Mál nr. 35/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2017

Uppsögn. Viðauki við leigusamning að kröfu leigusala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. mars 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. maí 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. maí 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigir íbúð af gagnaðila, sem leigir út íbúðir til aldraðra, samkvæmt ótímabundnum samningi frá 15. mars 2016. Töldu leigjendur sig, í formi hússjóðsgjalda, vera að greiða kostnað sem þeim bæri ekki að greiða og það hafi verið staðfest með dómi Héraðsdóms. Gagnaðili hafi krafist þess að leigjendur gerðu nýjan leigusamning þar sem fallið sé frá kröfu um greiðslu hússjóðsgjalda en fjárhæð sem jafngildi hússjóðsgjaldinu bætt við leigufjárhæðina. Þá sé þess óskað að leigjendur falli frá endurkröfurétti vegna ofgreiddra hússjóðsgjalda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samningar sem gerðir séu í tilefni ólögmætrar nauðungar gagnaðila séu ógildir og að gagnaðila sé óheimilt að segja álitsbeiðanda upp leigusamningi á þeim forsendum sem boðað er.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur hafi lengi verið milli leigjenda í húsinu og gagnaðila um greiðslur í hússjóð og fyrirkomulag á reikningshaldi hans. Fimm leigjendur í húsinu hafi vísað ágreiningi um hússjóðsgjöld til Héraðsdóms þar sem þeir hafi talið sig vera að greiða, í gegnum hússjóð, nokkra kostnaðarliði sem gagnaðili ætti sjálfur að fjármagna. Hafi þeir krafist viðurkenningar á sjónarmiðum sínum og endurgreiðslu oftekins fjár svo langt aftur sem lög heimila. Hinn 10. februar 2017 hafi fallið dómur þar sem fallist hafi verið á kröfur leigjenda. Áður en málið hafði farið fyrir héraðsdóm hafði verið leitað álits kærunefndar húsamála sem hafi komist að sömu niðurstöðu og dómurinn. Þrátt fyrir niðurstöðu héraðsdóms hafi gagnaðili innheimt óbreytt hússjóðsgjöld af leigjendum fyrir marsmánuð 2017.

Hinn 15. mars 2017 hafi gagnaðili sent leigjendum bréf þar sem óskað hafi verið eftir að þeir samþykktu breytingar á gildandi leigusamningum á þann veg að hússjóður yrði lagður niður en húsaleiga hækkuð að sama skapi. Á viðaukanum, sem skrifa skyldi undir þessu til staðfestu, hafi einnig komið fram að með undirritun á viðaukann samþykkti leigjandi að aðilar ættu ekki kröfu hvor á annan þrátt fyrir niðurstöðu héraðsdóms.

Í stað þess að fara að lögum og greiða álitsbeiðanda það sem gagnaðili réttilega skuldar honum hafi gagnaðili aðeins gefið honum tvo kosti. Annars vegar að undirrita viðaukann og falla þar með frá lögmætum rétti til endurgreiðslu. Hins vegar að neita að skrifa undir viðaukann og láta þar með segja sér upp húsnæðinu. Telji álitsbeiðandi að samningsgerð af þessu tagi geti ekki verið lögleg og hér sé því um nauðung að ræða, sbr. 29. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Í greinargerð gagnaðila er því lýst hvaða kostnaði hússjóðsgjöldum hafi átt að mæta en það sé kostnaður sem ávallt hafi staðið til að leigjendur bæru. Þá er rakin ástæða þess að leigugjaldi hafi verið skipt upp í leigu og hússjóðsgjöld. Ekki hafi gefist ráðrúm til að breyta kröfum vegna marsmánaðar en leiga og hússjóðsgjöld séu núna innheimt í samræmi við niðurstöðu héraðsdóms hjá þeim sem ekki hafa skrifað undir nefndan viðauka. Gagnaðili hafi sagt upp, með lögbundnum uppsagnarfresti, þeim leigjendum sem ekki hafi skrifað undir viðaukann en þeim standi jafnframt til boða að gera nýjan leigusamning við lok uppsagnarfrests þar sem leigugjaldið yrði annað og í samærmi við ákvörðun stjórnar félagsins. Gagnaðili er mjög ósáttur við að álitsbeiðandi skuli telja hann beita nauðung enda álitsbeiðanda ekki skylt að skrifa undir nefndan viðauka. Þeir sem ekki skrifi undir fái endurgreiðslu frá gagnaðila í samræmi við niðurstöðu héraðsdóms og þeim muni verða boðinn nýr leigusamningur við lok uppsagnarfrests.

Uppsögn gagnaðila á samningi aðila sé í samræmi við 3. gr. leigusamnings þeirra og ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, og geti því ekki talist ólögmæt. Gagnaðili þurfi ekki að rökstyðja uppsögn sína frekar en aðrir leigusalar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er fjallað um hússjóðsgjöldin sem héraðsdómur dæmdi að ættu að að hluta til vera á kostnað gagnaðila. Á hinn bóginn sé bent á hinn mikla aðstöðumun sem sé á leigjendum gagnaðila og gagnaðla sjálfum og ítrekað að leigjendur hafi verið beittir nauðung.

III. Forsendur

Aðilar leigusamnings geta skv. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, leitað til kærunefndar húsamála greini þá á um gerð eða framkvæmd leigusamnings. Álitsbeiðandi er ekki aðili að leigusamningum þeim er hann telur ógilda með vísan til 29. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ólögmæta viðskiptahætti. Er þeim hluta kröfu álitsbeiðanda því vísað frá.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að gagnaðila sé óheimilt að segja upp leigusamningi aðila í þeim tilgangi einum að hækka leigugjald að uppsagnarfresti loknum. Ákvæði 55. gr. húsaleigulaga kveður á um að báðum aðilum ótímabundins leigusamnings sé heimilt að segja honum upp. Samningur aðila er ótímabundinn og gagnaðila þannig heimilt að segja honum upp með lögmætum uppsagnarfresti.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila hafi verið heimilt að segja leigusamningi aðila upp.

Reykjavík, 14. september 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson