Mál nr. 78/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 78/2021

Greiðsluþátttaka í sameiginlegum kostnaði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. ágúst 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. september 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. september 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 62 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 3 og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi skuli undanskilinn greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði við uppsetningu rafhleðslustöðva þar sem hann hefur þegar sett upp slíka stöð í bílastæði sitt á eigin kostnað.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kröfu gagnaðila að fjárhæð 86.000 kr. vegna rafhleðslustöðva í bílastæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2017 hafi álitsbeiðandi keypt rafmagnsbíl og til þess að geta hlaðið hann hafi þurft að leggja raflögn að bílastæði sínu fyrir hleðslustöð. Hann hafi rætt við þáverandi formann gagnaðila og spurt hvort gagnaðili væri með áætlun um slíka raflögn. Hann hafi sagt svo ekki vera og hafi það orðið að samkomulagi þeirra á milli að álitsbeiðandi fengi rafverktaka hússins til að framkvæma verkið og greiða það að öllu leyti sjálfur og vera þar með undanskilinn seinni tíma þátttöku í raflögnum vegna bílahleðslu.

Árið 2021 hafi gagnaðili ákveðið að fara í framkvæmdir fyrir hleðslu rafbíla og hafi álitsbeiðandi eins og aðrir verið krafinn um greiðslu raflagnar að fjárhæð 86.000 kr. Hann hafi mótmælt því en gagnaðili ekki fallist á að fella kröfuna niður. Þau lög sem gagnaðili segist fara eftir hafi ekki verið til árið 2017 en það sé lögleysa að láta lög gilda afturvirkt.

Í greinargerð gagnaðila segir að á aðalfundi 5. maí 2021 hafi verið samþykkt með afgerandi meirihluta að ráðast í framkvæmdir við rafvæðingu hleðslustöðva fyrir rafbíla, það er ný stofnlögn, stýribúnaður, sameiginlegar lagnir og uppsetning og tenging útistöðva í sameign allra og hins vegar til viðbótar við ofangreint, sameiginlegar raflagnir í sameign sumra inn í bílgeymsluhúsi, þó án hleðslustöðva og tengingar þeirra. Kostnaðaráætlun faggilts hönnuðar hafi verið kynnt íbúum á aðalfundinum sem og kostnaðarhlutdeild hvers og eins. Einnig hafði farið fram kynning á framkvæmdinni á húsfundi 11. mars 2021 þar sem samþykkt hafi verið að hefja undirbúning.

Eigendum allra íbúða hafi verið sendur reikningur fyrir sameiginlegum kostnaði við framkvæmdina, þ.e. sameiginlegt lagnakerfi og útistöðvar fyrir þá sem ekki eigi bílastæði í sameign sumra, að fjárhæð 45.000 kr. fyrir hverja íbúð og til viðbótar fyrir innistæðin í sameign sumra, þó án hleðslustöðva og tengingu þeirra í séreign, að fjárhæð 41.000 kr., eða samtals 86.000 kr.

Í vor hafi verið ráðist í framkvæmdir, sótt um nýja heimtaug fyrir rafhleðslustöðvarnar og verkið boðið út, þ.e. lagnakerfi innanhúss og utanhúss ásamt sex útistöðvum og stýrikerfi vegna innheimtu notkunarkostnaður og álagsstýribúnaður á kerfið til þess að tryggja jafnari og öruggari straumstýringu til allra hleðslustöðva.

Álitsbeiðandi hafi verið með þá sérstöðu að hafa komið sér upp einkahleðslustöð árið 2017 á bílastæði sínu í bílgeymslu með því að leggja raflögn frá rafmagnstöflu sinni gegnum sameign og að hleðslustöð hans. Honum hafi ekki verið veitt formleg heimild fyrir framkvæmdinni en hún látin óátalin, enda hafi hún að öllu leyti verið á kostnað hans og ábyrgð og núverandi lagaumhverfi ekki til staðar.

Þáverandi formaður hafi tekið skýrt fram við álitsbeiðanda að uppsetningin væri alfarið á hans ábyrgð og kostnað, enda hafi formanninum verið fyllilega ljóst að hann hefði hvorki heimild til að veita leyfi fyrir hönd gagnaðila né undanskilja hann þátttöku í sameiginlegum kostnaði vegna sameiginlegs rafhleðslustöðvarkerfis. Auk þess hafi sá rafverktaki sem hafi sett upp stöðina tjáð fyrrum formanni að hann hefði undirstrikað við álitsbeiðanda að framkvæmdin væri alfarið á hans ábyrgð og kostnað gagnvart gagnaðila. Fyrrum formaðurinn hafi tilkynnt stjórn gagnaðila frá samtali sínu við álitsbeiðanda á sínum tíma.

Hefði þessi staða komið upp eftir gildistöku nýrra lagaákvæða um rafhleðslustöðvar í fjöleignarhúsum hefði álitsbeiðanda verið synjað um leyfi til þess að setja upp hleðslustöð með þeim hætti sem hann hafi gert.

Aðrir eigendur stæða í bílageymslu eigi í dag ekki kost á sams konar lausn og álitsbeiðandi þar sem raflagnakerfi hússins sé ekki gert fyrir væntanlegan fjölda hleðslustöðva í húsinu, án breytinga á raflagnakerfi og uppsetningar álagsstýribúnaðar fyrir rafkerfi hússins.

Óheimilt sé að mismuna íbúum hússins með því að leyfa sumum beina tengingu inn á eldri heimtaug hússins í gegnum orkumælinn sinn, samanber tengingu álitsbeiðanda, en banna það öðrum.

Því skuli það ítrekað að litið hafi verið á þessa lausn álitsbeiðanda sem bráðabirgðalausn, á hans ábyrgð og kostnað, þar til sameiginleg heildarlausn fyrir allt húsið lægi fyrir eins og nú sé.

Með vísan í lög um fjöleignarhús hafi stjórn gagnaðila ekki talið sig hafa heimild til að veita álitsbeiðanda frávik og fella niður greiðsluhlut hans í sameiginlegri framkvæmd gagnaðila eða veita honum þá sérstöðu að tengja hleðslustöð sína fram hjá sameiginlegu kerfi hússins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að á þeim tíma sem hann hafi þurft að koma upp hleðslustöð fyrir bíl sinn hafi stjórn gagnaðila ekki verið tilbúin til að fara í raflögn fyrir bílahleðslu, enda þá ekki búið að setja þau lög sem nú gildi um þetta efni. Þess vegna sé það óréttlátt að ætla álitsbeiðanda að greiða fyrir raflögn sem hann þurfi ekki og hafi aldrei beðið um.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að ákvæði laga þessara séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Sé eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum.

Deilt er um hvort álitsbeiðandi skuli undanskilinn greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði við uppsetningu rafhleðslustöðva í bílastæði þar sem hann setti upp slíka stöð í bílastæði sitt árið 2017 og greiddi allan kostnað við það. Álitsbeiðandi segir að samkomulag hafi verið á milli hans og þáverandi formanns gagnaðila um að hann greiddi sjálfur fyrir uppsetningu rafhleðslustöðvar í bílastæði hans gegn því að hann yrði undanskilinn seinni tíma þátttöku í raflögnum vegna bílahleðslu. Gagnaðili hafnar því að álitsbeiðandi skuli undanskilinn greiðsluþátttöku og segir að það hafi verið skýrt að framkvæmd álitsbeiðanda árið 2017 hefði verið alfarið á hans kostnað og ábyrgð.

Óumdeilt er að sá kostnaður sem álitsbeiðandi er krafinn um er sameiginlegur. Við mat á kostnaði vegna eldri framkvæmda og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur þó að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Framkvæmd gagnaðila snýr annars vegar að því að setja upp hleðslustöðvar í sameiginleg bílastæði utandyra sem eru aðgengileg íbúum hússins og gestum. Þannig er umfang framkvæmdarinnar töluvert meira en það að eigandi fái að setja rafhleðslustöð í eigið bílastæði og telur kærunefnd því engin efni til að álitsbeiðandi verði undanskilinn greiðsluþátttöku í þessum hluta verksins. Hins vegar var lagt sameiginlegt lagnakerfi fyrir bílastæði í bílageymslu en þar hefur álitsbeiðandi verið með eigið kerfi. Kærunefnd telur þó að horfa beri til þess að álitsbeiðandi á kost á því að nýta sameiginlega kerfið, þrátt fyrir að hann sé nú með sér lausn en hún nýtist honum einum. Telur kærunefnd því að álitsbeiðandi skuli ekki vera undanskilinn greiðsluþátttöku í sameiginlega kerfinu. Þess utan liggur engin staðfesting fyrir þess efnis að það samkomulag hafi komist á sem álitsbeiðandi lýsir, þ.e. að hann yrði undanskilinn greiðsluþátttöku.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson