Mál nr. 5/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 5/2005
Skil leiguhúsnæðis. Tryggingarfé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. apríl 2005, mótteknu sama dag, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við einkahlutafélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 10. maí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. maí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 11. ágúst 2005, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrir tímabilið 1. september 2004 til 1. febrúar 2005. Ágreiningur er um skil húsnæðisins, nánar tiltekið um hvort málning á veggjum hafi verið skemmd vegna hreingerningar með of sterkum efnum eða hvort málningin hafi ekki þolað eðlilega hreingerningu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda 45.000 krónur auk dráttarvaxta.
Í álitsbeiðni kemur fram að í samræmi við skilmála leigusamnings hafi skoðunarmaður verið fenginn til þess að taka út íbúðina í lok leigutíma. Álitsbeiðandi hafi greitt skoðunarmanni 15.000 krónur fyrir úttekt. Gagnaðili hafi síðan dregið af tryggingarfé álitsbeiðanda án samþykkis hans 7.500 krónur fyrir úttekt á eigin vegum og 37.500 krónur fyrir málun. Vísað er til 4. töluliðar 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem segi m.a. að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Sérstaklega er bent á að álitsbeiðandi hafi ekki fengið að vera viðstaddur úttekt D hf. því til sönnunar að teknar hafi verið prufur og sýnt fram á að íbúðin sé máluð með [málningu Z].
Í greinargerð H hrl., f.h. gagnaðila, kemur fram að umrædd íbúð sé staðsett í nýju fjölbýlishúsi sem fyrstu leigutakar hafi flutt í á árinu 2004. Öll málningarvinna hafi verið unnin af fagmönnum og öll málning keypt af D hf. sem séð hafi um efnisval. Veggir hafi verið málaðir með [málningu Z].
Hið leigða, þriggja herbergja íbúð, hafi við upphaf leigutímans verið í fullkomnu ástandi og án nokkurra lýta og galla, sbr. 5. gr. leigusamningsins. Í ákvæðinu segi að leigutaki hafi skoðað íbúðina ítarlega og sætt sig við hana í hvívetna og hafi hann athugasemdir skuli hann án tafar koma þeim á framfæri við leigusala. Álitsbeiðandi hafi aldrei gert athugasemdir við hið leigða.
Í 7. gr. samningsins sé fjallað um viðhald og skemmdir. Þar segi í 1. mgr. að viðhald og viðgerðir umfram venjulegt slit skuli leigutaki greiða sérstaklega fyrir. Í 2. mgr. skuldbindi leigutaki sig til þess að bæta allt tjón sem kunni að verða af völdum hans, fjölskyldu hans eða annarra á hans vegum.
Í 13. gr. segi að leigutaki skuli að loknum leigutíma skila íbúðinni í sama ástandi og hann tók við henni og hann beri bótaábyrgð á rýrnun og spjöllum. Við skil hafi komið í ljós skemmdir á málningu nokkurra veggja. Álitsbeiðandi hafi talið ástæðuna vera þá að vegna ágalla á málningu hafi hún ekki þolað hreingerningu hans. Með samþykki gagnaðila hafi álitsbeiðandi kallað til tvo aðila til þess að taka út ástand málningar á veggjum íbúðarinnar, G, málarameistara og E. G hafi skoðað íbúðina að álitsbeiðanda viðstöddum og gert prufur á staðnum. Niðurstaða hans hafi verið sú að ekkert væri að málningunni sem slíkri en víða væru skemmdir á veggjum þar sem þeir hefðu verið hreinsaðir með sterku og líklega óþynntu hreinsiefni. E hafi hins vegar skilað álitsbeiðanda mati þar sem segi að veggir hafi ekki þolað eðlileg þrif og greinilega ekki haft eðlilegt slitþol og gæði.
Álitsbeiðandi hafi farið úr íbúðinni 28. febrúar 2005 en von hafi verið á nýjum leigjanda innan fárra daga og hafi sá ekki getað farið inn í íbúðina fyrr en búið hafi verið að laga veggi hennar. Til að taka af öll tvímæli hafi gagnaðili leitað til rannsóknardeildar D hf. og hafi niðurstaða hennar verið sú að fullyrðing álitsbeiðanda, um að málningin hefði ekki eðlilegt slitþol, fengi ekki staðist. Langlíklegast væri að málningin hafi skemmst með því að sterkt hreinsiefni hafi verið sett beint á vegginn.
Ágreiningslaust sé að veggir séu skemmdir og hafi þarfnast lagfæringar. Gögn málsins beri það ótvírætt með sér að fullyrðingar um skert gæði málningar eigi ekki við rök að styðjast. Engu máli skipti þó að álitsbeiðandi hafi ekki verið viðstaddur úttekt D hf. því hún geri ekki annað en staðfesta fyrirliggjandi niðurstöðu G málarameistara sem samkomulag hafi verið um að mæti ástand veggjanna.
Ekki sé rétt að íbúðin öll hafi verið máluð og beri kostnaðartölur það með sér. Farið hafi verið eina umferð yfir veggi þar sem það var nauðsynlegt. Ekki sé gerð krafa á álitsbeiðanda þó að afhending íbúðar til nýs leigutaka hafi dregist um nokkra daga.
Í lok greinargerðar segir að skv. 14. gr. leigusamnings greiði leigutaki 7.500 krónur fyrir svokallaða skilaúttekt þegar íbúð er skilað. Leggi álitsbeiðandi fram staðfestingu á því að hann hafi greitt 15.000 krónur vegna úttektarinnar fallist gagnaðili á að endurgreiða umræddar 7.500 krónur.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Álitsbeiðandi eigi því miður ekki afrit af tölvupósti þeim til gagnaðila, dags. 26. ágúst 2004, sem innihélt athugasemdalistann. Hins vegar sé listinn til í Word-skjali og hægt sé að sjá að það hafi verið búið til þann sama dag. Varðandi það að kostnaðartölur beri með sér að ekki hafi öll íbúðin verið máluð að nýju hafi álitsbeiðandi ekki fengið að sjá neinn reikning né samþykkt hann. Fyrirsvarsmaður gagnaðila hafi hins vegar tjáð álitsbeiðanda að öll íbúðin yrði máluð.
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 1. mgr. 40. gr. getur trygging m.a. verið á formi tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala og hann varðveitir. Samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. laganna má leigusali ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Leigusala sé þó jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.
Í máli þessu er óumdeilt að skemmdir eru á nokkrum veggjum í hinu leigða húsnæði. Aðilar deila þó um ástæður þessa og hvort álitsbeiðandi sé bótaskyldur. Álitsbeiðandi sá sjálfur um þrif íbúðarinnar. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að umræddar skemmdir séu tilkomnar vegna þess að álitsbeiðandi hafi notað of sterk hreinsiefni og byggir það á mati D hf. og G málarameistara, annars tveggja skoðunarmanna. Hinn skoðunarmaðurinn, E, sem titlaður er matsfræðingur heldur því fram að málningin hafi verið gölluð. Segir í áliti hans: „Matsmaður skoðaði veggina og prófaði að strjúka þá með hendi bæði á svæði sem höfðu verið þvegin og svæði sem ekki höfðu verið þvegin og í báðum tilfellum varð [höndin] hvít. Niðurstaðan er því að málningin hefur ekki fullnægjandi og eðlilegt slitþol fyrir slíkt húsnæði.“ Ágreiningur þessi leiðir til þess að leita þarf álits dómkvadds hlutlauss matsaðila.
Í ljósi skýlauss ákvæðis 4. töluliðar 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var leigusala ekki heimilt að draga af tryggingarfénu fyrir málun íbúðarinnar. Á hinn bóginn þarf leigusali ekki að skila tryggingarfénu fyrr en að gengnum dómi um bótaskyldu álitsbeiðanda eða samkvæmt samkomulagi eftir atvikum á grundvelli mats.
Þá hefur gagnaðili fallist á að endurgreiða álitsbeiðanda 7.500 krónur sýni álitsbeiðandi fram á að hann hafi greitt 15.000 krónur vegna úttektarinnar, sbr. 14. gr. leigusamnings aðila. Kærunefnd telur því ekki ástæðu til að fjalla frekar um þann hluta málsins og er honum vísað frá.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að halda tryggingarfé þar til að gengnum dómi um bótaskyldu álitsbeiðanda eða samkvæmt samkomulagi eftir atvikum á grundvelli mats.
Reykjavík, 31. maí 2005.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson