Mál nr. 37/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 37/2017
Lögmæti húsfundar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. apríl 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili, og C.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. maí 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júní 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Umrætt hús er þriggja íbúða fjöleignarhús. Aðilar eiga sitt hvora íbúðina. Gagnaðili leitaði til C og óskað eftir aðstoð við að boða og halda húsfund 15. mars 2017. Telur álitsbeiðandi að fundurinn hafi ekki verið lögmætur þar sem gagnaðili hafi ekki haft umboð til að boða til húsfundar.
Kæra álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt sé að húsfundur sem haldinn var 15. mars 2017 hafi verið ólögmætur.
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna þjónustu C sé ekki sameiginlegur kostnaður eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið kosinn gjaldkeri og formaður stjórnar húsfélagsins á síðasta ári. Hafi hann svo verið sjálfkjörinn formaður og gjaldkeri á aðalfundi 15. mars 2017 þar sem enginn annar félagsmaður hafi mætt á fundinn og nýtt atkvæðarétt sinn.
Gagnaðili hafi aftur á móti boðað til aðalfundar sama dag, 15. mars, á skrifstofu C, þó hann hafi ekki setið í stjórn félagsins en skv. 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skuli stjórn húsfélags boða til aðalfundar, ekki hvaða félagsmaður sem er. Álitsbeiðandi hafi sent C tölvupóst 9. mars þar sem hann hafi lýst fyrirhugaðan fund ólöglegan og að ákvarðanir sem teknar yrðu á slíkum fundi gætu þannig ekki skuldbundið húsfélagið. Fundurinn hafi engu að síður verið haldinn.
Í greinargerð gagnaðila segir að mikið ónæði hafi stafað frá álitsbeiðanda og konu hans frá því þau hafi flutt í húsið árið 2015. Hafi þau orðið uppvís að mörgum brotum gegn íbúum hússins og hafi húsfélagið beint til þeirra áminningum og aðvörunum og ákveðið að beita 55. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, gegn þeim. Er boðað hafi verið til aðalfundar 15. mars 2017 hafi ekki verið starfandi stjórn í húsfélaginu. Álitsbeiðandi hafi lagt fram stjórnarsetu sinni til sönnunar bréf sem gagnaðili haf ritað undir 29. apríl 2016 en á upprunalega skjalinu hafi komið fram að enginn væri formaður húsfélagsins. Gruni gagnaðili álitsbeiðanda um að hafa falsað skjalið með því að strika yfir að enginn sé skráður formaður og setja nafn sitt í staðinn. Gangaðili hafni fundarboði því er álitsbeiðandi hafi sent út degi eftir að hafa móttekið aðalfundarboð og ákveðið að tímasetja tíu mínútum á undan boðuðum aðalfundi. Hefði honum verið í lófa lagt að mæta á boðaðan aðalfund hjá C. Aðalfundurinn hafi verið löglega boðaður, lögmætur og haldinn í samræmi við 59. gr. laga um fjöleignarhús.
Ákvörðunin um að leita þjónustu C hafi verið samþykkt með einföldum meirihluta atkvæða, sbr. D-lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga og ákvarðanatakan því lögmæt og skuldbindandi fyrir alla eigendur hússins, sbr. 40. gr. laganna
Í greinargerð C er vísað til 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sem og álits kærunefndar í máli nr. 16/2014, til stuðnings því að kröfu á hendur félaginu verði vísað frá nefndinni.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er kröfugerð gagnvart C rökstudd. Þá er því mótmælt að ónæði hafi stafað af álitsbeiðanda og konu hans heldur hafi því verið öfugt farið en mægður í kjallaraíbúð eignarinnar hafi ítrekað brotið reglur með hundahaldi sínu. Álitsbeiðandi hafi verið réttmætur formaður stjórnar húsfélagsins. Því til stuðnings bendi hann m.a. á að hann hafi verið skráður prókúruhafi á öllum reikningum félagsins hjá viðskiptabanka þess. Álitsbeiðandi hafi ekki falsað skjalið til bankans þar sem hann sé tilgreindur sem formaður heldur hafi hann, áður en skjalið var undirrituð, samþykkt að taka að sér formennsku félagsins en hann hafi ekki viljað það í fyrstu. Á skjalinu komi fram hverjir séu í stjórn félagsins og sé gagnaðili annar þeirra aðila. Ekki sé rétt túlku hjá gagnaðili, að fundur sem hann hafi boðað til sé löglegur af þeirri ástæðu að til hans hafi verð boðað, áður en álitsbeiðandi hafi boðað til fundar. Fundur álitsbeiðanda hafi verið löglega boðaður og lögmætur.
II. Forsendur
Álitsbeiðandi beinir kröfum sínum jafnt að gagnaðila sem C. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa, sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Kröfum álitsbeiðanda er því, hvað varðar C, vísað frá kærunefnd.
Álitsbeiðandi heldur fram að aðalfundur félagsins 15. mars 2017 sé ólögmætur þar sem til hans hafi verið boðað af gagnaðila, sem ekki siti í stjórn félagsins. Ákvæði 1. mgr. 67. Gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að þegar um sé að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fari þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Ekki liggur fyrir í málinu ákvörðun húsfundar um að sérstök stjórn hafi verið kosin í húsfélaginu en lögð hefur verið fram yfirlýsing til viðskiptabanka húsfélagsins, þar sem tilkynnt er að álitsbeiðandi og annar eigandi í húsnu siti í stjórn félagsins. Undir yfirlýsinguna ritar gagnaðili svo ætla verður að samkomulag hafi verði í apríl 2016 um að álitsbeiðandi væri annar stjórnarmanna. Ekki er þannig unnt að fallast á sem gagnaðili heldur fram að enginn starfandi stjórn hafi verið á þessum tíma.
Ákvæði 59. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að stjórn skuli boða til aðalfundar. Þar sem gagnaðili var ekki í stjórn húsfélagsins var ekki boðað til fundarins af hálfu stjórnar húsfélagsinis. Ákvæði 1. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að húsfundi beri að halda þegar stjórn krefst þess, þess er skriflega krafist af ¼ hlut a félagsmanna og þegar það er í samræmi við ákvörðun fyrri fundar. Stjórn húsfélags skal boða til húsfunda. Sinni stjórn ekki kröfu ¼ hluta eigenda um að boða til húsfundar er viðkomandi eigendum rétt skv. 3. mgr. 60. gr. laganna að boða sjálfum til fundarins og halda hann og teljist hann þá löglegur að öðrum skilyrðum fullnægðum. Þar sem gagnaðili er ekki í stjórn húsfélagsins og í yfirlýsingu til viðskiptabanka er vísað til þess að álitsbeiðandi og annar eigandi hafi verið kjörin til stjórnarsetu á löglega boðuðum húsfundi þann 19. apríl 2016, telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki verið bær til að boða til aðalfundar húsfélagsins. Telur kærunefnd að aðalfundur 15. mars 2017 hafi þannig ekki verið lögmætur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að aðalfundur 15. mars 2017 hafi ekki verið lögmætur og að álitsbeiðandi sé því ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem þar voru teknar.
Reykjavík, 31. ágúst 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson