Nr. 34/2018 - Úrskurður

Lok leigutíma.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júní 2018

í máli nr. 34/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A leigusali.

Varnaraðili: B leigjandi.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu fyrir X 2017 og í uppsagnarfresti frá X 2017 til X 2018. Jafnframt er gerð krafa um að varnaraðila beri að greiða reikninga frá C að fjárhæð X kr., kostnað vegna þrifa að fjárhæð X kr. og förgunar húsgagna að fjárhæð X kr.

Varnaraðili krefst þess að beiðni sóknaraðila verði vísað frá að öllu leyti eða að hluta. Til vara krefst hann þess að viðurkennt verði að greiðsluskylda hans sé ekki til staðar. Til þrautavara krefst hann þess að greiðsluskylda verði ákveðin mun minni en krafa sóknaraðila geri ráð fyrir.

Með kæru, dags. 14. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. maí 2018, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. maí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 22. maí 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. maí 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 1. júní 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. júní 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2018, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma og kröfu sóknaraðila í tryggingafé.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leigusamningur hafi verið gerður á þeirri forsendu að varnaraðili væri fjölskyldumaður með börn. [...][...]. Send hafi verið viðvörun X 2017 þess efnis að yrði leiga ekki greidd innan sjö daga yrði leigusamningi sagt upp. Jafnframt hafi verið sent yfirlit yfir ógreidda reikninga frá C.

Þegar ekkert svar hafi borist frá varnaraðila hafi samningnum verið rift X 2017. Varnaraðili hafi haft samband með tölvupósti daginn eftir og sagt að hann kæmist ekki inn í húsnæðið. Hann hafi þá fengið að vita að skipt hafi verið um læsingu að íbúðinni.

Þann 2. janúar 2018 hafi varnaraðili fengið nýja áskorun um að greiða skuldina og ítrekað hafi verið að hann væri ábyrgur fyrir leigu þar til íbúðin yrði leigð út aftur. Þessu hafi ekki verið svarað.

Þann 8. febrúar 2018 hafi sóknaraðili, […], komið til landsins og þá fyrst farið inn í íbúðina. Íbúðin hafi þá verið með húsgögnum, meðal annars sex rúmum, sófa og borði frá varnaraðila. Íbúðin hafi verið mjög skítug og ísskápur sem hafi fylgt verið myglaður.

Aftur hafi verið skorað á varnaraðila að greiða húsaleigu og ógreidda reikninga, ásamt því að fjarlægja húsgögn sín úr íbúðinni. Þessu hafi verið mótmælt harðlega af lögmanni varnaraðila og sagt að rökstuðningur myndi fylgja, nokkuð sem hafi ekki enn borist þrátt fyrir ítrekuð tilmæli um að rýma íbúðina og samskipti við lögmanninn. Hann hafi beðið um lengdan frest til rýmingar. Engu hafi síðan verið svarað. Það hafi verið í byrjun mars sem umræddum húsgögnum hafi að lokum verið fargað til að geta afhent nýjum leigjendum íbúðina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ágreiningslaust sé að vanskil hafi orðið á leigu X 2017 og greiðsluáskorun verið send þann dag þar sem gefnir hafi verið sjö dagar til þess að gera upp vanskil en að öðrum kosti yrði leigusamningi rift. Áður en sá frestur hafi runnið út hafi verið skipt um læsingar og eignin þannig yfirtekin af húsaeigenda en þetta muni hafa verið gert X 2017. Þá sé óumdeilt að ekki hafi verið gerð önnur athugasemd við það tækifæri, þ.e. áskorun, riftun og yfirtaka fasteignarinnar hafi verið vegna tíu daga vanskila. Um aðrar málsástæður og umkvartanir hafi ekkert heyrst fyrr en löngu síðar. Þá sé einnig óumdeilt að varnaraðili hafi gert athugasemd við að hafa ekki aðgang að eigninni meðal annars með tölvupósti X 2017 og sóknaraðili ekki hirt um að veita aðgang að nýju.

Yfirtaka sóknaraðila á eigninni X 2017 hafi verið ólögmæt þar sem sjö daga lögbundinn frestur hafi ekki verið útrunninn.

Varnaraðili hafi í raun nú þegar boðið fram greiðslu til þess dags sem eignin hafi verið yfirtekin eða tekin úr hans umsjá sem sé leiga frá X 2017. Að öðru leyti hafi verið samþykkt að sóknaraðili myndi taka við eigninni þá enda hafi hann ekki veitt aðgang að henni aftur. Leigusala beri að tryggja leigjanda aðgengi að því leigða sem ekki hafi verið raunin í máli þessu og hafi verið um það þegjandi samkomulag að eignin yrði yfirtekin.

Gerð sé krafa um leigu í uppsagnarfresti á grunni þess að brotið hafi verið gegn leigusamningi og þess að álitsbeiðandi hafi verið erlendis mánuðum saman og þess vegna ekki hirt um að koma eign sinni í leigu eftir að hafa tekið hana til sín með ólögmætum hætti. Þá sé ljóst að sóknaraðili hafi ekki sent greiðsluseðla fyrir X og fyrst gert kröfu um leigu í uppsagnarfresti þegar fresturinn hafi verið útrunninn.

Í öllu falli hafi sóknaraðila borið að takmarka tjón sitt sem augljóslega hafi ekki verið gert en leigumarkaður sé þannig að auðvelt hefði verið að koma eigninni þegar í leigu. Það sé óútskýrt hvers vegna það hafi ekki verið gert og hvers vegna leiga hafi ekki verið innheimt fyrir X fyrr en eftir á og þá gegn tryggingu leigutaka.

Því sé haldið fram að eignin hafi verið hrein þegar hún hafi verið tekin af sóknaraðila í X og krafa um úrbætur mánuðum síðar sé of seint fram komin. Þá sé krafan ekki studd reikningum eða áþreifanlegum sönnunargögnum um kostnað eða ástand. Hvað varði húsgögnin hafi því verið lýst yfir að sóknaraðili mætti eiga þau en hann ekki gert athugasemd við það fyrr en mánuðum síðar. C séu ekki studdir gögnum auk þess að hafa ekki verið innheimtir af varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að X 2017, þegar í ljós hafi komið að nágrannar hafi skipt um útidyralæsingu, hafi varnaraðili fengið upplýsingar um að það hafi ekki verið verk sóknaraðila og hann hefði enn aðgang að sjálfri íbúðinni. Varnaraðili hafi engu svarað og ekki sóst eftir því að fá lykil að útidyrunum. Ásakanir um að íbúðin hafi verið yfirtekin með ólögmætum hætti séu því ekki réttar.

Hvorki tölvupóstum né áskorunum um greiðslu hafi verið svarað. Ekkert tilboð um neitt. Ummæli um að greiðsluseðlar hafi ekki verið sendir eigi ekki við þar sem greiðslufyrirkomulag í samningi hafi verið innlögn á bankareikning.

Þegar íbúðin hafi verið afhent við upphaf leigutíma hafi hún verið mjög vel þrifin. Þegar komið hafi verið í íbúðina í X 2018, í fyrsta skipti frá upphafi samnings, hafi hún verið mjög skítug. Feiti á gólfum, myglaður ísskápur og fleira. Miðað við hversu óhrein íbúðin hafi verið sé krafa um þrifkostnað varlega áætluð.

Ekkert boð hafi verið um að eignast þau húsgögn sem hafi verið skilin eftir í íbúðinni. Húsgögn hafi ekki verið fjarlægð þrátt fyrir ítrekanir.

Í húsaleigusamningi hafi verið samið um að varnaraðili myndi færa reikninga frá C yfir á sitt nafn. Það hafi ekki verið gert þrátt fyrir ítrekanir. Hægur vandi sé að fá frumrit af þessum reikningum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðila, sem leigusala, hafi borið að sjá til þess leigjandi hefði aðgang að hinu leigða. Um svipað leyti og skipt hafi verið um læsingar hafi sóknaraðili gert kröfu um að fá lykla af eigninni og litið svo á að henni hafi verið skilað. Lyklum hafi öllum verið skilað í póstkassa enda ekki komið til greina af hálfu sóknaraðila að halda leigusamningi áfram.

Ekkert hafi verið gert til þess að leigja eignina út aftur fyrr en mánuðum eftir að henni hafi verið skilað. Frá því að eignin hafi verið tekin yfir hafi engin innheimta farið fram, þ.e. ekki hafi verið gerð athugasemd þegar greiðsla hafi ekki borist fyrir janúar og febrúar fyrr en þegar gengið hafi verið á eftir tryggingu.

Ekki hafi verið gefinn kostur á að sækja húsgögn fyrr en mánuðum eftir að eigninni hafi verið skilað. Þá sé krafa um kostnað vegna hita og rafmagns ekki studd gögnum sem byggja megi á auk þess sem krafan snúi að hluta til að tímabili sem eignin hafi ekki verið í notkun varnaraðila.

VI. Niðurstaða            

Ákvæði 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Ljóst er að varnaraðili greiddi ekki leigu fyrir X 2017 á gjalddaga og sendi sóknaraðili honum því tölvupóst X 2017 þar sem skorað var á hann að greiða leiguna innan sjö daga en að öðrum kosti yrði leigusamningi rift. Þar sem greiðsluáskoruninni var ekki sinnt var leigusamningi rift X 2017. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. uppfyllt og riftunin því lögmæt.

Í 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga segir að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Sóknaraðili fer fram á að varnaraðila beri að greiða leigu fyrir þrjá mánuði frá X 2017.

Varnaraðili byggir á því að hafa ekki haft aðgengi að íbúðinni eftir X 2017 en þann dag hafi verið skipt um læsingu á útidyrahurð. Sóknaraðili vísar til þess að aðrir eigendur í húsinu hafi tekið ákvörðun um að skipta um læsingu á sameiginlegri útidyrahurð og varnaraðili ekki óskað eftir nýjum lykli. Þá hafi hann enn haft aðgengi að íbúðinni sjálfri. Í tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila X 2017 segir að hann hafi skilið lykla eftir í póstkassa og að aðrir lyklar væru í íbúðinni.

Kveðið er á um í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga að bótakröfu á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Skil húsnæðis fóru fram X 2017 en leigusali gerði ekki kröfu um bætur vegna þrifa, reikninga C og leigubætur á uppsagnarfresti fyrr en með tölvupósti X 2018. Þegar af þeirri ástæðu er ekki hægt að fallast á kröfur hans þar um.

Óumdeilt er að ógreidd er leiga vegna X 2017 og ber varnaraðila að greiða þá fjárhæð.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða leigu fyrir X 2017. Ekki er fallist á aðrar kröfur sóknaraðila.

Reykjavík, 14. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson