Mál nr. 6/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 6/2009
Innheimta tryggingavíxils. Niðurfelling leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, ódags. en mótt. 27. febrúar 2009, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. mars 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, ódags. en mótt. 16. mars 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 17. apríl 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að X nr. 3a. Ágreiningur er um tryggingarvíxil og greiðslu húsaleigu.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að gagnaðilar taki tryggingavíxil úr innheimtu.
- Að felldar verði niður húsaleigugreiðslur vegna nóvember og desember 2008.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi tekið á leigu íbúð að X nr. 3a í eigu gagnaðila. Við undirskrift samnings hafi verið farið fram á við álitsbeiðendur að samþykkja víxil að fjárhæð 500.000 krónur sem tryggingu fyrir skemmdum ef einhverjar yrðu á leigutímanum. Álitsbeiðendur hafi ekki fengið afrit af leigusamningnum þar sem á hann hafi vantað votta, en annar gagnaðila hafi ætlað að útvega þá, þinglýsa síðan samningnum og senda álitsbeiðendum afrit, enda hafi þau þurft að hafa hann til að geta sótt um húsaleigubætur. Álitsbeiðendur hafi síðan aldrei fengið samninginn í hendur.
Í byrjun árs 2008 hafi fyrirtæki í eigu annars álitsbeiðanda farið á hausinn og hafi þau því átt í vandræðum með að standa í skilum með leiguna, meðal annars hafi þau ekki getað greitt leiguna í þrjá mánuði. Í apríl hafi annar gagnaðila haft samband við álitsbeiðendur og í sameiningu verið ákveðið að álitsbeiðendur greiddu áfallna skuld smátt og smátt svo og leiguna og að hann skyldi senda álitsbeiðendum samninginn svo þau gætu sótt um húsaleigubætur.
Í maí hafi annar gagnaðila haft samband við álitsbeiðendur til að tilkynna þeim að hann ætlaði að hækka leiguna um 15.000 krónur á mánuði frá og með næstu mánaðamótum. Enn báðu álitsbeiðendur um afrit af samningnum sem gagnaðili lofaði að senda þeim.
Í október hafi álitsbeiðendur haft samband við annan gagnaðila til að láta vita að greiðslan fyrir nóvember yrðu sein og þau réðu ekki við leiguna nema fá húsaleigubætur. Þá hafi þeim verið tilkynnt að koma sér strax út úr íbúðinni og greiða honum 250.000 krónur sem gagnaðili kvað vera eftirstöðvar skuldarinnar, en þær hafi í raun verið 150.000 krónur. Álitsbeiðendur hafi ekki samþykkt að greiða þá fjárhæð en látið gagnaðila vita að þeir gætu greitt þann pening sem þau skulduðu þar sem annar álitsbeiðanda væri kominn með nýja vinnu. Síðan hafi álitsbeiðendur ekkert heyrt frá gagnaðila fyrr en í janúar 2009 þegar hann hringdi til að láta vita að víxillinn færi í innheimtu og að fjárhæðin sem álitsbeiðendur skulduðu honum væri orðin 680.000 krónur. Álitsbeiðendur hafi óskað eftir öllum gögnum sem gagnaðili hefði í höndum sem sýndu fram á þessu skuld en hann neitað því. Nákvæm fjárhæð hefði verið á reiki af hálfu gagnaðila en hann hafi heimtað að minnsta kosti 500.000 krónur, eða andvirði víxilsins.
Eftir nokkur símtöl milli aðila hafi álitsbeiðendur loks fengið að sjá umrædd gögn, en það hefðu verið yfirlit yfir þá mánuði sem álitsbeiðendur bjuggu í íbúðinni og yfir þær fjárhæðir sem þau hefðu greitt á þeim tíma, en á það hafi vantað 115.000 krónur sem gagnaðila hafi verið afhent í maí 2008. Á yfirlitinu hafði jafnframt komið fram að byrjun leigutíma hefði verið maí 2007 en þau hafi flutt inn í september 2007. Einnig hafi verið reiknað með 130.000 króna leigu frá og með janúar 2007 en gagnaðili hefði ekki hækkað leiguna fyrr en í júní.
Annar álitsbeiðenda hefði hringt í gagnaðila til að láta hann vita af þessu en þá hafi hann ekkert viljað kannast við að hafa tekið við peningum. Gagnaðili hafi beðið um að honum væri sagt hvar afhendingin hefði farið fram og hversu há fjárhæðin hefði verið. Hann skyldi laga það og fá maka sinn til að fara yfir pappírana sem álitsbeiðendur höfðu fengið, þau yrðu svo látnir vita. Maki gagnaðila hafi sent nýtt skjal og þá hafi staðið að leigutíminn væri frá september 2007 til desember 2008, en hækkunin hafi ekki verið tekin til baka frá janúar 2007 til júní 2007.
Álitsbeiðendur vilji að víxillinn sé tekinn úr innheimtu þar sem þeir telji að gagnaðilar hafi ekki rétt á að innheimta hann. Gagnaðili hafi ekkert komið til móts við álitsbeiðendur þegar þau hafi viljað fá samninginn til að sækja um húsaleigubætur og lækka þannig útgjöld. Þar með hefðu álitsbeiðendur getað greitt skuldina fyrr, því það segi sig sjálft að ef álitsbeiðendur hefðu fengið bæturnar væri skuldin uppgreidd, ef hún hefði verið einhver til að byrja með.
Jafnframt vilja álitsbeiðendur að skuld vegna nóvember og desember 2008 verði felld niður þar sem gagnaðilar geti ekki krafið um þá mánuði þar sem hann bókstaflega hafi hent þeim út með litlum sem engum fyrirvara.
Álitsbeiðendum þyki leitt að þetta hafi farið svona en þeir telji ekki að þetta sé alfarið þeirra sök. Rangt hafi verið af þeim að láta gagnaðila ekki vita af vandræðum sínum til að byrja með og geti verið að koma hefði mátt í veg fyrir að skuldin hefði orðið svona mikil þá. Eitt sé þó víst að þetta hefði ekki farið svona ef þeir hefðu bara getað sótt um bætur. Svo þegar vandræðin hófust og álitsbeiðendur séu að greiða niður háa skuld við gagnaðila, hækki hann leiguna. Eins þegar álitsbeiðendur hafi óskað eftir húsaleigusamningnum afhendi gagnaðili hann ekki vitandi að álitsbeiðendur hefðu fengið húsaleigubætur. Álitsbeiðendur segjast munu greiða honum það sem þeir skuldi en gegn því að fá afhentan víxilinn.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðendur hefðu tekið íbúð gagnaðila á leigu í byrjun september árið 2007. Þeim hafi verið gert að greiða inn á sérstakan reikning, en greiðslur gagnaðila af íbúðinni fari gegnum greiðsluþjónustu. Allt hafi gengið vel í byrjun og álitsbeiðendur greitt á réttum tíma. Í byrjun apríl hafi gagnaðilar tekið eftir því að þeir fengu ítrekun frá Íbúðalánasjóði. Komið hafi í ljós að álitsbeiðendur hafi ekkert greitt í þrjá mánuði og í kjölfarið komið ýmsar afsakanir af hálfu álitsbeiðenda.
Álitsbeiðendum hafi verið boðið að greiða skuldina án þess að borga vexti þar sem gagnaðili hafi vorkennt þeim og viljað koma til móts við þá í þeirra erfileikum og gert við þá samning um hvernig þeir myndu greiða skuldina. Álitsbeiðendur áttu borga 40–50.000 krónur aukalega næstu mánaðamót þar til skuldin væri uppgerð. Álitsbeiðendur hefðu greitt 19. maí 100.000 krónur og svo aftur 60.000 krónur þann 30. maí. Annar álitsbeiðanda hafi sagst vera í verktakavinnu og hann fengi alltaf svo óreglulega útborgað og því yrði hann að fá að greiða inn þegar það kæmi. Gagnaðilar hafi fallist á það án þess að rukka um dráttarvexti þótt þeir væru sjálfir að borga dráttarvexti til Íbúðalánasjóðs.
Eins og sjáist á gögnunum hafi greiðslurnar frá álitsbeiðendum borist mjög óreglulega og þau hafi ekki staðið við þann samning sem gerður var í upphafi. Þegar gagnaðilar hafi reynt að þrýsta á álitsbeiðendur og ræða við þau hafi alls konar feluleikur byrjað hjá þeim.
Varðandi tryggingavíxilinn þá hafi gagnaðilar útskýrt fyrir álitsbeiðendum að hann væri vegna skemmda eða ef eitthvað kæmi fyrir eða þeir stæðu ekki í skilum. Eins og flestallir leigusalar gera, og telst ekkert óeðlilegt, þá sé farið með tryggingavíxil í innheimtu ef fólk hleypur frá leigugreiðslu.
Ásakanir um að gagnaðilar hafi ekki viljað leyfa álitsbeiðendum að fá leigusamninginn sé með öllu óskiljanlegt. Þeim hafi staðið til boða að fara með leigusamninginn þegar hann hafi verið gerður og láta þinglýsa honum svo þau gætu fengið leigubætur, en það hafi verið á þeirra ábyrgð en ekki gagnaðila. Eins og útskýrt hafi verið fyrir öðrum álitsbeiðanda þurfi gagnaðilar ekki á leigubótum að halda og því hafi þeim verið sagt að fara með sinn samning og láta þinglýsa honum og greiða fyrir það. Gagnaðilar myndu ekki fara að snúast í því fyrir álitsbeiðendur og greiða gjöldin sem því fylgi.
Varðandi það að gagnaðilar hafi einhvern tímann móttekið peninga frá álitsbeiðendum sé ekki rétt, annar álitsbeiðenda hafi haft samband og viljað afhenda gagnaðilum pening en gagnaðilar hafi beðið um að lagt yrði inn á bankareikning því þeir væru með greiðsluþjónustu. Enda sé það ótrúlegt að álitsbeiðenda væri að reyna að láta gagnaðila hafa 115.000 krónur til viðbótar við þessar 160.000 krónur sem hann greiddi inn á bók í maí.
Gagnaðilar taki eftir því að álitsbeiðendur hafi eitthvað átt við skjalið sem þeim hafi verið sent og fái nefndin því rétt skjal. Gagnaðilar hafi farið með öll gögn til innheimtufyrirtækis og það telji kröfu gagnaðila réttmæta og ekkert óeðlilegt við það að gagnaðilar rukki víxilinn að fullu þar sem greinilega hafi komið í ljós að álitsbeiðendur skuldi langt um meira séu reiknaðir dráttarvextir á þær greiðslur sem vanti.
Eins og komið hafi fram hafi gagnaðilar ítrekað verið að reyna að reyna að hringja og fá að vita hvernig álitsbeiðendur hafi ætlað að greiða skuldina og hvernig þau hafi ætlað að standa í skilum.
Gagnaðilar telja ekkert óeðlilegt við það að þau krefji um greiðslu fyrir nóvember og desember þar sem álitsbeiðendur hafi hringt um miðjan nóvember og sagst ætla að flytja út í næstu viku þar sem þeir geti ekki greitt svona háa leigu og hafi fundið aðra íbúð á mun lægra verði. Álitsbeiðendur hafi bókstaflega hlaupið út án þess að gera upp við gagnaðila né virða þriggja mánaða uppsagnarfrest eins og rætt hafi verið um.
Gagnaðilar muni ekki taka víxilinn úr innheimtu, hins vegar hafi þeir reynt að hringja í álitsbeiðendur og bjóða þeim margsinnis að gera upp við sig, að öðrum kosti myndu gagnaðilar fara með víxilinn í innheimtu. Gagnaðilar hafi jafnframt rætt við móður annars álitsbeiðanda sem sé skráð fyrir víxlinum og boðið henni að gera upp við gagnaðila án aukakostnaðar. Þessu hafi álitsbeiðendur ekki sinnt og séu svo hissa á því að gagnaðilar skyldu fara með víxill í innheimtu.
Í athugasemdum sínum mótmæla álitsbeiðendur því að þau hafi gert samning um að greiða 40.000 krónur aukalega strax í apríl en sá samningur hafi ekki verið gerður fyrr en í lok ágúst 2008. Áður hafi gagnaðilar sæst á að fá greiðslurnar óreglulega þar sem álitsbeiðendur hafi útskýrt fyrir þeim aðstæður sínar og hafi gagnaðilar verið skilningsrík varðandi þær. En síðan hafi gagnaðilar farið að biðja um reglulega fjárhæð sem álitsbeiðendur hafi sæst á og eins og sjáist á yfirlitinu að þá hafi álitsbeiðendur greitt 40.000 krónur aukalega í september.
Það að álitsbeiðendur hafi verið í einhverjum feluleik sé ekki rétt, en hvort það hafi komið fyrir að gagnaðila hafi ekki verið svarað strax geti alveg verið rétt, en álitsbeiðendur hafi hringt til baka um leið og tækifæri gafst.
Fullyrt er af hálfu álitsbeiðenda að fyrrnefndar 115.000 krónur hafi verið afhentar gagnaðila í peningum. Eftir að álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila fá peningana hafi hann beðið álitsbeiðendur um að gera þetta framvegis í gegnum bankann því hann vildi fá þetta allt þangað, en það hafi verið eftir að hann tók við peningnum. Það að gagnaðilum finnist ótrúlegt að álitsbeiðendur skyldu láta þá fá allan þennan pening í maí sé frekar undarlegt. Álitsbeiðendur hafi skuldað þeim pening og reynt að borga þeim hann.
Leigusamninginn hafi álitsbeiðendur aldrei fengið í hendurnar en hafi þó ítrekað óskað eftir honum.
Gagnaðilar hafi bent á að átt hafi verið við skjalið sem þeir sendu álitsbeiðendum, en það eina var að á öðru skjalinu sem þeir sendu hafi útkoman verið vitlaust reiknuð og álitsbeiðendur leiðrétt það, annað ekki.
Eins hafi gagnaðili sagt að álitsbeiðendur hafi haft samband við gagnaðila um miðjan nóvember til að segja þeim að þeir væru að flytja út í næstu viku og væru búnir að finna aðra ódýrari íbúð. Það sé ekki satt heldur hafi gagnaðilar verið látnir vita í lok október að álitsbeiðendur væru í vandræðum með að greiða leiguna á réttum tíma og þeir hafi fundið íbúðina sem þeir séu í núna eftir að gagnaðili hafi beðið sig um að fara út.
Ítreka álitsbeiðendur að þau séu ekki að reyna að komast hjá skuldbindingum sínum og viðurkenna að þau skuldi gagnaðilum pening, en aðeins 150.000 krónur sem álitsbeiðendur séu reiðbúnir að borga. En þegar hringt sé í álitsbeiðendur rukki gagnaðilar meira og haldi álitsbeiðendum í hálfgerðri gíslingu með þessum víxli. Eðlilega vilji móðir álitsbeiðanda ekki borga því vitað sé að skuldin sé ekki meiri en þetta.
III. Forsendur
Í málinu virðist óumdeilt að álitsbeiðendur tóku á leigu íbúð gagnaðila tímabundið, þ.e. frá september 2007 til desember 2008. Ekki liggur fyrir í málinu húsaleigusamningur þótt ítrekað hafi verið óskað eftir honum af hálfu kærunefndarinnar. Leigufjárhæðin var ákveðin í upphafi 115.000 krónur á mánuði og samþykktu álitsbeiðendur 500.000 króna víxil sem tryggingarfé. Leigu átti að greiða inn á tiltekinn reikning gagnaðila. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitsbeiðendur hafi skuldað þriggja mánaða leigu í apríl 2008. Af hálfu álitsbeiðenda er viðurkennt að þeir hafi átt í erfiðleikum með að standa skil á leigugreiðslum og er ágreiningslaust að aðilar hafi verið í viðræðum til að ganga frá því. Greiðslur hafi hins vegar borist óreglulega en um miðjan nóvember 2008 hafi álitsbeiðendur tilkynnt að þau ætluðu að flytja úr íbúðinni í vikunni þar á eftir þar sem leigan væri þeim ofviða. Í ljósi þess sé óeðlilegt að krefja leigugreiðslu fyrir nóvember og desembermánuð.
Álitsbeiðendur viðurkenna að skulda gagnaðila 150.000 krónur en gagnaðilar telja skuldina um 680.000 krónur.
Í málinu liggja fyrir reikningsyfirlit af hálfu beggja aðila. Yfirlitunum ber saman um allar greiðslur álitsbeiðenda vegna leigu fyrir utan þá fjárhæð sem deilt er um hvort hafi verið greidd, þ.e. að 115.000 krónur sem álitsbeiðendur segjast hafa greitt í peningum 9. maí en því hafa gagnaðilar mótmælt. Þá liggja fyrir kvittanir vegna allra annarra greiðslna. Á yfirliti álitsbeiðenda má sjá að leiga hafi hækkað úr 115.000 krónum í 130.000 krónur frá júní 2008 en á yfirliti gagnaðila hækkaði húsaleigan í janúar 2008. Gagnaðili hefur þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir ekki sent kærunefnd umræddan leigusamning. Í ljósi þess ber að leggja til grundvallar viðurkenningu álitsbeiðenda um að leigan hafi hækkað um 15.000 krónur frá júní 2008. Ekki liggur fyrir kvittun vegna greiðslunnar sem um er deilt. Að mati kærunefndar hafa álitsbeiðendur ekki sýnt fram á að gagnaðilar hafi móttekið umrædda greiðslu og verður því ekki lagt til grundvallar að hún hafi verið greidd. Kærunefnd telur í ljósi þess hvernig staðið var að uppsögn samningsins rétt að álitsbeiðendum beri að greiða húsaleigu fyrir nóvember og desember 2008. Samkvæmt framangreindu er ljóst að álitsbeiðendur standa í skuld við gagnaðila að fjárhæð 375.000 krónur og ber þeim því ekki að skila tryggingarvíxli meðan sú skuld er ógreidd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðilar skili tryggingarvíxli.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum beri að greiða húsleigu fyrir nóvember og desember 2008.
Reykjavík, 17. apríl 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson