Nr. 97/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 97/2018
Inneign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. september 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Með bréfi kærunefndar til álitsbeiðanda, dags. 25. september 2018, var kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt yrði að seljandi bæri ábyrgð á tilteknum upplýsingum í söluyfirliti vísað frá þar sem ekki var talið að um ágreining á grundvelli laga um fjöleignarhús væri að ræða.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. október 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. október 2018, athugasemdir gagnaðila, dags. 26. október 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. október 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. nóvember 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 20 og gagnaðili er fyrri eigandi þeirrar íbúðar. Ágreiningur er um hvor þeirra eigi rétt á að fá greidda tiltekna inneign frá verktaka.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiddum kostnaði úr hússjóði vegna framkvæmda á ytra byrði hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að með kaupsamningi, dags. 4. ágúst 2016, hafi álitsbeiðandi keypt íbúðina af gagnaðila. Afsal sé dagsett 5. október 2016. Eftir útgáfu afsalsins hafi gagnaðili krafist þess að fá greidda inneign úr hússjóði sem hafi orðið til vegna sameiginlegra framkvæmda á ytra byrði hússins. Framkvæmdirnar hafi staðið yfir við kaupin. Við uppgjör hafi komið í ljós að kostnaður vegna framkvæmdanna hafi verið undir áætlun verktaka. Því hafi verktaki endurgreitt húsfélaginu inn í hússjóð í október 2016, eftir útgáfu afsalsins. Húsfélagið hafi síðan tekið ákvörðun um að endurgreiða hverjum og einum eiganda í samræmi við ofgreiddan kostnað hvers og eins. Vegna eignarhluta álitsbeiðanda hafi endurgreiðslan numið 310.743 kr. Í kjölfarið hafi komið upp ágreiningur um hvort endurgreiðslan ætti að renna til kaupenda eignarinnar, sem hafi þá verið orðnir þinglýstir eigendur, eða seljanda.
Framkvæmdirnar hafi að öllu leyti farið í gegnum sameiginlegt húsfélag. Húsfélagið hafi gert samning við eftirlitsaðila og verktaka og einnig verið í ábyrgð varðandi greiðslur. Allar greiðslur hafi farið í gegnum húsfélagið.
Álitsbeiðandi telji að eftir afsal geti seljandi eignar ekki átt frekara tilkall til réttinda sem fylgi eigninni og inneign/ofgreiðsla fylgi eigninni til kaupanda. Eigi að víkja frá þessu þurfi að semja um það sérstaklega. Óheimilt hafi verið að greiða ofgreiðslu/inneign vegna framkvæmda til annars en þinglýsts eiganda, nema skýr samningur og samþykki eigenda lægi til grundvallar.
Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að viðurkennt verði að hún eigi rétt á umræddri greiðslu. Jafnframt er farið fram á frávísun málsins vegna aðildarskorts gagnaðila og óljósrar kröfu álitsbeiðanda. Að lokum fer gagnaðili fram á, verði fallist á kröfu álitsbeiðanda, að kærunefnd gæti jafnræðis og álykti einnig um lögmæti sambærilegra greiðslna til annarra greiðenda framkvæmdanna.
Gagnaðili hafi verið eigandi íbúðarinnar þegar framkvæmdirnar hafi staðið yfir og þær verið langt komnar þegar íbúðin hafi verið seld. Á húsfélagsfundi þegar ákvörðun hafi verið tekin um framkvæmdirnar, hafi sérstaklega verið bókað að ekki yrði um viðtekinn framkvæmdasjóð að ræða heldur skyldi hver íbúð standa straum af sínum kostnaði. Stjórn húsfélagsins hafi fengið það verkefni að taka við greiðslum eigenda og greiða áfram til verktaka í samræmi við unna verkþætti. Innheimt hafi verið samkvæmt greiðsluáætlun. Eins og fram komi í samþykkt húsfundar hafi stjórninni verið falið að leita eftir aðila til að annast innheimtu og greiðslu. Niðurstaða þeirrar athugunar hafi verið sú að það væri of kostnaðarsamt og því ákveðið að húsfélagið myndi sjá um greiðslur og að þær yrðu innheimtar fyrir fram svo að hægt væri að standa í skilum. Þetta fyrirkomulag hafi verið til að lækka kostnað eigenda. Ekki hafi verið um hefðbundnar safngreiðslur í hússjóð að ræða og hússtjórn ekki haft heimild til að safna þessum greiðslum í hússjóð eða framkvæmdasjóð. Fjárhæð sú sem álitsbeiðandi geri nú kröfu til sé því ofgreiðsla vegna ofmats á kostnaði við framkvæmdirnar. Hér sé um að ræða fjárhæð vegna tiltekinna afmarkaðra framkvæmda sem gagnaðila á grundvelli of hárrar greiðsluáætlunar hafi verið gert að greiða.
Samhliða greiðslum vegna framkvæmda hafi gagnaðili greitt safngreiðslur í hefðbundinn hússjóð og framkvæmdasjóð. Sá sjóður hafi fylgt með hinni seldu eign. Þann 29. nóvember 2016 hafi fyrst verið boðað til húsfundar til að taka ákvörðun um fastagreiðslur í hús-/framkvæmdasjóð. Afsal og lokauppgjör vegna íbúðarinnar hafi verið gefið út áður, eða 5. október 2016.
Í desember 2016 þegar ljóst hafi verið að gagnaðili hafði verið ofrukkuð vegna framkvæmdanna hafi verið haldinn fundur vegna kröfu álitsbeiðanda. Í kjölfar fundarins hafi gagnaðili gert álitsbeiðanda tilboð til að leysa málið. Hann hafi gengið að þeim samningi og samþykkt skiptingartillögu gagnaðila á endurgreiðslunni sem og að láta af frekari kröfum vegna hennar. Með þessum samningi hafi álitsbeiðandi fyrirgert rétti sínum til frekari kröfu í umrædda inneign. Samkomulag þetta hafi verið gert 20. desember 2016 og húsfélagið þá fyrst greitt út inneign gagnaðila samkvæmt samkomulaginu, þ.e. 60.000 kr. til álitsbeiðanda og 250.743 kr. til gagnaðila. Í þessu samhengi megi benda á að álitsbeiðandi hafi bent á að hann telji að endurgreiðslan hafi mátt greiðast gagnaðila lægi fyrir samningur þar um. Samanber framangreint sé slíkur samningur í gildi og álitsbeiðandi hafi þannig viðurkennt að hann telji núverandi meðhöndlun endurgreiðslunnar lögmæta.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að á aðalfundi húsfélagsins 18. maí 2015 hafi verið samþykkt að stofna framkvæmdasjóð. Í lögum um fjöleignarhús segi meðal annars að hússjóður geti bæði gegnt stöðu rekstrar- og framkvæmdasjóðs samkvæmt 49. gr. laganna, hússjóðsgjald skuli greiðast mánaðarlega nema húsfundur eða stjórn ákveði annað, til dæmis tímabundið hærra gjald vegna framkvæmda. Það að ákveðið sé fast mánaðargjald í nóvember 2016 breyti engu um fyrri greiðslur í sjóð. Fullyrðingar þess efnis að enginn framkvæmdasjóður sé til en nýta eigi á sama tíma eða í kjölfarið reikninga og hússjóð að fullu sé rökleysa. Óheimilt sé að nýta húsfélag eða hússjóð að einum hluta en undanskilja aðrar skyldur hans. Samkvæmt lögum um hússjóð sé ekki hægt að leggja inn greiðslur og tiltaka að þær tilheyri ekki hússjóð.
Húsfélagið hafi gert samning við bókhaldsfyrirtæki um að senda greiðsluseðla varðandi verkframkvæmd og hafi sérstaklega verið tilkynnt um þetta. Húsfélagið hafi verið ábyrgðaraðili í framkvæmdunum og gert samning við eftirlitsaðila. Húsfélagið hafi verið í ábyrgð gagnvart öllum þeim sem hafi komið að verkinu.
Álitsbeiðandi hafni því með öllu að aðilar hafi gert samning þess efnis að hann hafi afsalað sér fjárhagslegum réttindum sem hafi fylgt með í kaupum hans á íbúðinni.
Hússjóðir stigaganga hafi tekið þátt í að fjármagna framkvæmdir í byrjun og ljóst sé að þeirra hlutverk sé einungis til framkvæmda og reksturs á viðkomandi stigagangi en ekki ytra byrði. Hefði átt að nýta fjármuni úr þeim hefði þurft að halda fund um það á húsfundum stigaganga og fá samþykki. Gagnaðili hafi ítrekað haldið því fram að um einkaframkvæmd hafi verið að ræða. Hefði verið um einkaframkvæmd að ræða hefði ekki mátt taka við neinum greiðslum úr hússjóði.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að meðfylgjandi sé samkomulag sem aðilar hafi gert sín á milli í kjölfar fundar þeirra 20. desember 2016. Hann hafi sagt í tölvupósti að hann tæki tilboðinu. Hann hafi þegið hluta greiðslunnar án athugasemda. Gagnaðili hafi ekkert heyrt frá álitsbeiðanda í um það bil eitt ár og talið að málinu væri lokið. Í sáttatilboðinu hafi sagt orðrétt: „skilyrði fyrir þessu tilboði er að kaupandi láti tafarlaust af öllum kröfum og/eða ágreiningi vegna annars vegna lekavandamála hurðarinnar og hinsvegar endurgreiðslu fyrrgreindra framkvæmda og að öllu sú endurgreiðsla verði lögð inn á reikning utan fyrrgreindra 60 þúsund kr. sem ég gef þá mitt leyfi fyrir að leggist inn á reikning kaupanda“. Samkomulag þetta hljóti að teljast endanlegur samningur aðila um skiptingu endurgreiðslunnar.
Álitsbeiðandi telji að húsfélagið hafi brotið gegn lögum um hússjóði með því að ákveða að halda greiðslum vegna framkvæmdanna utan við framkvæmdasjóð. Telji álitsbeiðandi að húsfélagið hafi brotið gegn lögum um húsfélög beri hann að beina kæru gegn því en ekki gagnaðila. Á þeirri forsendu fari hún fram á að málinu verði vísað frá vegna aðildarskorts.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að hann hafni því að fyrir hafi legið samkomulag þess efnis að hann myndi gefa peninga eins og gagnaðili haldi fram. Álitsbeiðandi ítreki það sjónarmið að samkomulag aðila hafi aldrei komist á og þá hefði slíkt samkomulag aldrei haft neina þýðingu að lögum þar sem upplýsingar gagnaðila og þeirra sem komið hafi fram fyrir hennar hönd þess efnis að endurgreiðslan kæmi ekki úr hússjóði væru bersýnilega rangar og settar fram gegn betri vitund.
Vilyrði sem álitsbeiðandi hafi gefið í svari sínu um að vilji væri til að ganga til samninga hafi verið byggður á þessum rangfærslum. Augljóst sé að slíkt hafi hvorki haft neina skuldbindingu í för með sér né skapað gagnaðila rétt til að draga sér fé með ólögmætum hætti, sbr. meðal annars ákvæði laga nr. 7/1936, með síðari breytingum.
Í frekari athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að eftir samþykki álitsbeiðanda á sáttartilboðinu hafi hann sent reikningsupplýsingar vegna beiðni fasteignasala gagnaðila þar um og þannig sé ljóst að greiða hafi átt endurgreiðsluna í samræmi við samkomulagið. Í framhaldinu hafi verið sendur tölvupóstur til formanns húsfélagsins og hún beðin um að greiða fjárhæðina inn á reikning álitsbeiðanda.
III. Forsendur
Ágreiningur er á milli álitsbeiðanda og fyrri eiganda eignarhluta hans. Gagnaðili fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að kröfugerð álitsbeiðanda sé óljós. Kærunefnd fellst ekki á það, enda telur hún kröfugerð álitsbeiðanda nógu skýra auk þess sem gagnaðili svarar kröfum álitsbeiðanda í greinargerð sinni og athugasemdum. Þá óskar gagnaðili frávísunar vegna aðildarskorts. Í þessu tilliti vísar gagnaðili til þess að álitsbeiðandi telji að húsfélagið hafi brotið gegn lögum um hússjóði með því að ákveða að halda greiðslum vegna framkvæmdanna utan við framkvæmdasjóð. Kærunefnd fellst ekki á þetta með gagnaðila, enda telur nefndin að skýr ágreiningur sé á milli aðila þessa máls um inneignina.
Afsal var gefið út 5. október 2016 vegna kaupa álitsbeiðanda á eignarhluta hans. Vegna framkvæmda við húsið á árinu 2016 greiddu þáverandi eigendur, þ.á m. gagnaðili, kostnað eftir áætlun. Við verklok kom í ljós að kostnaður við framkvæmdirnar var lægri en áætlunin gerði ráð fyrir og endurgreiddi verktakinn því ofgreiddan kostnað inn á reikning húsfélagsins en sú greiðsla var innt af hendi eftir útgáfu afsalsins. Vegna eignarhluta álitsbeiðanda nam endurgreiðslan um 310.000 kr. Álitsbeiðandi telur að hann eigi rétt á þeirri inneign, enda hafi hann verið þinglýstur eigandi á þeim tíma sem til hennar kom. Gagnaðili telur aftur á móti að hún eigi rétt á endurgreiðslunni, enda hafi hún ofgreitt kostnað vegna framkvæmdanna. Gagnaðili vísar einnig til þess að aðilar hafi komist að samkomulagi um að endurgreiðslunni yrði skipt á milli þeirra.
Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem er eigandi hennar á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé eign í fjöleignarhúsi seld skuli seljandi tilkynna húsfélagi þess sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma og sé húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum.
Sérstaklega var bókað á húsfundi 7. september 2015 er téðar framkvæmdir voru samþykktar að ekki yrði um framkvæmdarsjóð að ræða heldur myndi hver íbúð standa straum af sínum kostnaði. Hússtjórnin hafi þó fengið það verkefni að taka við greiðslum íbúðaeigenda og greiða áfram til verktaka. Gagnaðili bendir á að þannig hafi ekki verið um hefðbundnar safngreiðslur í hússjóð að ræða og að ekki hafi verið heimilt að ráðstafa téðum greiðslum í hússjóð eða framkvæmdasjóð. Athafnir stjórnar húsfélagsins í kjöflar endurgreiðslu verktaka styðja að svo hafi verið. Samhliða téðum greiðslum greiddi gagnaðili í hússjóð og framkvæmdasjóð, sbr. 47. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og sú inneign, lögum samkvæmt, fylgdi með eigninni við sölu hennar. Óumdeilt er að við sölumeðferð eignarinnar kom fram að gagnaðili myndi standa straum af kostnaði við framkvæmdirnar sem stóðu enn yfir er kauptilboð var gert. Hefði greiðsluáætlun sem eigendur greiddu eftir reynst of lág hefði gagnaðili þannig þurft að greiða til verktaka hærri greiðslu en þegar hafði verið innt af hendi. Þar sem ekki var um eiginlegar hússjóðs- eða framkvæmdasjóðsgreiðslur að ræða telur kærunefnd að gagnaðili hafi átt að fá ofgreidda fjárhæð greidda, rétt eins og hún myndi þurfa að inna af hendi hærri fjárhæð hefðu greiðslur, sem hún þegar hafði innt af hendi, ekki dugað fyrir framkvæmdum við verklok. Þannig er um að ræða endurgreiðslu á hluta fjárhæðar sem gagnaðili innti af hendi sem þinglýstur eigandi, sbr. 3. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús, og samið var um á milli aðila þessa máls að kæmi í hennar hlut að greiða. Umrædd greiðsla var því óháð álitsbeiðanda, enda hvorki um að ræða hússjóðs- né framkvæmdasjóðsgreiðslu og telur kærunefnd að gagnaðili eigi rétt til endurgreiðslunnar. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er kröfu álitsbeiðanda hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 18. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson