Mál nr. 46/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 31. ágúst 2017

í máli nr. 46/2017

A

gegn

B

Fimmtudaginn 31. ágúst 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 45.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma ásamt vöxtum en varnaraðili hafi aðeins endurgreitt 45.000 kr.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað en til vara að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila 90.000 kr. vegna vangoldinnar leigu með dráttarvöxtum frá 1. maí 2017 og 3.000 kr. vegna þinglýsingarkostnaðar.

Með kæru, dags. 24. maí 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, ódagsett, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 3. júlí 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 11. júlí 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 17. júlí 2017, bárust kærunefnd sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning um leigu á herbergi í íbúð varnaraðila, frá 1. október 2016 til 31. maí 2017. Ágreiningur er um „útgöngugjald“ sem varnaraðili krefur sóknaraðila um og heldur eftir hluta tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa tilkynnt sér 20. mars 2017 að leigusamningur aðila yrði ekki framlengdur. Hafi sóknaraðili því farið að leita sér að leiguhúsnæði en aðstæður á leigumarkaði í dag séu þannig að mjög erfitt sé að fá leigðar íbúðir. Hafi hún þó verið lánsöm og fengið íbúð frá 1. apríl 2017. Hafi hún flutt í hina nýju íbúð en greitt varnaraðila leigu fyrir apríl en hann gert samning við annan aðila um leigu á íbúðinni frá 1. maí og hún því ekki greitt honum frekari leigu. Hafi varnaraðili þó neitað að endurgreiða sóknaraðila 45.000 kr. af tryggingarfé þar sem hann teldi sig eiga rétt á þeirri fjárhæð sem „útgöngugjaldi“. Mótmæli sóknaraðili þessu enda heimili húsaleigulög, nr. 36/994, ekki leigusala að krefjast slíks gjalds og aðeins megi gera kröfu í tryggingarfé vegna vangoldinnar leigu eða tjóns á hinu leigða húsnæði. Hvorugt geti átt við hér enda hafi varnaraðili ekki misst einn dag úr leigu vegna þessa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila kemur fram að í leigusamningi aðila sé sérstakt ákvæði um að óski leigjandi eftir að segja samningi upp áður en leigutíma er lokið sé það heimilt ef meðleigjandi og leigusali samþykki það. Nýr leigjandi þurfi þá að koma í hans stað og fyrri leigjandi að greiða leigusala 45.000 kr. vegna þessa. Sóknaraðili sé bundinn af samningi aðila, bæði hvað varðar tímalengd og ákvæði um 45.000 kr. greiðslu, fari hún fyrr úr húsnæðinu. Varnaraðili segir sóknaraðila hafa flutt úr eigninni í lok apríl. Til vara er krafist greiðslu fyrir leigu í maímánuði 2017; samningurinn hafi verið tímabundinn til 31. maí 2017 auk þess sem sóknaraðila beri að greiða varnaraðila kostnað sem hann hafði af uppgjöri, þinglýsingarkostnaði og fleiru, alls 3.000 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ástand á leigumarkaði sé leigjendum erfitt þar sem slegist sé um allar eignir sem boðnar séu til leigu. Hafi hún því strax farið á fullt að leita sér að íbúð og verið heppin eins og áður sagði. Varnaraðili hafi leigt eignina út aftur frá 1. maí 2017 þótt sóknaraðili hafi sagt að hún gæti vel aðstoðað við að finna nýjan leigjanda fyrir þann tíma. Hafi hún boðist til að auglýsa eignina, hafa opið hús og nota samfélagsmiðlna til að finna strax leigjanda sem gæti tekið við af henni 1. april 2017. Varnaraðili hafi án sýnilegrar ástæðu hafnað þeim einstaklingum sem sóknaraðili hafi fundið á sérstökum vefsíðum fyrir leigjendur. Hafi hún boðist til að greiða 10 daga eða jafnvel 15 daga af apríl en varnaraðili hafi ekki fengist til samvinnu eða sýnt henni tillitssemi að þessu leyti. Hafi hún skilað lyklum 8. apríl og krafist þess að fá endurgreiddar úr tryggingunni 90.000 kr. Hafi því verið mótmælt á grundvelli ákvæðis í samningnum um „útgöngugjald“. Þá geti varnaraðili ekki krafið hana um leigu vegna maí þegar hann hafði þegar þegið leigugreiðslu frá hinum nýja leigjanda frá sama tíma.

V. Niðurstaða

Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/216, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu. Óumdeilt er að varnaraðili hafi þegið leigugreiðslur frá nýjum leigjanda frá 1. maí 2017 og sóknaraðili sætt sig við að greiða leigu til þess tíma. Þá hefur varnaraðili ekki gert athugasemd við ástand hins leigða húsnæðis. Byggist krafa hans á ákvæði í samningi aðila um að leigjanda beri að greiða honum 45.000 kr. fari hann úr eigninni áður en leigutíma lýkur. Ákvæði 1. mgr. 2. gr. laganna kveður á um að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Fjallað er um bætur til handa leigusala vegna riftunar í 62. gr. laganna. Þar segir að leigjandi skuli bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Varnaraðili hefur ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni við það að sóknaraðili fór úr eigninni áður en leigutíma lauk. Væri sóknaraðila gert skylt að greiða varnaraðila bætur á grundvelli samningsákvæðis, án þess að varnaraðili yrði fyrir tjóni, væri hún að taka á sig ríkari skyldur en henni ber lögum samkvæmt. Telur kærunefnd téð ákvæði í leigusamningi aðila því ógilt og að engu hafandi. Ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjár, 45.000 kr., ásamt vöxtum eins og í úrskurðarorði greinir.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og ekki sé unnt að kæra þá til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 45.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, af 90.000 kr. frá 1. október 2016 til 1. maí 2017, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, af 45.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 31. ágúst 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson