Mál nr. 4/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 4/2009

Gildissvið fjöleignarhúsalaga: Rekstur mötuneytis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. febrúar 2009, beindi A hdl., f.h. B ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C hf., hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með tölvupósti, dags. 18. febrúar 2009, óskaði D hrl., f.h. gagnaðila, eftir viðbótarfresti til að koma greinargerð á framfæri við nefndina. Frestur var veittur til 2. mars.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 2. mars 2009, athugasemdir A hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 10. mars 2009, og athugasemdir D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 20. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. apríl 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 42, alls fjóra eignarhluta, en hvor aðili á tvo hluta. Aðilar máls hafa sameiginlega rekið mötuneyti fyrir starfsfólk sitt í húsinu. Ágreiningur aðila snýr að því að álitsbeiðandi vill nú draga sig út úr þessum rekstri, sem  gagnaðili telur óheimilt.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Aðallega að viðurkennt verði að rekstur mötuneytis fyrir starfsfólk eigenda fjöleignarhússins falli ekki undir gildissvið fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og þar með gildi ekki reglur laganna um ákvörðunartöku, kostnaðarskiptingu o.fl. um þann rekstur.
2. Til vara, ef talið er að þessi rekstur falli undir gildissvið fjöleignarhúsalaga, að álitsbeiðandi geti dregið sig út úr rekstrinum með því að tilkynna gagnaðila um það á löglega boðuðum húsfundi að virtum hugsanlegum uppsagnarfrestum vegna húsnæðis, starfsmanna eða annars.
3. Til þrautavara, ef talið er að þessi rekstur falli undir fjöleignarhúsalög, að öllum kostnaði skuli skipt í samræmi við reglu C-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga og sé þá í réttu hlutfalli við fjölda starfsmanna hvors um sig.

Í álitsbeiðni kemur fram að í húsinu sé rekið sameiginlegt mötuneyti fyrir starfsmenn fyrirtækja í eigu aðilanna. Sú starfsemi hófst áður en álitsbeiðandi eignaðist hluta í húsinu. Ágreiningur aðila snúi að því að álitsbeiðandi vilji nú draga sig út úr þeim rekstri sem gagnaðili telji óheimilt. Gagnaðili hafi tjáð álitsbeiðanda að þessi rekstur sé á vegum húsfélagsins og um hann gildi reglur fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Samþykki allra þurfi til að hætta þessum rekstri og gagnaðili samþykki ekki að álitsbeiðandi dragi sig út úr. Álitsbeiðandi telur að reksturinn lúti reglum einkaréttar og unnt sé að segja upp þessari samvinnu aðila í samræmi við venjulegar viðkomandi reglur.

Bendir álitsbeiðandi á að aðstæður séu með þeim hætti að borðsalur mötuneytisins sé staðsettur í sameign fjöleignarhússins en eldað sé í húsnæði í séreign gagnaðila og greiði álitsbeiðandi leigu til gagnaðila vegna þeirrar aðstöðu. Kostnaður vegna þessarar eldunaraðstöðu og vegna starfsmanna mötuneytisins, eitt og hálft stöðugildi, skiptist í samræmi við eignarhlutdeild í fjöleignarhúsinu, þ.e. að jöfnu, en hvor aðili eigi alls 50% í húsinu. Starfsmenn mötuneytis hafi verið ráðnir af húsfélaginu. Hráefniskostnaði sé hins vegar skipt í samræmi við fjölda starfsmanna sem sé nú þannig að starfsmenn gagnaðila séu 43 en starfsmenn álitsbeiðanda 15.

Afstaða álitsbeiðanda grundvallast á því að rekstur mötuneytis falli ekki undir lög um fjöleignarhús og unnt sé að segja upp þeirri samvinnu sem aðilar hafi haft um reksturinn í samræmi við venjulegar reglur.

Bendir álitsbeiðandi á að húsfélög séu til á grundvelli 56. gr. laga nr. 26/1994 og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Eigendur eignarhluta í fjöleignarhúsi séu skyldaðir til aðildar að húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Rekstur mötuneytis geti ekki talist falla undir hlutverk og tilgang húsfélags. Hlutverk og tilgangur húsfélags sé skv. 57. gr. laganna aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameigna, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna viðhaldist. Valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem hana varða og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda er að húseigninni snúa.

Jafnframt bendir álitsbeiðandi á 2. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram komi að lögin séu ófrávíkjanleg. Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi, eins hér um ræði, sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningi sín á milli. Gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gildi ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik, gildi ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.

Fyrri eigendur fjöleignarhússins hafi komið sér saman um að reka þar mötuneyti fyrir starfsfólk sitt. Þegar álitsbeiðandi eignaðist eignarhluta í húsinu hafi hann gengið inn í þetta fyrirkomulag.

Í álitsbeiðni kemur fram að engar fundargerðir séu til sem sýni að ákvörðun um reksturinn hafi á sínum tíma verið tekin á vettvangi húsfélagsins. Rekstur mötuneytis sé ekki bundinn í samþykktir félagsins. Slíkum samþykktum hefði enda þurft að þinglýsa, sbr. 2. mgr. 75. gr. laganna, hefðu þær falið í sér að eigandi væri skyldaður til þátttöku í rekstri mötuneytis á vegum húsfélagsins, yrði á annað borð talið að unnt væri að stofna til slíkrar skyldu á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Þá sé enga kvöð um rekstur sem þennan að finna í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fjöleignarhússins eða öðrum viðkomandi þinglýstum gögnum. Álitsbeiðanda sé því frjálst að hætta þátttöku í þessum rekstri kjósi hann svo.

Verði ekki fallist á aðalkröfu álitsbeiðanda um að reksturinn falli ekki undir gildissvið fjöleignarhúsalaga sé þess til vara krafist að álitsbeiðandi geti dregið sig út úr rekstrinum með tilkynningu þess efnis til gagnaðila á löglega boðuðum húsfundi. Jafnframt verði að álíta að teljist kostnaður við reksturinn falla undir sameiginlegan kostnað í skilningi fjöleignar­húsa­laga skuli um skiptingu hans fara í samræmi við reglu C-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga, þ.e. kostnaðarskipting verði í samræmi við not. Fjöldi starfsmanna sé mælikvarði á það að hve miklu leyti hvor aðili nýtir sér mötuneytið.

Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Bendir gagnaðili á að af álitsbeiðni verði ráðið að álitsbeiðandi byggi á því að rekstur mötuneytis falli ekki undir lög nr. 26/1994 og þar með gildi ekki reglur laganna um ákvörðunartöku, kostnaðarskiptingu o.fl. um þennan rekstur. Þessu hafnar gagnaðili afdráttarlaust.

Gagnaðili vísar til þess að af IV. kafla laga nr. 26/1994 verði afdráttarlaust ráðið að lögin taki til húsfélaga, sbr. einnig 1. gr. laganna. Þar sem rekstur mötuneytisins sé sannanlega og hafi verið á forræði húsfélagsins X nr. 42, en svo sem fram kemur í álitsbeiðni séu starfsmenn mötuneytisins meðal annars ráðnir af húsfélaginu, falli rekstur þess undir lögin, þ.e. að svo miklu leyti sem reglur laganna um húsfélög geti haft efnislega þýðingu að því er varði rekstur mötuneytisins.

Þá mótmælir gagnaðili þeim skilningi álitsbeiðanda að rekstur mötuneytis geti ekki talist falla undir hlutverk og tilgang húsfélags. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að samkvæmt 57. gr. laganna sé hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting viðkomandi húss, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna viðhaldist. Þá sé valdsvið húsfélags bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Af framangreindu ákvæði verði ráðið að starfsemi húsfélaga sé ekki tæmandi talin í ákvæðinu, sbr. orðalagið „aðallega“. Hafi slíkt grundvallarþýðingu. Þess utan verði ekki annað ráðið en að rekstur mötuneytis í sameign falli beinlínis að tilgangi og hlutverki húsfélags eins og það sé aðallega afmarkað í ákvæðinu, þ.e. nýting sameignar undir mötuneyti og starfsemi því tengd falli vel að því hlutverki húsfélags að reka sameign þannig „að hún fái best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda“, enda ekki gert ráð fyrir slíkri aðstöðu fyrir starfsfólk annars staðar í húsinu.

Einnig bendir gagnaðili á að umrædd starfsemi falli ótvírætt undir gildissvið laga nr. 26/1994 á grundvelli 2. gr. laganna, þ.e. verði hún ekki talin falla undir gildissvið laganna á framangreindum grundvelli. Þannig sé beinlínis tekið fram í 2. mgr. 2. gr. laganna að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Við blasi að húsfélagið X nr. 42, sem hýsir eingöngu atvinnustarfsemi, hafi rekið mötuneytið um langt skeið. Eðli málsins samkvæmt byggist sú ráðstöfun á samkomulagi eigenda. Breyti engu í því sambandi að ekki sé til að dreifa sérstökum skriflegum samningi þar að lútandi, enda munnlegir samningar jafngildir skriflegum. Í öllu falli sé ljóst að sú athugasemdalausa framkvæmd að húsfélagið hafi haft með höndum rekstur mötuneytisins feli í sér ótvíræða sönnun þess að samkomulag þar að lútandi hafi verið með aðilum. Af þessu leiði jafnframt að líta verði svo á að verði rekstur mötuneytis á vegum húsfélags talinn, þrátt fyrir framangreint, falla utan lögákveðins hlutverks húsfélags þá hafi verið vikið frá því hér sem leiði aftur til þess að lögin gildi um rekstur mötuneytisins á vegum húsfélagsins að svo miklu leyti sem þau taki til reksturs húsfélaga. Rétt sé að benda á að álitsbeiðni verði ekki skilin öðruvísi en svo að álitsbeiðandi beinlínis viðurkenni samkomulag hér að lútandi. Með öðrum orðum hafi álitsbeiðandi orðið samningsaðili að þessu fyrirkomulagi. Breyti engu þótt álitsbeiðandi hafi ekki verið upphaflegur aðili að þessu samkomulagi enda vel þekkt að aðilaskipti geti orðið að samningum, svo sem hér hafi bersýnilega orðið.

Að því er varðar varakröfu álitsbeiðanda þá hafnar gagnaðili henni afdráttarlaust. Gagnaðili vísar meðal annars til þess að skv. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laganna sé sameiginlegur kostnaður skilgreindur sem „[a]llur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera“. Enn fremur sé sameiginlegur kostnaður skv. 2. mgr. 43. gr. meðal annars fólginn í „rekstri“. Af framangreindu sé ljóst að kostnaður húsfélagsins af rekstri mötuneytisins í sameigninni teljist til sameiginlegs kostnaðar, enda snerti hann „sameignina“ í skilningi 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. og í öllu falli sé um að ræða „rekstur“ í skilningi 2. mgr. 43. gr. laganna. Samkvæmt 44. gr. laganna sé kostnaður skv. 43. gr. sameiginlegur öllum eigendum, en geti þó í undantekningartil­vikum verið sameiginlegur sumum eigendum en ekki öllum, sbr. 7. gr. laganna. Í ljósi þessa fái ekki staðist að álitsbeiðandi geti dregið sig úr rekstri mötuneytisins enda um að ræða rekstur á vegum húsfélagsins, sem teljist jafnframt til sameiginlegs kostnaðar, sem skuli jafnframt skiptast jafnt samkvæmt lögunum.

Að því er varðar þrautavarakröfu álitsbeiðanda hafnar gagnaðili þeirri kröfu einnig. Telur gagnaðili ekki unnt, a.m.k. án frekari rökstuðnings af hálfu álitsbeiðanda, að „unnt [sé] að mæla óyggjandi not hvers og eins“. Að minnsta kosti verði slíkt ekki gert á þeim grundvelli sem lagt sé til í greinargerð álitsbeiðanda, þ.e. að „fjöldi starfsmanna [sé] mælikvarði á það að hve miklu leyti hvor aðili nýtir sér mötuneytið“. Í þessu sambandi nægi að vísa til þeirrar staðreyndar að not einstakra starfsmanna geti verið mismikil. Þannig kunni hærra hlutfall starfsmanna álitsbeiðanda að nota mötuneytið heldur en hlutfall starfsmanna gagnaðila, eða öfugt, svo dæmi sé tekið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að svonefnd húsfélög séu einkaréttarleg skylduaðildarsamtök. Í samræmi við skylduaðildina hafi slík samtök ekki frjálsar hendur um starfsemi sína, sbr. 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Kveðið sé á um tilvist, hlutverk, skipulag, starfsemi og valdsvið húsfélaga í lögum nr. 26/1994. Í 2. mgr. 57. gr. laganna sé tekið fram að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Rekstur mötuneytis geti aldrei talist nauðsynlegur vegna sameiginlegra hagsmuna eigenda fjöleignarhúss.

Með samþykki allra eigenda gæti húsfélagsfundur vissulega tekið ákvörðun sem ekki varðar sameignina og sameiginleg málefni en eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi, sbr. 12. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. Rekstur mötuneytis gæti hugsanlega fallið hér undir. Þótt sá rekstur sem hér sé deilt um hafi verið stundaður í nafni húsfélagsins leggur álitsbeiðandi áherslu á að í máli þessu hafi engin ákvörðun verið tekin á hinum lögbundna vettvangi ákvörðunartöku í fjöleignarhúsi, húsfélagsfundi.

Eins og fram komi í greinargerð gagnaðila liggi munnlegir samningar til grundvallar þessum rekstri. Fráleitt sé að slíkir samningar séu ekki uppsegjanlegir. Hér sé einfaldlega um að ræða einkaréttarlega samvinnu tveggja aðila, utan gildissviðs fjöleignarhúsalaga, þótt farin hafi verið sú leið af hálfu þeirra sem upprunalega stofnuðu til þessarar samvinnu að segja hana vera á vettvangi húsfélagsins. Til slíkrar samvinnu verði menn ekki skyldaðir á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Þvingunin verði að vera innan stjórnskipulegra marka.

Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að hér eigi við sambærileg sjónarmið og um Lögmannafélag Íslands og starfsemi þess. Lögmenn verði ekki skyldaðir til að taka þátt í annarri starfsemi félagsins en þeirri sem sérstaklega sé mælt fyrir um í lögum. Lögmenn geti hins vegar á vettvangi félagsdeilda, sem ekki sé skylduaðild að, haft með sér samvinnu um önnur sameiginleg mál.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að í athugasemdum álitsbeiðanda virðist ekki vera tekin sérstök efnisleg afstaða til þeirra málsástæðna og lagaraka er fram hafi komið í greinargerð gagnaðila. Sé þeim sjónarmiðum raunar í engu hnekkt. Þvert á móti virðist sem álitsbeiðandi reyni þess í stað að beina málinu í annan farveg með vísan til nýrra málsástæðna, einkum með tilvísun til félagafrelsisákvæðis 74. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944.

Af hálfu gagnaðila er bent á að almennt hafi verið litið svo á að húsfélög starfi í þágu réttinda hóps manna, starfsemi þeirra eigi sér stoð í lögum og félagaskyldan sé nauðsynleg til þess að ná þeim markmiðum sem húsfélögum er ætlað, sbr. meðal annars IV. kafla laga nr. 26/1994. Tilgangur löggjafans með því að gera húsfélög skyldubundin og mæla fyrir um skipulag þeirra og hlutverk sé að tryggja festu og viðhlítandi skipan á meðferð sameiginlegra mála í fjöleignarhúsum, þ. á m. sameignar, sbr. og til hliðsjónar úrskurð yfirskattanefndar nr. 301/1997 frá 4. apríl 1997. Nýting sameignar undir rekstur mötuneytis af hálfu húsfélags, í þágu hagsmuna sameigenda, svo sem sé í þessu máli, geti ljóslega fallið undir hlutverk og tilgang húsfélags, sbr. upphaflega greinargerð gagnaðila, og á sér því viðhlítandi lagagrundvöll. Sjónarmið um neikvætt félagafrelsi, svo sem ætla verði að álitsbeiðandi sé að byggja á, eigi því ekki við hér, enda skylduaðild að félögum verið talin heimil að svo miklu leyti sem hún eigi sér stoð í lögum og hún sé bundin við þá þætti starfsemi sem falla innan hins lögmælta hlutverks og tilgangs félags.

Að lokum tekur gagnaðili fram að ekki verði séð að önnur sjónarmið sem vísað sé til í erindi álitsbeiðanda hafi sérstaka efnislega þýðingu. Að því er varði tilvist umrædds samkomulags þá sé hún algjörlega ótvíræð, sbr. nánar greinargerð gagnaðila og meginreglur samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er kveðið á um að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega. Eigendur eru félagsmenn í húsfélagi og geta þeir ekki synjað þátttöku í því eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Á eigendum hvíla margþættar skyldur til þátttöku í því starfi sem lög um fjöleignarhús kveða á um að fari fram á vegum húsfélags. Í 69. gr. laganna er sérstaklega kveðið á um skyldur og verkefni stjórnar húsfélags og í 70. gr. er fjallað um þær takmarkanir sem verk- og valdsvið stjórnar húsfélags lýtur. Í lögunum eru ítarlegar reglur um skiptingu kostnaðar og ábyrgð eigenda til greiðslu slíks kostnaðar, svo sem með lögveðsrétti skv. 48. gr. Þegar til þessa er litið er ljóst að húsfélag hefur tilteknar heimildir á afmörkuðu sviði og tilteknar skyldur sem lúta fyrst og fremst að því að reka viðkomandi sameign og gæta hagsmuna eigenda að öðru leyti. Kærunefnd telur að rekstur mötuneytis geti fallið undir starfsemi fjöleignarhúss og þar með hlutverk viðkomandi húsfélags enda sé þá gert ráð fyrir slíku við byggingu hússins eða með sérstöku samkomulagi allra eigenda sem lýtur að hagnýtingu hússins. Þessu er til að mynda þannig farið í mörgum fjöleignarhúsum þar sem byggðar hafa verið þjónustuíbúðir fyrir aldraða en þar er iðulega gert er ráð fyrir miklu sameignarrými og rekstri. Breytingar á slíkri hagnýtingu sameignar getur því eftir atvikum útheimt samþykki allra.

Í máli þessu er að ræða fjöleignarhús þar sem rekið er mötuneyti fyrir starfsmenn fyrirtækja í eigu aðila. Hafa aðilar skipt kostnaði vegna þessarar starfsemi en húsfélagið hefur staðið að ráðningu starfsmanna. Ekkert í gögnum málsins bendir til þess að gert hafi verið ráð fyrir rekstri mötuneytis við byggingu hússins. Þá upplýsa engar samþykktir húsfunda, skiptayfirlýsingar né önnur gögn hvernig ákvarðanir voru teknar á sínum tíma er álitsbeiðandi gekk inn í þetta fyrirkomulag við kaup á eignarhluta sínum. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi geti, eins og hér stendur á, dregið sig út úr rekstri mötuneytisins óháð reglum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það er hins vegar ekki kærunefndar að fjalla um lögskipti að því tilefni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að rekstur mötuneytis í húsinu falli ekki undir gildissvið fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994 og því geti álitsbeiðandi geti dregið sig út úr rekstrinum.

Reykjavík, 17. apríl 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason