Mál nr. 34/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 34/2017

Tryggingafé. Takmörkun tjóns.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. maí 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigði íbúð af gagnaðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé.

Í álitsbeiðni kemur fram að upphafi leigutíma hafi álitsbeiðandi lagt fram tryggingarfé, 370.000 kr., sem jafngildir tveggja mánaða leigugjaldi. Gagnaðili hafi sagt leigusamningi aðila upp hinn 8. október 2016. Álitsbeiðandi hafi því ekki greitt leigu vegna október og afhent gagnaðila svo eignina 1. nóvember. Gagnaðili hafi þá lofað að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár, 185.000 kr., en gert að skilyrði að álitsbeiðandi myndi mála íbúðina, sem hann hafi og gert. Hafi það kostað álitsbeiðanda 80.000 kr. en gagnaðili hafi aftur á móti neitað að endurgreiða honum tryggingarfé, 185.000 kr.

í athugasemdum gagnaðila segir að samningsbundinn uppsagnarfrestur á samningi aðila hafi verið þrír mánuðir. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti kosið að fara nánast fyrirvaralaust úr eignini eftir að gagnaðili hafi sagt samningnum upp og hafi ekki gefið honum fyrirvara til að finna nýjan leigjanda. Gagnaðili hafi sagt við álitsbeiðanda að hann myndi endurgreiða trygginguna um leið og honum tækist að finna annan leigjanda í hans stað. Það hafi aftur á móti ekki tekist innan þess tímaramma sem um ræðir og því hafi ekki komið til endurgreiðslu af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi borið ábyrgð á því að skila eigninni í viðunandi ástandi og hafi því þurft að mála nokkra veggi sem sé eðlilegt og komi endurgreiðslukröfu hans ekki við.

III. Forsendur

Aðilar deila um endurgreiðslu tryggingafjár. Aðilar eru sammála um að gagnaðili hafi sagt samningi aðila upp 8. október 2016. Gagnaðili segir umsaminn uppsagnarfrest hafa verið þrjá mánuði og hefur álitsbeiðandi ekki mótmælt því. Álitsbeiðandi afhendi eignina 1. nóvember 2016, við upphaf uppsagnarfrests. Telur kærunefnd að meta verði slíka, nánast fyrirvaralausa, rýmingu eignarinnar sem ígildi ólögmætrar riftunar af hálfu álitsbeiðanda. Ákvæði 62. gr. húsaleigulaga, nr. 26/1994, kveður á um að sé samningi rift skuli leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins skal leigusali þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.

Kærunefnd telur að álitsbeiðanda beri að bæta gagnaðila það tjón sem hann varð fyrir við það að hann afhendi húsnæðið fyrr en áætlað var og að ekki sé óvarlegt að ætla að taka geti allt að einum mánuði að leigja eignina út að nýju.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri ekki að skila álitsbeiðenda tryggingarfé.

Reykjavík, 31. ágúst 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson