Mál nr. 2/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 2/2009
Riftun tímabundins leigusamnings. Greiðsla húsaleigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. janúar 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. janúar 2009, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 2. febrúar 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 17. apríl 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 21. maí 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 9 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2008 til 31. maí 2009. Ágreiningur er um riftun leigusamningsins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum.
- Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir húsaleigu í nóvember 2008.
Í álitsbeiðni er meðal annars greint frá því að álitsbeiðandi hafi 1. júní 2008 tekið á leigu íbúð hjá gagnaðila. Þegar húsaleigusamningur hafi verið gerður hafi álitsbeiðandi verið krafinn um fyrirframgreiðslu ef hann vildi ótímabundinn samning. Álitsbeiðandi hafi ekki talið sig hafa efni á því að greiða fyrirfram og hafi þá verið tjáð að þá gæti hann einungis fengið tímabundinn leigusamning sem gilda átti til 31. maí 2009. Ekki hafi álitsbeiðanda verið greint frá því hvaða munur væri á þessu tvennu. Álitsbeiðandi og maki hans eigi fjögur börn. Fljótlega eftir að þau fluttu í blokkina hafi komið í ljós að þar var töluvert ónæði af völdum annarra íbúa. Flestir leigjendur gagnaðila séu erlendir starfsmenn. Aðeins ein önnur fjölskylda hafi verið í blokkinni og hafi fljótlega flutt burt þaðan vegna ónæðis, en fólk í nágrenninu hafi einnig orðið vart við lætin og hávaðann. Álitsbeiðandi hafi kvartað ítrekað undan þessu en aldrei skriflega, enda í stöðugu sambandi við gagnaðila auk umsjónarkonu hússins. Í ágúst hafi verið óvenjulega mikið um partístand og læti í húsinu, menn hafi komið fullir heim í hópum með söng og háreysti, hálftómar bjórdósir á göngunum, æla og annar óþrifnaður. Álitsbeiðandi hafi kvartað undan þessu árangurslaust við umsjónarkonu.
Í framhaldi af þessu hafi álitsbeiðandi reynt að fá leigt einbýlishús sem sé í eigu gagnaðila en ekki fengið þar sem húsaleiga hafi verið mjög há. Einnig hafi álitsbeiðandi boðið gagnaðila makaskipti á því húsi og fasteign sem álitsbeiðandi og maki hennar eiga í öðru sveitarfélagi. Því hafi heldur ekki verið tekið. Allan þann tíma sem þessar umræður hafi staðið yfir hafi verið ljóst að álitsbeiðandi hafi verið að leita að öðru húsnæði vegna þess ónæðis sem hann og fjölskylda hans hafi orðið fyrir í blokkinni. Þar kom að álitsbeiðandi tjáði umsjónarkonu hússins að hún yrði að finna viðunandi húsnæði fyrir fjölskyldu sína. Þá hafi álitsbeiðanda verið bent á skilyrði tímabundins húsaleigusamnings og að hann yrði að greiða leigu til 31. maí 2009, en frá því yrði ekki vikið. Álitsbeiðandi hafi þá snúið sér til gagnaðila sem jafnframt hafi tjáð henni að ekki yrði vikið frá skilyrðum húsaleigusamningsins. Álitsbeiðandi hafi þá ekki séð annan kost en að rifta samningnum og gerði það bréflega og í tölvupósti 25. nóvember 2008. Álitsbeiðanda hafi verið tjáð að sú riftun yrði ekki tekin til greina. Um mánaðamótin nóvember/desember hafi álitsbeiðandi og fjölskylda hans flutt úr umræddu húsnæði í hús sem þau fengu leigt að Z. Síðan þá hafi álitsbeiðandi fengið reglulega rukkun um leigu og nú síðast tilkynningu um að gagnaðili muni ganga að tryggingarbréfi í bankanum.
Álitsbeiðandi telur að hann hafi skilmerkilega kvartað yfir ónæði og látum ásamt vanþrifum á sameign hússins og telur sig jafnframt vera í fullum rétti til að rifta húsaleigusamningnum enda hafi gagnaðili ekki staðið við að láta þrífa sameignina eða taka fyrir partístand og ólæti í húsinu. Álitsbeiðandi og maki hans hafi ítrekað reynt að fá úr þessu bætt og töldu sig ekki þurfa að kvarta skriflega enda hafi þeim verið sagt í hvert sinn sem þeir kvörtuðu að nú yrði breyting á. Þeir hafi ekki kvatt lögreglu til vegna látanna þar sem álitsbeiðandi hafi oft verið ein með börnin í íbúðinni og ekki viljað hætta á óvinsældir meðal annarra leigjenda. Taldi álitsbeiðandi að af því gæti stafað hætta fyrir sig og börnin.
Riftun húsaleigusamningsins hafi verið örþrifaráð sem gripið hafi verið til þegar útséð þótti að bætt yrði úr kvörtunum þeirra. Einnig var séð fram á mikil ólæti yfir hátíðirnar og að í náinni framtíð myndi partístand hinna leigjendanna frekar versna en batna enda áminningar gagnaðila ekki orðið til þess að hinir leigjendurnir bættu ráð sitt.
Álitsbeiðandi fer einnig fram á að húsaleiga fyrir nóvember sem sé enn ógreidd verði látin niður falla vegna þess ónæðis og kostnaðar sem þau hafi orðið fyrir sem leigjendur í húsinu.
Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að gagnaðili sé fasteignafélag sem sérhæfi sig í byggingu og útleigu leiguíbúða. Félagið hafi verið í þessum rekstri frá árinu 2003, en eigendur þess hafi staðið í rekstri leiguíbúða og í útleigu á verslunar- og lagerhúsnæði í mun lengri tíma eða samfleytt í um 20 ár.
Greinir gagnaðili frá því að húsfélagið að X nr. 9 sé með tvo starfsmenn í vinnu við þrif og umsjón. Þrif á sameign á vegum húsfélaga í húsum gagnaðila sé með þeim hætti að þau láti fara fram alþrif einu sinni í viku og síðan komið aftur öðru sinni í vikunni og farið yfir inngang og hugsanlega aðra hluti ef þörf krefji.
Bendir gagnaðili á að allir eigendur íbúða og leigjendur hafi síma umsjónarmanns og segja má að varla megi detta saumnál án þess að gagnaðili hafi fyrir því vitneskju. Þjónusta sé góð að flestra mati.
Greinir gagnaðili frá því að stundum komi fyrir að ekkert vandamál sé til staðar heldur sé um hreinan uppspuna að ræða eins og upp hafi komið nú í þessum mánuði að leigjandi í íbúð M7-0101 hafi kvartað undan miklum hávaða um leið og þess hafi verið krafist að leiga yrði lækkuð þar sem fréttir hefðu borist af því að einhver annar aðili hefði getað leigt einhverja aðra íbúð einhvers staðar annars staðar á lægra verði. Gagnaðili hafi tekið venjulega á athugasemd um hávaða og hengt upp ábendingu. Fyrir vikið hafi gagnaðili fengið yfir sig reiðistorm annarra leigjenda og húseigenda í húsinu, en komið hafi í ljós að ekkert partí hafi verið haldið og því engar forsendur fyrir þessari kvörtun.
Þá kemur fram í greinargerð að álitsbeiðandi hafi leigt fjögurra herbergja íbúð í X nr. 9 frá og með 1. júní 2008 í eitt ár. Álitsbeiðandi skyldi leggja fram bankatryggingu frá R-banka að fjárhæð 410.000 krónur. Ákvörðun um lengd samnings, eitt ár, hafi verið álitsbeiðanda, en ekki skilyrði gagnaðila eins og ranglega komi fram í álitsbeiðni.
Samskipti við álitsbeiðanda hafi af hálfu gagnaðila í byrjun mest þau að gjaldkeri hafði hringt til að áminna um greiðslu eftir eindaga sem sé 7. hvers mánaðar, en álitsbeiðandi hafi verið lítillega sein með júlígreiðslu og byrjað svo að safna upp vanskilum frá ágúst.
Síðan hafi gagnaðili eignast Y nr. 5 sem sé eldra einbýlishús í góðu ástandi. Gagnaðili hafi frétt að óskað væri eftir skiptum á því og annarri eign. Komið hafi í ljós að álitsbeiðandi hafi viljað skipta á húsi í öðru sveitarfélagi og Y nr. 5, en gagnaðili ekki talið það álitlegan kost fyrir sig. Þá hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda að flytja sig í sams konar íbúð í öðru húsi óski hann þess, en það hafi álitsbeiðandi ekki viljað.
Greinir gagnaðili frá því að mikil samskipti hafi verið milli aðila um leigu eða kaup á húsinu. Álitsbeiðandi hafi verið í vanskilum með leigu svo gagnaðili hafi viljað að álitsbeiðandi væri í skilum með samning áður en hann flytti ef hann vildi það. Gagnaðili hafi verið tilbúinn til að enda þann samning um íbúð M9-0403 ef álitsbeiðandi gerði við félagið annan samning um Y nr. 5, að öðru leyti hafi það ekki komið til tals. Það hafi verið ljóst að álitsbeiðandi hafi viljað fá stærra húsnæði fyrir minni pening.
Þrátt fyrir að gagnaðili hafi bent álitsbeiðanda á það að honum bæri að standa við þennan tímabundna samning hafi hann einfaldlega farið út um mánaðamótin nóvember/desember. Gagnaðili hafi fyrst frétt af því að það væri flutningabíll fyrir utan, síðan hafi komið tölvupóstur þar sem álitsbeiðandi sagðist rifta samningi og síðan ábyrgðarbréf með lyklum að íbúðinni. Þetta hafi komið gagnaðila alveg í opna skjöldu. Ástæður sem álitsbeiðandi tiltaki fyrir riftun séu tilbúningur einn.
Gagnaðili hafnar alfarið einhliða riftun álitsbeiðanda og einnig öllum málatilbúnaði hans. Álitsbeiðandi hafi verið áminntur um sannsögli nokkrum sinnum og forsendur þær þó ósannar séu hafi í sjálfu sér ekki verið forsenda fyrir einhliða riftun samnings.
Vekur gagnaðili að lokum meðal annars athygli á eftirfarandi: Álitsbeiðandi hafi aðeins kvartað einu sinni, en ekki mörgum sinnum, og hafi þá þegar verið boðið að flytja sig til í aðra nákvæmlega eins íbúð í X nr. 7 eða X nr. 11. Gagnaðila hafi hvorki verið rétt né skylt að gera það, en gerði samt þar sem félagið hafði sams konar íbúð óráðstafaðri. Þessu tilboði hafi álitsbeiðandi hafnað. Með þeirri höfnun sé algerlega ljóst að aðrar ástæður liggi að baki en eitt partí. Gagnaðili hafnar því sameign sé illa þrifin og tekur fram að þrif á sameign sé í höndum húsfélagsins X nr. 9, ekki gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi aldrei kvartað við umsjónarmann, hvorki einu sinni né oftar, og samskipti hans hafi aðeins verið við undirritun samnings og hins vegar í lok nóvember þegar álitsbeiðandi hafi spurt um uppsagnarfrest. Álitsbeiðandi fari því með ósannindi. Álitsbeiðanda hafi ekki verið nauðugur einn kostur að flytja, það hafi hann ákveðið alfarið sjálfur.
Gagnaðili gerir kröfu um að staðið verði við samning, en geti komið til móts við álitsbeiðanda ef hann komi með nýjan leigjanda að húsnæðinu, falli þá frá kröfu vegna leigusamnings frá þeim tíma sem nýr leigjandi hefur búsetu sína. Það tilboð standi enn.
Gagnaðili hafi nú haft samband við lögregluna og spurst fyrir um hvort eitthvert útkall hefði átt sér stað í X nr. 9. Lögregluvarðstjóri hafi tjáð gagnaðila að svo hefði ekki verið og fólk þar eins og það sé að jafnaði annars staðar.
Gagnaðili hefur lagt fram kröfu á hendur R-banka um greiðslu tryggingar og mun fylgja því eftir. Einnig hafi gagnaðili tekið ákvörðun um að senda samning aðila í lögfræðiinnheimtu og verði það þá í fyrsta skipti sem slíkt sé gert hjá félaginu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann flestu því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og rekur ítarlega í athugasemdunum, en ekki þykir ástæða til að útlista enn frekar. Af hálfu álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að ástæða þess að álitsbeiðandi hafi ekki leitað til lögreglu sé sú að íbúar í blokkinni hafi oft verið verktakar sem bjuggu þar í stuttan tíma og stöðug umskipti. Það hafi verið til lítils að kvarta yfir fólki sem jafnvel yrði farið í burt eftir helgina. Einnig hafi álitsbeiðandi óttast óvild íbúanna ef hann kallaði lögreglu til og þar sem álitsbeiðandi hafi iðulega verið einn með börnin.
Þá vísar álitsbeiðandi meðal annars til 11. og 62. gr. húsaleigulaga máli sínu til stuðnings.
III. Forsendur
Samningur aðila um leiguhúsnæðið var tímabundinn frá 1. júní 2008 til 31. maí 2009. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Álitsbeiðandi byggir á því að hann hafi rift leigusamningnum vegna ónæðis af völdum nágranna sinna sem og vegna óþrifnaðar í húsinu en hann hafi árangurslaust kvartað undan þessu við umsjónarmann gagnaðila.
Gagnaðili ber aftur á móti að hann sérhæfi sig í byggingu og útleigu íbúða og séu tveir starfsmenn í vinnu við þrif og umsjón. Því sé þjónusta við leigutaka góð og skjótt brugðist við athugasemdum. Málatilbúnaði álitsbeiðanda sé því alfarið hafnað og bent á að aðeins einu sinni hafi verið kvartað af hans hálfu undan hávaða en það hafi verið á sama tíma og krafa kom fram hjá honum um lækkun leigunnar. Gagnaðili áréttar sérstaklega að álitsbeiðanda hafi verið boðin sams konar íbúð í öðru húsi gagnaðila en því hafi hann hafnað.
Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Niðurstaða málsins veltur því á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. laga nr. 36/1994, en kærunefnd tekur afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sýna fram á að gagnaðili hafi valdið honum slíkum óþægindum að afnotum eða heimilisfriði álitsbeiðanda hafi verið raskað þannig að hann hafi mátt rifta leigusamningi. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að hann hafi mátt rifta leigusamningi aðila af þeim sökum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningnum og því beri honum að greiða húsaleigu fyrir nóvember 2008.
Reykjavík 17. apríl 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson