Mál nr. 33/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 33/2017
Eignaskiptayfirlýsing. Kostnaðarskipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 1. apríl 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. apríl 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Fasteignin er átján íbúða fjöleignarhús, níu íbúðir í hvorum stigagangi. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja íbúða og gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um hvort leggja eigi gildandi eignaskiptasamning til grundvallar við skiptingu kostnaðar vegna viðhaldsframkvæmda.
Kæra álitsbeiðanda er:
Að gerður verði nýr eignaskiptasamningur fyrir húsfélagið og að hann verði lagður til grundvallar kostnaðarskiptingu vegna yfirstandandi framkvæmda.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 26. október 2016 hafi verið samþykkt að ganga að tilboði í framkvæmdir á húsinu að utan. Ekki sé ágreiningur um framkvæmdina eða lögmæti hennar. Kostnaðarskipting, sem byggi á núgildandi eignaskiptayfirlýsingu, hafi verið kynnt á sama húsfundi en ágreiningur sé um hana. Telji álitsbeiðandi rangt að leggja hana til grundvallar þar sem hún sé ekki í samræmi vð ákvæði fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og reglugerð nr. 910/2010 og geti þar af leiðandi ekki verið fullnægjandi heimild við ákvörðun kostnaðarskiptingar. Í því sambandi er bent á að sambærilegar íbúðir í stigagöngunum tveimur hafi ekki sama fermetrafjölda skráðan í eignaskiptayfirlýsingunum og verulegt misræmi sé á uppgefnum fermetrum í eignaskiptayfirlýsingunum og þeim upplýsingum sem birtar séu hjá Þjóðskrá Íslands. Ekki sé ágreiningur um að gera þurfi nýja eignaskiptayfirlýsingu, heldur aðeins hvort leggja eigi núgildandi eignaskiptayfirlýsingu til grundvallar kostnaðarskiptingu eða hvort flýta eigi gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og leggja hana til grundvallar. Þar sem núgildandi eignaskiptayfirlýsing uppfylli ekki þær kröfur sem gerðar séu til slíkra yfirlýsinga skv. 17. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. einnig 8., 16. og 17. gr. nefndrar reglugerðar, eigi skv. 77. gr. laganna að víkja til hliðar gildandi eignaskiptayfirlýsingu og skipta kostnaði í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Þá sé bersýnilega ósanngjarnt að leggja núgildandi eignaskiptayfirlýsingu til grundvallar þar sem augljóst sé að fermetrafjöldi og hlutföll einstakra íbúða sé ekki í samræmi við skráningar hjá Þjóðskrá. Slík skipting myndi leiða til þess að einstaka íbúðareigendur myndu greiða kostnað sem annar eigandi ætti í raun að greiða.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að kostnaðarskipting vegna framkvæmdanna hafi verið kynnt á húsfundi í október 2016. Framkvæmdirnar hafi hafist í desember sama ár og áætlað sé að þeim verði lokið i september 2017. Eigendur hafi tryggt sé fjármögnun á grundvelli kynntrar kostnaðarskiptingar og mánaðarlegar greiðslur hafi hafist í janúar 2017. Gagnaðili telji enda gildandi eignaskiptayfirlýsingu hið rétta lögformlega gagn til að leggja til grundvallar kostnaðarskiptingu. Í henni komi fram þinglýstar hlutfallstölur hverrar íbúðar fyrir sig og frá þeim verði ekki vikið á grundvelli upplýsinga frá Þjóðskrá, sbr. álit kærunefndar húsamála í máli nr. 13/2014. Þá sé það meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjölbýlishúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sem tilgreindar séu í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. laganna. Um þá meginreglu vísi gagnaðili til álits kærunefndar húsamála í málum nr. 15/1997, 42/2006 og 27/2005. Samkvæmt lögskýringargögnum beri að túlka undantekningar frá meginreglum þröngt og gagnaðili telji engin gild rök fyrir slíkri túlkun. Þá brjóti eignaskiptayfirlýsingin ekki i bága við ákvæði laganna, sbr. 77. gr. þeirra líkt og álitsbeiðandi haldi fram, þó ágreiningur sé um hlutfallstölur hennar. Þá sé ekki til staðar samkomulag allra eigenda um að víkja frá gildandi kostnaðarskiptingu vegna framkvæmdanna. Ljóst sé þó að gildandi eignaskiptayfirlýsing þarfnist uppfærslu og stjórn gagnaðila muni leggja til á húsfundi að ráðist verði í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerir í fyrsta lagi kröfu til þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð fyrir húsið. Af hálfu gagnaðila er þeirri kröfu ekki andmælt og boðar hann að á næsta húsfundi verði lagt til að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing. Ekki er því ágreinigur um þenna þátt málsins enda ljóst skv. 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, að sérhver eigandi á kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur og eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföll í húsinu óeðlileg, krafist breytinga og leiðréttinga þar á sbr. 3. mgr. sömu greinar.
Ágreiningur aðila lítur aftur á móti að því hvort leggja beri hlutfallstölur samkvæmt væntanlegri eignaskiptayfirlýsingu til grundvallar framkvæmdum, sem þegar hafa verið samþykktar og eru hafnar, eða hlutfallstölur eins og þær birtast í núgildandi eignaskiptayfirlýsingu.
Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. sömu laga. Ákvæðið verður að túlka svo, orðalagi sínu samkvæmt, sbr. einnig fyrri úrskurði kærunefndar, að þar sé átt við gildandi, þinglýst eignarhlutföll. Sú meginregla gildir því að þar til gengið hefur verið frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildir eldri eignaskiptayfirlýsing eða þinglýstar hlutfallstölur samkvæmt einstökum eignarheimildum. Framkvæmdir þær sem um er deilt voru kynntar á húsfundi í október 2016 og hófust í desember sama ár. Þá hófu eigendur jafnframt að greiða fyrir framkvæmdina í janúar 2017 á grundvelli kostnaðarskiptingar sem fyrir lá. Kærunefnd telur að eigendur hefðu geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu, vegna kostnaðarskiptingar við fyrirhugaðar framkvæmdir þegar ákvörðun var tekin um hana. Það var aftur á móti ekki gert. Telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á kröfur álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Gera skal nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húslið.
Kærunefnd fellst ekki kröfu álitsbeiðanda um að ný eignaskiptayfirlýsing skuli lögð til grundvallar kostnaðarskiptingu vegna yfirstandandi framkvæmda.
Reykjavík, 31. ágúst 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson