Mál nr. 24/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 24/2009

Niðurfelling bótaréttar. Kostnaður vegna málningar. Viðgerðir á leiguhúsnæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. nóvember 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við X ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. desember 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. desember 2009, athugasemdir gagnaðila, dags. 6. janúar 2010, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. janúar 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 19. mars 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigði íbúð gagnaðila að Y frá 15. ágúst 2007. Samningur þeirra var tímabundinn og nýr samningur gerður þann 26. apríl 2008 sem gilti frá 15. ágúst 2008 til 14. ágúst 2009. Aðilar urðu þó ásáttir um að álitsbeiðandi skilaði íbúðinni þann 31. maí 2008 og leigði aðra íbúð af gagnaðila. Ágreiningur er um bótarétt gagnaðila vegna kostnaðar við málningu og viðgerðir.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að bótaréttur gagnaðila sé fallinn niður vegna tómlætis gagnaðila um að hafa uppi kröfur á hendur álitsbeiðanda innan tveggja mánaða, sbr. 64. gr. húsaleigulaga.
2. Að gagnaðili beri einn kostnað og vinnu af því að mála hið leigða húsnæði að leigutíma loknum enda sé það eðlileg afleiðing venjulegrar og umsaminnar notkunar húsnæðisins, sbr. 63. gr. húsaleigulaga.
3. Að viðurkennt verði að sú skylda hafi hvílt á gagnaðila að upplýsa álitsbeiðanda um fyrirhugaðar viðgerðir sem fram þyrftu að fara á húsnæðinu með afdráttarlausum hætti og hugsanlegum kostnaði sem til myndi falla vegna þeirra og þá gefa álitsbeiðanda kost á að koma fram úrbótum hafi eitthvert tjón verðið fyrir hendi, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga.

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi leigt íbúð af gagnaðila frá 15. ágúst 2007 til 31. maí 2009. Úttekt á íbúðinni hafi farið fram við skil eins og lög bjóði og hafi hún farið fram 3. júní 2009, en starfsmaður á vegum gagnaðila annast úttektina. Athugasemdir hafi verið hafðar uppi af hálfu gagnaðila sem lutu að þrifum sem álitsbeiðanda hafi verið gefinn kostur á að bæta úr, sem hann og gerði. Einnig hafi verið gerðar óljósar athugasemdir um málningarvinnu og þrif á úttektareyðublaði því upphafsstafir álitsbeiðanda hafi verið ritaðir fyrir aftan af gagnaðila. Við lokaúttekt sem fram fór 10. júní 2009 hafi þrifin verið tekin út og þau samþykkt. Tekur álitsbeiðandi fram að eins og úttektareyðublaðið beri með sér hafi hann sjálfur verið vant við látinn við lokaúttektina en í hans stað hafi vinkona hans vottað skjalið.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að í lok september 2009 hafi honum borist greiðsluseðill frá gagnaðila þar sem hafi meðal annars verið krafist greiðslu álitsbeiðanda fyrir meinta málningarvinnu og viðgerðir sem að sögn gagnaðila hafi farið fram á íbúðinni eftir lokaúttekt.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að hann telji í fyrsta lagi að ágreiningur þessi eigi ekki undir nefndina og beri því þegar að vísa málinu frá, sbr. 5. mgr. 7. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001. Í öðru lagi geti fyrning bótaskyldu ekki átt við þar sem álitsbeiðandi sé enn leigutaki hjá gagnaðila og hafi verið það óslitið frá 15. ágúst 2007 og því engin fyrningarfrestur hafinn. Í þriðja hafi bótaskylda verið viðurkennd með undirskrift leigutaka (umboðsmanns) við úttekt og skoðun á hinu leigða.

Gagnaðili greinir meðal annars frá því að álitsbeiðandi hafi fengið úthlutað umræddri íbúð 15. ágúst 2007, sbr. leigusamning dags. 15. ágúst 2007. Sú íbúð hafi verið nýuppgerð og ekki verið áður leigð út, þ.e. nýmáluð og yfirfarin. Um ástand hins leigða húsnæði við afhendingu sé ekki ágreiningur. Þá hafi engar athugasemdir borist frá álitsbeiðanda um ástand hins leigða eins og áskilið sé í leigusamningi. Við gerð og undirritun leigusamnings séu leigutaka sérstaklega kynnt réttindi sín og skyldur, sbr. gr. 14.4, og vakin sérstök athygli á gr. 14.7 en þar komi meðal annars fram að leigutaki skuli bæta allt tjón á húsnæðinu eða fylgifé þess sem verði af völdum hans sjálfs, heimilismanna eða annarra manna sem hann hafi leyft afnot af húsnæðinu ásamt því að tilgreint sé að við skil á húsnæðinu skuli fara fram úttekt á því. Þá sé einnig vakin sérstök athygli leigutaka á 7. gr. en þar segi meðal annars að leigutaka sé óheimilt að festa nagla eða annað slíkt í eða á veggi hins leigða.

Gagnaðili upplýsir að álitsbeiðandi hafi endurnýjað leigusamning sinn 15. ágúst 2008 og gilti hann til 14. ágúst 2009.

Í maí 2009 hafi borist beiðni frá álitsbeiðanda þess efnis að fundið yrði nýtt húsnæði sem væri minna og ódýrara. Við þeirri beiðni hafi verið brugðist og álitsbeiðandi fengið flutning 3. júní 2009. Við það tilefni hafi verið gerður leigusamningur um Z, dags. 1. júní 2009, en fyrri samningi ekki sagt upp sérstaklega.

Við skil á íbúðinni hafi verið framkvæmd lokaúttekt í samræmi við grein 14.15 leigusamnings. Fulltrúi gagnaðila hafi mætt á boðaðan úttektartíma en álitsbeiðandi sent umboðsmann í sinn stað. Við úttekt hafi verið fyllt út úttektareyðublað. Ýmis atriði hafi komið í ljós við úttekt, íbúðin illa þrifin og athugasemdir vegna þess skráðar á úttektareyðublaðið. Ýmislegt sem flokkast undir eðlilegt slit hafi verið skráð á úttektarblaðið og upphafsstafir eiganda íbúðar skráðar fyrir aftan enda falli slíkt ekki á leigutaka.

Gagnaðili greinir frá því að komið hafi í ljós að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á nokkrum veggjum í íbúðinni sem ekki geti talist til eðlilegs slits, til að mynda með því að negla í þá, en slíkt sé ekki heimilt skv. 7. gr. leigusamnings. Veggir sem hafi þurft að mála hafi verið færðir inn í úttektarskýrslu, upphafsstafir álitsbeiðanda merktir fyrir aftan og umboðsmanni hans gerð grein fyrir því að veggina þyrfti að mála á kostnað álitsbeiðanda, enda sé það skýrt í leigusamningi að leigutaki ber óskerta bótaábyrgð ef umgengni hans um veggi/loft húsnæðisins sé með þeim hætti að nauðsynlegt sé að endurmála að hluta eða öllu leyti. Undir skilaskýrsluna hafi umboðsmaður álitsbeiðanda ritað fyrir hönd hans og samþykkt þar að hann hafi kynnt sér athugasemdirnar, tekið við áskilnaði um bætur og samþykkt þær. Eftir að viðgerðakostnaður lá fyrir hafi reikningur verið sendur álitsbeiðanda þar sem sundurliðaður kostnaður viðgerða var tilgreindur.

Eftir að álitsbeiðandi hafi verið kominn í vanskil, bæði með leigu og reikning vegna lagfæringa á fyrri íbúð, hafi hann sett sig í samband við starfsmann húsnæðissviðs, fyrst um sinn til að fá málið úr innheimtuferli en svo til þess að afla sér gagna, þ.e. afrit af úttektinni. Í þeim samskiptum hafi því ekki verið mótmælt að um skemmdir væri að ræða heldur á það bent að reikningur hafi komið of seint fram. Þá komi einnig fram að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi komið fram fyrir hans hönd.

Gagnaðili bendir á að með 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga sé sú skylda lögð á leigusala að gera grein fyrir þeim skemmdum sem orðið hafa á því leigða án ástæðulaus dráttar. Það sem ákvæðinu sé ekki ætlað að koma í veg fyrir að leigusali fái bætur fyrir það tjón sem hann sannanlega hafi orðið fyrir, þ.e. að ákvæðið sé ekki túlkað svo þröngt að nákvæmar upplýsingar um fjárhæð tjóns þurfi að liggja fyrir innan tveggja mánaða, enda komi það skýrt fram að nægilegt sé að hafa uppi áskilnað um bætur eins og gert hafi verið. Þá megi það ljóst vera að réttur leigusala til þess að fá nákvæman kostnað á tjóni sínu og leggja fram kröfu um uppgjör sé annar og mun lengri en sá tveggja mánaða frestur sem getið sé um í 64. gr. enda liggi fyrir hvert tjónið hafi verið með skýrum hætti innan þeirra tímamarka.

Þá megi einnig færa fyrir því rök að frestur þessi geti ekki byrjað að líða fyrr en viðskiptasambandi aðila lýkur. Hér hafi ekki verið um eiginlega uppsögn á leigusamningi að ræða heldur hafi álitsbeiðandi, að eigin ósk, færður milli íbúða. Álitsbeiðandi hafi því óslitið verið með íbúð á leigu hjá gagnaðila fram til dagsins í dag. Það verði í raun að teljast hæpinn málatilbúnaður að bera fyrir sig virknireglu sem þessari þegar leigutíma sé ekki í raun lokið. Það sé í raun ekki unnt að finna þann tíma sem miða á við þegar að engin skýr slit á leigu hafi orðið eins og sé.

Hvað varði kröfuna sjálfa þá sé um að ræða kröfu um skaðabætur en það sé meginregla í skaðabótarétti að bæta eigi fjárhagslegt tjón. Þá megi færa fyrir því rök hér að umræddu tjóni sé valdið af ásetningi þar sem sérstaklega sé tekið fram í 7. gr. leigusamnings að ekki megi negla í veggi. Álitsbeiðandi hafi virt þær reglur að vettugi og neglt í veggi.

Það sé mat gagnaðila að rétt hafi verið staðið að öllum málum er varði umrædda bótakröfu og skilyrði 64. gr. húsaleigulaga uppfyllt í einu og öllu. Þá sé það mat leigusala að ekki hafi verið mögulegt að gera skýrari áskilnað um greiðslu bóta þar sem sá kostnaður hafi ekki legið fyrir þegar úttekt fór fram. Þá megi það vera ljóst að bótaskylda sé viðurkennd af umboðsmanni álitsbeiðanda sem sé grundvöllur reikningsins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hann geti ekki fallist á þau sjónarmið gagnaðila að málið heyri ekki undir kærunefndina þar sem engin rök hafi komið fram af hálfu gagnaðila fyrir slíku. Í öðru lagi fellst álitsbeiðandi ekki á það að þrátt fyrir að vera enn leigutaki hjá gagnaðila hafi fyrningarfrestur á bótakröfunni ekki byrjað við skil á íbúðinni. Í þriðja lagi hafi fulltrúi álitsbeiðanda ekkert umboð haft til að fallast á bótakröfu fyrir hönd álitsbeiðanda, eingöngu til að taka við athugasemdum og koma þeim áfram til álitsbeiðanda sem hann og gerði.

Gagnaðili hafi tekið fram að álitsbeiðandi hafi óskað eftir minni íbúð og við þeirri beiðni hafi verið brugðist. Það sé hins vegar ekki rétt af gagnaðila að álitsbeiðanda hafi ekki verið gert að segja fyrri samningi upp. Það hafi verið gert og leigusamningnum aflýst hjá sýslumanni og þar með fallinn úr gildi, nýtt viðskiptasamband hafi svo hafist við undirritun nýs samnings.

Fulltrúi álitsbeiðanda hafi eingöngu kynnt sér athugasemdir við úttekt en segist aldrei hafa samþykkt bótakröfu fyrir hönd álitsbeiðanda þar sem hann hafi ekki haft umboð til þess.

Álitsbeiðandi hafi aldrei fengið að sjá reikning frá gagnaðila þegar hann hafi legið fyrir, eins og gagnaðili haldi fram, heldur einungis eftir að hann hafi óskað þess þann 12. nóvember 2009. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi gefist nægur tími til að hafa uppi bótakröfu eftir að hann hafi fengið reikninginn í hendur en samt dregið það í rúma þrjá mánuði.

Álitsbeiðandi hafi aðeins fengið einn reikning fyrir bæði húsaleigu og málningarvinnu, en hann sé ekki sundurliðaður eins og gagnaðili haldi fram heldur einungis undir heitinu „málningarvinna“. Það sé heldur ekki rétt að álitsbeiðandi hafi vegna vanskila á leigu og kröfu farið fram á að hún yrði tekin úr innheimtu og svo í framhaldi til að afla sér gagna. Hið rétta sé að álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við reikninginn um leið og hann barst og þá hafi hafist bréfaskriftir milli hans og gagnaðila. Leiguhlutinn hafi verið greiddur 8. október, þ.e. á eindaga, og hafi leigan því ekki verið í vanskilum eins og gagnaðili haldi fram. Eftir að álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við reikninginn vildi gagnaðili taka sér tíma til að skoða málið, í millitíðinni hafi krafan farið ásamt leigunni sem þá hafði verið greidd í milliinnheimtu og gerði álitsbeiðandi athugasemdir varðandi það og þá hafi gagnaðili sagt að krafan færi ekki í innheimtu. Þrátt fyrir þetta hafi krafan verið send í innheimtu ásamt leigunni sem þá hafi verið greidd. Enn og aftur hafi álitsbeiðandi gert athugasemd við það og spurst fyrir um málið hjá gagnaðila. Þá hafi gagnaðili tekið kröfuna úr innheimtu.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann meðal annars á að álitsbeiðandi hafi komið með nýjar málsástæður sem ekki hafi komið fram áður, þ.e. að umboðsmaður hans hafi í raun ekki haft umboð til þess að skrifa undir, f.h. álitsbeiðanda, þær athugasemdir og áskilnað um bætur sem hann þó hafi gert. Með athugasemdum álitsbeiðanda fylgi svo tölvupóstur frá umboðsmanni sem beri yfirskriftina „yfirlýsing“. Í umræddri yfirlýsingu haldi umboðsmaður álitsbeiðanda því fram að umboð hans hafi einvörðungu náð til þess að samþykkja þrif en ekki annað. Það sé engu að síður ljóst að umræddur umboðsmaður hafi tekið á móti skoðunarmanni gagnaðila, hleypt honum inn í íbúðina og farið yfir alla íbúðina með skoðunarmanni.

Þá hafi umboðsmaður álitsbeiðanda verið viðstaddur þegar sérstakt eyðublað hafi verið fyllt út og skrifað svo undir allt saman. Þetta sé allt gert án þess að umboðsmaður geri nokkurn fyrirvara á umboði sínu, enda hafi sú málsástæða ekki komið fram fyrr en nú.

Hér beri í fyrsta lagi að líta til þess að umboðsmaður hafi skrifað undir úttektareyðublað fyrir hönd álitsbeiðanda án fyrirvara. Hafi umboðsmaður farið út fyrir umboð sitt og gengið lengra en heimilað hafði verið, beri umboðsgjafi hallann af því.

Þá beri að líta til þess að umboðsmaður hafi verið á vegum álitsbeiðanda og ekki verið gerð nein grein fyrir tengslum þeirra á milli. Sé litið til þess hvað yfirlýsingin hafi afdráttarlaust verið álitsbeiðanda í hag, hvað hún sé seint fram komin og þess að um vinatengsl þeirra í milli séu augljós verði umrædd yfirlýsing að teljast með öllu ómarktæk.

Gagnaðili bendir á að ljóst sé að réttindi og skyldur hafi færst, óslitið, yfir á nýja leigusamninginn, þ.m.t. þær tryggingar sem lagðar hafa verið fram. Hafi viðskiptasambandi hins vegar verið lokið á þessum tímapunkti hefði farið fram lokauppgjör þar sem til dæmis tryggingum hefði verið skilað.

Gagnaðili hafi hér eftir sem áður uppi þá aðalkröfu að máli þessu verði vísað frá. Til vara að úrskurðað verði að fyrningarfrestur sé ekki hafinn enda sé viðskiptasambandi aðila ekki lokið. Til þrautarvara krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að áskilnaður sá sem hafður sé upp í leigusamningi, á heimasíðu leigusala og í undirritaðri skilaskýrslu sé fullnægjandi í skilningi 64. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi ítrekar að umboðsmaður sinn sem kom fram fyrir hönd hans við úttektina, hafi aðeins komið þar til að taka við athugasemdum gagnaðila eins og fram komi á úttektarblaðinu. Umboðsmanni hafi aldrei verið gerð grein fyrir að hann væri að samþykkja bótakröfu fyrir hönd álitsbeiðanda, enda komi það hvergi fram á úttektarskýrslunni.

Þá hafi gagnaðili einnig haldið því fram að skyldur álitsbeiðanda hafi flust með nýja samningnum. Samningnum hafi verið aflýst og hann þar með fallinn úr gildi. Það sé ekki rétt þar sem engar tryggingar hafi verið fyrir á eldri samningnum. Þessu ákvæði hafi nýlega verið bætt við hjá gagnaðila og hafi ekki verið áður. Einnig sé það skilyrði gagnaðila fyrir endurnýjun samnings eða íbúðarskipta að leigutakar séu ekki í vanskilum við gagnaðila. Gagnaðili telji að túlka eigi 64. gr. húsaleigulaga svo vítt að það taki til loka viðskiptasambands, en álitsbeiðandi telji að ekki sé hægt að túlka hana svo rúmt.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga geta aðilar leigusamnings borið ágreining um framkvæmd húsaleigusamnings undir kærunefnd húsaleigumála. Í þessu máli reynir á slíkan ágreining og er því haldlaus sú málsástæða gagnaðila að málið heyri ekki undir nefndina.

Reglur um skil leiguhúsnæðis og bótaskyldu leigjanda vegna spjalla á leigðu húsnæði eru í XIII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr. sömu laga. Sé þessara tímamarka ekki gætt fellur bótaréttur hans niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi, sbr. 3. mgr. 64. gr. laganna.

Í 1. mgr. 64. gr. laganna kemur skýrt fram að tímamörk eru miðuð við skil íbúðar. Það er álit kærunefndar að framangreind ákvæði eigi við um skil álitsbeiðanda á þeirri íbúð sem um er deilt, þrátt fyrir að aðilar hafi gert samning um að hann tæki á leigu aðra íbúð í eigu gagnaðila og þeir eigi enn í samningssambandi. Samkvæmt því hafi gagnaðili þurft að krefja álitsbeiðanda skriflega um bætur, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins, þ.e. eigi síðar en 2. ágúst 2009.

Við úttekt á húsnæðinu 2. júní 2009 var fulltrúi álitsbeiðanda viðstaddur og liggur fyrir úttektarskýrsla. Þar skráði fulltrúi gagnaðila ýmsar athugasemdir, meðal annars undir liðinn „málningarvinna/þrif“, og merkti sums staðar við upphafsstafi álitsbeiðanda. Ekki kom þar fram hvort átt væri við málningu eða þrif. Fulltrúi álitsbeiðanda skrifaði undir fyrir hans hönd eftir að hafa kynnt sér athugasemdirnar og samþykkt þær. Á úttektarskýrslunni kemur fram að leigusala sé heimilt að láta þrífa á kostnað leigutaka en ekkert minnst á viðgerðir eða málun. Það er álit kærunefndar að athugasemdir á úttektarskýrslunni uppfylli hvorki kröfur
1. mgr. 64. gr. laga nr. 36/1994 um skriflega lýsingu bótakröfu né verði taldar fela í sér áskilnað um að hafa uppi slíka kröfu. Krafa gagnaðila um bætur vegna meintra skemmda á íbúðinni var því ekki höfð uppi fyrr en með greiðsluseðli, dags. 1. október 2009. Frestur skv. 1. mgr. 64. gr. laganna var þá liðinn og bótakrafan of seint fram komin.

Það er því álit kærunefndar að mögulegur bótaréttur gagnaðila vegna umræddrar íbúðar sé fallinn niður og gagnaðili verði sjálfur að bera kostnað af vinnu við að mála hið leigða húsnæði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að bótaréttur gagnaðila sé fallinn niður og jafnframt að gagnaðili beri sjálfur kostnað af vinnu við að mála umrætt húsnæði.

Reykjavík, 19. mars 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson