Mál nr. 143/2020-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 27. apríl 2021
í máli nr. 143/2020
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 215.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða almenna vexti í samræmi við ákvæði II. kafla laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af allri tryggingarfjárhæðinni, þ.e. 430.000 kr., frá upphafi leigutíma 1. júní 2018 til 4. september 2019 en af 215.000 kr. frá þeim degi og til 2. október 2019. Þá krefjist sóknaraðili dráttarvaxta í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, frá 2. október 2019 til greiðsludags.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 14. desember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. desember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. janúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 19. janúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 1. febrúar 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 3. febrúar 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. febrúar 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. febrúar 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hann hafi sagt leigusamningnum upp rúmu ári eftir að hann hafi verið gerður og skilað íbúðinni 2. september 2019. Í kjölfarið hafi hann krafist þess að fá tryggingarféð endurgreitt en aðeins fengið helminginn, eða 215.000 kr., þann 4. september 2019. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila með textaskilaboði 4. september 2019 um að hún gerði kröfu í hluta tryggingarfjárins en sóknaraðili hafi mótmælt því samdægurs. Hann hafi ítrekað mótmæli sín 2. október 2019. Liðnar séu meira en fjórar vikur frá því að sóknaraðili hafi mótmælt afstöðu varnaraðila en hún hafi ekki enn vísað ágreiningum til kærunefndar húsamála eða höfðað mál. Þá hafi hún ekki með öðrum hætti sýnt fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni eða öðlast rétt til hluta tryggingarfjárins.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að tryggingarféð hafi verið lagt inn á sérstakan vörslureikning og hann borið eins háa vexti og kostur hafi verið og tryggingarféð þannig verið varðveitt sérgreint. Uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir samkvæmt leigusamningnum.
Þann 16. maí 2019 hafi sóknaraðili sagt upp samningnum og skilað af sér íbúðinni 31. ágúst 2019. Honum hafi borið að skila húsnæðinu ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Skoðun á húsnæðinu hafi leitt í ljós að hann hafði ráðist í ýmsar framkvæmdir án samþykkis varnaraðila, til dæmis hafi hann borað göt í gegnum veggi, þrætt rafmagn með óafturkræfum hætti í gegnum veggi og innréttingar og unnið skemmdarverk á fastri eldhúsinnréttingu. Að auki hafi íbúðin nánast verið óþrifin þegar varnaraðili hafi tekið við henni. Töluverð vinna hafi farið í að gera húsnæðið íbúðarhæft á ný.
Varnaraðili hafi komið því á framfæri við sóknaraðila 4. september 2019 að hún myndi halda eftir 215.000 kr. vegna kostnaðar við umfangsmiklar viðgerðir og þrif. Sá kostnaður hafi verið mjög hóflegur miðað við þær skemmdir sem hafi verið á íbúðinni. Þann 2. október 2019 hafi sóknaraðili skorað á varnaraðila að leggja restina inn á reikning sinn. Með aðstoð lögmanns hafi sóknaraðili 16. október 2019 farið fram á að varnaraðili greiddi sóknaraðila þá fjárhæð sem hafi verið haldið eftir. Þann 24. október 2019 hafi varnaraðili hafnað þeirri beiðni með vísan til þess að heimilt hafi verið að halda eftir umræddri fjárhæð vegna þess tjóns sem hafi orðið á íbúðinni og einnig áskilið sér rétt til þess að skuldajafna tryggingunni á móti vangoldinni leigu þar sem sóknaraðili hefði ekki verið út sex mánaða uppsagnarfrest samkvæmt leigusamningi.
Varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafi sagt leigusamningum upp 16. maí 2019 og skilað íbúðinni 31. ágúst 2019, þ.e. rúmum þremur mánuðum síðar. Samkvæmt leigusamningnum hafi uppsagnarfrestur verið sex mánuðir, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu út uppsagnarfrest.
Varnaraðili hafi orðið fyrir sannanlegu tjóni vegna slæmrar umgengni í íbúðinni og skemmda á henni. Af ljósmyndum megi sjá göt á veggjum og innréttingu, utanáliggjandi rafmagnsleiðslur, auk annarra augljósra skemmda. Umgengni sóknaraðila og framangreindur viðskilnaður sem myndirnar beri með sér, hafi gert það að verkum að ráðast hafi þurft í kostnaðarsamar og tímafrekar endurbætur á íbúðinni áður en unnt hafi verið að leigja hana út á ný. Meðal annars hafi þurft að laga veggi með því að spartla margar umferðir og mála, auk þess sem ráðast hafi þurft í umfangsmikil þrif. Varnaraðili hafi gætt meðalhófs í hvívetna við þær úrbætur sem hafi þurft að gera. Sóknaraðili hafi farið langt út fyrir eðlileg mörk á notkun íbúðarinnar, sbr. einkum VI. kafla húsaleigulaga, og beri hann því óskipta bótaábyrgð á þeim spjöllum og rýmum húsnæðisins af völdum þeirrar notkunar, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Loks verði að telja að frágangur sóknaraðila við breytingu á rafmagnsleiðslum hafi verið til þess fallinn að skapa hættu, en óvandaður frágangur á rafmagni geti skapað eldhættu og verið sérstaklega hættulegur börnum. Því hafi beinlínis verið nauðsynlegt fyrir varnaraðila að ráðast í kostnaðarsamar framkvæmdir til að laga húsnæðið.
Gætt hafi verið að ákvæðum 4. og 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Fjórum dögum eftir að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni hafi varnaraðili komið því á framfæri við hann að hún myndi halda eftir hluta tryggingarfjárins. Við þá kröfu hafi stofnast nýr fjögurra vikna frestur sóknaraðila til að taka afstöðu til kröfunnar. Sóknaraðili hafi síðan skorað á varnaraðila að leggja inn á reikning sinn 2. október 2019 og hafði hann þá leitað til lögmanns. Aftur hafi hafist nýr fjögurra vikna frestur fyrir varnaraðila til að taka afstöðu til kröfunnar og ákveða næstu skref. Varnaraðili hafi mótmælt röksemdum sóknaraðila 24. október 2019 þar sem kröfunni hafi verið hafnað með ítarlegum rökstuðningi þar sem vísað hafi verið til laga og reglna. Varnaraðili hafi hvorki heyrt frá sóknaraðila né lögmanni hans frá þeim degi þar til henni hafi borist kæra til kærunefndar í desember 2020.
Sóknaraðili hafi auðsýnt mikið tómlæti þar sem hann hafi látið fjórtán mánuði líða áður en hann hafi ákveðið að kæra málið til kærunefndar húsamála. Í kjölfar svars og afstöðu varnaraðila hafi hún verið í góðri trú um að sóknaraðili hefði fallið frá kröfu sinni og málinu væri lokið.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkomulag hafi verið með aðilum um að íbúðinni yrði skilað mánaðamótin ágúst/september 2019. Nýr leigjandi hafi tekið við íbúðinni um leið og sóknaraðili hafi skilað henni. Það passi svo við ákvæði leigusamnings um íbúðina frá 1. september 2019, sem þinglýst hafi verið á eignina, að nýr leigjandi tæki við íbúðinni frá og með þeim tíma. Þá hafi leigan samkvæmt þeim samningi verið 220.000 kr. á mánuði og þar með hærri en leigan samkvæmt leigusamningi aðila. Það sé því útilokað að varnaraðili geti talist eiga kröfu á hendur sóknaraðila vegna vangoldinnar leigu.
Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni í umtalsvert betra ásigkomulagi en hann hafi tekið við henni. Þannig hafi hann sinnt viðhaldi og endurbótum og meðal annars skipt um vatnslás í baðvaski, lagað sírennsli í salerni, sett upp rafmagnstengil og ljós við spegil inni á baði, tengt router að sjónvarpsstæði í stofu með varanlegum hætti og fleira. Þá hafi sóknaraðili sett uppþvottavél í þar til gert stæði í eldhúsinnréttingu. Til þess að tengja vélina hafi hann borað göt til að koma fyrir rafmagni, vatni og affalli. Öðruvísi hefði ekki verið hægt að tengja vélina í stæðið og vandséð hvernig það ætti að geta talist tjón á innréttingunni. Þá hafi sóknaraðili lagt rafmagn að stæði fyrir örbylgjuofn í eldhúsinnréttingu. Að öðru leyti hafi eldhúsinnréttingin verið í sama ástandi og hann hafi tekið við henni. Íbúðin hafi verið þrifin rækilega fyrir skil og sé því alfarið hafnað að þrifum hafi verið ábótavant eða umgengni yfirleitt.
Varnaraðili hafi ekki á neinum tímapunkti stutt ætlaða kröfu sína viðhlítandi gögnum eða upplýsingum. Meint tómlæti sóknaraðila hafi hér engin áhrif. Í húsaleigulögum séu ekki lagðir tímafrestir við því að leigutaki beri mál sem þetta undir kærunefnd. Um kröfu hans til tryggingarfjárins fari af þeim sökum eftir ákvæðum fyrningarlaga og ljóst að krafan sé fram komin vel innan fyrningarfrests. Vísað sé til úrskurðar kærunefndar í máli nr. 72/2019.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru gerðar ýmsar athugasemdir við þær ljósmyndir sem sóknaraðili lagði fram með athugasemdum sínum af húsnæðinu. Þá segir hún að rangt sé að sóknaraðili hafi þurft að bora í eldhúsinnréttinguna til að koma uppþvottavélinni fyrir. Uppþvottavélin hafi verið sett upp árið 2011 án þess að þessi göt væru gerð.
Fullyrðingum um að íbúðinni hafi verið skilað í betra ásigkomulagi sé harðlega mótmælt sem röngum. Þvert á móti sýni myndirnar þær skemmdir og lýti sem hafi verið unnin á íbúðinni.
Eftir að varnaraðili hafi sent tölvupóstinn 24. október 2019 hafi hún ekkert heyrt frá sóknaraðila og hafi því talið að málinu væri lokið. Aðilar hefðu ákveðið að leysa málið fyrir milligöngu lögmanna en ekki nefndarinnar. Það sé algengt og eðlilegt að aðilar leiti sér lögmannsaðstoðar og þegar það sé gert sé ekki skilyrði að menn fari einnig til kærunefndar. Svar varnaraðila til lögmanns sóknaraðila hafi verið rökstutt og málefnalegt og varnaraðili og lögmaður hennar staðið í þeirri trú að málinu væri þar með lokið. Það hafi því komið verulega á óvart að sóknaraðili skyldi fara aftur af stað fjórtán mánuðum síðar og bera því við sem helstu málsástæðu að varnaraðili hefði átt að halda áfram með málið til kærunefndar. Tómlæti og athafnaleysi sóknaraðila í kjölfar þeirra samskipta, sem sannarlega hafi gengið á milli lögmanna aðila, skapi sóknaraðila ekki neinn rétt við það að málinu hafi ekki verið vísað til kærunefndar. Slík niðurstaða fæli í sér að niðurstaða lögmanna aðila myndi ekki hafa neitt gildi.
VI. Niðurstaða
Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 430.000 kr. við upphaf leigutíma. Við lok leigutíma endurgreiddi varnaraðili hluta tryggingarfjárins og snýst ágreiningur um hvort henni beri jafnframt að endurgreiða eftirstöðvarnar, eða 215.000 kr.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 2. september 2019 og ágreiningslaust er að nýr leigjandi tók við íbúðinni að leigutíma loknum. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið óheimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna vangoldinnar húsaleigu á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Með smáskilaboðum 4. september 2019 upplýsti varnaraðili að hún hefði endurgreitt 215.000 kr. af tryggingarfénu en að eftirstöðvunum yrði ráðstafað vegna skemmda og slæmra þrifa á íbúðinni. Sóknaraðili svaraði samdægurs og hafnaði kröfu varnaraðila. Með smáskilaboðum sóknaraðila, sendum 2. október 2019, ítrekaði hann mótmæli sín við kröfu varnaraðila og skoraði á hana að leggja eftirstöðvar tryggingarfjárins inn á reikning hans. Með tölvupósti varnaraðila 24. október 2019 gerði hún nánari grein fyrir kröfu sinni í tryggingarféð en sóknaraðili svaraði ekki þeim tölvupósti.
Kærunefnd telur að varnaraðila hafi mátt vera ljóst 4. september 2019 að sóknaraðili féllist ekki á kröfu hennar í tryggingarféð og að þannig væri uppi ágreiningur um bótaskyldu hans. Varnaraðila bar því að vísa málinu til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðili ber fyrir sig að sóknaraðili hafi sýnt tómlæti með því að hafa ekki borið ágreininginn undir kærunefnd húsamála fyrr en fjórtán mánuðum eftir að hún ítrekaði kröfu sína í tryggingarféð með tölvupósti 24. október 2019. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi glatað kröfu sinni á grundvelli tómlætis en ekki er að finna sérstök ákvæði í húsaleigulögum er fjalla um tómlæti annað en ákvæði 5. mgr 40. gr. sem tiltekur sérstaka tímafresti. Sóknaraðili mótmælti þegar kröfu varnaraðila 4. september 2019 og fór fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins inn á reikning sinn með skilaboðum 2. október 2019. Samkvæmt 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga hvíldi sú skylda á varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum þar sem hún vísaði ágreiningi um bótaskyldu hans hvorki til kærunefndar né dómstóla innan lögbundins frests. Er krafa varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila þannig fallin niður og þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á að henni hafi verið heimilt að ganga að tryggingarfé sóknaraðila.
Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 215.000 kr. ásamt vöxtum af tryggingarfénu öllu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem það var lagt fram en með dráttarvöxtum af 215.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 2. september 2019 reiknast dráttarvextir frá 2. október 2019.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 215.000 kr. ásamt vöxtum af 430.000 kr. samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. október 2019 en með dráttarvöxtum af 215.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 27. apríl 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson