Mál nr. 137/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 16. maí 2024
í máli nr. 137/2023
A og B
gegn
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A og B
Varnaraðili: C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðilum 7.427 kr. sem þeir hafi greitt í orkukostnað eftir lok leigutíma. Þá fara sóknaraðilar fram á viðurkenningu á því að varnaraðila beri að endurgreiða 100.000 kr. vegna ofgreiddrar leigu.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 14. desember 2023.
Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Öll gögn voru send á netfang sem hann gaf kærunefndinni upp.
Gögn sem bárust frá sóknaraðila 3. og 14. mars 2024 vegna beiðni kærunefndar.
Skýringar og svör sem bárust frá sóknaraðilum 26. apríl 2024 vegna beiðni kærunefndar.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Aðilar gerðu skriflegan leigusamning en enginn þeirra lagði hann fram við úrlausn málsins, annar sóknaraðila kveðst hafa tapað eintaki sínu við flutninga hans úr landi en að leigutímabilið hafi verið frá 1. apríl 2022 til 30. ágúst 2023. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu þar sem varnaraðili hafi einhliða og án samþykkis þeirra hækkað leiguna á leigutíma sem og endurgreiðslu á orkukostnaði sem þeir hafi greitt eftir lok leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveðast hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. við upphaf leigutíma sem varnaraðili hafi ekki endurgreitt. Þá hafi þeir greitt reikninga, samtals að fjárhæð 7.427 kr., vegna notkunar á hita og rafmagni í íbúðinni að leigutíma loknum.
Varnaraðili hafi hækkað leiguna frá 1. apríl 2023 um 20.000 kr. án formlegs samþykkis sóknaraðila. Hann hafi áður óskað álits þeirra á hækkun leigunnar og þeir þá fallist á hækkun um 10.000 kr. en nokkru síðar hafi þó borist reikningur með 20.000 kr. hækkun.
Sóknaraðilar hafi flutt í íbúðina 1. apríl 2022 og skilað henni 30. ágúst 2023. Þar sem varnaraðili hafi engu svarað eftir skilin hafi þeir haft samband við vin hans sem hafi með skilaboðum 5. október 2023 sagt að íbúðin hefði verið óhrein við leigulok og að það hafi þurft að mála hana að hluta. Þessar athugasemdir hafi komið fram utan lögbundins frests til að gera kröfu í tryggingarféð en þess utan hafi téður vinur varnaraðila verið á staðnum við skil íbúðarinnar og engar athugasemdir gert.
III. Niðurstaða
Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því við úrlausn málsins byggt og þeim sjónarmiðum og gögnum sem sóknaraðilar hafa lagt fyrir nefndina.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Samkvæmt gögnum málsins millifærðu sóknaraðilar 130.000 kr. inn á reikning F ehf. 24. mars 2023, sem þeir kveða hafa verið tryggingarféð. Samkvæmt sóknaraðilum lauk leigutíma 30. ágúst 2023 án þess að nokkur vanskil á leigu hafi átt sér stað. Þá sýna gögn málsins ekki að varnaraðili hafi gert bótakröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Að framangreindu virtu er fallist á að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 30. ágúst 2023 reiknast dráttarvextir frá 28. september 2023.
Sóknaraðilar gera jafnframt kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða þeim 7.427 kr. vegna orkukostnaðar sem þeir hafi greitt vegna notkunar á hita og rafmagni í íbúðinni eftir lok leigutíma. Leggja þeir fram gögn til stuðnings þessari kröfu sinni. Varnaraðili hefur hvorki mótmælt kröfunni né fyrirliggjandi gögnum og verður því á hana fallist.
Þá gera sóknaraðilar kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila verði gert að endurgreiða þeim 100.000 kr. þar sem hann hafi hækkað leiguna frá 1. apríl 2023 um 20.000 kr. án formlegs samþykkis þeirra. Sóknaraðilar kveðast hafa fallist á 10.000 kr. hækkun í samtali við varnaraðila en engu að síður hafi hann sent þeim greiðsluseðla sem gerðu ráð fyrir 20.000 kr. hækkun. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðilar upplýstu hvenær krafa þeirra hér um hafi fyrst komið fram og samkvæmt þeim svörum sem bárust var það með kæru í máli þessu, dags. 14. desember 2023. Nefndin telur að hafa beri hliðsjón af því að sóknaraðilar greiddu hækkaða leigu á leigutíma athugasemdalaust og gerðu ekki kröfu hér um fyrr en rúmlega þremur mánuðum eftir leigulok. Mátti varnaraðila þannig ekki gera ráð fyrir öðru, bæði á leigutíma sem og við lok hans, en að hækkunin hefði verið samþykkt. Er því ekki unnt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. september 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Varnaraðila ber að greiða sóknaraðilum 7.427 kr. vegna ofgreidds orkukostnaðar.
Kröfu sóknaraðila vegna ofgreiddrar leigu er hafnað..
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson