Mál nr. 17/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 17/2014

Ákvarðanataka: Formannskjör. Eftirlit með framkvæmdum. Stjórnarstörf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. mars 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags.15. apríl 2014, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 10. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls 29 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar, ákvarðanatöku á þeim fundi og störf stjórnar gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að aðalfundur húsfélagsins þann 5. mars 2014 hafi verið ólögmætur og að boða skuli til nýs aðalfundar.
2. Að viðurkennt verði að ákvörðun sem tekin hafi verið á aðalfundi þann 5. mars 2014 um kosningu formanns hafi verið ólögmæt, sbr. 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
3. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins hafi borið að fá tilboð/tilboðin í viðgerðir á austurgafli hússins afhent af tilteknu fyrirtæki til skoðunar fyrir eigendur sem þess hafi óskað í aðstöðu hússins inn af þvottahúsi húseignarinnar að C  fyrir aðalfund.
4. Að viðurkennt verði að ákvörðun sem tekin hafi verið á aðalfundi þann 5. mars 2014 um að taka tilboði tiltekins fyrirtækis í eftirlit með framkvæmdunum hafi verið ólögmæt, sbr. D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.
5. Að viðurkennt verði að ákvörðun um að telja með í atkvæðagreiðslum atkvæði greiddu af tilteknum einstaklingi hafi verið ólögmæt, sbr. 58. gr. laga um fjöleignarhús.
6. Að viðurkennt verði að ákvörðun sem tekin hafi verið á aðalfundi þann 5. mars 2014 um að greiða ekki atkvæði um tilboð álitsbeiðanda á undan tilboði tiltekins fyrirtækis hafi verið ólögmæt og einnig að hafa ekki greitt atkvæði um tilboð álitsbeiðanda, sbr. D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.
7. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins hafi verið óheimilt að undirrita verksamninga fyrir hönd húsfélagsins við lægstbjóðanda og tiltekið fyrirtæki um eftirlit með framkvæmdunum þann 20. mars.
8. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins hafi verið óheimilt að skuldbinda húsfélagið fyrir mögulega hærri fjárhæð en x kr., sbr. kynningu í fundarboði þar af leiðandi og gagnvart eftirlitsfyrirtækinu um að binda lágmarksfjárhæð við x kr.
9. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé ekki skylt að taka þátt í þeim kostnaði sem verksamningar kveða á um.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi geri athugasemdir við kosningu formanns á aðalfundi húsfélagsins þar sem hann telur þær aðstæður fyrir hendi sem séu til þess fallnar að draga megi í efa að formaður hafi verið kjörinn með réttu skv. 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fram komi að svo hægt sé að kjósa stjórn þurfi samþykki einfalds meiri hluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Ekki sé dregið í efa að kjörinn formaður hafi fengið sex atkvæði gegn fimm heldur það að hann hafi fengið meiri hluta atkvæða miðað við eignarhluta. Mætingarlistinn hafi verið sundurgreindur í íbúð-eign og hlutfall-heild, alls 29 eignarhluta og höfðu 11 fulltrúar skráð nafn sitt við sína íbúðareign og jafn marga eignarhluta. Með samlagningu hafi fulltrúar fyrir 41,31% eignarhluta greitt þessi atkvæði vegna kosningar til formanns. Skráðar hlutfallstölur í heildareign hafi verið frá 0,91% til 4,51% og eins og fram komi í fundargerð hafi verið um skriflega kosningu að ræða sem hafi gert það að verkum að fundarstjóra hafi ekki getað verið kunnugt um hvor tveggja frambjóðenda hafi haft á bak við sig meiri hluta atkvæða miðað við hlutfallstölur. Ákvörðun fundarstjóra að lýsa því yfir á fundinum að annar frambjóðenda hafi verið réttkjörinn formaður hafi því verið röng þar sem draga megi í efa með réttu að kjörinn formaður hafi fengið tilskilinn meiri hluta miðað við eignarhluta. Að þessu athuguðu hafi þessi skriflega kosning um formann ekkert gildi vegna 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem ósannað sé hvor frambjóðenda hafi fengið meiri hluta miðað við eignarhluta.

Álitsbeiðandi greinir frá því að ágreiningur sé um lið 8 b samkvæmt dagskrá aðalfundar, atkvæðagreiðslu um tilboð í eftirlit. Fundarstjóri gegn efasemdum álitsbeiðanda hafi talið að þar sem tilboð tiltekins fyrirtækis hafi gengið lengra en tilboð álitsbeiðanda hafi borið að kjósa um það fyrst og hafi það verið gert með einfaldri handauppréttingu. Með tilboði fyrirtækisins hafi sex fulltrúar verið með en fimm fulltrúar hafi verið á móti. Fundarstjóri hafi þá tekið ákvörðun sem í fundargerð segi „[s]tjórnin mun því ganga til samninga við […],“ og hafi tillaga álitsbeiðanda ekki verið tekin til afgreiðslu. Hér séu þær aðstæður fyrir hendi að ekki hafi verið fært til bókar hvernig einstakir fulltrúar hafi greitt atkvæði og heldur ekkert um hlutfallstölur greiddra atkvæða. Þar sem fundarstjóri hafi ekki kannað hlutfallstölurnar hafi honum ekki getað verið kunnugt um hvort tilboð fyrirtækisins hafi haft á bak við sig meiri hluta atkvæða miðað við hlutfallstölur. Ákvörðun fundarstjóra um að ganga ætti til samninga við fyrirtækið hafi því verið röng þar sem draga megi í efa að tilboðið hafi fengið tilskilinn meiri hluta atkvæða miðað við eignarhluta. Að þessu athuguðu hafi þessi kosning um eftirlit ekkert gildi vegna D-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem ósannað sé hvort tilboð fyrirtækisins hafi fengið meiri hluta atkvæða miðað við eignarhluta. Með eftir á útreikningum sem varða kosningarnar um formann og um tilboð í eftirlit sé hægt að gefa að álitsbeiðandi hafi fengið meiri hluta atkvæða miðað við eignarhluta en ekki verði fullyrt um það að svo komnu máli og að tiltekinn einstaklingur hafi kosið kjörinn formann til formanns og örugglega með tilboði fyrirtækisins.

Álitsbeiðandi greinir frá því að eitt af ágreiningsefnum sé ákvörðun stjórnarfundar þann 14. mars 2014 þar sem krafa um afhendingu tilboða til yfirferðar fyrir undirskrift hafi verið höfð að engu. Þann 9. mars 2014 hafi álitsbeiðandi boðað til stjórnarfundar og tiltekið nokkur málefni sem hann hafi viljað ræða í kjölfar aðalfundar. Eftir nokkurt þras hafi verið ákveðið að fundurinn yrði haldinn föstudaginn 14. mars. Á fundinn hafi mætt kjörinn formaður, álitsbeiðandi og tveir aðrir stjórnarmenn. Álitsbeiðandi gerði grein fyrir fundarboðun til stjórnar þann 9. mars 2014 og segir undirliggjandi ástæðu fyrir fundarboðuninni hafa verið að álitsbeiðandi hafi viljað fá samþykki stjórnar til að gera eina tilraun til viðbótar öllum hinum að fá afhent yfirlit tiltekins fyrirtækis og útfyllt tilboðsgögn vegna væntanlegra viðgerða á austurgafli til yfirferðar og útreikninga sem sérfræðingar eða allt að því, áður en stjórnin myndi skrifa undir samning við verktakann. En fyrirtækið hafi séð um öflun tilboða samkvæmt greiddum reikningi upp á, þó óstaðfest, ca x kr. Fyrirtækið hafi þráfaldlega neitað formanni og álitsbeiðanda um að fá tvö lægstu tilboðin afhent og hafi borið fyrir sig trúnaði. Það eina sem formaður hafi haft til að styðjast við, þegar spurt hafi verið á aðalfundinum þann 5. mars um lægsta tilboð, hafi verið að það hafi miðast við magntölur. Stjórnarfundurinn hafi fallist á að álitsbeiðandi færi á fund fyrirtækisins sem stjórnarmaður til að fá tilboðsgögnin afhent svo hann gæti í fullvissu mælt með því við stjórnina að skrifa undir skuldbindandi samning sem fyrirtækið hafði útbúið á grundvelli lægsta tilboðs, sbr. samþykkt aðalfundar. Dagskrárliðum fundarins hafi að miklu leyti verið frestað um óákveðinn tíma meðan beðið væri eftir afhendingu a.m.k. tveggja lægstu tilboðanna, sem hafi verið nokkuð áþekk eða ca x m.kr. og x m.kr. Álitsbeiðandi vísar til þess sem greinir í fundargerð frá fundi þann 14. mars um dagskrárlið eitt. Þá segir að þann 15. mars hafi formaður sent stjórnarmönnum fundargerðina. Þann 17. mars hafi aðili frá fyrirtækinu haft samband símleiðis við álitsbeiðanda og boðið honum að hitta sig. Sá fundur hafi átt að skila árangri en hafi ekkert gert það, sbr. tölvupósta sem hafi gengið á milli. Þann 19. mars hafi formaður skrifað, eftir að hafa fylgst með umræðunni á Netinu, að hann hafi tilkynnt aðila hjá fyrirtækinu að mætt yrði daginn eftir til að skrifa undir og að vænlegast væri að tveir tilteknir stjórnarmenn myndu mæta með honum. Þá greinir álitsbeiðandi frá því sem hann hafi skrifað samdægurs í tölvupósti til stjórnarmanna. Þar komi fram að álitsbeiðandi dragi í efa hvort lögleg atkvæðagreiðsla hafi farið fram um formannskjör og tilboð tiltekins fyrirtækis í eftirlit með framkvæmdunum auk annarra dagskrárliða aðalfundar. Álitsbeiðandi fór fram á að boðað yrði til aðalfundar í húsfélaginu án tafar. Í tölvupóstinum tilkynnti álitsbeiðandi að ef hann myndi ekki frá viðbrögð við ofangreindu myndi hann tilkynna öðrum íbúum hússins um að hann væri hættur afskiptum af málefnum húsfélagsins. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að þann 20. mars hafi kjörinn formaður sett tilkynningu N netið til eigenda um að skrifað hafi verið undir verksamning við tiltekið fyrirtæki um viðhaldsframkvæmdir og annað um eftirlit með framkvæmdunum.

Í greinargerð gagnaðila segir um fyrsta kröfulið að sjá megi af gögnum málsins löglega boðun aðalfundar, lögmætan fyrirvara og framkvæmd aðalfundar. Enginn rökstuðningur hafi verið gefinn fyrir ólögmæti fundarins.

Um annan kröfulið segir að á fundinum hafi verið beitt einfaldri og skriflegri aðferð húsfélagsins við val á formanni og að ekki hafi verið farið fram á hlutfallskosningu. Fundurinn hafi ekki vefengt setu fulltrúa íbúðar D þar sem hann sé náskyldur eiganda og hafi oft mætt fyrir aldraðan eiganda. Síðan þá hafi borist staðfesting á umboði frá eiganda.

Um þriðja kröfulið segir að tilraunir til að fá umrædd tilboð afhent í ferðatæku formi hafi reynst árangurslausar. Hið sama hafi gilt um tilraunir álitsbeiðanda. Þá sýni gögn málsins að formaður hafi farið ásamt þriðja aðila til að yfirfara þessi gögn þar sem fullt aðgengi hafi verið að þeim á skrifstofu fyrirtækisins en álitsbeiðandi hafi kosið að gera þetta ekki. Gögnin hafi verið yfirfarin án athugasemda. Ekki hafi verið talin ástæða til að fara í tímafrekar og kostnaðarsamar lögfræðiaðgerðir til að útvega gögn sem fullt aðgengi hafi verið að og yrðu afhent stuttu síðar.

Um fjórða kröfulið segir að á fundinum hafi verið beitt venjubundinni aðgerð húsfélagsins við kosningu, handauppréttingu fundarmanna. Ekki hafi verið farið fram á hlutfallskosningu.

Um fimmta kröfulið segir að fundurinn hafi ekki vefengt setu fulltrúa íbúðar D þar sem hann sé náskyldur eiganda og hafi oft mætt fyrir aldraðan eiganda. Síðar hafi borist staðfesting á umboði viðkomandi frá eiganda. Þess beri þó að geta að viðkomandi hafi skráð sig á mætingarlista á íbúð D en umboð hans sé fyrir íbúð E.

Um sjötta kröfulið segir að álitsbeiðandi hafi ekki beðið um að tilboð sitt færi á formlega dagskrá aðalfundar 2014. Það hafi verið borið upp munnlega á fundinum sjálfum þegar dagskrárliðurinn hafi verið tekinn fyrir. Fyrst hafi verið kosið um tilboð það sem hafi gengið lengra að mati fundarstjóra og hafi verið samkvæmt dagskrá. Með samþykki þeirrar tillögu hafi hin tillagan fallið sjálfkrafa frá.

Um sjöunda kröfulið segir að skýr samþykkt meiri hluta eigenda liggi fyrir því að ganga skuli til verksamninga, en naumur meiri hluta fyrir eftirliti. Sé um að ræða óvissu um meiri hluta fyrir seinna atriðinu sé mælt með tillögu í lokaorði.

Um áttunda kröfulið er vísað til þess sem segir um sjöunda kröfulið.

Um níunda kröfulið segir að lög kveði á um að eigendum sé skylt að fara eftir löglegum ákvörðunum húsfélags.

Í álitsbeiðni hafi komið fram að ákvörðun stjórnarfundar um kröfu um afhendingu tilboða til yfirferðar fyrir undirskrift hafi verið höfð að engu en gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðandi hafi haft tíma til 18. mars 2014 til að útvega gögnin. Þegar tímafrestur hafi verið runninn út og engin frekari eða ný gögn hafi verið útveguð af álitsbeiðanda hafi stjórnin gengið til samninga samkvæmt samþykkt fundar, að öðrum kosti hefði tilboðsfrestur runnið út.   

Að lokum segir að það sé fullur vilji formanns og meðstjórnenda að hafa hluti húsfélagsins rétt og löglega. Þó geti alltaf komið upp atriði og stundum eftir á eins og í þessu tilviki. Óvíst sé hvort réttast hafi verið farið að, þó allir hafi gert eins vel og þeir kunni. Þá segir að hafi verið farið rangt að, og með vilja til að leysa málin, sýnist gagnaðila illgert að leiðrétta ef rangt hafi verið gert. Vissulega sé hægt, eins og álitsbeiðandi geri, að ákveða hlutföllin til sín. En lítið muni hafast upp úr því einu sér, alltaf yrði að láta íbúa gera grein fyrir fyrra atkvæði sínu til að skila áreiðanlegum niðurstöðum. Gagnaðili telur helstu ágreiningsefni vera um hvort formannskjörið standist og einnig hvort meiri hluti hafi verið fyrir samþykki á tilboði tiltekins fyrirtækis í eftirlit. Hvort sem málin séu fleiri eða ekki, sýnist gagnaðila besta úrræðið til að útkljá um öll þau mál sem þurfi með vissu, vera með húsfundi sem myndi hafa kosningu um þau atriði sem vafi leikur á.

III. Forsendur

Í máli þessu hefur álitsbeiðandi farið fram á að viðurkennt verði að aðalfundur gagnaðila þann 5. mars 2014 hafi verið ólögmætur og að boða skuli til nýs fundar. Í gögnum málsins liggur fyrir aðalfundarboð gagnaðila dagsett 24. febrúar 2014 þar sem tilgreindur er fundarstaður, fundartími og dagskrá. Í fundarboðinu er að finna upptalningu á þeim málum sem voru til umræðu og meginefni þeirra tillagna sem lagðar voru fyrir fundinn. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að aðalfundur hafi verið í samræmi við 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og sé því lögmætur.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að eitt atkvæði aðalfundar hafi verið ólögmætt og vísar til 58. gr. laga um fjöleignarhús í því tilliti. Ljóst er að tiltekinn einstaklingur mætti á fundinn fyrir einn eiganda hússins og atkvæði hans var tekið gilt við atkvæðagreiðslu án athugasemda á fundinum. Í 3. mgr. 58. gr. laganna segir að félagsmaður megi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Fram kemur einnig að umboðsmaður skuli á fundinum leggja fram skriflegt og dagsett umboð. Í gögnum málsins liggur fyrir umboð viðkomandi eiganda, dags. 8. apríl 2014, þar sem segir að viðkomandi einstaklingur hafi farið með umboð fyrir sína hönd síðastliðin þrjú ár vegna mála er varða íbúð sína. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að atkvæðið hafi verið lögmætt.

Álitsbeiðandi telur kosningu formanns á nefndum aðalfundi ólögmæta. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um töku ákvarðana og fellur kosning stjórnar húsfélags undir 5. tölul. C-liðar þeirrar lagagreinar. Samkvæmt nefndum C-lið er þörf fyrir samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi til kosningu stjórnar. Í 42. gr. laganna er fjallað um fundarsókn og segir þar í 1. mgr. að húsfundur geti tekið ákvarðanir skv. C-lið 41. gr. laganna án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Samkvæmt fundargerð aðalfundar er ljóst að tíu fulltrúar frá jafnmörgum eignarhlutum voru mættir fyrir 29 eignarhluta og síðar bættist við einn fulltrúi. Álitsbeiðandi og einn annar eigandi gáfu kost á sér til formanns á aðalfundinum en kjörinn formaður fékk sex atkvæði en álitsbeiðandi fimm. Álitsbeiðandi hefur byggt á því að kjörinn formaður hafi aðeins fengið samþykki einfalds meiri hluta miðað við fjölda en ekki endilega eignarhluta eins og áskilið er skv. C-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki liggur fyrir hvort einfaldur meiri hluti hafi einnig verið meiri hluti miðað við eignarhluta og ekki er unnt að skera úr um hvort svo hafi verið þar sem kosningin var skrifleg og að því er virðist leynileg. Þar af leiðandi er það álit kærunefndar að kosningin hafi ekki verið lögmæt.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi borið að fá tiltekin gögn afhent frá því fyrirtæki sem annaðist útboðsgögn og yfirferð tilboða vegna framkvæmda hússins, í þeim tilgangi að eigendur hefðu getað kynnt sér þau á aðalfundinum. Samkvæmt gögnum málsins er um að ræða tilboðsgögn sem voru aðgengileg á skrifstofu fyrirtækisins sem taldi sér hins vegar ekki heimilt að afhenda þau vegna trúnaðar við tilboðsgjafa. Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort gagnaðila hafi borið að fá gögnin afhent þar sem það fellur ekki undir valdsvið nefndarinnar og er þessari kröfu því vísað frá. Þó skal bent á að í 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús segi að vilji eigandi fá tiltekið mál tekið fyrir á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi farið fram á að mál þetta yrði sett á dagskrá aðalfundar þrátt fyrir að hann hafi með samskiptum við gagnaðila talið að honum bæri að útvega gögnin fyrir fundinn.

Álitsbeiðandi telur ákvörðun frá nefndum aðalfundi um eftirlit með framkvæmdum við húsið ólögmæta. Samkvæmt fundarboði aðalfundar var á dagskrá tillaga um að samþykkt yrði að tiltekið fyrirtæki myndi hafa eftirlit með framkvæmdum við húsið. Að mati kærunefndar er um að ræða ákvörðun sem þarfnast samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Gengið var út frá því eftir fundinn að tillagan hafi verið samþykkt með sex atkvæðum gegn fimm. Hins vegar liggur ekki fyrir hvort tillagan hafi fengið nægilegt samþykki eigenda miðað við hlutfallstölur þar sem ekki er ritað í fundargerð eigendur hvaða eignarhluta hafi samþykkt tillöguna. Kærunefnd telur að ekki sé þannig unnt að líta svo á að ákvörðun hafi verið lögmæt.

Álitsbeiðandi telur ákvarðanir frá aðalfundi, annars vegar um að greiða ekki atkvæði um tilboð álitsbeiðanda um eftirlit með framkvæmdum við húsið á undan öðru slíku tilboði og hins vegar að ekki hafi verið greitt atkvæði um tilboð álitsbeiðanda, ólögmætar. Í aðalfundarboði er dagskrá fundarins tilgreind og undir b-lið 8. dagskrárliðar var lögð fram tillaga um að gengið yrði að tilboði tiltekins fyrirtækis um eftirlit með framkvæmdum. Tillögu um eftirlit álitsbeiðanda er ekki að finna í fundarboðinu. Samkvæmt 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skal eigandi greina stjórn frá því skriflega vilji hann fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi farið fram á slíkt fyrir aðalfund. Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að aðalfundur hafi ekki haft heimild til að greiða atkvæði um eftirlit álitsbeiðanda með framkvæmdunum þar sem tillögu þess efnis var ekki getið í fundarboði.

Álitsbeiðandi telur að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að undirrita verksamninga vegna framkvæmda við húsið og eftirlits með þeim fyrir hönd gagnaðila. Um skyldur og verkefni stjórnar er fjallað í 69. gr. laga um fjöleignarhús og segir í 1. mgr. að stjórnin fari með sameiginleg málefni húsfélags milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Samkvæmt áttunda dagskrárlið fundargerðar aðalfundar var samþykkt að ganga til samninga við tiltekin fyrirtæki um framkvæmdir við húsið og eftirlit með framkvæmdunum. Fundargerðin var lesin upp í lok fundar og hún samþykkt. Kærunefnd telur því að stjórn gagnaðila hafi verið í góðri trú um að ákvarðanir aðalfundar hafi verið lögmætar. Samkvæmt 1. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélagið skuldbundið út á við með undirritun meiri hluta stjórnarformanna og skal formaður að jafnaði vera einn af þeim. Að mati kærunefndar hafði stjórn gagnaðila heimild til að undirrita þá verksamninga sem tekin var ákvörðun um að ganga til á aðalfundinum enda telur kærunefnd að stjórnin hafi verið í góðri trú um að ákvarðanataka á aðalfundi hafi verið lögmæt.

Álitsbeiðandi telur að stjórn gagnaðila hafi annars vegar verið óheimilt að skuldbinda gagnaðila fyrir mögulega hærri fjárhæð en x kr. og hins vegar að binda lágmarksfjárhæð gagnvart eftirlitsfyrirtæki við x kr. Af gögnum málsins verður ráðið að atkvæðagreiðsla fór fram um að ganga að tilboði um framkvæmdir við húsið að fjárhæð x kr. og tilboði eftirlitsfyrirtækis um 10% af framkvæmdakostnaði. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að stjórn gagnaðila hafi farið eftir samþykkt aðalfundar við undirritun verksamninga og þar af leiðandi ekki farið út fyrir umboð sitt.

Þá fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að honum beri ekki að taka þátt í þeim kostnaði sem verksamningar kveði á um. Sameiginlegur kostnaður er skilgreindur í 43. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að um sé að ræða allan kostnað, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss og leiðir meðal annars af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins og almenns fundar þess. Í máli þessu liggur fyrir að um sé að ræða kostnað sem snertir sameign hússins og eins og að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að stjórn gagnaðila hafi verið í góðri trú við undirritun verksamnings um eftirlit með framkvæmdunum þrátt fyrir að kærunefnd telji að annmarki hafi verið á ákvörðun aðalfundar. Í 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um að skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði hvíli á þeim sem sé eigandi hennar á hverjum tíma. Þá eru engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem styðja að greiðsluskylda falli niður, sé ekki með lögmætum hætti staðið við töku ákvörðunar. Með hliðsjón af því og þeirri staðreynd að stjórn gagnaðila undirritaði verksamninginn í góðri trú telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna eftirlitsins, sbr. 1. mgr. 47. gr. laganna. Um verksamning vegna framkvæmdanna liggur fyrir lögmæt ákvörðun og telur kærunefnd því að álitsbeiðanda beri einnig að taka þátt í þeim sameiginlega kostnaði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðalfundur sem haldinn var þann 5. mars 2014 hafi verið lögmætur.

Það er álit kærunefndar að atkvæði sem einstaklingur greiddi samkvæmt umboði eiganda sé lögmætt.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um formannskjör á aðalfundi hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun á aðalfundi um að taka tilboði í eftirlit með framkvæmdunum hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi ekki borið að hafa atkvæðagreiðslu um tillögu álitsbeiðanda um eftirlit með framkvæmdunum.

Það er álit kærunefndar að stjórn gagnaðila hafi verið heimilt að undirrita verksamninga í samræmi við ákvarðanir aðalfundar.

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið farið út fyrir samþykkt aðalfundar við undirritun verksamninga.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við húsið og eftirlits með þeim.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá.

Reykjavík, 10. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson