Mál nr. 13/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 13/2023

Hundahald: Samþykki. Húsreglur. Stigagangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags.  2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn Húsfélagsins B hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. mars 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. mars 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags., lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. júní 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átján eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 5 en gagnaðili er stjórn húsfélagsins. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að halda hund í íbúð sinni.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að nægur meirihluti eigenda í sameiginlegum stigagangi í húshluta nr. 5 uppfylli skilyrði um að hún megi halda hund í íbúð sinni.

Í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi hafi sent tilkynningu til dýraeftirlits bæjarfélagsins um væntanlegt hundahald og spurt hvort einhverjir meinbugir væru á málinu. Ekkert svar hafi borist frá eftirlitinu. Þá hafi verið leitað eftir samþykki eigenda í stigagangi húshluta nr. 5 og þegar nægjanlegum fjölda hafi verið náð hafi skjalinu verið þinglýst.

Síðan hafi álitsbeiðandi verið boðuð í héraðsdóm þar sem gagnaðili hafði stefnt afgreiðslu þinglýsingarstjóra og talið þinglýsingu skjalsins óheimila vegna formgalla. Í ljósi þess að íbúum stigagangsins hafi ekki verið tilkynnt fyrirfram um að til hafi staðið að þinglýsa skjalinu og til að forða húsfélaginu frá kostnaði hafi álitsbeiðandi aflýst þinglýsingunni.

Nægjanlegt sé að stigagangurinn í húshluta nr. 5 veiti heimild til hundahaldsins. Í gildi hafi verið gamlar reglur um að hundahald væri ekki leyft, en það hafi komið til löngu áður en lögum um fjöleignarhús hafi verið breytt hvað varði dýrahald. Þess vegna sé uppi ný staða og samþykki í stigaganginum toppi eldri reglu, sem hafi verið sett við allt aðrar aðstæður.

Í greinargerð gagnaðila segir að fimm inngangar séu í húsið og allir íbúar geti farið út þar sem þeim henti hverju sinni. Kjallarinn sé allur ein heild og allar íbúðir eigi sér herbergi/geymslu sem sé nýtt af nokkrum eigendum fyrir ungmenni. Litið sé svo á að hver stigagangur sé séreign þar sem kjallari sé sameiginlegur og aðgengi sé úr honum í öll stigahús.

Álitsbeiðandi hafi flutt í húsið 2013-2014 og reglur um hunda- og kattahald þá verið til staðar. Húsreglur hafi verið yfirfarnar árið 2015. Þeir sem hafi keypt íbúðir í húsinu hafi treyst því að húsreglur væru virtar en þær banni hunda- og kattahald. Við skoðun á lögunum varðandi hundahald megi sjá að þau eigi enn við í dag. Með breytingu á lögum um fjöleignarhús nr. 40/2011 hafi skilyrði verið rýmkuð þannig að ekki hafi lengur þurft samþykki allra eigenda en aðallega hafi reglur hvað varði leiðsögu- og hjálparhunda verið rýmkaðar.

Álitsbeiðandi hafi rætt við dýraeftirlitið en ekki fengið leyfi frá því fyrir hundinum. Hún og fjölskylda hennar noti geymslu sína í kjallara sem herbergi og að ætla það að hundurinn fari aldrei þangað sé rangt, enda hafi borist kvartanir frá íbúa þar um.

Beiðni um breytingu á húsreglunum hafi verið tekin upp á aðalfundi árið 2021 og tillaga þar um verið felld. Vegna málsins hjá héraðsdómi þá hafi dómari gert tillögu um að skjalinu yrði aflýst svo málið þyrfti ekki að fara lengra hjá dómstólum með tilheyrandi kostnaði fyrir báða aðila. Einn aðili sem hafi gefið leyfi á skjalinu hafi nú afturkallað sitt leyfi.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang fyrir hunda- og kattahaldi. Húsið C sé ein heild og því beri að afla samþykkis 2/3 hluta allra eigenda í því. Einnig sé skýrt tekið fram í lögunum að afla skuli leyfis með atkvæðagreiðslu á húsfundi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í húsinu séu þrír stigagangar, hver þeirra með sitt húsnúmer og hver þeirra afmarkaðaður frá sameiginlegum kjallara með brunavarnarhurð.

Samkvæmt byggingarreglugerð sé stigahús skilgreint sem afmarkað rými fyrir stiga og samkvæmt skilgreiningu í orðabók eigi orðið stigangur við um þann hluta fjölbýlishúss sem sé sér um anddyri og stiga.

Hunda- og kattahald sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Það hafi einnig komið fram að húsfélag eða húsfélagsdeild geti veitt einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Vera hundsins hjá álitsbeiðanda snerti einungis hagsmuni íbúa í stigagangi húshluta nr. 5 og því sé óeðlilegt að aðrir eigendur geti kosið um að löglegt og skriflegt samþykki íbúa stigagangsins verði að engu. Bent sé á 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús.

Hundurinn hafi ekki sýnt truflandi hegðun eða aðra hegðun sem gæti valdið einhverjum ama og hafi álitsbeiðandi fengið að heyra frá nokkrum nágrönnum hennar sem deili með henni stigagangi að þeir verði ekkert varir við hann. Það taki álitsbeiðanda um það bil 30 sekúndur að ferja hundinn að og frá séreign í gegnum stigaganginn, eins hafi hún ávallt haldið á hundinum á leið sinni um sameign og því verði ekki breytt. Því megi færa rök fyrir því að hann hafi einnig lítil sem engin áhrif á hagsmuni þeirra sem deili stigagangi með álitsbeiðanda, hvað þá þeirra sem ekki geri það.

Álitsbeiðandi hafi í einu og öllu lagt sig fram við að fara eftir reglugerð bæjarins um dýrahald og sótt um leyfi til hundahalds 13. nóvember 2021 og það verið samþykkt 2. maí 2022. Hún hafi greitt hundaleyfisgjald í desember 2022 og fengið staðfestingu frá bænum um að hún sé með hundaleyfi. Hún hafi engin gögn um að leyfið hafi verið afturkallað og fái ekki annað séð en að einhver handvömm hafi átt sér stað hjá dýraeftirliti bæjarins sem það verði að svara fyrir.

Álitsbeiðandi nýti geymslu sína í kjallara sem herbergi fyrir elstu dóttur sína, sem sé tæplega átján ára gömul. Það að gagnaðili haldið því fram að þau geti ekki fylgt þeirri reglu að fara aldrei með hundinn niður í kjallara vegna þessa sé skrýtið í ljósi aldurs hennar og þroska.

Á aðalfundinum 2021 hafi verið tekið fyrir hvort breyta ætti reglum varðandi hundahald í húsinu en ekki hvort það ætti að veita álitsbeiðanda sérstaklega leyfi til að geta haft hundinn hjá sér. Atkvæðagreiðslan hafi verið ruglandi. Formaðurinn hafi beðið þá sem samþykktu breytinguna að rétta upp hönd en þá hafi einn eigenda tekið yfir stjórn fundarins og beðið þá sem hafi ekki viljað samþykkja breytinguna um að rétta upp hönd. Upplifun álitsbeiðanda sé sú að þetta hafi valdið ruglingi meðal fundarmanna. Það hafi svo verið téður eigandi sem hafi talið atkvæðin en samkvæmt talningunni hafi vantað eitt atkvæði upp á að reglunum yrði breytt, en eins og sjá megi í fundargerð hafi ekki verið tekið fram hvernig atkvæðin hafi fallið heldur aðeins að tillagan hafi verið felld.

Í athugasemdum gagnaðila segir að eitt húsfélag sé í húsinu, hvert stigahús sé ekki með sér húsfélagsdeild en hana þurfi að stofna sérstaklega samkvæmt reglum sem sé að finna á heimasíðu stjórnarráðsins. Það hafi ekki verið gert og hafi aldrei komið til tals að hafa það þannig, enda séu allir inngangar opnir fyrir öllum og íbúum frjálst að ganga út þar sem þeim henti hverju sinni.

Það sé enginn veggur sem aðskilji hvert stigahús sér, kjallari sé sameiginlegur og eldvarnarhurð samkvæmt lögum sem aðskilji hvert stigahús frá sameign í kjallara. Öll stigahúsin hafi sameiginlegt húsrými í kjallara, til dæmis hjólageymslu og snyrtingu.

Í fjölbýlishúsalögum standi að afla skuli leyfis fyrir hundi áður en hann komi í húsið, það hafi álitsbeiðandi ekki gert og hafi aldrei framvísað ljósriti af hundaleyfi frá sveitarfélagi til hússtjórnar líkt og henni beri samkvæmt lögum.

Varðandi aðalfundinn 2021 þá hafi engar athugasemdir verið gerðar við fundargerðina sem sé sýnileg öllum eigendum á facebook síðu húsfélagsins. Hver eigandi hafi eitt atkvæði á fundi og kjósi eftir sinni sannfæringu og geti enginn annar eigandi haft áhrif á það.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 33. gr. e laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang.

Í húsinu eru þrír stigagangar sem er hver með sína útihurð. Kærunefnd telur skýrt af orðalagi 1. mgr. 33. gr. e. að álitsbeiðandi þurfi samþykki 2/3 hluta þeirra eigenda sem deila með henni sameiginlegum inngangi eða stigagangi, þ.e. stighahúsi nr. 5. Telur kærunefnd í engu skipta í þessu tilliti að unnt sé að ganga inn í húsið í gegnum tvær hjóla- og vagnageymslur sem eru í kjallara í húshluta nr. 3, enda tilheyra umrædd rými ekki stigagangi húss nr. 5 og geta á engan hátt talist sameiginlegur inngangur í skilningi fyrrgreinds lagaákvæðis.

Í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglna um hagnýtingu sameignar og séreignar, að því marki sem lög þessi leyfa.

Gagnaðili byggir einnig á því að hundahald sé andstætt 3. gr. húsreglna sem samþykktar hafi verið á húsfundi 9. apríl 2015, en samkvæmt þeirri reglu er hunda- og kattahald bannað í húsinu. Kærunefnd telur að húsreglur geti ekki vikið til hliðar efnisákvæðum fjöleignarhúsalaga, enda eru þau að meginstefnu ófrávíkjanleg samkvæmt 1. mgr. 2. gr. þeirra.

Ekki virðist ágreiningur um að 2/3 hluta eigenda í húshluta nr. 5 hafi samþykkt hundahald álitsbeiðanda og verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram. Þá verður ekki annað séð af gögnum málsins en að álitsbeiðandi hafi fengið leyfi frá sveitarfélaginu fyrir hundinum.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. júní 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson