningum og því sé ekki tilkynnt sérstaklega þegar leiguverð taki breytingum samkvæmt þessu ákvæði hans. Engar breytingar hafi átt sér stað á leiguverði af hálfu varnaraðila aðrar en þær sem hér séu tilgreindar, en ef svo væri sé ljóst að tilkynna þyrfti sérstaklega um slíkt.

Varnaraðili hafi ekki sett sér sérstakar reglur um leiguþak vegna félagslegra íbúða.

VI. Niðurstaða            

Í 37. gr. húsaleigulaga segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2022. Fjárhæð leigunnar var sögð í leigusamningi 83.708 kr. á mánuði en hún tæki breytingum í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs miðað við nóvember 2012. Einnig kom fram að bein greiðsla fyrir leiguafnot væri 83.708 kr. og að leigjandi greiði auk þess 12.257 kr. í hússjóð. Varnaraðili kveðst hafa upplýst sóknaraðila um hvert hið uppreiknaða leiguverð væri. Þá gerðu aðilar tímabundinn leigusamning frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023. Fjárhæð leigunnar var sögð 134.889 kr. á mánuði og var sú fjárhæð miðuð við vísitölu neysluverðs til verðtryggingarmiðað við júlí 2022. Tekið var fram að bein greiðsla fyrir leiguafnot væri 134.889 kr. og að leigjandi greiði auk þess 12.743 kr. í hússjóð. Í samningunum var einnig tekið fram að húsaleiga breytist samkvæmt breytingum á vísitölu leiguhúsnæðis sem Hagstofa Íslands gefi út.

Ætla má út frá gögnum málsins að sóknaraðili telji að á grundvelli fyrri leigusamnings hafi honum borið að greiða leigu að fjárhæð 83.708 kr. út leigutímann og 134.889 kr. á grundvelli seinni leigusamningsins út leigutímann en hann kveður sig hafa ofgreitt leigu þar sem fjárhæð leigunnar hafi tekið hækkunum án fyrirvara á leigutíma. Kærunefnd telur villandi að leigugjald í samningi frá 2021 sé án nokkurra skýringa sagt vera leiguverð frá árinu 2012 að viðbættum verðbótum frá þeim tíma. Þá er ekki tilgreint í samningnum hver hin uppreiknaða fjárhæð er á þeim degi er samningur var gerður. Gögn málsins sýna aftur á móti ekki annað en að innheimt leiguverð hafi verið í samræmi við uppgefnar forsendur í leigusamningi aðila. Með vísan til þessa og að sóknaraðili hafi ávallt greitt umkrafða leigu án athugasemda verður að hafna kröfu hans að þessu leyti.

Kemur þá til skoðunar hvort heimilt sé að semja um að sóknaraðili greiði kostnað vegna hússjóðs. Í 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga segir að þegar íbúðarhúsnæði er í fjöleignarhúsi skuli leigusali greiða sameiginlegan kostnað samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign.

Í 23. gr. b. laganna segir að heimilt sé að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar samkvæmt 23. gr. og 23. gr. a, enda séu slík frávik tilgreind í leigusamningi.

Samkvæmt 8. gr. í leigusamningum aðila sem giltu á tímabilinu 1. september 2021 til 31. ágúst 2023 bar sóknaraðila að greiða mánaðarlega í hússjóð 12.257 kr. á grundvelli fyrri samnings og 12.743 kr. samkvæmt seinni samningum. Nefndin óskaði eftir sundurliðun á hússjóðsgreiðslum frá varnaraðila og samkvæmt þeim gögnum sem bárust samanstendur hússjóður af kostnaði vegna hita, húseigendatryggingar, almennra húsgjalda og framkvæmdasjóðs. Í 6. gr. leigusamninga aðila er kveðið á um að leigjandi greiði fyrir notkun vatns, rafmagns og hitunarkostnað, einnig í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu í fjöleignarhúsi. Í sama ákvæði segir að leigusali greiði öll fasteignagjöld, tryggingaiðgjöld og allan kostnað vegna viðhalds og endurbætur á húsi eða lóð sem og kostnað við hússtjórn. Þá segir ennfremur í sama ákvæði að heimilt sé að skipta þessum kostnaði með öðrum hætti enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Svo segir: „Slík frávik skráist hér“, en ekkert er skráð um frávik að þessu leyti.

Kostnaður vegna hússjóðs er kostnaður sem varnaraðila ber að greiða á grundvelli 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að tilgreint sé í leigusamningum aðila að sóknaraðili greiði tiltekna fjárhæð vegna hússjóðs þá er ekki tekið sérstaklega fram að um sé að ræða frávik frá skiptingu reksturskostnaðar. Var það ekki síður nauðsynlegt í þessu tilviki þar sem varnaraðili er stjórnvald og um er að ræða félagslegt húsnæði. Þar að auki er ákvæði 8. gr. leigusamninga aðila, sem mælir fyrir um að sóknaraðila beri að greiða hússjóðsgjöld, að nokkru leyti í andstöðu við þær skyldur varnaraðila sem mælt er fyrir um í 6. gr. sömu samninga. Þá er ítrekað að ekki er mælt fyrir um frávik frá reksturskostnaði í þar til gerðum reit í leigusamningunum.

Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að óheimilt hafi verið að krefja sóknaraðila um greiðslu vegna hússjóðs á grundvelli leigusamninga aðila á tímabilinu 1. september 2021 til 31. ágúst 2023. Í ljósi stöðu aðila og atvika máls að öðru leyti verður ekki talið að krafa sóknaraðila sé að hluta fallin niður fyrir tómlætis sakir. Er það því niðurstaða nefndarinnar að fallast beri á kröfu sóknaraðila þannig að hann eigi rétt á endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar sem hann hefur innt af hendi frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2023 og nemur kostnaði vegna hússjóðs. Taka ber fram að með þessu er ekki tekin afstaða til þess hvernig fara eigi með leigusamning aðila sem tók gildi 1. september 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennt er að varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila kostnað sem hann hefur greitt vegna hússjóðs á tímabilinu 1. september 2021 til 31. ágúst 2023.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson