Mál nr. 114/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. janúar 2022

í máli nr. 114/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 398.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. nóvember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. desember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. desember 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. desember 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 21. desember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. janúar 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 1. janúar 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. janúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2020 til 30. september 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á leigusamningi frá 15. október 2019 til 30. september 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni 29. september 2021. Sama kvöld hafi hún fengið tölvupóst frá móður varnaraðila með kröfu í tryggingarféð vegna meintra skemmda á veggjum og gólflistum. Þrettán dögum síðar hafi sóknaraðili sent varnaraðila smáskilaboð og einnig móður hans tölvupóst um að öllum kröfum í tryggingarféð væri hafnað. Síðan séu liðnar fimm vikur og tryggingarféð hafi ekki enn verið endurgreitt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ekki hafi verið gerð úttekt á íbúðinni þegar fyrri leigusamningur hafi verið gerður þar sem íbúðin hafi verið ný og aldrei hafði verið búið í henni. Varnaraðili hafi keypt íbúðina af byggingarverktaka sem hafi afhent hana fullbúna í óaðfinnanlegu ástandi og nýmálaðri.

Við skoðun á íbúðinni eftir að sóknaraðili hafði flutt út hafi komið í ljós verulegar skemmdir á henni vegna slæmrar umgengni og tilrauna til viðgerða sem hafi orðið til þess að valda frekara tjóni. Auk þess hafi íbúðin verið illa þrifin. Greinilegt sé að ekki hafi verið gætt að loftun og séu sjáanlegar rakaskemmdir í vegg á milli baðherbergis og svefnherbergis. Við inngang íbúðarinnar sé stór sprunga meðfram veggnum inn í stofu eftir verulegt högg sem veggurinn hafi fengið og sé hann einnig allur í stórum sem smáum höggum við sprungu á veggnum. Stór sprunga sem sé á baðherbergisvegg sé einnig í svefnherbergi. Sprungan nái yfir allan vegginn og sé gríðarlega áberandi. Við skoðun á henni sjáist mikilar skemmdir eftir högg og djúpar skemmdir í kringum sprungu, líklegast hafi komið mikið högg eftir flutning á húsgögnum. Skemmdin sé það mikil að allur veggurinn, bæði inni á baðherbergi og í svefnherbergi þarfnist viðgerðar fyrir málun. Þessar viðgerðir ásamt rakaskemmdum hafi ekki verið kostnaðarmetnar.

Reynt hafi verið að ná samkomulagi við sóknaraðila um viðgerðir, án árangurs. Henni hafi verið boðið að láta málarameistara laga íbúðina en hún hafi ekki fallist á það. Í framhaldinu hafi verið fengin úttekt málarameistara sem hafi skoðað íbúðina og sannreynt skemmdir og áætlað kostnað við málun og viðgerðir. Samkvæmt áætluninni hafi kostnaður verið talinn 262.880 kr. Skoðunin og úttektin hafi verið gerð að beiðni varnaraðila.

Í framhaldinu hafi ítrekað verið reynt að ná í sóknaraðila og henni jafnframt verið boðin greiðsla á mismun á ætluðum viðgerðarkostnaði og tryggingarfénu. Hún hafi ítrekað verið beðin um upplýsingar til þess að unnt væri að greiða téðan mismun en hún ekki svarað.

Sóknaraðili hafi ekki mótmælt skemmdunum eða þeirri kostnaðaráætlun sem liggi fyrir. Hún hafi hvorki boðist til þess að láta lagfæra skemmdir á íbúðinni af fagaðila né gefið kost á viðræðum. Engar tillögur hafi komið frá henni um lausn málsins heldur hafi hún eingöngu gert kröfu um að tryggingarfénu yrði skilað óskertu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðinni hafi verið skilað 29. september 2021. Aðilar hafi hist í íbúðinni svo að varnaraðili gæti tekið við lyklum og tekið út íbúðina. Honum hafi verið bent á bæði sprungu í vegg á gangi og einnig í svefnherbergi sem hafi ekki komið af völdum sóknaraðila. Varnaraðili hafi samþykkt að þetta væru líklegast eðlilegar sprungur vegna hreyfingar á nýrri blokk.

Við skoðun á íbúðinni hafi varnaraðili verið sáttur með þrifin og sagt að hann þyrfti aðeins að sparsla og mála yfir nokkra bletti á veggjum. Eftir skoðun hafi hann tekið við lyklunum og sagt að sóknaraðila væri frjálst að fara. Síðar þetta kvöld hafi sóknaraðili fengið símtal frá móður varnaraðila þar sem hún hafi haldið því fram að sprungurnar hefðu komið af völdum sóknaraðila og það þyrfti að mála alla íbúðina. Sóknaraðili hafi neitað því margoft í símtalinu og því lokið án niðurstöðu. Sama kvöld hafi sóknaraðili fengið tölvupóst frá móður varnaraðila sem sóknaraðili hafi svarað næsta dag og beðið um að hitta þau í íbúðinni til að fara yfir allt það sem hún væri ósátt við en engin svör fengið.

Nokkrum dögum síðar hafi sóknaraðili ekki enn verið búin að fá svör frá móður varnaraðila. Faðir sóknaraðila hafi hringt í hana og boðist til að sparsla og mála í umtalaða bletti í veggjum en hún hafi ekki fallist á það.

Ekki hafi litið út fyrir að aðilar kæmust að samkomulagi svo að sóknaraðila hafi verið ráðlagt að senda skilaboð til varnaraðila og móður hans um að hún hafnaði allri kröfu í tryggingarféð sem hún hafi gert, bæði með tölvupósti og smáskilaboðum. Þann 28. október hafi sóknaraðili fengið smáskilaboð frá móður varnaraðila og hún beðið um bankaupplýsingar vegna tryggingarfjár. Sóknaraðili hafi spurt hver upphæðin væri sem hún hygðist endurgreiða en engin svör fengið.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að við afhendingu íbúðar hafi ekki verið farið yfir ástand hennar og sóknaraðili ekki bent á neinar skemmdir. Varnaraðili hafi ákveðið að hann myndi yfirfara íbúðina, bæði varðandi hugsanlegar skemmdir og þrif. Sóknaraðili hafi verið að flýta sér og ekki haft tíma til að vera viðstödd skoðunina.

Þegar búið hafi verið að skoða íbúðina og skemmdir komnar í ljós hafi sóknaraðila þegar verið tilkynnt um þær. Það sé alrangt að sóknaraðili hafi óskað eftir að hittast og skoða íbúðina, þótt þess hafi verið óskað af varnaraðila og móður hans. Þá hafi sóknaraðili ekki boðist til þess að láta fagmann bæta úr skemmdum og mála íbúðina.

Þegar aðilar hafi hist í íbúðinni hafi sóknaraðili verið á mikilli hraðferð og varla mátt vera að því að ræða málið. Varnaraðili hafi sagt að hann vildi fá að renna yfir íbúðina með henni og hún sagst vera búin að þrífa og tæma. Þegar gengið hafi verið inn í íbúðina hafi verið vond lykt og gríðarlega áberandi skemmdir á gangi við innganginn. Þá hafi varnaraðili spurt hvenær þetta hafi gerst og hvers vegna hann hafi aldrei verið látinn vita en því verið svarað með vafasömum og lélegum rökum sem hafi fengið varnaraðila til að skoða íbúðina betur. Þá hafi komið í ljós að íbúðin væri illa þrifin og greinilegt að umgengni hefði verið slæm og miklar skemmdir eftir stutta viðveru í íbúðinni. Þegar varnaraðili hafi reynt að ræða skemmdirnar við sóknaraðila hafi hún þrætt fyrir þær. Rök hennar hafi verið þau að þetta hefði komið vegna jarðskjálfta en síðar hafi hún sagt að um væri að ræða nýbyggingu og það væri eðlilegt að nýjar blokkir væru enn að taka sig og geti þá komið sprungur og skemmdir. Sóknaraðili hafi aldrei upplýst um neinar skemmdir.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 398.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur því eftir á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 30. september 2021 en sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 29. sama mánaðar. Með tölvupósti móður varnaraðila 29. september upplýsti hún að illa hefði verið gengið um íbúðina og því væri þörf á mála hana alla, auk þess sem laga þyrfti veggi. Með tölvupósti næsta dag óskaði sóknaraðili eftir því að hitta varnaraðila og móður hans í íbúðinni til þess að fara yfir þær athugasemdir sem gerðar voru í tölvupóstinum. Aðilar áttu í samskiptum símleiðis en að endingu hafnaði sóknaraðili öllum kröfum í tryggingarféð með tölvupósti 12. október 2021 og lagði síðan inn kæru hjá kærunefnd 16. nóvember 2021. Varnaraðili vísaði þannig ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila ekki til nefndarinnar innan fjögurra vikna frá þeim degi sem sóknaraðili hafnaði kröfu hans í tryggingarféð í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð.

Varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 398.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 29. september 2021 reiknast dráttarvextir frá 28. október 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnarðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 398.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. október 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður